О признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по инвестиционному контракту. Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2020 N 305-ЭС19-27017 по делу N А40-71817/2016

Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по инвестиционному контракту.
Решение: Дело передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что обжалуемыми судебными актами признано право собственности общества и правительства на площади, право на которые не подлежит распределению между истцом и ответчиком.

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 марта 2010 г. N 305-ЭС19-27017

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Веснянка” на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2019 по делу N А40-71817/2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2019

по иску общества с ограниченной ответственностью “Стройтехинвест” к Правительству Москвы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по инвестиционному контракту со степенью готовности объекта 70% площадью застройки 4 721 кв. м в части машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки в размере 20,836/25 доли от общей площади и в части общей площади торговых и других встроенно-пристроенных нежилых помещений в размере 0,932,2 доли от общей площади;

встречному иску Правительства Москвы определить долю города Москвы по инвестиционному контракту в части машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки, расположенных в спорном объекте незавершенного строительства в размере 4/25 доли от общей площади; признать право собственности города Москвы на долю в объекте незавершенного строительства в части машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки в размере 4/25 доли от общей площади; определить долю города Москвы по инвестиционному контракту в части общей площади торговых и других встроенно-пристроенных нежилых помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства в размере 1/2 доли об общей площади; признать право собственности города Москвы на долю в объекте незавершенного строительства в части общей площади торговых и других встроенно-пристроенных нежилых помещений в размере 1/2 доли от общей площади,

с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью “Веснянка”, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности объекта 70%, площадью застройки 4 721 кв. м, а также признании права собственности на долю в указанном объекте в размере 289,2 кв. м.

установил:

решением Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2019 первоначальный и встречный иски по делу удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью “Веснянка” (далее – общество “Веснянка”, ТОО “Веснянка”) отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество “Веснянка” просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Суды при рассмотрении дела установили, что 27.05.1998 между Московским земельным комитетом (далее – Москомзем) (арендодатель) и ТОО “Веснянка” в соответствии с распоряжением префекта ЦАО от 27.04.1998 N 469-р МКЗ заключен договор аренды земельного участка площадью 400 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, вл. 11, стр. 3, по ул. Б. Декабрьской, предоставляемого в аренду для эксплуатации здания под магазин, сроком аренды – 1 год. В соответствии с условиями п. 8.2 договора аренды, с 27.05.1998 договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом-уведомлением от 11.07.2000 Москомзем уведомил общество о прекращении с 23.10.2000 обязательств по договору аренды на основании постановления Правительства Москвы от 18.04.2000 N 292 “Об упорядочении рыночной торговли в г. Москве” и в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и предложил в срок до 23.10.2000 освободить земельный участок.

Как следует из материалов дела, 01.07.2003 между обществом с ограниченной ответственностью “Альянс-Сити” (далее – общество “Альянс-Сити”, инвестор) и Правительством города Москвы (далее – Правительство) в лице префекта Центрального административного округа г. Москвы, действующего на основании постановления Правительства Москвы от 26.12.2000 N 1013 “О дополнительных мерах по совершенствованию гаражного строительства в городе Москве на 2001 – 2004 гг.” и решения Конкурсной комиссии по подбору инвесторов на право заключения инвестиционных контрактов по строительству гаражей-стоянок, заключен Инвестиционный контракт (договор), предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоэтажного гаража-стоянки с торговым комплексом на строительной площадке по адресу: г. Москва, ул. Большая Декабрьская, вл. 11 общей площадью 7700 – 8000 кв. м (наземная часть (2 и 3 этаж), в том числе 2 200 – 2500 кв. м – торговый комплекс, 5 500 кв. м – гараж-стоянка (200 м/мест) и 6000 – 6300 кв. м – подземная часть (300 м/мест).

По условиям контракта в редакции дополнительных соглашений от 12.09.2005, 15.12.2006 и 19.09.2012 срок исполнения обязательств предусмотрен до 01.06.2013.

Пунктом 2.3 контракта предусмотрено, что на момент заключения контракта объект не свободен от текущих имущественных обязательств и подлежит освобождению от собственника ТОО “Веснянка”, занимаемая площадь 289, 2 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Большая Декабрьская, вл. 11, стр. 3.

Освобождение объекта от помещений ТОО “Веснянка” осуществляет инвестор в установленном порядке за счет собственных средств. Других капитальных строений на земельном участке нет. Временные сооружения подлежат сносу (пункт 2.4 контракта).

Соотношение раздела недвижимого имущества между сторонами в спорном объекте согласовано в пункте 3.1 контракта следующим образом:

Администрации в лице Департамента имущества города Москвы в собственность: 16% машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки, 50% общей площади торговых и других встроенно-пристроенных нежилых помещений;

инвестору – 84% машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки, 50% общей площади торговых и других встроенно-пристроенных нежилых помещен, 100% общей площади помещений сервисных служб.

При этом из торговых площадей (п. 3.1), подлежащих разделу, исключается площадь, принадлежащая на праве собственности ТОО “Веснянка” (пункт 3.2 контракта).

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.

Дополнительным соглашением от 12.09.2005 произведена полная уступка инвестором прав и обязанностей по контракту новому инвестору – закрытому акционерному обществу “Стройтехинвест” (далее – общество “Стройтехинвест”).

