3. Определение размера платы за пользование имуществом в случае недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он не заключался)

Если договор аренды признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. Недействительная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.

Возникает вопрос: можно ли в случае незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом? Если нет, то каков порядок исчисления сумм таких платежей?

В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 167 ГК РФ внесены изменения. В частности, данная статья дополнена п. 4, согласно которому суд вправе не применять предусмотренные п. 2 указанной статьи последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Изменения вступили в силу с 01.09.2013. Таким образом, с этой даты на законодательном уровне будут устанавливаться случаи, когда последствия недействительной сделки не подлежат применению.

По вопросу определения размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным см. также п. 15 материалов к ст. 614 ГК РФ.

 

3.1. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010

«…Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца в спорный период.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью «50+50″ средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в городе Княгинино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договоры аренды помещений в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение в заявленном размере из расчета 4000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.

Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу N А43-3979/2010

«…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Предприниматель с 13.01.2009 является собственником нежилого помещения П2 (административного здания с гаражом и котельной) общей площадью 363 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, Большеболдинский район, село Большое Болдино, улица Восточная, 2 (свидетельство о регистрации права от 13.10.2009 серии 52-АВ N 556243).

Предприниматель посчитал, что УФССП по Нижегородской области при отсутствии правовых оснований пользовалось его гаражом площадью 29,2 квадратного метра по указанному адресу с 13.01.2009 по 28.02.2010, и обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Материалами дела подтвержден и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца с 13.01.2009 по 15.02.2010.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью «50+50″ средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в селе Болдино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договор аренды помещения в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение за названный период из расчета 3 000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.

Ссылка заявителя на приобретение им правового титула на нежилое помещение в силу договора аренды от 01.10.2002 N АВ-34/02, которым согласован размер арендной платы в сумме 500 рублей в месяц, отклоняется в силу следующего.

В пункте 6.1 договора аренды от 01.10.2002 N АВ-34/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.

Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2010 по делу N А82-13813/2008-72

«…Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.10.2005 N 12 нежилого помещения (в том числе помещения N 24 — 32, 42 и 44) общей площадью 316,9 квадратного метра, расположенного по указанному адресу.

Срок действия договора стороны установили с 1 октября 2005 года до 30 сентября 2006 года (пункт 6.1 договора).

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7 установлен факт незаключенности договора аренды от 01.10.2005 N 12 в связи с отсутствием его государственной регистрации. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является преюдициальным.

Предметом настоящего спора явились взыскание неосновательного обогащения за пользование помещением, неосновательного обогащения в размере доходов, полученных от использования помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения от полученных доходов.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела, в том числе из постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7, видно и суд установил, что ответчик без оплаты и законного титула использовал указанное помещение истца в спорный период.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта…»

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не сослался на п. 3 ст. 424 ГК РФ, однако признал допустимым доказательством размера платы за пользование нежилым помещением справку организации-оценщика о стоимости пользования аналогичным имуществом.

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А79-960/2009

«…ООО «Полимертара» и ООО «Росинка» подписали договор от 22.06.2005 N юр-348 субаренды нежилого помещения муниципальной собственности города Чебоксары, по которому ООО «Полимертара» передало в пользование ООО «Росинка» указанное нежилое помещение.

Срок субаренды определен договором с июля 2005 года по 31.12.2009 (пункт 1.3 договора).

Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор субаренды от 22.06.2005 N юр-348 не зарегистрирован в установленном законом порядке и пришли к обоснованному выводу о его незаключенности.

Таким образом, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО «Росинка» использовало помещение без каких-либо законных оснований.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Утверждение заявителя о неправильном расчете судом размера арендной платы, на основании данных технических паспортов на нежилое помещение отклоняется судом кассационной инстанции. Суд в совокупности оценил представленные в материалы дела доказательства (в том числе данные технических паспортов) и установил фактически занимаемую ООО «Росинка» площадь нежилого помещения, исходя из чего произвел расчет суммы, подлежащую выплате истцу.

Ссылка на то, что справка общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга» не может служить доказательством, подтверждающим стоимость пользования аналогичным имуществом в размере 480 рублей за квадратный метр площади, неправомерна.

В качестве доказательства стоимости пользования аналогичным имуществом ООО «Кристина-Арго-Ч» представило указанную справку, содержащую необходимые сведения. Заявитель, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, опровергающих данные, указанные в справке, а потому суд правомерно руководствовался при принятии решения названным доказательством…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9

«…Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31

«…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа <*>.

