Статья 32. Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества

 Комментарий к статье 32 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»

1. Пунктом 1 комментируемой статьи определен порядок оформления продажи государственного или муниципального имущества в результате приватизации. Такая прод Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»ажа согласно настоящему пункту оформляется договором купли-продажи, под которым ст. 454 ГК РФ понимает гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. В п. 2 комментируемой статьи определены обязательные условия договора купли-продажи имущества в рамках приватизации. Использование в п. 2 термина «обязательные условия» не в полной мере соответствует ст. 432 ГК РФ, согласно которой могут определяться существенные условия договора. Однако установление в комментируемом Законе обязательных (существенных) условий договора купли-продажи имеет правовое основание, содержащееся в п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому существенные условия договора — это в том числе те, которые названы в законе, в данном случае — в комментируемом нами Законе. Так, согласно п. 2 комментируемой статьи обязательными условиями договора купли-продажи имущества при его приватизации являются:

— сведения о сторонах договора (покупатель и продавец);

— наименование приватизируемого имущества (указание на его категорию, вид (например, движимое или недвижимое);

— место нахождения приватизируемого имущества (описание адреса);

— состав и цена приватизируемого имущества (в частности, рыночная или кадастровая стоимость);

— количество акций открытого акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

— порядок и срок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя;

— форма и сроки платежа за приобретенное имущество (максимальный и (или) минимальный период, в течение которого необходимо уплатить цену за приватизируемое имущество по договору купли-продажи);

— условия, в соответствии с которыми приватизируемое имущество было приобретено покупателем (например, срок обеспечения проведения его государственной регистрации);

— порядок осуществления покупателем полномочий в отношении приватизируемого имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (например, совокупность мер, которые он должен совершить до заключения договора купли-продажи);

— сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Пример: заместитель прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа и ООО с иностранными инвестициями «СанСити» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи посредством публичного предложения нежилого здания и земельного участка. Судом было установлено, что постановлением администрации Гурьевского городского округа от 10 октября 2007 г. N 4108 утвержден план приватизации нежилого здания и земельного участка. Заместитель прокурора Калининградской области указал, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит указаний на наличие обременений данного земельного участка. Однако суды установили, что спорный земельный участок находится вне водоохранной зоны, а указанные в кадастровой выписке обременения в виде охранной зоны 15 кВ, охранной зоны озера и водопровода, права прохода и проезда, имеющиеся на земельном участке, в установленном порядке не зарегистрированы. В материалах дела отсутствует акт органа исполнительной власти или местного самоуправления, устанавливающий какие-либо обременения спорного земельного участка (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А21-8602/2010).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что включение в договор купли-продажи условий об обременении является обязательным только при их наличии и надлежащем оформлении;

— иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению (например, дополнительные обязательства).

Также п. 3 комментируемой статьи определяет, что установленные договором купли-продажи обязательства покупателя должны иметь сроки их исполнения, а также стоимостную оценку. Данное требование установлено в целях обеспечения гарантий покупателю на получение максимального объема информации об установленных обязательствах и гарантии их исполнения. Исключение составляют обязательства, не связанные с совершением действий по передаче приобретаемого в рамках приватизации имущества, выполнением работ, уплатой денег. Однако, на наш взгляд, установление такого исключения не является правомерным и обоснованным, поскольку оно создает правовое основание для так называемого затягивания процесса приватизации со стороны покупателя. С другой стороны, если покупатель заинтересован в приватизации соответствующего имущества, то все исключительные обязательства будут им выполнены в максимально короткие сроки.

3. Пункты 3 и 4 комментируемой статьи определяют моменты перехода прав собственности на приватизируемое имущество. При этом п. п. 3 и 4 предусмотрены различные порядки (моменты) перехода прав собственности на приватизируемое имущество.

В частности, из п. 3 следует, что право собственности на движимое имущество переходит к покупателю после полной его оплаты, что соответствует общим положениям о договоре купли-продажи в части, касающейся оплаты товара. Так, согласно ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. При этом п. 3 комментируемой статьи содержит оговорку об особенностях перехода права собственности с учетом положений комментируемого Закона, к которым, например, относятся положения ст. 35 об оплате приватизируемого имущества в рассрочку (см. комментарий к ст. 35).

В случае если объектом приватизации является недвижимое имущество, право собственности переходит на него со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество, что соответствует ст. 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако п. 4 комментируемой статьи содержит положения, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, а именно норму о том, что основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества, а расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя. По нашему мнению, указанные положения не являются предметом регулирования комментируемого Закона и должны быть предусмотрены в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. В п. 5 комментируемой статьи содержится запрет на заключение договора купли-продажи приватизируемого имущества по результатам торгов, продажи посредством публичного предложения, продажи без объявления цены ранее чем через десять рабочих дней со дня размещения протокола об итогах проведения продажи приватизируемого имущества на сайтах в сети Интернет. Полагаем, что данный запрет был введен с целью обеспечения всем участникам торгов, процедуры по продаже приватизируемого имущества возможности ознакомления с протоколом об итогах проведения продажи приватизируемого имущества и представления по нему своих замечаний и предложений.

Считаем также, что данное положение целесообразнее было бы включить в ст. 32.1 комментируемого Закона.

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code