1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения

Статья 655. Передача здания или сооружения

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 655 ГК РФ

1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения

При прекращении договора арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязуется освободить помещение и передать его арендодателю. По общему правилу передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи. Его отсутствие расценивается судами по-разному.

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009

«…Неисполнение обществом обязательств по погашению задолженности по договору субаренды от 01.05.2008 N 037 явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанными взыскиваемую задолженность и основания для начисления пеней.

Согласно п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором.

Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.

В связи с изложенным довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания Ткаченко С.В., подтверждающие, по его мнению, передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению.

При рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-8590/12 по делу N А41-29683/11

«…Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как установлено судами, в силу пунктов 1.1 и 1.2 договора аренды, заключенного между сторонами спора, передача и прием помещений осуществляется по акту приема-передачи.

Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю арендатором не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16344/11 по делу N А59-51/2011

«…Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Предприниматель приняла по акту от 01.02.2008 помещение в аренду.

Двусторонний акт о возврате помещения в материалы дела не представлен.

Апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства возврата недвижимости акт об освобождении помещения, составленный арендатором в одностороннем порядке, констатировал отсутствие в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, в связи с чем на основании статей 614 и 330 ГК РФ взыскал основной долг по арендной плате и неустойку.

Факт уклонения комитета от приемки имущества из арендного пользования и от подписания соответствующего акта судом апелляционной инстанции не был установлен.

При таких фактических обстоятельствах спора взыскание денежной суммы произведено правильно…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2012 по делу N А11-9941/2011

«…В силу статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» на арендаторе после окончания действия договора аренды лежит обязанность вносить арендную плату за пользование объектом найма в том объеме, который был предусмотрен указанным договором аренды.

В пункте 37 названного информационного письма указано лишь на один случай, когда арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора: если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).

Спорный объект аренды (здание склада) относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Между тем из материалов дела следует, что передаточный акт на спорное имущество составлен не был. Данное обстоятельство установлено судами обеих инстанций, которые исследовали и оценили представленные доказательства в порядке, регламентированном в статьях 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подтверждается самим ответчиком.

Достоверных доказательств того, что Предприятие препятствовало попыткам Кооператива возвратить арендованное здание, судам не представлено.

Таким образом, с учетом установленных судами обстоятельств дела и перечисленных норм материального права плата за пользование спорным имуществом, размер которой указан в исковом заявлении, взыскана с ответчика законно и обоснованно.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2012 по делу N А11-10987/2011

«…Довод подателя жалобы о том, что он фактически освободил арендуемые помещения 26.08.2011 отклоняется на основании статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части 1 указанной статьи установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

В материалы дела такой документ не представлен.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2012 по делу N А11-1289/2011

«…Вместе с тем, Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи зданий, сооружений в арендном обязательстве.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и, наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Действуя во исполнение установленной статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности доказывания, истец предоставил суду копию акта передачи имущества арендатору. Каких-либо указаний на недостатки объекта найма данный акт не содержит.

Суды обеих инстанций оценили представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о том, что они соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности и в своей совокупности подтверждают:

— факт сдачи имущества в аренду без каких бы то ни было недостатков,

— в течение срока пользования имуществом Предприниматель не уведомлял Общество о неисправности кровли арендованного помещения,

— Предприниматель продолжал пользоваться нанятым помещением и после окончания действия договора аренды (акта возврата ответчик не предоставил),

— препятствование со стороны истца в доступе к объекту найма ответчиком не доказано.

При наличии в деле доказательств неисправности Предпринимателя как арендатора и отсутствии доказательств противного суды правомерно удовлетворили исковые требований. Нормы материального права применены судами верно…»

 

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.07.2012 по делу N А33-2001/2011

«…Согласно пунктам 1 и 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.

Как установлено судами, иное в договоре аренды от 01.11.2005 не предусмотрено.

В этой связи, учитывая, что истцом акт приема-передачи, а также иные доказательства, свидетельствующие о возврате арендуемых помещений арендодателю по истечении срока договора аренды от 01.11.2005 в материалы дела не представлены, суды сделали правильный вывод о том, что истец продолжал пользоваться помещениями автобазы по ул. Березина, д. 3а и после истечения срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что на стороне ответчика неосновательное обогащение не возникло, — является правильным…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008

«…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.

В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.

Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.

