2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Однако на практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору и нужно ли составлять такой акт при возврате имущества арендодателю.

 

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли акт приема-передачи единственным доказательством передачи имущества, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Акт приема-передачи здания или сооружения не является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2007 N Ф09-6352/07-С6

«…Также судом первой инстанции установлено, что сторонами в нарушение положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не подписан акт приема-передачи спорного помещения, истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору.

Однако вывод суда о том, что акт приема-передачи имущества в силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, неправомерен. Вместе с тем истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств передачи данного нежилого помещения ответчику и факта пользования организацией «Коллегия адвокатов Чанышева Республики Башкортостан» спорным нежилым помещением в указанный предпринимателем Габидуллиной З.З. период времени, свидетельские показания Попкова Павла Евгеньевича и письма ответчика от 13.03.2006, 11.01.2006, как правильно установлено судом, не могут свидетельствовать о данных обстоятельствах…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 05.04.2011 N ВАС-2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96

«…Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило.

С учетом этого следует признать, в связи с прекращением краткосрочной аренды банк помещения обществу возвратил, отказавшись от их последующего принятия в долгосрочную аренду…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А17-2311/2010

«…Довод заявителя о то, что объект найма не передавался ему по акту не принимается во внимание судом округа.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В этой связи суд обоснованно квалифицировал акт допуска от 17.04.2008 в качестве передаточного документа…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2011 по делу N А38-1204/2010

«…Как усматривается из документов и установил суд, ОАО «Сервис» (арендодатель) и ООО «ТЦ «Навигатор» (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.

Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2013 N Ф03-1212/2013 по делу N А51-6691/2012

«…Довод кассационной жалобы о том, что согласно статье 655 ГК РФ и статье 68 АПК РФ допустимым доказательством возврата объекта аренды является лишь документ о передаче, подписанный сторонами сделки, судом кассационной инстанции отклоняется.

Акт приема-передачи здания, сооружения, помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если договором установлена обязательность составления акта.

При наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком спорных помещений на момент рассмотрения спора и принятия решения арбитражным судом первой инстанции, отсутствие только акта приема-передачи спорных помещений не опровергает выводы суда об отсутствии ответчика в помещениях, принадлежащих истцу.

С учетом изложенного решение от 21.09.2012 и постановление от 20.12.2012 не подлежат отмене, а кассационная жалоба — удовлетворению…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1034/2010 по делу N А59-3238/2009

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Компания «Доминант» (арендодатель) и ООО «Транс-Обеспечение» (арендатор) 01.01.2009 заключен договор N 21Д аренды нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Карла Маркса, 16 в г.Южно-Сахалинске, для использования его в качестве офиса. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2009 по 31.03.2009.

Обосновывая невозможность освобождения помещения, ответчик ссылается на то обстоятельство, что истец произвел смену замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика. При этом ответчик полагает, что отсутствие акта приема-передачи, подтверждающего возврат имущества в момент смены замка, в сложившейся ситуации носит формальный характер и не влияет на правовую квалификацию отношений сторон, поскольку с момента ограничения доступа арендатора в помещение имущество находилось в фактическом владении арендодателя.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истец препятствовал доступу ответчика в арендуемое помещение путем смены замка на второй входной двери офиса, что подтверждается актом о смене замка от 03.04.2009, свидетельскими показаниями работников ООО «Транс-Обеспечение» Синакина С.В. и Ломко Т.Н., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.08.2009.

Одними из доказательств препятствования арендатору в освобождении помещения являются показания, данные сотрудником истца Воробьевой С.А., в соответствии с которыми замки на входной двери были заменены по указанию директора ООО Компания «Доминант». При этом факт смены замка в двери кабинета N 303, находившемся в аренде у ответчика, и невозможности доступа в помещение ответчика не оспаривается истцом.

Установив, что после окончания срока действия договора аренды арендатор арендованное имущество истцу не передавал, продолжал пользоваться им до 03.09.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с последнего суммы задолженности по арендной плате за указанный период в полном объеме.

Между тем вывод суда о пользовании помещением в указанный период не основан на доказательствах и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, указанным сторонами.

В связи с изложенным кассационная жалоба, являющаяся обоснованной, подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление — отмене на основании частей 1 — 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 09.01.2008 N 09/01-08 АР (далее — договор аренды), акту приема-передачи от 09.01.2008 ООО «Кантри-плюс» (арендодатель) передало ООО «Элит Бьюти Сибирь» (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,1 кв. м, расположенные в подвале дома N 1 по улице Галущака в городе Новосибирске, сроком на 11 месяцев.