30.03.2007 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и обществом “Стройтехинвест” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2014 общество “Стройтехинвест” признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 30.01.2014 контракту присвоен статус “прекращен”, с указанного момента инвестор прекратил выполнение своих обязательств (строительно-монтажных работ) по контракту, акт о результатах реализации инвестиционного контракта сторонами не подписан.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2018 произведена процессуальная замена истца на общество с ограниченной ответственностью “Стройсибирь” (далее – общество “Стройсибирь”).

Полагая, что при разделе имущества между сторонами инвестконтракта площадь, указанная в п. 3.2 контракта, подлежит исключению из раздела и передаче обществу “Веснянка”, последнее обратилось в суд с самостоятельными требованиями к истцу и ответчику о признании доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности объекта 70%, площадью застройки 4 721 кв. м, а также признании права собственности на долю в указанном объекте в размере 289,2 кв. м.

Отказывая в удовлетворении требований общества “Веснянка”, суды исходили из условий контракта, не содержащего положений о праве заявителя на предоставление ему торговых площадей общей площадью 289,2 кв. м или иных площадей, и предусматривающего распределение долей только между участниками (сторонами) контракта, каковым третье лицо не является.

По мнению судов, предусмотренные контрактом условия о выделении обществу торговых площадей – 289,2 кв. м нельзя расценивать как участие общества в реализации и создании инвестиционного объекта, указав, что это противоречит как условиям и правовой природе самого контракта так и положениям гражданского законодательства (ст. 153 ГК РФ).

Суды посчитали, что поскольку предметом настоящего спора являются требования о признании за инвестором и Администрацией лишь доли в праве без выдела доли в натуре, то данные требования не могут затронуть интересы общества “Веснянка”.

Учитывая, что строительство здания не завершено, помещения на настоящий момент фактически не определены, суды сочли требования общества “Веснянка” о выделении ему его доли и признания за ним права на конкретно обозначенную им площадь, необоснованными, заявленными преждевременно.

При этом суды указали, что общество “Веснянка” не лишено права возможного требования об исполнении сторонами контракта условий п. 3.2 после подписания акта о результатах реализации инвестиционного контракта и завершения строительства объекта в порядке и способом, предусмотренным соответствующими нормами гражданского законодательства.

Однако суды сочли, что указанные условия инвестиционного контракта имеют юридическую силу только для непосредственных участников инвестиционного контракта. Само по себе упоминание в соглашении двух сторон третьего лица, не может являться основанием для возникновения какого-либо права у указанного третьего лица.

По своей правовой конструкции суды не признали инвестиционный контракт в качестве договора, заключенного в пользу третьего лица, а общество – лицом, в чью пользу данный контракт был заключен.

Кроме того суды отметили, что положения инвестиционного контракта, предусматривающие компенсационную передачу обществу “Веснянка” части нежилых помещений в гараже-стоянке, не содержат индивидуализации подлежащего передаче имущества, в связи с чем указанные положения инвестиционного контракта нельзя считать согласованными сторонами.

Обращаясь с кассационной жалобой, общество выражает несогласие с выводами судов о невозможности признания инвестиционного контракта договором, заключенным в пользу третьего лица.

При этом общество ссылается на положения статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Общество указывает, что пунктами 3.1. и 3.2. инвестиционного контракта стороны прямо предусмотрели, что в качестве компенсации за уничтожение объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, в связи со строительством нового здания, последний получит недвижимое имущество, общей площадью 289,2 кв. м в многоэтажном гараже-стоянке с торговым комплексом из торговых площадей данного объекта.

По мнению общества, указанные положения инвестиционного контракта одновременно наделяют его правом требования предоставления соответствующих площадей в собственность и обязывают стороны инвестиционного контракта осуществить указанное предоставление.

При этом общество отмечает, что по условиям инвестиционного контракта указанное предоставление происходит до окончательного раздела объекта между истцом и ответчиком, то есть площади передаются в собственность общества “Веснянка” не после оформления сторонами инвестиционного контракта права собственности на них, а непосредственно в процессе распределения (пункт 3.2), которое фактически и осуществляется в настоящим деле в судебном порядке.

Указанные обстоятельства, по мнению общества, позволяют квалифицировать инвестиционный контракт в соответствующей части в качестве договора в пользу третьего лица – общества “Веснянка”, в связи с чем полагает, что раздел торговых площадей объекта, произведенный судами без учета необходимости предоставления общей площади 289,2 кв. м заявителю жалобы, противоречит положениям статьи 430 ГК РФ и является незаконным.

Общество указывает, что обжалуемыми судебными актами признано право собственности общества “Стройсибирь” и Правительства на площади, право на которые не подлежит распределению между истцом и ответчиком.

Таким образом, общество указывает, что обжалуемыми судебными актами определены доли истца и ответчика в отношении всего объекта, в том числе и в части площадей, возможность передачи которых в собственность общества “Стройсибирь” и Правительства в принципе не предусмотрена инвестиционным контрактом.

Общество полагает, что надлежащим способом защиты его прав является именно предъявление в рамках настоящего спора требования о выделении своей доли до окончательного раздела объекта, а необращение к сторонам инвестиционного контракта после состоявшегося раздела, поскольку по результатам раздела соответствующие площади уже перейдут в собственность одной из сторон.

При таких обстоятельствах общество считает ошибочными выводы судов об избрании обществом ненадлежащего способа защиты права и необходимости предъявления заявленных обществом требований в деле о банкротстве общества “Стройтехинвест” как неденежных требований имущественного характера, возникших до возбуждения дела о банкротстве.

С учетом изложенного, доводы заявителя о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Веснянка” передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 14 апреля 2020 года, 11 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации Е.Е.БОРИСОВА

Просмотров: 298

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*

code