ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

Д.Н.Осипова
М.А.Исаева

Аннотация. Статья посвящена вопросу о правовой природе самовольной постройки. Авторами рассматриваются различные подходы к определению самовольной постройки в российском законодательстве, а также выявляются ее основные признаки.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, недвижимый объект, земельный участок, снос самовольного строения, регистрация права на самовольную постройку.

 

Самовольное строительство всегда выступало предметом особых споров. Самовольное возведение объектов недвижимости влечет за собой определенные правовые последствия, поэтому данная тема остается актуальной и на сегодняшний день. Такое явление как самовольная постройка связано и с частными, и публичными интересами. Частное проявляется в частноправовом интересе лица, владеющего земельным участком, возводить постройки, публичное – в том, что данные правоотношения урегулированы императивными нормами права и находятся под контролем государства. Задачами гражданского законодательства являются обеспечение баланса частных и публичных интересов, а также защита прав и свобод собственника земельного участка, на котором возводится постройка.

Существование в науке и законодательстве различных подходов к понятию «самовольная постройка» составляет сложность в правоприменительной практике. Во-первых, в законе не исключена возможность лица получить право собственности на самовольно возведенный объект; во-вторых, суды имеют право вынести решение о сносе подобного объекта. Вместе с тем признание права собственности на объект такого строительства не легкий процесс, в то время как обстоятельства конкретного дела влияют на судебное решение.

Определение понятия «самовольная постройка» закреплено в п. 1 ст. 222 ГК РФ. В этой же статье конкретизируется, что в тех случаях, когда владелец земельного участка не знал и не мог знать о наличии ограничений его использования, то здание, сооружение или иное строение, возведенные на таком участке, не могут быть признаны объектами самовольного строительства. Таким образом, законодательно закрепляется принцип защиты добросовестного застройщика.

Кроме того, в данной статье также закреплены признаки самовольного строения, а также порядок и основания признания права собственности на такой объект. Самовольной постройкой могут являться жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Из этого следует, что спорная постройка должна быть именно недвижимым имуществом, то есть быть прочно связанной с землей.

Данное положение также закреплено в п. 26 IIII ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., в которых говорится, что объекты незавершенного строительства выступают в качестве недвижимого имущества и, исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольным являлся как жилой дом, иное строение или сооружение, так и другое недвижимое имущество .

В науке существуют различные мнения ученых относительно определения понятия объекта самовольного строительства. Среди прочих можно выделить точку зрения А. В. Савиной, которая определяет подобное строение как объект, способный физически отвечать признакам объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но создание которого в то же время нарушает установленные правовые нормы .

Самовольным также может являться объект недвиж—мого имущества, который выступает в качестве результата строительства, но который осуществлен вне закона, вне зависимости от того, завершен данный объект или нет .

Р.А. Валеев понимает под самовольным строением здание (сооружение), которое создается или реконструируется в установленном порядке и на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию . По мнению А.А. Ерофеевой, «самовольной постройкой является жилое и нежилое помещение, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное или создаваемое на земельном участке для себя, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное или создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» .

Подобная позиция наблюдается и на практике, в частности, в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014. В качестве примера приводится спор о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством жилой дом готовностью шестьдесят процентов. В ходе судебного заседания было установлено, что истец при возведении самовольной постройки не допустил существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Также выяснилось, что данное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства в своей совокупности позволили суду признать за гражданином право собственности на объект незавершенного строительства.

Одной из важных составляющих вопроса, касающегося признания права собственности на объекты самовольного строительства, является наличие признаков, содержащихся в ст. 222 ГК РФ и необходимых для признания строения самовольной постройкой:

• земельный участок для строительства не был предоставлен в соответствии с правилами ст. 30 ЗК РФ;

• отсутствует определенная разрешительная документация для строительства (ст. 51 ГСК РФ, кроме случаев, закрепленных п. 17 данной статьи);

• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. К таким нарушениям можно отнести те, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц ;

• нарушение прав и интересов третьих лиц либо возникновение угрозы их жизни и здоровью.

Особенностью самовольных построек является то, что ими могут быть признаны только объекты недвижимости (ст. 222 ГК РФ), однако в таком качестве эти объекты не могут рассматриваться как недвижимое имущество. Это обусловлено требованиями п. 1 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ внес изменения в законодательство о постройках, возведенных самовольно, в соответствии с которыми появляется новая санкция – приведение объекта в соответствие с установленными требованиями. При принятии решения о сносе или принудительной реконструкции самовольного строения учитывается его характер, при этом срок сноса составляет от 3 до 12 месяцев, а срок для приведения постройки в соответствие с требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. По общему правилу, данное решение принимает суд. Однако в отдельных случаях такое решение может быть принято органом местного самоуправления поселения либо городского округа (района). В качестве таких случаев можно назвать следующие (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• отсутствие необходимых документов на земельный участок, а обязательность их наличия законодательно предусмотрена и должна существовать в день начала строительства данного объекта;

• возведение самовольного строения на таком земельном участке, при использовании которого не разрешено строительство объекта, а также расположение которого затрагивает территории общего пользования или зоны с особыми условиями использования территории, если в данной зоне не допускается постройка недвижимости.

