Статья 28. Отчуждение земельных участков

Глава V. ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

Статья 28. Отчуждение земельных участков

Комментарий к статье 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Комментируемая статья определяет нормы, регулирующие особенности приватизации земельных участков как объектов недвижимого имущества и, соответственно, объектов приватизации.

1. В п. 1 комментируемой статьи реализован такой принцип земельного законодательства, как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В этой связи п. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об отчуждении земельных участков, которые заняты приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено (объектами незавершенного строительства) одновременно с приватизацией таких объектов.

О понятиях зданий, строений и сооружений см. комментарий к ст. 3. Исходя из положений ГрК РФ объекты незавершенного строительства — это объекты, строительство которых не завершено (продолжается, приостановлено, законсервировано или полностью прекращено). При этом п. 1 комментируемой статьи к таким объектам незавершенного строительства предъявляет дополнительные требования о том, что они должны быть признаны самостоятельными объектами недвижимости. Это означает, что в отношении таких объектов должно быть оформлено право собственности в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 25 которого устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Отсюда следует, что приватизация объектов незавершенного строительства без отчуждения земельных участков, на которых они располагаются, невозможна.

При этом в п. 1 комментируемой статьи не определен способ такого отчуждения. В то же время, исходя из вышеприведенного принципа земельного законодательства, можно сделать вывод о том, что федеральный законодатель имел в виду именно приватизацию как способ отчуждения земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты недвижимости. В то же время п. 1 комментируемой статьи, так же как и ст. 1 ЗК РФ, устанавливает исключения со ссылкой на федеральное законодательство. Так, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с ЗК РФ.

Относительно единства судьбы земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, судебная практика сводится к единому мнению о том, что одновременно должен приватизироваться и земельный участок, несмотря на то, что при приватизации объектов недвижимости он еще не сформирован.

Пример: ООО «Восток Бизнес Инвест» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание, поскольку указанным казенным учреждением в такой регистрации было отказано в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и отчуждаемых объектов недвижимого имущества, на них расположенных. Судом первой инстанции требования истца были удовлетворены. Однако Пятым арбитражным апелляционным судом решение арбитражного суда первой инстанции было отменено, в иске ООО «Восток Бизнес Инвест» отказано. ФАС Дальневосточного округа в удовлетворении кассационной жалобы ООО «Восток Бизнес Инвест» также было отказано по следующим основаниям.

ООО «Восток Бизнес Инвест» был приобретен объект недвижимого имущества — здание общей площадью 736,40 кв. м. По мнению истца, принцип единства объекта и земельного участка в данном случае не нарушен, поскольку действует только в отношении сформированных земельных участков; в связи с тем, что земельный участок под спорным зданием не поставлен на кадастровый учет, его одновременное отчуждение со зданием законом не требуется. Однако суд апелляционной инстанции и ФАС Дальневосточного округа установили, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Материалами настоящего дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент проведения торгов не был сформирован, на кадастровый учет не поставлен, на аукцион не выставлялся и не был предметом сделки по договору купли-продажи, в связи с чем апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, что указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу ст. 168 ГК РФ сделка является ничтожной (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 мая 2013 г. N Ф03-1922/2013).

2. В п. 2 комментируемой статьи закреплено требование об одновременном отчуждении земельных участков в случае приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий (о понятии имущественного комплекса унитарного предприятия см. комментарий к ст. 11). В соответствии с п. 2 комментируемой статьи приватизации одновременно с приватизацией имущественных комплексов унитарных предприятий подлежат следующие земельные участки:

1) находящиеся у унитарного предприятия, имущественный комплекс которого приватизируется, на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ может возникнуть в отношении земельных участков только у казенного унитарного предприятия (унитарного предприятия, основанного на праве оперативного управления). Что касается права аренды, то федеральное законодательство, в том числе ст. 22 ЗК РФ, не устанавливает каких-либо исключений или особенностей в отношении унитарных предприятий. Иными словами, арендаторами земельных участков могут быть унитарные предприятия любых видов, чьи имущественные комплексы приватизируются.

Однако в соответствии с п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» на унитарные предприятия, как на арендаторов земельных участков, возлагаются дополнительные обязанности, а именно такие предприятия не вправе:

— сдавать земельный участок в субаренду, за исключением случая заключения концессионного соглашения, которым предусмотрено использование такого земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, а также земельных участков (в том числе искусственных земельных участков, созданных в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») в границах морских портов;

— передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая заключения концессионного соглашения;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив;

2) заняты зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, являющиеся при этом частью имущественного комплекса унитарного предприятия, который приватизируется.