При этом суды обеих инстанций обоснованно отклонили ссылку истца на акт приема-передачи от 01.06.2004, поскольку он оставлен до заключения договора аренды от 01.06.2005 и в нем не содержится ссылок на данный договор.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 N 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.

Поскольку судами не нарушены нормы материального и процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, основания для их отмены либо изменения, и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2012 по делу N А70-11720/2011

«…Апелляционная инстанция, отменяя решение, в достаточно полной мере и всесторонне исследовала обстоятельства дела с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств, дала им надлежащую правовую оценку, исходя из следующего.

В силу положений статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

По смыслу приведенных норм права арендодатель нежилых помещений обязан передать арендованную недвижимость. При этом исполнение арендодателем указанной обязанности означает выполнение совокупности следующих действий: фактическая передача имущества во владение (или пользование) и подписание сторонами документа о приеме-передаче.

Таким образом, отсутствие подписанного акта свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приему-передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Подписанные ООО «ОФИС-2009» и ООО «Малыш» акты приема-передачи помещения, являвшегося предметом договора аренды, в материалах дела отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А70-11215/2009

«…Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В указанном случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления департаментом.

Письмом от 07.08.2009 N 4540 истец уведомил ответчика об отказе в одностороннем порядке от договора и прекращении срока действия договора с 07.09.2009.

Принимая решение в части выселения ответчика из спорного нежилого помещения, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 622, пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.6 договора и пришел к обоснованному выводу о том, что по истечении срока действия договора ответчик по акту приема-передачи помещение не передал…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2007 N Ф04-7222/2007(39317-А27-10)

«…Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ОАО «Объединенная компания «Кузбассразрезуголь» (арендодатель) — правопреемник ОАО «Инвестсибуголь» и ОАО «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» (арендатор) заключен договор аренды N 2121/2004, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование помещения столовых и находящееся в них оборудование и столовый инвентарь (имущество).

По условиям договора имущество передается по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента подписания договора. Арендная плата составляет 80312 руб. 70 коп. за месяц. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным периодом аренды.

Согласно пункту 4.1 договор начинает действовать с момента подписания сторонами передаточного акта, срок действия договора установлен до 31.12.2004.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из недоказанности истцом своих требований, поскольку в нарушение пункта 2.1.1 договора доказательства передачи имущества по акту не представлены.

Счета-фактуры N N 1236, 1235, 1364, 1243 и акты N N 942, 941, 1051, 46 суд не признал надлежащим доказательствами пользования ответчиком имуществом по договору N 2121/2004, поскольку в них имеется ссылка на другой договор аренды.

Обязанность составления документа о передаче недвижимого имущества в аренду установлена статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документальное оформление передачи и возврата арендованного имущества является доказательством исполнения обязательств по договору арендодателем и арендатором. Неблагоприятные последствия отсутствия акта о передаче имущества в аренду несет арендодатель.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающие передачу и пользование ответчиком имуществом истца по договору N 2121/2004 от 01.10.2004…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу N А40-1874/12-23-18

«…Из материалов дела усматривается, что арендодатель уведомлением от 30.06.2011 г. N 06-11/1195 известил арендатора об отказе от договора аренды N 06-00221/97 от 04.04.1997 в порядке ст. 610 ГК РФ и его прекращении с 10.10.2011, в связи с чем предложил последнему освободить спорное помещение до 10.10.2011.

Данное уведомление получено представителем ответчика, что подтверждается соответствующей отметкой, проставленной на уведомлении.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества от 04.04.1997 N 06-00220/97 прекратил свое действие.

При этом, из акта осмотра нежилых помещений от 15.11.2011 N 186 следует, что спорные нежилые помещения на момент их осмотра являются закрытыми и доступ арендодателя в данные помещения арендатором не обеспечен, помещения по акту приема-передачи арендатором арендодателю не передавались.

В силу п. 4.2.1 договора аренды и норм, установленных ст. 655 ГК РФ, возврат арендатором имущества в исправном состоянии арендодателю производится по акту, однако таковой акт ответчиком представлен не был.

