Договоры долевого участия в строительстве

Вопрос: Организация осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». строительство многоквартирного домаПри этом на момент ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в отношении некоторых квартир не были заключены договоры долевого участия в строительстве. Возникает ли в указанном случае у участников долевого строительства названного дома право общей долевой собственности на квартиры, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия в строительстве?

 

Ответ: Квартиры в многоквартирном доме, в отношении которых не были заключены договоры участия в долевом строительстве, не являются общей долевой собственностью участников долевого строительства. Участники долевого строительства приобретают права только на квартиры, предусмотренные договорами, заключенными с участниками долевого строительства.

 

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим окончание строительства.

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии с п. 2 этой же статьи ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Пунктом 3 ст. 244 ГК РФ предусмотрено, что общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, если имущество поступает в собственность двух и более лиц и законом в отношении такого объекта не предусмотрена совместная собственность, такое имущество поступает в долевую собственность.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, положениями Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что помимо жилых/или нежилых помещений, передача которых предусмотрена договором долевого участия в строительстве, за счет денежных средств участников долевого строительства создается и общее имущество многоквартирного дома, а также все иные помещения.

Вместе с тем положения Закона N 214-ФЗ не регламентируют вопрос, связанный с возникновением права общей долевой собственности на квартиры, в отношении которых до момента ввода дома в эксплуатацию не были заключены договоры участия в долевом строительстве.

При этом ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, и участник долевого строительства вправе требовать передачи ему квартиры, предусмотренной договором долевого участия.

При этом ФАС Центрального округа в Постановлении от 15.02.2013 по делу N А36-396/2010 указал, что в рамках отношений, регулируемых Законом N 214-ФЗ, не предполагается возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на весь объект, в том числе и на спорные квартиры, в отношении которых не было заключено договоров на долевое участие.

Кроме того, каждый дольщик вправе претендовать только на ту квартиру, которая указана в его договоре участия в долевом строительстве.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code