В то же время эти земельные участки должны быть необходимы для использования вышеуказанных объектов. Обратим внимание на то, что в подп. 2 п. 2 комментируемой статьи при указании на земельные участки, подлежащие отчуждению при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, используется союз «и», что означает необходимость наличия обоих условий, то есть наличие зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами, и необходимость земельных участков для их использования. Иными словами, если необходимость земельных участков для использования данных объектов недвижимого имущества отсутствует, то они не подлежат отчуждению.

Необходимо отметить, что в судебной практике не всегда должное внимание уделяется вопросам исследования правовой природы наличия земельных участков у унитарных предприятий с целью их приватизации (отчуждения вместе с имущественным комплексом унитарного предприятия).

Пример: в Хабаровском крае имело место судебное разбирательство по иску ОАО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» к Министерству имущественных отношений Хабаровского края об обязании внести изменения в распоряжение Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 18 августа 2005 г. N 775, о включении в перечень передаваемого приватизируемого имущества земельного участка, который был закреплен на праве бессрочного пользования за товариществом с ограниченной ответственностью «Хабаровский комбинат хлебопродуктов». Затем на базе товарищества с ограниченной ответственностью «Хабаровский комбинат хлебопродуктов» было создано государственное унитарное предприятие «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат».

В 2002 году в результате инвентаризации земельных участков, ранее предоставленных товариществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский комбинат хлебопродуктов», было сформировано три земельных участка: N 1 площадью 140989,6 кв. м; N 2 площадью 6646,4 кв. м; N 3 площадью 7498,5 кв. м. Однако передаточным актом от 18 августа 2005 г. Министерство имущественных отношений Хабаровского края передало ОАО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» имущественный комплекс государственного унитарного предприятия «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат», в том числе земельные участки N 1 и N 3. Однако ОАО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат», посчитав незаконным непередачу при приватизации имущества земельного участка N 2, обратилось в суд.

ФАС Дальневосточного округа, рассмотрев кассационную жалобу данного общества, отметил, что суд первой инстанции не выяснил причину невключения земельного участка N 2 в перечень передаваемого приватизируемого имущества, в связи с чем направил дело на новое рассмотрение (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 г. N Ф03-7109/2010).

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет обязанность собственников объектов недвижимости, которые не являются самовольными постройками, реализовать закрепленный в ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Полагаем, что оговорка о том, что к указанным объектам недвижимости не должны относиться самовольные постройки, включена в п. 3 комментируемой статьи в связи с тем, что самовольная постройка — это объект недвижимости, созданный с нарушением законодательства, а именно на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ), поэтому лицу, который осуществил строительство объекта недвижимости с нарушением требований законодательства, не может быть предоставлено право на приобретение земельного участка.

Кроме того, обратим внимание на то, что п. 3 комментируемой статьи содержит положение, не вполне соответствующее норме ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При этом из формулировки п. 3 комментируемой статьи «собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками» следует, что самовольная постройка может находиться у лица на праве собственности.

Пункт 3 комментируемой статьи на собственников объекта недвижимости возлагает обязанность по приобретению земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность. Однако, предоставляя собственникам объектов недвижимости право на приобретение земельного участка в аренду, п. 3 комментируемой статьи тем самым нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Относительно аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенных на них объектов недвижимости п. 3 комментируемой статьи устанавливает максимальный срок такой аренды — не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Полагаем, что на практике вряд ли могут возникнуть какие-либо вопросы относительно продолжительности срока резервирования земель, так как это одно из обязательных условий для резервирования. Что же касается срока аренды (не более чем сорок девять лет), то в федеральном законодательстве, а именно в п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», данный срок установлен для аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что п. 3 комментируемой статьи распространяется на земельные участки всех категорий земель, правовые основания установления срока именно такой продолжительности не ясны.

При этом исходя из п. 3 комментируемой статьи заключение договора аренды на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, не исключает возможности для приобретения земельного участка на праве собственности.