Арендатор ссылаясь на невозможность использования помещений, тем не менее не возвратил помещение собственнику по соответствующему акту, тем самым лишил собственника права передать данное помещение другому лицу и извлекать из этого соответствующую выгоду, в связи с чем, оставив помещение в своем пользовании ответчик принял на себя соответствующие коммерческие риски (в том числе по оплате аренды), поскольку согласно статье 9 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11 по делу N А40-97996/10-6-816

«…Закрытое акционерное общество «ИНСТЭЛ» (далее — ЗАО «ИНСТЭЛ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ требований, о взыскании с Федерального государственного унитарного предприятия «Ремонтно-строительное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации» (далее — ФГУП «РСУ МВД РФ») неосновательного обогащения в сумме 1 992 565 руб.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком сложились гражданско-правовые отношения по аренде помещения, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 58. Однако, поскольку помещения не были переданы ответчику по акту приема-передачи, а последний фактически их использовал, не уплачивая арендную плату, ответчик, по мнению истца, обогатился за счет него на сумму 1 992 565 руб.

Вместе с тем, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что акт о передаче арендодателем арендатору нежилого помещения по договору аренды N 97 от 28.09.2007 г. сторонами не составлялся, фактическая передача спорных помещений ответчику не состоялась, доказательств фактического использования помещений ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, суды обеих инстанций исследовали представленные в материалы дела документы, на которые указывает заявитель в кассационной жалобе, а именно письма бывших работников Комплексного отдела ГУП «МПИИ МВД России», договор оказания услуг связи N 84992 от 26.09.07 г., акт сдачи-приемки материальных ценностей от 28.01.2009 г. и обоснованно не приняли их в качестве допустимых доказательств, поскольку в силу норм статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2010 N КГ-А40/1308-10 по делу N А40-69823/09-53-448

«…Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом, наряду с выполнением общих правил о передаче вещи, предусмотренных пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, при передаче здания или сооружения арендодателем требуется соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о процедуре передачи в аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 6 ст. 13 АПК РФ).

Как установили суды, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств (в том числе акта приема-передачи) фактической передачи ответчику в аренду помещения именно 255,6 кв. м.

Между тем, ответчик в суде первой инстанции в своем отзыве отрицал использование помещения площадью 255,6 кв. м, ссылаясь на то, что занимал помещение площадью 64 кв. м и за занимаемую площадь соответственно вносил арендные платежи.

Учитывая возражения со стороны ответчика относительно использования именно 255,6 кв. м площади помещения и ввиду отсутствия доказательств передачи истцом ответчику во временное пользование именно помещения площадью 255,6 кв. м, суды обоснованно применили нормы статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку истцом не доказано, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за использование помещения площадью 255,6 кв. м суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в иске…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2009 N КГ-А40/13124-09 по делу N А40-37691/09-113-337

«…Ссылка заявителя на приобщенные к материалам дела письма ЗАО «Райффайзенбанк» от 30.12.2008 г. за исх. N 37533/08 и от 31.03.2009 г. как доказательства возврата арендатором спорных нежилых помещений ООО «Автоприоритет» отклоняется кассационной инстанцией ввиду необоснованности, поскольку указанные документы (письма) с учетом норм ст. 655 ГК РФ и положений ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут являться доказательством факта возврата арендодателю спорных нежилых помещений в отсутствии подписанного между сторонами акта о передаче (возврате) помещений.

Из материалов дела следует, что ООО «Автоприоритет» как арендодатель письмами от 10.12.2008 г., от 13.01.2009 г. обращался к ЗАО «Райффайзенбанк» как арендатору с предложением подписать акт приема-передачи нежилых помещений к долгосрочному договору аренды от 01.10.2008 г. N 4483-00-08255/02/10-08, с приложением акта приема-передачи к долгосрочному договору аренды.

С учетом данных обстоятельств кассационная инстанция полагает, что арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что переданные ЗАО «Райффайзенбанк» по акту от 01.10.2008 г. спорные нежилые помещения после прекращения краткосрочного договора аренды от 01.10.2008 г. N 4482-00-08255/02/10-08 из владения арендатора не выбывали, при правомерно установленном арбитражным судом первой инстанции обстоятельстве того, что ответчик не исполнил принятые по договору аренды обязательства по подписанию акта приема-передачи помещений по долгосрочному договору аренды нежилых помещений, что формально необходимо в силу положений п. 1 ст. 655 ГК РФ и требований законодательства о бухгалтерском учете.

