Статья 12. Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества

 Комментарий к статье 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»

1. Законодатель в комментируемой норме определяет общие правила определения начальной цены подлежащего приватизации имущества при соответствующих способах приватизации. Вопрос об определении начальной цены продажи приватизируемого имущества имеет принципиальное значение, поскольку начальная цена такого имущества положена в основу многих процедур при осуществлении приватизации имущества. Так, начальная цена имущества в обязательном порядке указывается в решении об условиях приватизации федерального имущества (см. комментарий к ст. 14). Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, также должно содержать сведения о начальной цене продажи такого имущества (см. ст. 15 комментируемого Закона), за исключением продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены (ст. 24 комментируемого Закона). Начальная цена приватизируемого имущества кладется в основу определения размера задатка, вносимого претендентом для участия в торгах по продаже государственного или муниципального имущества. При этом претендент не допускается к участию в специализированном аукционе, если поступившие денежные средства меньше начальной цены акции открытого акционерного общества (ст. 19 комментируемого Закона). От начальной цены имущества зависит цена первоначального предложения при продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (ст. 23 комментируемого Закона).

Как следует из изложенного, вопрос об определении начальной цены государственного или муниципального имущества, подлежащего приватизации, является очень важным. Однако законодатель в комментируемой норме адресовал правоприменителей к положениям законодательства об оценочной деятельности. В частности, продавец имущества обязан обеспечить проведение оценки приватизируемого имущества в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и определить начальную цену приватизируемого имущества.

Из анализа комментируемой нормы можно сделать вывод, что единственным способом для определения начальной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества является проведение независимым оценщиком на основании договора на проведение оценки объектов оценки приватизируемого имущества и составление по результатам такой оценки отчета об оценке объекта оценки. Как разъяснено в письме Минэкономразвития РФ от 21 августа 2009 г. N Д06-2422 по вопросу о нормативном правовом акте, которым следует руководствоваться в рамках определения начальной цены приватизируемого государственного или муниципального имущества, субъекты оценочной деятельности в рамках составления отчета об оценке в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении стоимости должны руководствоваться требованиями названного Закона и федеральными стандартами оценки.

2. Согласно положениям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, включая Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться таких принципов, как:

— принцип существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки);

— принцип обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена);

— принцип однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования);

— принцип проверяемости (состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам);

— принцип достаточности (отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет).

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться:

— основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки);

— сведения о заказчике оценки и об оценщике; допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности (федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, используемые при проведении оценки объекта оценки);

— описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (включая информацию об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информацию о текущем использовании объекта оценки);

— анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;

— описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки; обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code