4. Возможность применения к договору аренды помещений в здании п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением)

Из буквального толкования ст. 654 ГК РФ следует, что она применяется лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений. На практике же возникает вопрос о возможности применения данной нормы к договорам аренды помещений.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения к договору аренды помещений п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) к договору аренды помещений в здании не применяется.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2 по делу N А40-57595/06-108-299

«…Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрены условия перехода прав на земельный участок по договору аренды зданий и сооружений, а п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрены условия оплаты за пользование земельным участком при заключении договора аренды здания или сооружения. В данном же случае указанные нормы ГК РФ не подлежат применению, поскольку судами установлено, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании.

Возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрацию на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена…»

 

Позиция 2. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) применяется к договору аренды помещений в здании.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008

«…ИП Казусев И.Е. (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее — комитет) о признании недействительным соглашения от 13.08.2007 к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 N 31-07.

Как видно из материалов дела, 09.01.2007 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в г. Волгодонске, по ул. Морской, д. 124 (N 10 — 16), площадью 88,6 кв. м для осуществления торговой деятельности сроком с 01.01.2007 по 29.12.2007. Согласно пункту 5.1 договора месячная арендная плата за помещения составила 13 595 рублей 67 копеек без НДС.

Раздел 10 договора содержит условие о том, что арендатор обязуется до 01.07.2007 оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом.

Соглашением от 13.08.2007 N 355-07 стороны изменили договор, дополнив раздел 5 указанием на необходимость оплаты земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество (т. 1, л. д. 18).

В силу статьи 652 Кодекса арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Часть 2 статьи 654 Кодекса определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса, а также Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 15.11.2006 N 137) суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата по договору аренды нежилых помещений не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Таким образом, оспариваемое соглашение не противоречит требованиям статей 652 и 654 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2012 по делу N А53-5261/2011

«…Как видно из материалов дела, 01.09.2003 комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области (арендодатель), учреждение (балансодержатель) и научный центр (арендатор) заключили договор N 2483/2003 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Чехова, 41, общей площадью 1333, 1 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2003 по 01.09.2052. Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.09.2003.

Пункт 2 статьи 654 Кодекса предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из содержания приведенной нормы, при передаче в аренду здания или сооружения, арендодатель вправе требовать плату за использование земельного участка, занятого зданием или сооружением, переданного в аренду и необходимого для его использования. Плата за использование земельного участка включается в размер арендной платы за пользование зданием, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, суды установили, что арендная плата за переданные в аренду нежилые помещения не включает в себя плату за пользование земельным участком.

С учетом содержания заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору аренды (т. 1, л.д. 30, 31, 134, 135) суды правомерно возложили на научный центр обязанность возместить учреждению плату за соответствующий земельный участок, занятый арендуемыми ответчиком объектами недвижимости…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010

«…В материалах дела имеется договор аренды от 03.06.2008, заключенный между комитетом и обществом «Ассорти», по условиям которого последнему предоставлено в аренду принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию нежилое помещение площадью 137,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (т. 1, л. д. 111).

Согласно ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая положения п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, муниципальное образование, передавшее в аренду нежилое помещение, является получателем в составе платы за пользование названными объектами недвижимости платы за пользование земельным участком, на котором они расположены.

Поскольку имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства не установлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code