Данный пункт также предусматривает, что органы местного самоуправления не вправе разрешать вопрос о сносе или приведении в соответствие объекта самовольного строительства при условии, что:

• была произведена регистрация права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости или судом было признано такое право на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ;

• ранее суд принял решение, в котором было отказано в удовлетворении исковых требований, касающихся сноса строения, возведенного самовольно;

• вопрос о сносе рассматривается по отношению к многоквартирному дому, жилому либо садовому дому.

Для того чтобы было признано право собственности на строение, возведенное самовольно, в судебном порядке, истец должен подтвердить совокупность юридически значимых обстоятельств:

• возможность возведения строения только при наличии прав на земельный участок;

• необходимость доказать факт, что земельный участок был использован исходя из целевого назначения, в соответствии с которым на нем разрешено строительство;

• необходимость наличия разрешительной и проектной документации. Здесь в качестве основного документа выступает разрешение на строительство, но существуют случаи, когда указанный документ не требуется, они закреплены в п. 17 ст. 51 ГрК РФ, исходя из которого к ним можно отнести, например, осуществление строительства на земельном участке построек вспомогательного использования, а также строительство гаража, который предоставлен гражданину для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

• необходимость соблюдения истцом норм и правил, предусмотренных ГрК РФ;

• не было допущено нарушений прав других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

В процессе признания права собственности на строение, возведенное самовольно, немаловажным является вопрос, связанный с наличием или отсутствием у истца прав на земельный участок. Исходя из положений, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, признание права собственности на самовольную постройку возможно в отношении лица при наличии у него одного из следующих прав на участок, на котором выполнена постройка: собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

По данной категории дел нет единообразной судебной практики, поэтому суд принимает решение, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела и основываясь на конкретных доказательствах.

Снос или реконструкция самовольной постройки производит лицо, осуществившее ее, либо за счет такого лица. Если сведения о лице отсутствуют, то данные действия производит лицо, у которого находится земельный участок на одном из прав, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Исключением являются случаи, когда сносом самовольного строения или приведением его в соответствие с требованиями занимается орган местного самоуправления, исходя из указания на это в законе. Если лицо имеет право собственности на строение, которое подлежит сносу, оно обязано будет возместить расходы лицу, осуществившему данный снос, в размере, который определяет суд. При этом данное лицо обязуется возместить застройщику расходы, затраченные в процессе строительства. Их размер определяет суд, основываясь на предоставленных застройщиком доказательствах, в качестве которых называют лишь те, которые связаны со строительством (стоимость материалов, работ). Истец не обязан доказывать рыночную стоимость аналогичного объекта недвижимости, потому что, пока не признано право собственности на самовольное строение, оно является лишь совокупностью строительных материалов . Стоит обратить внимание на п. 26 ПП ВС РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., в которых указывается, что право собственности на строение, возведенное самовольно, не признается за лицом, если сохранение постройки ведет к нарушению прав и интересов других лиц либо создает угрозу их жизни и здоровью.

Следовательно, если возведение строения осуществлялось на земельном участке, на который у застройщика нет прав, то суд имеет все основания отказать ему в признании права собственности на строение и обязать данное лицо за счет собственных средств осуществить снос или реконструкцию такого строения.

Правом предъявления требования о сносе строения, возведенного самовольно, обладает титульный владелец земельного участка при условии, что оно было осуществлено без его согласия или существенно ущемила его права и свободы; управомоченный орган по делам о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу жизни и здоровью граждан; арендатор земельного участка. Надлежащим ответчиком по делу о сносе такого строения может быть как лицо ее возведшее, так и лицо, не построившее, но эксплуатирующее данное строение.

Таким образом, свое законодательное закрепление понятия «самовольная постройка» нашло в ст. 222 ГК РФ. Тем не менее, теоретики права дают различные определения данной категории, позволяющие отнести такую постройку к объектам гражданских правоотношений и недвижимым вещам. Правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве четко не регламентирован, поскольку, с одной стороны, самовольное строительство нарушает гражданско- правовые и градостроительные нормы, а с другой стороны, такое строительство служит способом приобретения права собственности на недвижимость. Возможность признания права собственности на строение, возведенное самовольно, зависит от наличия или отсутствия права у лица на земельный участок, на котором это строение создано.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Афонина А. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право. 2009. № 2.
2. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.
3. Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. № 1.
4. Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: Дис. канд. юрид. наук. М., 2013.
5. Савина А.В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. 2008. № 3.

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 1 (68) 2019

Просмотров: 827

No votes yet.
Please wait...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code