Договор лизинга недвижимого имущества

Вопрос: Организация А (лизингодатель) заключила договор лизинга недвижимого имущества с организацией Б (лизингополучателем). Организация А приобрела имущество, предназначенное для последующей сдачи в аренду. Договор прошел процедуру государственной регистрации. В период исполнения договора в рамках исполнительного производства по гражданскому делу с третьим лицом на имущество организации Б был наложен арест. Судебным постановлением наложен запрет на совершение любых действий, приводящих к изменению или прекращению правоотношений, на основании которых возникли имущественные права в отношении имущества организации, в том числе путем объявления запрета на уступку права требования лизингополучателя по этим договорам третьим лицам. Организация А уведомила контрагента о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке по причине неуплаты лизинговых платежей и обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения права. Однако регистрирующий орган отказал в регистрации, указав, что на арендуемое имущество судебным постановлением наложен арест. Является ли правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации прекращения ограничения прав с описанной мотивировкой?

 

Ответ: Отказ регистрирующего органа в регистрации прекращения ограничения прав при наличии запрета на совершение любых действий, направленных на изменение или прекращение правоотношений, на основании которых у организации возникли имущественные права, является правомерным, так как законодательство не содержит закрытого перечня ограничений, которые могут быть наложены на операции по регистрации прав на недвижимое имущество. Расторжение договора, приводящее к прекращению прав на арендуемое имущество, не может быть произведено, так как противоречит запрету, сформулированному в вопросе. Судебная практика подтверждает данный вывод.

 

Обоснование: Статья 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Пункт 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) устанавливает, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Статья 17 Закона N 122-ФЗ предусматривает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, могут являться: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, и вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона N 122-ФЗ в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность установления запрета на совершение определенных действий в отношении недвижимости. Перечень подобных запретов в законе не конкретизирован.

В то же время следует учитывать, что при расторжении договора лизинга лизингополучатель лишается каких-либо прав на арендуемое имущество. Следовательно, формулировка запрета на совершение действий, приводящих к изменению или прекращению правоотношений, на основании которых возникли имущественные права в отношении имущества организации, означает запрет на расторжение договоров, которыми опосредуется переход права владения, пользования или распоряжения.

Следовательно, установленный запрет не позволяет осуществить расторжение договора, так как это приводит к изменению правоотношений, на которых основаны права на имущество лизингополучателя. Наложение данного запрета не означает лишения лизингодателя права в отношении своего имущества, но означает, что регистрация изменения прав на недвижимое имущество будет возможна только после снятия ограничений. Аналогичный вывод содержит и судебная практика (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2014 N А79-3834/2013).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code