5. Применение норм о договоре подряда к правоотношениям, возникающим в сфере строительства

Правоотношения в сфере строительства могут возникать на основании различных договоров. В связи с этим встает вопрос о возможности применения к таким отношениям норм гл. 37 ГК РФ («Подряд»), в частности § 1 указанной главы («Общие положения о подряде»).

Одним из договоров, который является основанием для возникновения правоотношений в сфере строительства, является договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Из указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.

Внешне сходные отношения могут возникать при инвестиционной деятельности по обеспечению финансирования строительства, однако их природа более близка к отношениям простого товарищества, чем подряда. Эти отношения не связаны с участием в долевом строительстве и в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Кроме того, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. На это указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

 

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства, возникающим из договора долевого участия, норм о подряде, регулирующих вопросы, связанные с некачественным выполнением работ, существует две позиции судов.

 

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях лицом, предъявляющим требования на основании ст. ст. 720 — 725 ГК РФ, было товарищество собственников жилья. Его полномочия на предъявление соответствующего иска следуют из п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ, согласно которому ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

 

Позиция 1. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (ст. ст. 720 — 725 ГК РФ).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А17-2586/2008

«…Заказчиком (застройщиком) указанного жилого дома выступало ООО «Славянский дом и Ко».

В целях эксплуатации указанного жилого дома создано ТСЖ «Тимирязево», которое зарегистрировано 08.09.2002 Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Иваново.

В процессе эксплуатации жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43, собственники выявили дефекты и недостатки объекта, проявившиеся в протечке крыши.

Товарищество неоднократно обращалось к Обществу с письмами о необходимости принятия мер для устранения выявленных недостатков при возведении кровли в рассматриваемом доме.

Учитывая указанные положения законодательства и обстоятельства дела, Товарищество вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений жилого 28-квартирного дома со встроенными офисными помещениями, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом N 43.

Довод заявителя о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению недостатков подрядных работ на основании норм по договору подряда, поскольку между сторонами отсутствуют какие-либо отношения, в том числе и подрядные, не принимается судом округа.

Привлекая средства дольщиков для строительства многоквартирного дома, Общество берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

При таких обстоятельствах правоотношения между ООО «Славянский дом и Ко» и дольщиками, интересы которых представляет ТСЖ «Тимирязево», содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды правильно применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 723 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, в том числе заказчику предоставлено право требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Таким образом, суды обеих инстанций правомерно возложили на ООО «Славянский дом и Ко» обязанность по устранению недостатков, допущенных при строительстве жилого дома…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 13.07.2012 N ВАС-8969/12 по делу N А41-45565/10

«…Основанием для обращения ГСК «ВЫМПЕЛ» в арбитражный суд с настоящим иском послужило некачественное выполнение застройщиком — ООО «КООПСТРОЙ» работ по строительству подземного гаража-стоянки, расположенного по адресу Московская область, г. Мытищи, ул. В. Волошиной, д. 54Б.

Разрешая спор по существу, суды установили, что в соответствии с условиями заключаемых с гражданами-пайщиками потребительского общества договоров о долевом участии в строительстве, ООО «КООПСТРОЙ» принимал на себя функции заказчика-застройщика по проектированию, строительству и пусконаладочным работам, а также обязательство обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Суды, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 723, 754, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, а также учитывая отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств по устранению недостатков, удовлетворили иск ГСК «ВЫМПЕЛ» в полном объеме.

Довод ответчика о том, что ГСК «ВЫМПЕЛ» является ненадлежащим истцом, был предметом исследования судов нижестоящих инстанций и отклонен ими.

Суды, оценив представленные доказательства, сделали вывод, что кооператив вправе в интересах своих членов и с их согласия, выраженного в решении общего собрания членов кооператива, обращаться в суд с требованиями, связанными с обеспечением надлежащего состояния и содержания здания гаражного комплекса, устранения недоделок в объекте строительства…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2010 по делу N А79-4242/2007

«…Как следует из материалов дела, Университет (заказчик) и Общество (заказчик-застройщик) заключили договор от 11.12.2001, по условиям которого заказчик-застройщик принял на себя обязательства по строительству жилой группы многоквартирных домов в жилом комплексе «Академический» по Московскому проспекту города Чебоксары, поз. 2, поз. 9, поз. 9А. Общество обязалось выполнить своими и привлеченными силами и средствами все работы в объеме и сроки, предусмотренные данным договором, поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, обеспечить соответствующее качество работ, выполняя функции заказчика-застройщика, заключать договоры на долевое строительство жилья в указанных домах с гражданами и организациями договоры субподряда; осуществлять контроль и технический надзор за строительством, обеспечить ввод жилых домов в эксплуатацию (пункты 3.1 и 4 договора).