———————————

<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

 

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340

«…Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги…»

 

Дальневосточный округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при расчете платы за фактическое пользование имуществом должны применяться обычные ставки арендной платы, установленные в соответствующей местности. Это корреспондирует положениям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2010 N Ф03-4886/2010 по делу N А51-11818/2008

«…Приморский краевой союз потребительских обществ «Приморский крайпотребсоюз» (далее — Приморский крайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Первомайскому потребительскому обществу (далее — общество) о взыскании 1 616 725 руб., из которых 1 532 936 руб. — неосновательное обогащение за период с 03.09.2007 по 04.05.2008 и 83 789 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Суды установили факт пользования ответчиком имущественным комплексом пивзавода, а также то, что договор аренды от 03.09.2007 N 16 является незаключенным.

При этом суды пришли к выводу о том, что, подписав договор аренды, стороны согласовали размер арендной платы за пользование имуществом в сумме 60 000 руб. и исполняли договор исходя из этого согласованного условия договора. В связи с этим суды признали заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку договор аренды от 03.09.2007 N 16 признан судом незаключенным, он не порождает прав и обязанностей сторон. В связи с этим вывод судов о согласовании сторонами условия об арендной плате в размере 60 000 руб. по признанному незаключенным договору является ошибочным.

В связи с этим суду необходимо было установить обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных имущественных комплексов и дать оценку представленным истцом доказательствам величины арендной платы за имущественный комплекс пивзавода, которым пользовался ответчик.

Исходя из установленного судом факта пользования ответчиком в спорный период имущественным комплексом пивзавода последний обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска является преждевременным и сделан без полного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, установления существенных для дела обстоятельств в нарушение статьи 71 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения, установить обычные ставки аренды за имущественный комплекс, применяемые в данной местности, и с учетом установленного, сумм оплат за пользование имущественным комплексом пивзавода разрешить спор…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А41/4975-11 по делу N А41-24869/10

«…Так как договор от 09.04.2010 N 13/3 не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу, что он является незаключенным и не порождает правовых последствий.

Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Между тем, указанные помещения были возвращены предпринимателем ООО «Мытищи-ПЛАЗА» на основании акта приема-передачи от 06.09.2010 (л.д. 118).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что ИП Лебедева Ю.А. обязана оплатить фактическое пользование помещениями, принадлежащими ООО «Мытищи-ПЛАЗА» за период с 01.05.2010 до 06.09.2010.

Стоимость фактического пользования помещениями должна определяться в порядке, установленном п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчик не вправе требовать взыскания с истца платы за фактическое пользование помещением исходя из размера арендной платы, определенной договором от 09.04.2010 N 13/3…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007

«…Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 — 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2010 по делу N А20-486/2009

«…Поскольку срок действия договора аренды от 30.06.2008 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды спорных помещений от 30.06.2008 является правильным и соответствует приведенным нормам права.

Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Факт пользования обществом нежилыми помещениями в спорный период подтверждается материалами дела и им не оспаривается.

Размер неосновательного обогащения в сумме 90 610 рублей 26 копеек за пользование спорными помещениями с 1 июля 2008 г. по 9 сентября 2009 г. определен на основании положений пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги, исходя из ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в г. Нальчике. Возражений по расчету суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами общество не представило.

Суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства и правильно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66

«…Общество «Магазин N 23 «Галантерея», ссылаясь на то, что Федерацией бокса и кикбоксинга не уплачиваются денежные средства за пользование помещением, а также полагая, что указанный договор аренды является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.

Удовлетворяя требования общества «Магазин N 23 «Галантерея», суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик использовал спорное имущество без законных оснований, так как договор аренды от 01.02.2009 N 8 является незаключенным. Делая указанный вывод, суды исходили из того, что названный договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого составляет один год, не зарегистрирован в установленном порядке, кроме того, указанные в договоре данные не позволяют однозначно идентифицировать передаваемое в аренду имущество.

Установив, что в период, за который взыскивается неосновательное обогащение, ответчик пользовался принадлежащим истцу имуществом, а также принимая во внимание, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих внесение им платы за такое пользование, суды сделали правильный вывод о том, что Федерация бокса и кикбоксинга обогатилась за счет общества «Магазин N 23 «Галантерея».