Также п. 3 комментируемой статьи содержит запрет на отказ со стороны собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка или на предоставление его в аренду, иными словами, данный запрет направлен также на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключение из этого запрета составляют случаи, предусмотренные федеральным законодательством, а именно (п. 4 ст. 28 ЗК РФ):

— изъятия земельных участков из оборота;

— установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

— резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует вопросы отчуждения неделимого земельного участка, на котором расположены части объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), которые находятся в собственности нескольких лиц. По существу, норма п. 4 комментируемой статьи полностью дублирует положение п. 3 ст. 36 ЗК РФ. В целом из п. 4 комментируемой статьи и п. 3 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственники вышеуказанных зданий, строений, сооружений имеют право приобрести такой неделимый земельный участок в собственность или в аренду. При этом в случае приобретения земельного участка в собственность при приватизации таких объектов недвижимости данный неделимый земельный участок приобретается в общую долевую собственность собственников зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая долевая собственность — это собственность, при которой доля каждого из собственников заранее определена. Исходя из п. 4 комментируемой статьи размер такой доли будет зависеть от площади части зданий, строений, сооружений, которые расположены на неделимом земельном участке. Иными словами, в данном случае будет действовать общее правило, косвенно предусмотренное п. 1 ст. 245 ГК РФ, когда доли в праве долевой собственности могут быть определены на основании закона.

В случае же приобретения неделимого земельного участка собственниками указанных объектов недвижимости в аренду на стороне арендатора будет иметь место так называемая множественность арендаторов, так как в аренду неделимый земельный участок приобретается всеми собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке. Безусловно, общие положения гражданского законодательства не содержат специальных положений относительно предоставления объекта аренды, в данном случае земельного участка, нескольким арендаторам. Однако п. 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Кроме того, отметим, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит норму, которая не соотносится с п. п. 1 — 4 комментируемой статьи (не учитывает их содержание) (см. комментарий к указанным пунктам), регулирующими порядок предоставления земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, не только в собственность, но и в аренду. Между тем в п. 5 комментируемой статьи установлено требование о предоставлении земельного участка на основании кадастрового паспорта, предоставляемого покупателем земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные указанным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. Однако, учитывая, что требования о предоставлении кадастрового паспорта распространяются только на покупателя земельного участка, то положения п. 5 комментируемой статьи предполагают приобретение земельного участка исключительно в собственность, исключая аренду, как это предусмотрено, например, п. п. 3 и 4 комментируемой статьи.

Также п. 5 комментируемой статьи предполагает, что кадастровый паспорт должен быть представлен к следующим документам:

1) акт инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, который представляет собой документ, подтверждающий наличие и учет основных материальных активов унитарного предприятия, как юридического лица;

2) договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, при котором продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель, соответственно, — уплатить за него обусловленную данным договором денежную сумму (цену договора) (ст. ст. 454, 549 ГК РФ).

6. Исходя из п. 6 комментируемой статьи, при решении вопроса об отчуждении земельного участка решается вопрос и об установлении в отношении его публичных сервитутов, что представляется вполне правомерным, логичным и справедливым, так как при этом одновременно решается вопрос об обеспечении интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Под публичным сервитутом ст. 23 ЗК РФ понимает право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Также п. 6 комментируемой статьи устанавливает запрет на переход права собственности относительно объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не используемых исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках, за исключением случаев установления публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей таких объектов в полном объеме. Установление такого условия представляется верным и обоснованным, так как в случае отсутствия необходимости в использовании в целом объектов инженерной инфраструктуры будет иметь место, собственно, их неиспользование или использование не по целевому назначению, что может повлечь их порчу или уничтожение. Объекты инженерной инфраструктуры — это объекты недвижимости, которые используются для обеспечения функционирования коммунального комплекса (например, тепло-, водо- и газоснабжения).

7. Пункт 7 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости их собственникам согласно положениям земельного законодательства. Так, например, согласно п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ продажа таких земельных участков осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, которая не может превышать их кадастровую стоимость.

8. Пункт 8 комментируемой статьи содержит перечень земельных участков, отчуждение которых, в том числе и в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости, не допускается. Необходимо отметить, что критерии, с учетом которых соответствующие земельные участки включены в указанный перечень, представляют собой отдельные категории земельных участков, особую значимость этих земельных участков, возможное причинение ими вреда физическим лицам, юридическим лицам и окружающей среде, а также их предназначение. Так, например, не подлежат отчуждению такие земельные участки, как:

— земельные участки земель лесного фонда, то есть лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) (ст. 101 ЗК РФ);

— земельные участки земель водного фонда, а именно земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ст. 102 ЗК РФ);

— земельные участки земель особо охраняемых природных территорий и объектов, то есть земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ);

— земли, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению. Как правило, опасные вещества — это горючие, взрывчатые, токсичные и тому подобные вещества, которые представляют опасность для физических лиц, юридических лиц и окружающей среды;

— земельные участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Исходя из п. 12 ст. 1 ГрК РФ это земельные участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц;

— земельные участки, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, например, изъятые из оборота.

9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает особенность внесения земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ, которая заключается в том, что в этом случае доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества может быть и более чем 25 процентов плюс одна акция.

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code