Собственники помещений в многоквартирном доме N 19 корпус 5 по Московскому проспекту города Чебоксары 24.01.2004 создали ТСЖ «Согласие и К» для совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения его эксплуатации.

Предметом исковых требований ТСЖ «Согласие и К» явилось взыскание с Университета и Общества 10 103 683 рублей ущерба, возникшего в результате проведения строительно-монтажных работ в жилом доме N 19/5, расположенном по Московскому проспекту города Чебоксары, с отклонениями от проектных решений.

Согласно экспертному заключению от 29.05.2009 N 6/06-3 установлены ряд недостатков при выполнении строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома N 19/5, расположенного по Московскому проспекту города Чебоксары. В заключении установлено, что недостатки и дефекты возможно устранить путем выполнения ремонтно-строительных работ для приведения конструктивных элементов крыши и кровли в идеальное состояние согласно проекту и строительным нормам и правилам. Стоимость работ по устранению дефектов и недоделок по кровле и крыше жилого дома N 19/5 составляет 348 207 рублей. Строительные работы по гидроизоляции фундаментов выполнены на основании проектного решения. Недостатков и дефектов в виде протечек воды через наружные стены в подвал жилого дома не установлено.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что убытки истца связаны с нарушением ответчиком обязательств по договору подряда, и обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании с Общества в пользу ТСЖ «Согласие и К» 348 207 рублей ущерба, что не противоречит статьям 15, 393, 720 — 723 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.12.2009 N Ф03-5888/2009 по делу N А51-12214/2008

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО «Ремстройцентр» и дольщиками — Коломиец В.И., Коломиец О.И., Кошевник С.Н., Кожакина Л.А., Белокрылов С.А., Белокрылова Н.А., Чебоксаров В.В., Юванен И.А., Базюк В.Л., Петренко О.В., иными дольщиками заключены договоры о долевом участии в строительстве 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Фирсова, 8б.

В 2004 году в ходе строительства жилого дома по данному адресу по инициативе перечисленных выше участников долевого строительства — будущих собственников квартир в соответствии с действующим на тот момент законодательством (ФЗ «О товариществах собственников жилья») зарегистрировано ТСЖ «Надежда».

По окончании строительства при обследовании по поручению истца состояния указанного жилого дома, его кровли и элементов благоустройства Консалтинговой компанией «Арктур Эксперт» выявлены нарушения строительных требований, отраженные в технических заключениях от 28.09.2007 N 371/2007 и от 19.10.2007 N 402/2007.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения ТСЖ «Надежда» с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая настоящий спор и отказывая истцу в удовлетворении предъявленного им требования, судебные инстанции пришли к выводу о невозможности подачи товариществом такого иска ввиду отсутствия факта договорных отношений между ТСЖ «Надежда» и ОАО «Ремстройцентр».

Кассационная инстанция считает данный отказ неправильным, не основанным на нормах действующего гражданского законодательства.

Исходя из абзаца 8 статьи 138 этого же Кодекса, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Вывод об отсутствии надлежащего процессуального статуса у ТСЖ как истца, сделан судебными инстанциями без учета данных норм права, Устава ТСЖ и того, что застройщики, ставшие собственниками помещений в жилом доме по вышеуказанному адресу и образовавшие такое товарищество, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами, в том числе и по договорам подряда с ОАО «Ремстройцентр».

При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, дело направляется на новое рассмотрение…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А65-22702/2008

«…Товарищество собственников жилья «Домового комитета 53/26» (далее — истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу «КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ» (далее — ответчик, общество) о взыскании 4 814 689 руб. расходов на устранение недостатков и 10 000 руб. расходов по проведению независимой экспертизы.

Строительство жилого дома осуществлялось на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома, заключенных между гражданами (дольщиками) и ответчиком (застройщиком) с целью передачи дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен был соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

Однако после приемки жилого дома в эксплуатацию были выявлены недостатки и недоделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Согласно пункту 2 статьи 724 ГК РФ в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно признали обоснованными требования ТСЖ — законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, к обществу (заказчику, застройщику), осуществляющему в ходе строительства жилого дома функции по техническому надзору и приемке выполненных работ, о возмещении расходов на устранение недостатков выполненных работ и удовлетворили их.