С учетом изложенного арбитражный суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы арбитражных судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального искового требования ООО «Автоприоритет» о понуждении ЗАО «Райффайзенбанк» принять спорные нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. 2-я Хуторская, дом 38А, стр. 8 притом что арендованное имущество находится во владении арендатора — ЗАО «Райффайзенбанк»…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.10.2013 по делу N А55-500/2013

«…Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лианозово-Самара» (арендатор), правопреемником которого является ответчик, был заключен договор аренды нежилых помещений от 03.04.2000 N 3/04, по условиям которого ответчику во временное пользование переданы нежилые помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенные по адресу г. Самара, ул. Товарная, 8а, принадлежащие истцу на праве собственности.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по возврату арендованного имущества по акту приема-передачи и по оплате арендных платежей за период с 15.01.2010 по 15.01.2013 в сумме 1 073 808 руб. истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю арендатором не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

В рассматриваемом деле ответчик принял имущество в аренду по акту приема-передачи от 03.04.2000, однако доказательств возврата спорного имущества истцу в материалы дела не представил.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив отсутствие надлежащих, относимых, допустимых доказательств, подтверждающих погашение задолженности, а также возврат спорных помещений арендодателю, судебные инстанции пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Объекты аренды (нежилые помещения) относятся к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2008 по делу N А55-16387/07

«…Полагая, что ответчик пользовался арендованным помещением по истечении срока действия договора, обратился с требованиями о взыскании арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).

В материалах дела отсутствует акт или его проект, с доказательством направления его в адрес истца, о передаче помещения по окончании срока договора аренды.

Таким образом, выводы суда о том, что отсутствие акта передачи помещения и направленное истцом до истечения срока действия договора письма не свидетельствует о занятии ответчиком спорного помещения, противоречит условиям договора и статьям 309, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах дела, у судов обеих инстанций не было правовых оснований для отказа в заявленных требований, поэтому иск подлежит удовлетворению…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.06.2012 по делу N А65-7011/2011

«…В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено также по передаточному акту.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двухстороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке, либо передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Общество приняло по акту от 01.03.2010 объекты недвижимости (сооружение), двухсторонний акт о возврате объектов в спорный период в материалы дела не представлен.

Следовательно, факт использования имущества (сооружения) в период май — август 2010 года подтвержден документально и не опровергнут ответчиком в установленном порядке…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009

«…Согласно части 2 пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 3 договора аренды от 28.05.2009 N 76 предусмотрено, что в течение 3-х дней с момента подписания договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения арендодателем и его приемки арендатором.

Судом установлено, что акт приема-передачи имущества не составлялся.

Надлежащих доказательств уклонения ответчика от подписания акта приема-передачи помещения, а также сам факт направления такого акта ответчику истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказан факт передачи помещений по договору аренды ответчику, является правомерным…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2013 по делу N А56-72210/2011

«…По мнению подателя жалобы, суды ошибочно сочли доказанным факт использования ответчиком арендованного имущества. Общество указывает, что суды неправомерно применили к спорным правоотношениям положения статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также ошибочно признали акт приема-передачи единственным надлежащим доказательством выполнения обязательств по передаче арендодателю спорного имущества. Общество указало, что Поликлиника сама уклонялась от подписания акта приема-передачи, отсутствие акта не свидетельствует о том, что объект недвижимости не был передан арендодателю.

Суды, оценив условие пункта 5.7 договора, установив факт уведомления арендатором арендодателя о решении расторгнуть договор, пришли к выводу о том, что договор аренды от 08.06.2011 прекратил действие по истечении 2 месяцев с момента получения арендодателем уведомления, соответственно, исковое требование в части расторжения договора аренды не подлежит удовлетворению.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Оценив представленные сторонами доказательства, установив, что спорные помещения не освобождены и не переданы арендодателю по акту приема-передачи, учитывая отсутствие доказательств оплаты задолженности по арендным платежам, руководствуясь положениями статей 309, 310 ГК РФ, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили требование Поликлиники о взыскании арендной платы…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009

«…Условиями пункта 2.1.1 договора установлена обязанность КУГИ передать арендатору здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора, который подписывается арендодателем, арендатором и организацией-балансодержателем; указанный акт прилагается к договору (приложение 1).

Представленный в материалы дела акт сдачи-приемки нежилых помещений подписан со стороны КУГИ и Общества, однако не заполнен.

КУГИ обратился к Обществу с претензией от 25.05.2009 N 1621-08 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей.

Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.

Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 «Особые условия» договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.

Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.

То обстоятельство, что ответчик частично вносил арендные платежи по договору, на что ссылается податель жалобы, не подтверждает фактическое использование здания ответчиком. Кроме того, нет сведений об освобождении здания от третьих лиц. При рассмотрении дела N А56-22518/2008 о правах на владение и пользование зданием заявило закрытое акционерное общество «Матэн»…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 по делу N А32-44790/2011

«…Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, их частей), находящегося в муниципальной собственности от 29.01.2009 N 3488, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор — принять во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир: нежилые помещения N 2-12 (литера А), N 1-9, 11-14 (литера Б), общей площадью 219,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, 37, для размещения экскурсионного бюро (т. 1, л.д. 9-10).

Решением Межрегионального арбитражного суда (постоянно действующий третейский суд — арбитраж) от 25.01.2010 по делу N 146/09 по иску управления имущественных отношений администрации г. Армавира к обществу на последнее возложена обязанность по освобождению арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, 37. Судебный акт третейского суда не исполнен.

В пункте 2 статьи 655 Гражданского кодекса закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция фактической передачи имущества, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), судебные инстанции пришли к выводу о том, что в порядке, предусмотренном статьей 655 Гражданского кодекса, арендованные помещения, находящиеся по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, 37, арендодателю не возвращены. Данный факт не опровергнут обществом и подтвержден представителем администрации в судебном заседании суда кассационной инстанции…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2011 N Ф09-1475/11-С6 по делу N А47-6634/10

«…Между обществом «Система» и предпринимателем Жадобиной В.Г. 28.04.2010 заключен договор субаренды, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду помещение общей площадью 48,6 кв. м, в том числе торговой площадью 25 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, д. 1/1.

Общество «Система» 01.07.2010, ссылаясь на п. 5.6 договора субаренды, направило в адрес предпринимателя Жадобиной В.Г. письмо о досрочном расторжении данного договора в связи с просрочкой платежей.

Предприниматель Жадобина В.Г. 08.07.2010 передала ключи от арендуемого помещения Андрееву Ю., которого она считала полномочным представителем общества «Система», считая договор аренды расторгнутым, а помещение переданным истцу.

Общество «Система», указывая на то, что предприниматель Жадобина В.Г. не вывезла принадлежащее ей имущество из арендуемого помещения, не передала помещение по акту приема-передачи, не внесла полностью обеспечительный платеж, фактически продолжала пользоваться арендуемым помещением и не вносила арендные платежи, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отклоняя доводы ответчика о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке по причине невозможности использования арендуемого помещения в связи с произошедшим в нем пожаром, суд обоснованно, руководствуясь ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств (акт приема-передачи, подписанный сторонами договора), подтверждающих факт расторжения данного договора и передачи в установленном порядке арендованного имущества истцу…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 03.04.2013 по делу N А68-2253/2012

«…01.01.2011 между ООО «ТЭМЗ» (арендатор) и ЗАО «Энерго Сталь» (субарендатор) заключен договор N 05А субаренды нежилого помещения.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

На основании п. 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Таким образом, принимая во внимание условия спорного договора субаренды, ЗАО «Энерго Сталь» надлежало возвратить спорное имущество истцу по акту приема-передачи не позднее 10.01.2012.

Вместе с тем, доказательства, подтверждающие факт возвращения ответчиком спорного имущества истцу, в материалах дела отсутствуют. Доказательств того, что ответчик извещал истца о готовности возвратить арендованное имущество, а также того, что истец уклонялся от приема спорного помещения, ЗАО «Энерго Сталь» в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела, спорное имущество истцу ответчиком по акту приема-передачи не возвращено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что удовлетворению подлежат исковые требования о взыскании долга по арендным платежам не только за декабрь 2011 года и январь 2012 года, но и за февраль и март 2012 года…»

1.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи помещения не свидетельствует о непередаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07

«…Довод заявителя жалобы о том, что истец не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями спорного договора подлежит отклонению, поскольку ответчик, внося арендные платежи в период до июля 2006 года, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением, притом, что данный довод ответчика не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12 по делу N А04-8257/2011

«…Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.