Ненадлежащее исполнение ООО «Элит Бьюти Сибирь» обязательств по внесению арендной платы, платы за электроэнергию и коммунальные услуги послужило основанием для обращения ООО «Кантри-плюс» в суд с настоящим иском.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи.

Из содержания норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Апелляционный суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и отменяя решение суда от 13.07.2009 в части, обоснованно исходил из того, что 26.03.2009 ООО «Кантри-плюс» прекратило пользование и доступ ООО «Элит Бьюти Сибирь» в арендуемые помещения путем их опечатывания, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора аренды, акт от 26.03.2009, подписанный сторонами, свидетельствует о сдаче помещения арендодателю.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО «Элит Бьюти Сибирь» в пользу ООО «Кантри-плюс» платежей за период с 01.04.2009 по 09.07.2009…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу N А72-3931/2009

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ОАО «УНИПТИМАШ» (арендодатель) и ГОУ ВПО «УлГУ» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16/11.

В связи с неоплатой ответчиком арендной платы за февраль — март 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Истец не представил доказательств того, что ответчик занимал помещения после 31.01.2009.

Служебные записки от 16.01.2009, 19.01.2009, 20.01.2009, 21.01.2009, 22.01.2009, 27.01.2009, 28.01.2009, 29.01.2009, 30.01.2009, адресованные генеральному директору ОАО «УНИПТИМАШ», свидетельствуют о намерении факультета культуры и искусства ГОУ ВПО «УлГУ» вывезти из здания ОАО «УНИПТИМАШ» имущество, принадлежащее ГОУ ВПО «УлГУ», а акт от 22.01.2009 доказывает перевозку мебели и оборудования факультета культуры и искусства в здание по ул. Л.Толстого, д. 38.

Кроме того, акт от 03.02.2009 предварительного осмотра помещений, арендованных ГОУ ВПО «УлГУ», письма ОАО «УНИПТИМАШ» от 05.02.2009 N 011, от 13.02.2009 N 014 подтверждают факт прекращения между сторонами арендных отношений после истечения срока действия договора.

При отмеченных обстоятельствах, учитывая, что из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец в период с 12.02.2009 по 02.03.2009 уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО «УНИПТИМАШ» не вправе требовать взыскания арендной платы после 12.02.2009…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2010 по делу N А72-3996/2009

«…Доводы представителя Общества в судебном заседании о недоказанности пользования Обществом имуществом Предпринимателя противоречат материалам дела, поскольку получение имущества в пользование подтверждается вышеуказанным актом приема-передачи имущества, представленными в материалы дела актами пользования имуществом, а также представленными в материалы дела актами, подтверждающими потребление Обществом электрической энергией на используемом объекте…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 — 18), 2-Н (пом. 13 — 25, 27), 3-Н (пом. 14 — 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. Имущество, находящееся в этих помещениях, сверено по инвентарным ведомостям. Данные обстоятельства признавались истцом в письменных объяснениях, представленных суду первой инстанции (т. 3, л.д. 31 — 36). В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца не отрицал эти факты.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.

Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.

Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.

Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2010 N Ф09-3367/10-С6 по делу N А47-7114/2006

«…Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается отсутствие акта приема-передачи спорного нежилого помещения ответчику по договору аренды от 31.03.2005 N 38.

Между тем, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности за период с апреля 2005 по декабрь 2005 года, суды исходили из того, что о факте пользования спорным помещением свидетельствуют иные имеющиеся в материалах дела доказательства. А именно: платежные поручения от 03.02.2006 N 43, от 10.03.2006 N 100, от 04.04.2006 N 143, от 04.05.2006 N 202, от 06.06.2006 N 266, подтверждающие оплату аренды модуля по договору от 31.03.2005 N 38, письма истца от 22.11.2005 N 46 и от 30.12.2005 N 51 которыми общество «Саракташагроснаб» уведомило ответчика о том, что срок аренды по договору от 31.03.2005 N 38 истекает 31.12.2005, заключение договора аренды на новый срок не планируется, в связи с прекращением действия договора необходимо в срок до 30.01.2006 освободить арендуемые им помещения и принять меры по вывозу его имущества из данных помещений. О получении обществом «Герет-Агро» названных писем свидетельствует штамп ответчика, подпись лица, их получившего, и копия почтовой квитанции (т. 1, л. д. 56, 70). Доказательств оплаты аренды помещения по договору аренды от 31.03.2005 N 38 за период с апреля по декабрь 2005 года суду не представлено.