Расчет размера неосновательного обогащения за пользование имуществом произведен судами на основании данных, содержащихся в представленном истцом отчете общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг-Центр» от 11.12.2009 N 231/12-09 «Об оценке рыночной стоимости размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения, расположенными в центральной части г. Южноуральска Челябинской области» (т. 1, л. д. 57 — 84). Как следует из названного отчета, рыночная стоимость размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения в центральной части г. Южноуральска по состоянию на 07.12.2009 без учета коммунальных услуг составляет 467 руб. за кв. м.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2010 N Ф09-978/10-С6 по делу N А60-33827/2008-С3

«…Судами установлено, что договор субаренды от 01.03.2007 N 1 в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, отсутствуют правовые основания для пользования ответчиком спорным помещением.

Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности, акт приема-передачи помещения, платежные документы, свидетельствующие об оплате в спорный период предпринимателем Головиным Д.А. коммунальных услуг и платы за техническое обслуживание помещения, и установив факт пользования ответчиком в указанный период нежилым помещением при отсутствии доказательств внесения платы за данное пользование, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения.

При этом, признавая обоснованным размер неосновательного обогащения, рассчитанный истцом исходя из арендной ставки, указанной в подписанном сторонами расчете арендной платы к незаключенному договору субаренды от 01.03.2007 N 1, суды правомерно исходили из того, что при прочих равных условиях и при отсутствии оснований для принятия какого-либо иного расчета данный расчет соответствует среднерыночному размеру арендной платы за аренду нежилых помещений в г. Екатеринбурге, определенному на основании отчета об оценке, составленном Уральским бюро независимой экспертизы…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-10920/09-С6 по делу N А50П-504/2009

«…Судами установлено, что ОВД по Карагайскому району при отсутствии правовых оснований пользовалось зданиями, принадлежащими обществу «Старт», и неосновательно сберегло за счет названного общества денежные средства, составляющие плату за использование данных объектов. Договор аренды от 01.02.2005, подписанный ОВД по Карагайскому району с прежним собственником объектов недвижимости (обществом с ограниченной ответственностью «Карагайское»), признан судами незаключенным (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Перерасчет подлежащей взысканию в пользу общества «Старт» с ОВД по Карагайскому району суммы неосновательного обогащения произведен судами с использованием Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципальной собственности на территории Карагайского района (приложение N 1 к Положению «О порядке передачи в аренду муниципального имущества Карагайского муниципального района», утвержденному решением Земского собрания Карагайского муниципального района от 27.06.2007 N 10/21) как наиболее соответствующей порядку определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с учетом момента освобождения помещений каждым из ответчиков.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

3.2. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды (в том числе когда он вообще не заключался) муниципального или государственного имущества плата за его фактическое использование может взиматься исходя из установленного нормативными актами размера арендной платы.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А39-3760/2007

«…Как следует из материалов дела, 01.08.2005 Администрация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем Зайцевой Н.И. (арендатором) договор N 3616 аренды муниципального нежилого помещения (площадью 25,6 квадратных метра), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Володарского, 7, сроком на три года.

Из материалов дела следует и суды установили, что договор аренды муниципального нежилого помещения от 01.08.2005 N 3616 государственную регистрацию не прошел, следовательно, является незаключенным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Предприниматель пользуется нежилыми помещениями при отсутствии законных оснований.

Расчет суммы неосновательного обогащения (в виде неуплаченных арендных платежей) судами проверен.

В соответствии с Порядком расчета годовой платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранск, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Саранск от 22.06.2006 N 250, при расчете размера арендной платы применяется повышающий коэффициент, который устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКВД.

Положения указанного нормативного правового акта в установленном порядке не признаны недействующими, следовательно, подлежат применению.

Основным видом деятельности Зайцевой Н.И., указанным в выписке из Единого государственного реестра предпринимателей, является оказание посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, поэтому при расчете арендной платы подлежал использованию повышающий коэффициент, равный 7.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-10818/11 по делу N А40-117100/10-82-999

«…По иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар к открытому акционерному обществу «Международный концерн по эксплуатации недвижимости» о взыскании 1 233 375 руб.

30.03.2010 ответчик возвратил истцу нежилые помещения, поскольку спорный договор безвозмездного пользования прекратил свое действие 29.08.2009, в связи с письменным отказом истца от договора (уведомление получено ответчиком 28.07.2009).