В данном случае, исследовав и оценив представленные доказательства во взаимосвязи, суды установили, что, несмотря на отсутствие передаточного акта, обществом «Труд» доказан факт передачи помещения во владение и пользование Папирной Л.Ф…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2011 по делу N А10-683/2011

«…Между ЗАО «АТП Центральное» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ринчиновым А.П. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.02.2010, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое производственное помещение «склад» общей площадью 544,6 кв. м по адресу: г. Улан Удэ, ул. Дальнегурульбинская, 6А.

Отличительной особенностью исполнения данного вида договора является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса).

Вместе с тем, как правильно указали суды двух инстанций, несоставление сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2010 с учетом доказанности обстоятельства фактического пользования индивидуальным предпринимателем Ринчиновым А.П. объектом аренды, не освобождает последнего от его обязательства оплачивать пользование имуществом.

Оценив фактические обстоятельства спора и представленные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что факт пользования ответчиком недвижимым имуществом подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, суды частично удовлетворили исковые требования…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06

«…Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, за ответчиком имеется просроченный долг по арендной плате за три квартала по упомянутому договору на дату рассмотрения иска, что является основанием для его расторжения и выселения из спорного нежилого помещения…

Доводы жалобы ответчика об отсутствии акта приема-передачи объекта аренды и о его непригодности для целей аренды уже были оценены судами как несостоятельные.

Поскольку ответчик фактически уже занимает упомянутое нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.06.2011 по делу N А55-4727/2010

«…Отсутствие акта приема-передачи имущества в аренду, составление, которого предусмотрено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1.1 договоров аренды, не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку ответчик, внося арендные платежи, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом.

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций, установив факт пользования ответчиком имуществом, указанным в договорах аренды и невнесения арендных платежей, удовлетворили заявленные требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 244 460 руб…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2006 N Ф09-4295/06-С3

«…Отсутствие акта о передаче помещений в аренду, составление, которого предусмотрено п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1.2 договора аренды, не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче помещений в аренду, поскольку на момент подписания договора помещения уже находились в пользовании общества на основании ранее действовавшего между сторонами договора аренды N 231 от 01.06.2002 и акта о передаче от 15.06.2002. Поскольку общество не исполняло обязанность по внесению арендной платы, судом взыскана сумма арендной платы в полном объеме и пеня за просрочку ее уплаты за указанный истцом период…»

 

1.3. Вывод из судебной практики: Если договор аренды признан незаключенным или недействительным, то отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения может свидетельствовать о том, что арендатор этим помещением не пользовался.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008

«…Как усматривается из материалов дела и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) оформили договор аренды от 15.04.2008 N 05 нежилого помещения общей площадью 135,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Станционная, 110, в целях использования под общественное питание (пункт 1.1 договора).

Суд установил и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды от 15.04.2008 N 05 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано право собственности на недвижимость, в котором находится поименованное в названном договоре нежилое помещение.

Следовательно, суд правильно квалифицировал договор аренды от 15.04.2008 N 05 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В деле отсутствует акт, подтверждающий приемку названного помещения Обществом от Предпринимателя.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача (получение) объекта аренды подтверждается документом о передаче, подписываемым сторонами.

При отсутствии подписанного сторонами спора документа о передаче ответчику объекта имущественного найма суд обоснованно не принял в качестве доказательства пользования имуществом истца акт от 30.06.2008 N 8 о согласовании стоимости оказанных услуг, в котором отсутствуют данные о конкретном предмете обязательства, и не нашел оснований для взыскания платы за пользование помещениями…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.10.2011 по делу N А65-1803/2011

«…Истец полагая, что ответчик не выполняет надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Судами установлено, что подписанный сторонами договор аренды нежилых помещений от 20.01.2010 N 2 заключен на срок более одного года, но в установленном порядке не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным, что исключает возможность удовлетворения требований о взыскании суммы долга по незаключенному договору. При этом истцом не представлены иные доказательства, запрошенные в определениях судом первой инстанции.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, с учетом того, что акт приема-передачи помещений сторонами не подписывался, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств пользования ответчиком нежилым помещением в спорный период.

Пункт 1 статьи 655 ГК РФ предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Доказательств передачи спорного имущества в пользование ответчику истцом в материалы дела не представлены. Ответчик отрицает факт пользования помещением в спорный период.

Представленные в материалы дела платежные поручения о перечислении ответчиком денежных средств за аренду помещений за февраль и март 2010 года, не могут служить доказательствами пользования ответчиком имуществом в период с 20.07.2010 по 28.02.2011, за который предъявлены исковые требования…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code