При таких обстоятельствах суды признали требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 31.12.2005 обоснованными и правомерно удовлетворили их…»

 

Позиция 2. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009

«…Ответчик указывает на неправильное установление судом фактических обстоятельств по делу, касающихся исполнения обязанности арендатора по возврату имущества. В данном случае имело место уклонение арендодателя от принятия помещения, поэтому ссылка суда на обязательность акта приема-передачи, как единственного доказательства фактического возврата объекта недвижимости, неправомерна.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения — подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.

По смыслу статей 614 и 622 (абзаца 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту. При этом возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством данного факта.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.06.2012 по делу N А82-10792/2011

«…Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обязанность при прекращении договора аренды возвратить объект найма в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 того же кодекса).

Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).

Спорный объект аренды (здание цеха) относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Между тем из материалов дела следует, что передаточный акт на спорное имущество составлен не был (это обстоятельство не опровергается и самим ответчиком). Суды же обеих инстанций, действуя вопреки изложенным нормам материального права, пришли к ошибочному выводу о том, что отсутствие такого акта не имеет юридического значения…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2012 по делу N А43-15274/2011

«…Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).

Спорный объект аренды относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом.

Суды обеих инстанций оценили представленные доказательства (в числе которых упомянутый договор аренды, показания свидетелей, переписка между контрагентами) в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о том, что объект найма неправомерно использовался Обществом с января по март 2011 года. Достоверных доказательств того, что Предприятие препятствовало попыткам Общества возвратить арендованное помещение, суду не представлено…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2009 по делу N А28-12867/2008-353/9

«…Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений от 15.04.2008, подписанный арендодателем и арендатором. Доказательства уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи (возврата) помещений после истечения срока действия договора (10.07.2009) арендатором не представлены, в связи с чем суд сделал правомерный вывод о необходимости взыскания с ООО «Энергоспецмонтаж» 1 018 рублей 700 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 01.12.2008.

Ссылка заявителя на акт приема-передачи ключей от 27.05.2008 несостоятельна, ибо данный документ не является допустимым средством доказывания в силу прямого указания закона; факт возврата ответчиком ключей от помещений не подтверждает передачи помещений истцу…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э

«…По его мнению, суд неправильно применил к спорным правоотношениям сторон часть 2 пункта 1 статьи 655 Кодекса и признал, что единственным доказательством выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества внаем является акт приема-передачи, который сторонами не составлялся. Данная норма права имеет диспозитивную конструкцию, позволяющую сторонам предусмотреть иное. По условиям договора составление такого акта не требуется ввиду отсутствия прямого указания на этот счет, оплата за аренду помещения вносится с момента заключения договора и не ставится в зависимость от передачи имущества. Податель жалобы также полагает, что бремя доказывания по передаче объекта найма возлагается на ответчика и именно он должен доказать, что имущество ему не передавалось.

Арбитражный суд Республики Коми, оценив условия сделки, правомерно квалифицировал ее как договор аренды нежилого помещения (здания). Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

В материалах дела отсутствуют вышеперечисленные документы, позволяющие определить момент передачи объекта найма, потому суд первой и второй инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что у ООО не возникла обязанность по внесению платежей по взаимной сделке.

Довод подателя жалобы о неправильном толковании судом пункта 1 статьи 655 Кодекса несостоятелен, ибо, являясь диспозитивной, данная норма права вступает в силу, если иное не установлено законом или договором. Иное названным договором не предусмотрено…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11 по делу N А40-97996/10-6-816

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт передачи и возврата арендованного имущества.

По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что акт о передаче арендодателем арендатору нежилого помещения по договору аренды N 97 от 28.09.2007 г. сторонами не составлялся, фактическая передача спорных помещений ответчику не состоялась, доказательств фактического использования помещений ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, суды обеих инстанций исследовали представленные в материалы дела документы, на которые указывает заявитель в кассационной жалобе, а именно письма бывших работников Комплексного отдела ГУП «МПИИ МВД России», договор оказания услуг связи N 84992 от 26.09.07 г., акт сдачи-приемки материальных ценностей от 28.01.2009 г. и обоснованно не приняли их в качестве допустимых доказательств, поскольку в силу норм статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2011 N КГ-А40/1640-11 по делу N А40-55669/10-85-438

«…Суд кассационной инстанции полагает вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности факта занятия ответчиком спорных нежилых помещений на момент рассмотрения спора сделанным при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, а также при неправильном применении норм материального и норм процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта.

Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, в связи с чем данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009

«…Условиями пункта 2.1.1 договора установлена обязанность КУГИ передать арендатору здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора, который подписывается арендодателем, арендатором и организацией-балансодержателем; указанный акт прилагается к договору (приложение 1).