При этом судами нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебных актов, не допущено…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2007 по делу N А66-7189/2006

«…Вывод суда о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы права, регулирующие подрядные отношения, сделан без учета характера правоотношений сторон и анализа условий договоров, в результате которых домовладельцы получили в собственности квартиры в упомянутом жилом доме. Товарищество собственников жилья ссылается на то, что, заявляя требование об устранении имеющихся строительных недостатков, оно представляет интересы домовладельцев, являющихся членами товарищества. Из акта государственной приемочной комиссии следует, что ответчик (ООО «СМП-195″) являлся одновременно и застройщиком-заказчиком и генеральным подрядчиком, осуществляющим реконструкцию упомянутого дома. Домовладельцы получили в собственность квартиры в указанном доме на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с ответчиком, и после регистрации права собственности на квартиры, стали участниками общей долевой собственности на общее имущество дома. Требования истца основаны на том, что в процессе эксплуатации дома были выявлены недостатки строительства, которые ответчиком не устранены. Таким образом, вывод суда о том, что к требованиям об устранении недостатков, обнаруженных в построенном ответчиком доме, не могут быть применены сроки, установленные статьями 724, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным и сделан без анализа существующих правоотношений между сторонами по делу…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А53-31082/2009

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, по типовым договорам о долевом участии в строительстве жилого дома общество (застройщик) обязалось перед инвесторами возвести жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Евдокимова 37 «Г» и предоставить квартиры в собственность инвесторов.

По акту от 01.12.2005 общество передало товариществу 11-этажный 135-квартирный дом со встроенными офисными помещениями в комплексе «Северная Венеция» по ул. Евдокимова, 37 «Г». В акте указано, что генподрядной организацией выполнены полностью все требования проекта и технические условия по строительству дома, акт подписан без взаимных претензий сторон.

В целях совместного управления комплексом имущества в многоквартирном доме собственниками помещений создано товарищество. Выявленные в процессе эксплуатации жилого дома дефекты и недостатки строительства явились основанием для обращения товарищества с иском в арбитражный суд.

Поскольку в рамках настоящего дела имеется спор о качестве выполненных работ, а исследование вопросов о наличии либо отсутствии недостатков выполненных ответчиком работ требует специальных познаний, определением от 16.06.2010 апелляционный суд по ходатайству товарищества назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг». В судебном заседании 16.06.2010 представитель общества оставил вопрос о выборе экспертного учреждения на усмотрение апелляционного суда, что подтверждается протоколом судебного заседания от 10.06 — 16.06.2010 (т. 3, л. д. 54 — 56).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, апелляционный суд признал заключение эксперта надлежащим доказательством и пришел к выводу, что товарищество доказало наличие недостатков. Данные недостатки возникли до истечения гарантийного срока и подлежат устранению застройщиком жилого дома в силу статей 723, 754 — 756 Кодекса.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2014 N Ф09-640/14 по делу N А50-3036/2013

«…Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и участниками долевого строительства — физическими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с предметами которых застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом.

Установив в процессе эксплуатации дома, что часть предусмотренных проектом строительно-монтажных работ выполнена некачественно, с нарушениями проекта, строительных норм и правил, что привело к появлению ряда дефектов, ТСЖ «Кирова, 30» обратилось в арбитражный суд.

Определяя лицо, ответственное перед собственниками помещений за спорные недостатки, суды обоснованно приняли во внимание п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», из которого следует, что ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Право участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства в разумный срок предусмотрено п. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.

Поскольку гражданским законодательством непосредственно не урегулированы отношения, возникающие между заказчиком-застройщиком и товариществом собственников жилья, то к такого рода отношениям применимы нормы права гл. 37 ГК РФ по аналогии.

Пунктом 1 ст. 721 ГК РФ предусмотрено, что качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора, требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ при выполнении работ подрядчиком с отступлением от договора подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения установленной за работу цены; или возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Нарушений судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, не установлено…»

 

Центральный округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда управляющая организация обратилась в суд с требованием об устранении недостатков в имуществе, созданном в порядке долевого строительства. Суд отказал в заявленном требовании, однако указал, что с таким требованием могло бы обратиться в суд товарищество собственников жилья.

 

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 N Ф10-4992/09 по делу N А08-245/2009-15-10-15

«…Полагая, что ответчик обязан устранить вышеуказанные недостатки в силу ст. ст. 11, 12, 15, 724, 754 — 756 ГК РФ, а также ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ), истец обратился к ответчику с претензией от 22.09.2008 N 113.

Жилищным законодательством на управляющую компанию, в отличие от товариществ собственников жилья (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с положениями ст. ст. 723, 740, 754 ГК РФ правом на предъявление требований, связанных с обнаружением недостатков в выполненных работах, наделен заказчик по договору подряда. В силу прямого указания закона (п. 8 ст. 138 ЖК) такое право предоставлено также товариществам собственников жилья, действующим в защиту интересов собственников жилых помещений…»

 

Позиция 2. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства не применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10 по делу N А70-367/12-2008

«…Товарищество собственников жилья «Домовой» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу «Тюменский аккумуляторный завод» (далее — завод) об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Луначарского, д. 18, корп. 1 (далее — спорный объект, жилой дом), выявленные в процессе эксплуатации жилого дома, а именно: устранить протекание кровли и недостатки работ при прокладке канализации, вызывающие постоянное ее затопление, производить подачу питьевой и горячей воды в соответствии с требованиями санитарных норм.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорный объект (26-квартирный жилой дом) принят в эксплуатацию приемочной комиссией в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255.