Поскольку ответчик в период с 29.08.20089 <*> по 30.03.2010 пользовался спорными нежилыми помещениями, земельным участком, истец обратился с иском в суд.

———————————

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо «с 29.08.20089» следует читать «с 29.08.2009″.

 

Суды, удовлетворяя иск, исходили из содержания норм статей 610, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Расчет суммы неосновательного обогащения происходил, исходя из ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления на здание и на земельный участок, занимаемых ответчиком помещений с применением норм статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

…в передаче дела N А40-117100/10-82-999 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.07.2011 отказать…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-4883/2009

«…В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 2008-А от 21.06.2004 может считаться заключенным только с 21.12.2007, поскольку тогда он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с чем является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что на момент подписания ООО «Ярославна» с ИП Сайфетдиновым Р.А. договора субаренды N 1471-С от 11.07.2005, а также дополнительных соглашений от 09.11.2005 и N 2 от 11.07.2006 указанное общество не обладало правами арендатора и не имело правомочий по распоряжению нежилым помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: Норильск, пр. Ленинский, 48.

Поскольку незаключенный договор аренды не породил у ООО «Ярославна» права субарендодателя, у ИП Сайфетдинова Р.А. не возникло права субарендатора по договору N 1471-С от 11.07.2005.

Как следует из представленного в материалы дела расчета, сумма неосновательного обогащения ответчика за период использования вышеуказанных нежилых помещений общей площадью 270,6 кв. м за период с 01.04.2008 по 01.12.2009 (за апрель 2008 года — ноябрь 2009 года) составила 1 447 249 рублей 20 копеек исходя из расчета 72 362 рубля 46 копеек за каждый месяц пользования муниципальным недвижимым имуществом.

Указанный расчет произведен истцом на основании методики определения арендной платы, приведенной в утвержденном решением Норильского городского совета депутатов от 13.05.2008 N 11-251 Положении о порядке предоставления в аренду объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования г. Норильск.

При этом истцом обоснованно применен размер базовой годовой арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск, утвержденный постановлением Администрации города Норильска от 16.12.2005 N 2411.

Установив отсутствие между сторонами договорных отношений, исследовав вопрос о фактическом пользовании ответчиком принадлежащим истцу помещением, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А19-6472/08

«…Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании доказательств, приобщенных к его материалам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

Срок договора аренды N 637 от 03.09.2003 установлен с 03.09.2003 по 02.09.2052, то есть более года.

Договор аренды N 637 от 03.09.2003 не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет размера неосновательного обогащения, проверенный судами первой и апелляционной инстанций, произведен истцом на основании Порядка расчета арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования города Усолье-Сибирское, утвержденного постановлением главы администрации г. Усолье-Сибирское от 26.06.2006 N 1391, исходя из следующего расчета: 383,14 квадратных метров x 239 рублей x 1,75 x 1,3 x 1,0 x 1,0 = 208.323 рубля в год, где 383,14 квадратных метров — площадь использовавшихся помещений; 239 рублей за 1 кв. м — базовая ставка арендной платы; 1,75 — коэффициент использования объекта под торговлю, посредническую деятельность и склады; 1,3 — коэффициент к арендной плате зданий, дифференцированный по градостроительной ценности города Усолье-Сибирское для зоны 2; 1,0 — коэффициент капитальности и благоустроенности объекта; 1,0 — коэффициент обслуживания арендной площади.

Доводы кассационной жалобы о том, что при расчете размера неосновательного обогащения необоснованно были применены коэффициенты 1,3 и 1,75, являются ошибочными, повторяют аналогичные доводы, приводившиеся заявителем в суде апелляционной инстанции, получившие оценку в обжалуемом судебном акте, которым установлено нахождение объектов во 2-й зоне, дифференцированной по градостроительной ценности г. Усолье-Сибирское, а также принятие ответчиком объектов с целью их использования для торговли…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2009 по делу N А78-5994/08

«…Как следует из материалов дела, ФГУ «Земельная кадастровая палата» (арендодатель) и ЧГОО «ДСК «Спартак» (арендатор) 01.01.2006 подписали договор N 16-06ф, по условиям которого арендатор принял во временное пользование нежилое помещение площадью 390,4 кв. м, являющееся федеральной собственностью, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Анохина, 55, строение 3.

