Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2014 по делу N А12-2220/2013

Требование: Об обращении взыскания на нежилое здание с пристройками и земельный участок.
Обстоятельства: Банк ссылается на то, что залогодатель отказался исполнить обязательства по договору ипотеки, заключенному в обеспечение кредитных обязательств третьего лица.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку наличие оснований для обращения взыскания на недвижимое имущество подтверждено. Начальная продажная цена имущества установлена исходя из его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 мая 2014 г. по делу N А12-2220/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Юнит»
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.06.2013 (Пятернина Е.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Клочкова Н.А., Лыткина О.В.)
по делу N А12-2220/2013
по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» (ИНН 7744000302, ОГРН 1027739326449) к обществу с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Юнит» (ИНН 3444125462, ОГРН 1053444082372) об обращении взыскания на имущество, с участием в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд», общества с ограниченной ответственностью «Бриг», общества с ограниченной ответственностью «НижнеВолжскДорстрой», Михеева Олега Леонидовича, общества с ограниченной ответственностью «Дом Моды», общества с ограниченной ответственностью «Премьер», общества с ограниченной ответственностью «ДИО», Болозневой Е.А., общества с ограниченной ответственностью «Энергопромстрой», Михеевой Анны Андреевны, общества с ограниченной ответственностью «Маяк», общества с ограниченной ответственностью «Звезда», общества с ограниченной ответственностью «Специализированное агентство по оценке недвижимости — комплекс»,

установил:

закрытое акционерное общество «Райффайзенбанк» (далее — ЗАО «Райффайзенбанк», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Юнит» (далее — ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит», ответчик) с исковым заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество: нежилое здание с пристройками, назначение: торговое, общей площадью 10152,8 кв. м, инвентарный номер: 000430, литер А-А7, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24, условный номер: 34:34:04:0028:0011:000430:000000, с установлением начальной продажной цены в размере 230 210 847,20 руб.; земельный участок площадью 4602 кв. м, кадастровый номер 34:34:040028:0011, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24, с установлением начальной продажной цены в размере 387 340 800 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по настоящему делу, исковые требования ЗАО «Райффайзенбанк» удовлетворены.
Обращено взыскание в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» на недвижимое имущество ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит», заложенное по договору ипотеки от 27.07.2009, заключенному между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит», обеспечивающему исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (далее — ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд») по кредитному соглашению от 27.07.2009 N RBA/6392, заключенному между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд»:
нежилое здание с пристройками, назначение: торговое, общей площадью 10 152,8 кв. м, инвентарный номер: 000430, литер А-А7, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24, условный номер: 34:34:04:0028:0011:000430:000000, определив начальную продажную цену в размере 230 210 847,20 руб.;
земельный участок площадью 4602 кв. м, кадастровый номер 34:34:040028:0011, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24, определив начальную продажную цену в размере 387 340 800 руб.
Способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, определен путем продажи с публичных торгов.
С ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит» в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению 27.07.2009 между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит» (далее — залогодатель) заключен Договор об ипотеке б/н (далее — Договор ипотеки) с дополнительными соглашениями от 05.10.2009 и от 05.10.2010, на основании которого ответчик предоставил Банку в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее имущество: нежилое здание с пристройками, назначение: торговое, общей площадью 10152,8 кв. м, инвентарный номер: 000430, литер А-А7, этажность: 5, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24, условный номер: 34:34:04:0028:0011:000430:000000 (далее — здание); земельный участок площадью 4602 кв. м, кадастровый номер 34:34:040028:0011, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волгоград, улица Коммунистическая, дом 24 (далее — земельный участок).
Здание принадлежит залогодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 34-34-01/068/2009-211, на основании договора купли-продажи от 23.12.2005 N 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 34-34-01/044/2006-10, на основании договора купли-продажи от 13.04.2009 N 2798.
Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что надлежащим образом исполнил обязательства по кредитному соглашению, факт предоставления кредита ответчиком и третьим лицом ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» не оспаривается. В нарушение условий кредитного соглашения заемщик не выполнил свои обязательства перед Банком: имеется просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом, а также по уплате основного долга и пени. Кроме того, имеет место неисполнение обязательств согласно статье 13 кредитного соглашения.
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2012 по делу N А12-15493/2011 в отношении ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» введена процедура банкротства наблюдение.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2012 по указанному делу требования ЗАО «Райффайзенбанк» признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как требования кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника на общую сумму 520 476 882,66 руб., в том числе: задолженность по основному долгу — 499 142 203,42 руб., проценты за пользование кредитом — 5 149 166,03 руб., неустойка за просроченные проценты — 1 778 355,25 руб., неустойка за просроченный основной долг — 14 407 157,96 руб.
Судебным актом от 29.12.2012 по делу N А12-15493/2011 установлено, что ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» 28.02.2011 допустило просрочку сумм по оплате, причитающихся Банку по кредитному соглашению.
Согласно пункту 5.1 Договора об ипотеке, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению, неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств залогодателя по Договору ипотеки, в том числе, при заявлении залогодержателем требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному соглашению, а также по иным основаниям, установленным законодательством Российской Федерации и Договором ипотеки.
Банком 18.12.2012 в адрес залогодателя направлено требование исходящий N 49161-МСК/12 об исполнении обязательств по Договору ипотеки.
Неисполнение требования Банка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 названной главы и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Из статьи 337 ГК РФ следует, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Размер обеспеченного залогом обязательства ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд», вытекающего из Кредитного соглашения от 27.07.2009 N RBA/6392, согласно определению Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2011 по делу N А12-15493/2011 составляет 520 476 882,66 руб.
По правилам статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В материалы дела представлен отчет N 06/13 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит», составленный ООО «Специализированное агентство по оценке недвижимости — Комплекс»
Согласно указанному отчету, рыночная стоимость по состоянию на дату оценки составляет (с учетом округления): Нежилое здание с пристройками, назначение торговое, общая площадь 10152,8 кв. м, инвентарный номер 000430, литер А-А7, этажность 5, подземная этажность 1 — 287 763 559 руб.; земельного участка, категории земель: земли поселений, площадью 4602,3 кв. м, кадастровый номер 34:34:040028:0011 — 484 176 000 руб.
Из представленного отчета следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в соответствии с вышеуказанным отчетом, составляет для здания — 230 210 847,20 рублей; для земельного участка — 387 340 800 рублей.

Примечание.
Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Федеральный закон N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив представленный в дело истцом отчет N 06/13 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, суд указал, что отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и указанных федеральных стандартов оценки.
Судом отмечено, что отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. В отчете указаны количественные и качественные характеристики объектов оценки, содержится информация об их физических свойствах, а также информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов. При проведении оценки оценщик применял все три подхода к оценке имущества (затратный, сравнительный и доходный), для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществлял согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки; отчет содержит региональный социально-экономический анализ.
При таких условиях судом кассационной инстанции отклоняется довод ответчика о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества со ссылкой на письмо ООО «Русна» от 28.03.2013 N 18.
В вышеуказанном письме изложено мнение ООО «Русна» об ориентировочной рыночной стоимости объектов недвижимости при проведении предварительного анализа, при этом не приведены какие-либо сведения и не представлены документы, на основании которых общество пришло к такому мнению. Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества, либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, ООО «Диамант Девелопмент Групп Юнит» суду не представило.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу N А12-2220/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА

Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Р.НАГИМУЛЛИН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code