Истечение срока действия договора аренды

Вопрос: Индивидуальный предприниматель является собственником нежилого недвижимого имущества (здания автомастерской), которое он передал в аренду ООО. В связи с истечением срока действия договора аренды ООО освободило часть занимаемого помещения. помещениеВ не освобожденном ООО помещении осталось оборудование, используемое обществом в своей предпринимательской деятельности. У ООО осталась задолженность по арендной плате. Для вывоза оставшегося в здании автомастерской имущества ООО планировало привлечь транспортную организацию. Предприниматель заявил, что до выплаты задолженности по арендной плате все имущество ООО будет удерживаться.

Правомерно ли удержание предпринимателем имущества ООО при условии, что задолженность ООО перед предпринимателем по арендной плате составляет 13 500 руб., а рыночная стоимость удерживаемого предпринимателем имущества, принадлежащего ООО, составляет 880 000 руб.?

 

Ответ: Одна сторона вправе удерживать вещь, принадлежащую другой стороне, при неисполнении другой стороной в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Однако при удержании должен соблюдаться принцип соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером неисполненного обязательства, в обратном случае удержание может быть признано неправомерным. Полагаем, что удержание предпринимателем имущества ООО неправомерно, так как при наличии задолженности по арендной плате в 13 500 руб. удержание имущества должника стоимостью 880 000 руб. нарушает вышеуказанный принцип соразмерности.

 

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника.

На основании п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Десятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 15.11.2011 по делу N А41-21402/11 указал, что удержание, применяемое в предпринимательской деятельности, представляет собой, по сути, предусмотренный ст. 14 ГК РФ способ самозащиты гражданских прав.

По смыслу ст. 14 ГК РФ способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, что, в свою очередь, корреспондирует с принципом равенства участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ).

Следует отметить, что в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с удержанием имущества, применяется принцип соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером неисполненного обязательства, который по смыслу норм ст. ст. 359, 360 и п. 2 ст. 348 ГК РФ является критерием для определения правомерности удержания (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу N А53-15653/2009 (Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 Постановление оставлено без изменения), Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А60-21609/2011 (Определением ВАС РФ от 03.10.2012 N ВАС-12284/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу N А44-1550/2010).

На основании изложенного полагаем, что удержание предпринимателем имущества неправомерно, так как стоимость удерживаемого имущества несоразмерна стоимости неисполненного ООО обязательства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code