В процессе эксплуатации жилого дома были выявлены недостатки, в том числе протекание кровли, затопление подвала канализационными стоками, несоответствие питьевой и горячей воды требованиям санитарных норм, о чем товарищество указывало в направляемых заводу письмах.

В связи с непринятием заводом надлежащих мер по устранению недостатков товарищество обратилось в арбитражный суд с иском, ссылаясь на нарушение строительных норм при возведении жилого дома.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о праве товарищества заявить иск к заводу об устранении недостатков строительства является правомерным.

Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 30.01.2003 N 255 застройщиком жилого дома выступил завод.

В материалах дела имеется копия договора от 25.01.2003 N 844/04 долевого участия в строительстве жилого дома между заводом (застройщиком) и гражданином Ластовляком А.И. (дольщиком). Договор предусматривает обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать по акту приемки-передачи в собственность дольщику долю, которая установлена в договоре. Застройщик обязан обеспечить надлежащее качество построенного объекта, а также производить устранение замечаний по качеству строительных работ своими силами и за свой счет.

Таким образом, застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Между тем судами, отказавшими в иске, неверно применены нормы материального и процессуального законодательства.

При рассмотрении дела суды руководствовались законодательством о подряде (строительном подряде) — параграфами 1 и 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество, договоры строительного подряда не заключались и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиком и дольщиками, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применению не подлежали.

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей, Закон).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Пунктом 1 статьи 18 Закона установлено право потребителя потребовать безвозмездного устранения недостатков товара; пункт 1 статьи 29 Закона предусматривает право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать безвозмездного устранения этих недостатков.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены…»

 

5.2. Вывод из судебной практики: К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир не применяются нормы об обязанности заказчика содействовать подрядчику в выполнении работ (ст. 718 ГК РФ).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2010 по делу N А14-16787/2009/534/36

«…Как установлено арбитражным судом, 08.11.2006 г. между ООО «Стройдом» (заказчик) и Мышьяковой Т.В. (дольщик) заключен договор N 308 на участие в долевом строительстве, по условиям которого заказчик принимает дольщика в долевое строительство 5-этажного жилого дома по адресу: г. Россошь, ул. Мира, д. 32 и предоставляет ему в указанном доме встроенное нежилое помещение на первом этаже общей площадью 150 кв. м.

Суд кассационной инстанции не может признать правомерной и ссылку заявителя на ст. 718 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 718 ГК РФ заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы.

По смыслу указанной нормы объем содействия заказчика подрядчику определяется в договоре.

Между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем положения ст. 718 ГК РФ, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком по договору подряда, к спорным отношениям сторон не применяются.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ для отмены обжалуемого судебного акта, арбитражный кассационный суд не усматривает…»

 

5.3. Вывод из судебной практики: К правоотношениям по договорам, предметом которых является совместная деятельность по обеспечению финансирования строительства с целью приобретения имущества в собственность, нормы о подряде не применяются.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.08.2007 N А33-17097/05-Ф02-5885/07 по делу N А33-17097/05

«…Суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением и исполнением обязательств по договору N 20 от 12 августа 2002 года, в соответствии с нормами права, содержащимися в главе 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют обязательства из договора подряда.

По договору подряда, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно пункту 1 статьи 703 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Вместе с тем предметом договора N 20 от 12 августа 2002 года не является изготовление или переработка (обработка) вещи либо выполнение другой работы.

Стороны, заключившие договор N 20 от 12 августа 2002 года, определили его предмет с учетом соглашения N 1 от 26 декабря 2003 года как совместную деятельность по обеспечению финансирования строительства пристроенного нежилого помещения, предназначенного для торговли, общей площадью 8,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Ленина, 1, с целью его приобретения в собственность по согласованной цене. По условиям этого же договора МУ «Служба единого заказчика-застройщика» обязалось принять на свой расчетный счет средства предпринимателя Тюшняковой С.А. и обеспечить их целевое назначение для финансирования строительства пристроенного нежилого помещения, предназначенного для торговли, а при обнаружении строительных недоделок или скрытых дефектов — оказать содействие инвестору в их устранении подрядчиком в течение гарантийного срока.

Арбитражным судом Красноярского края не раскрыта гражданско-правовая природа договора N 20 от 12 августа 2002 года, не установлены его элементы, в связи с чем неправильно квалифицированы сложившиеся между сторонами правоотношения, не учтены положения законодательства, регулирующие инвестиционную деятельность.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм права, поэтому они подлежат отмене на основании части 1, пункта 1 части 2 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело N А33-17097/05 — направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края…»

 

5.4. Вывод из судебной практики: Договор, по условиям которого одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, признается договором подряда. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор признается смешанным и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«…6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code