Представленный в материалы дела акт сдачи-приемки нежилых помещений подписан со стороны КУГИ и Общества, однако не заполнен.

КУГИ обратился к Обществу с претензией от 25.05.2009 N 1621-08 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей.

Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.

Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 «Особые условия» договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.

Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.

То обстоятельство, что ответчик частично вносил арендные платежи по договору, на что ссылается податель жалобы, не подтверждает фактическое использование здания ответчиком. Кроме того, нет сведений об освобождении здания от третьих лиц. При рассмотрении дела N А56-22518/2008 о правах на владение и пользование зданием заявило закрытое акционерное общество «Матэн»…»

 

2.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды заключен в отношении конкретных помещений, то отсутствие в акте приема-передачи сведений об отдельных помещениях не означает, что данные помещения не были переданы арендатору.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2010 N Ф09-3025/10-С6 по делу N А60-35833/2009-С7

«…Полагая, что у общества «СТО Уральские автомобили» отсутствуют законные основания для размещения в спорных помещениях и занятия указанного земельного участка, общество «Металлостройторгсервис» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Апелляционным судом установлено, что обществом «Металлостройторгсервис» (арендодатель) и обществом «СТО Уральские автомобили» (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 10.03.2009 N 03/09, согласно которому обществу «СТО Уральские автомобили» во временное владение и пользование переданы административные, производственные нежилые помещения в строении, литера А, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пер. Мельковский, д. 1, первый этаж по плану БТИ: помещения N 1 (площадью 7,3 кв. м), N 2 (площадью 192,4 кв. м), N 3 (площадью 30,7 кв. м), N 4 (площадью 22,4 кв. м), N 5 (площадью 2,8 кв. м), N 6 (площадью 2,1 кв. м), N 7 (площадью 2 кв. м), N 8 (площадью 1,5 кв. м), N 9 (площадью 213 кв. м), N 19 (площадью 71,8 кв. м), N 20 (площадью 309,8 кв. м), N 21 (площадью 14,1 кв. м), N 22 (площадью 85,9 кв. м), N 23 (площадью 17,2 кв. м), N 24 (площадью 217,7 кв. м), N 25 (площадью 46,6 кв. м), N 26 (площадью 10 кв. м), N 27 (площадью 13,5 кв. м), N 29 (площадью 16,5 кв. м), N 30 (площадью 4,3 кв. м), N 31 (площадью 1,6 кв. м), N 32 — 35, N 36 (площадью 2,6 кв. м), N 37, N 38 (площадью 33,7 кв. м), N 39 (площадью 8,2 кв. м), N 40 (площадью 2,5 кв. м), N 41 (площадью 13,5 кв. м), N 42 (площадью 26,6 кв. м), N 43 (площадью 12,4 кв. м), N 44 (площадью 6,4 кв. м), N 45 (площадью 6,2 кв. м), N 46 (площадью 20,1 кв. м), N 47 (площадью 17,4 кв. м), N 50 (площадью 21,9 кв. м), N 51 (площадью 575,5 кв. м), N 52 (площадью 24,6 кв. м), N 53 (площадью 14,8 кв. м), N 54 (площадью 133,3 кв. м), N 55 (площадью 19,7 кв. м); 2 этаж по плану БТИ: помещения N 13 (площадью 47,1 кв. м), N 14 (площадью 14,8 кв. м), N 15 (площадью 3,6 кв. м), N 16 (площадью 17,6 кв. м), N 17 (площадью 11,1 кв. м), N 18 (площадью 13,2 кв. м), N 19 (площадью 9,6 кв. м), N 20 (площадью 15,4 кв. м), N 21 (площадью 17,8 кв. м), общая площадь всех помещений в строении с литерой А равна 2347,2 кв. м; административные нежилые помещения, литера «Б» (общей площадью 8,3 кв. м). Кроме того, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду открытую площадку по адресу: г. Екатеринбург, пер. Мельковский, д. 1а, литер «А», общей площадью 10 000 кв. м (пункт 1.1 договора).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, договор аренды от 10.03.2009 N 03/09, а также акт приема-передачи нежилого помещения и/или производственных площадей от 10.03.2009, акт приема-передачи нежилых помещений от 18.03.2009, приложение N 1 к указанному договору, содержащее планы передаваемых помещений, технические паспорта на здания, литеры А и Б, составленные по состоянию на 26.02.2006 и на 18.11.2002, апелляционный суд пришел к выводу о достижении сторонами названного договора соглашения относительно его предмета. Отсутствие в акте приема-передачи сведений об отдельных помещениях само по себе не свидетельствует о том, что данные помещения не были переданы арендатору.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества «Металлостройторгсервис»…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code