О взыскании долга по договору аренды земельного участка и пени за просрочку оплаты арендных платежей

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2014 по делу N А55-17940/2013

Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка и пени за просрочку оплаты арендных платежей.

Обстоятельства: По мнению арендодателя, арендатор не исполнил обязательства по оплате аренды в установленный срок.

Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку наличие задолженности подтверждено. С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства жилых домов с предварительным согласованием места размещения объекта строительства и по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 июня 2014 г. по делу N А55-17940/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,
при участии представителя:
ответчика — Добриковой Е.А. (доверенность от 22.08.2013),
в отсутствие:
истца — извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)
по делу N А55-17940/2013
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к обществу с ограниченной ответственностью «Самара-Техком-Строй-2000», г. Самара (ОГРН 1026301525601, ИНН 6318117202) о взыскании долга 9 535 269 руб. 04 коп. и пени 2 410 134 руб. 99 коп.,

установил:

Министерство строительства Самарской области (далее — истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Самара-Техком-Строй-2000» (далее — ООО «Самара-Техком-Строй-2000», ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2013 в размере 9 535 269 руб. 04 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.09.2011 по 30.06.2013 в размере 2 410 134 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014, иск удовлетворен частично. С ООО «Самара-Техком-Строй-2000» в пользу Министерства строительства Самарской области взыскан долг 2 745 579 руб. 34 коп. и пени 492 079 руб. 67 коп.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, Министерство строительства Самарской области просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению Министерства, расчет арендной платы истцом произведен правомерно в соответствии с постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008.

Данное постановление было предметом проверки, решением Самарского областного суда от 09.02.2011 и от 20.06.2011 постановление N 308 признано не противоречащим Федеральному закону или другому нормативному правовому акту. Таким образом, имеются основания для удовлетворения иска в полном размере согласно расчету Министерства.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы города Самара от 30.12.2003 N 1397 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, в соответствии с которым ООО «Самара-Техком-Строй-2000» предварительно согласовано место размещения жилых домов на земельном участке площадью 1,9 га, относящимся к категории земли поселений и расположенном по ул. Силовой в Промышленном районе города Самары.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО «Самара-Техком-Строй-2000» (арендатор) 17.09.2008 заключили договор N 219 аренды земельного участка, по условиям которого на основании договора аренды земельного участка от 19.06.2006 N 027371з, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 24.03.2008 N 108-п арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:07 11 002:0011, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Силовая, площадью 18 482,80 кв. м. Участок предоставляется для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемыми подвальными помещениями и подземными гаражами.

В соответствии с пунктом 3.1 условия договора применяются к отношениям между сторонами, возникшими с 31.03.2008. Срок действия договора истекает 31.03.2011.

Арендная плата в силу пункта 4.1 договора начисляется с 31.03.2008, а ее размер определен в соответствии с приложением N 2 к договору. При этом момент начала пользования земельным участком определяется с 31.03.2005 в соответствии с договором аренды земельного участка от 19.06.2006 N 027371з.

В силу пункта 4.4 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Арендная плата вносится арендодателем за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.

За просрочку арендных платежей согласно пункту 7.3 договора начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Обусловленный договором земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 20.06.2010 стороны согласовали изменение расчета арендной платы с 01.01.2009, а также изменили размер неустойки за просрочку арендных платежей, установив ее равной 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 10.05.2011 стороны внесли в договор изменения в части установления срока окончания действия договора — 01.04.2016, согласовали новый расчет размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 22.05.2013 стороны согласовали применение с 26.02.2013 нового расчета размера арендной платы, установили, что арендную плату арендатор оплачивает ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Также стороны согласовали изменение пени за просрочку оплаты арендных платежей — 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно кадастровой справке от 25.03.2013 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0711002:11, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Силовая имеет кадастровую стоимость 100 931 983,20 руб.

Из акта осмотра земельного участка от 04.09.2013 усматривается, что спорный земельный участок частично огражден забором, на огражденной части ведутся строительные работы, на иной части расположены объекты капитального строительства (многоэтажные жилые дома).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.09.2013 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0711002:11, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Силовая, площадь земельного участка 18 482,8 кв. м находится в аренде у ООО «Самара-Техком-Строй-2000» на основании договора аренды N 219 от 17.09.2008, кроме того, земельный участок обременен договорами участия в долевом строительстве, заключенными с дольщиками по поводу строительства жилого многоквартирного дома.

Главой городского округа Самара 13.04.2011 ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — 1 очередь строительства — здание жилого назначения (секции 1, 2, 3 по генплану) и трансформаторная подстанция. Адрес объекта — Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая д. 321А, а 29.12.2012 — разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — 2 очередь строительства — здание жилого назначения со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секции 4, 5 по генплану). Адрес объекта — Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая д. 319.

Согласно кадастровых паспортов земельного участка от 07.10.2013 в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711002:11 с 01.10.2013 образованы земельный участки с кадастровыми номерами 63:01:0711002:1446, 63:01:0711002:1447, 63:01:0711002:1448., при этом земельные участки с кадастровым номером 63:01:0711002:1448 площадью 1 173 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0711002:1446 площадью 10 380 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0711002:1447 площадью 6 930 кв. м имеют назначение для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемыми подвальными помещениями и подземными гаражами.

Таким образом, между сторонами заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:07111002:0011 площадью 18 482,8 кв. м. Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенные к договору дополнительные соглашения также зарегистрированы установленным порядком.

Нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендной платы, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, судебные инстанции дали надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела, правильно применили нормы материального и процессуального права.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее — Постановление N 582).

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно подпунктам «г» и «д» пункта 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, арендная ставка не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства жилых домов с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.

В связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом положений Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 5 460,86 руб./кв. м, факта использования ответчиком в период с 01.04.2012 по 28.12.2012 земельного участка площадью 8 103 кв. м, а в период с 29.12.2012 по 30.06.2013 — земельного участка площадью 6 930 кв. м, арендная плата за период с 01.04.2012 по 30.06.2013 по расчетам суда первой инстанции составила 2 745 579 руб. 34 коп.

Указанный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан верным.

Ответчиком расчет суда не оспорен, доказательств оплаты арендной платы в спорном периоде не представлено.

Расчет арендной платы, определенный истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 за период с 01.04.2012 по 30.06.2013 в размере 9 535 269 руб. 04 коп., признан не подлежащим применению, так как не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в части взыскания арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.06.2013 в сумме 2 745 579 руб. 34 коп., поскольку они приняты при правильном применении норм материального права.

Исходя из установленного судом размера задолженности по арендной плате, отсутствия доказательств нарушения ответчиком обязательств в части внесения арендной платы в период с 11.09.2011 по 10.05.2012, согласованных сторонами сроков внесения арендной платы, неустойка за каждый день просрочки платежа из расчета 0,1% от просроченной суммы, а с 10.06.2013-0,05%, сумма неустойки за период с 10.05.2012 по 30.06.2013 согласно пункту 7.3 договора составляет 492 079,67 руб.

Доводы кассационной жалобы явились предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка установленных по делу фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу N А55-17940/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ

Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Р.А.НАФИКОВА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code