Арбитражным судом установлено, что передача помещений в аренду произведена истцом в нарушение требований ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации без предварительного изъятия у лица, владеющего помещениями на праве оперативного управления, а также при отсутствии государственной регистрации сделки, договор аренды N 16-06ф от 01.01.2006 является незаключенным.

Расчет неосновательного обогащения за пользование помещением площадью 390,4 кв. м истец произвел на основании распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14.05.1999 года N 671-р «О порядке расчета за пользование федеральным недвижимым имуществом», «Методики расчета уровня арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями», утвержденной распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области от 30.01.2004 года N 83, распоряжений Территориального управления по Читинской области от 09.11.2005 года N 1091, от 17.01.2007 года N 34 «Об утверждении базовой величины стоимости одного квадратного метра для определения арендной платы».

Удовлетворяя исковые требования частично, суд правомерно исходил из того, что спорное имущество является федеральной собственностью, договор аренды между истцом и ответчиком является незаключенным, оснований для нахождения ответчика в спорных помещениях не имеется, в связи с чем требование истца о выселении подлежит удовлетворению на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные выводы суда являются правильными, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2013 N Ф03-5922/2012 по делу N А51-4200/2012

«…Суды установили, что между Управлением как арендодателем и предпринимателем Матусовой Е.Н. как арендатором подписан договор от 05.10.2007 N 04-03071-004-Н-АР-5450-00 на аренду недвижимого имущества — нежилого помещения общей площадью 30,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Нахимова, д. 6.

Данные помещения, являющиеся муниципальной собственностью, в период с 01.01.2007 по 31.01.2012 фактически находились в пользовании предпринимателя Матусовой Е.Н.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Исследовав правоотношения сторон, суды установили, что договор аренды от 05.10.2007 является незаключенным, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию.

Суды установили также, что в спорный период ответчик сберег за счет истца 166 344 руб. 26 коп., составляющие стоимость пользования помещением, определенную по цене такого пользования, существующей в этот период согласно решениям Думы г. Владивостока и постановлениям администрации г. Владивостока.

Исходя из этого, названная сумма взыскана с ответчика как неосновательное обогащение наряду с начисленными на нее процентами за весь период незаконного сбережения по правилам статей 1102, 1107 ГК РФ. Расчет иска в этой части проверен судами и признан правильным…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.11.2009 N Ф03-6083/2009 по делу N А73-5107/2009

«…Как следует из материалов дела, на основании договора от 25.01.2006 N 8554 сроком действия с 01.12.2005 по 30.11.2010, подписанного Росимуществом (арендодатель), Университетом (владелец) и предпринимателем Шапоренко А.С. (арендатор), ответчику по первоначальному иску переданы во временное владение и пользование помещения основной площадью 1056,5 кв. м, являющиеся федеральной собственностью и расположенные по ул. Яшина, 80 в г. Хабаровске, для использования под международный туристический и деловой центр. Передача арендованных помещений оформлена актом от 01.12.2005.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.01.2009 по делу N А73-9640/2008 договор аренды от 25.01.2006 N 8554 признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для пользования предпринимателем Шепоренко А.С. переданным по договору имуществом и наличие у него задолженности по арендной плате, Росимущество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Также судами установлено, что вследствие исполнения незаключенного договора предприниматель Шапоренко А.С. фактически пользовался предоставленными ему помещениями, поэтому на стороне ответчика возникло обязательство возместить истцу стоимость этого использования в предъявленном ко взыскании размере, который определен исходя из применявшихся в спорный период ставок арендной платы.

Установив указанные обстоятельства, арбитражные суды сделали правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, в том числе требования о взыскании процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в определенном судом размере, который ответчиком не оспаривается…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2010 по делу N А27-19280/2009

«…Как видно из материалов дела, между Комитетом по имуществу (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Е.В. Лымарем (арендатор) заключен договор аренды от 04.06.2004 N 8782 на нежилое помещение общей площадью 444,20 кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: город Кемерово, улица 9 Января, 12 сроком действия с 01.06.2004 до 01.06.2007. Согласно акту сдачи-приемки арендодатель передал арендатору указанное помещение 04.06.2004.

Суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, и дав им оценку с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что рассматриваемый договор аренды является незаключенным, в связи с тем, что он не зарегистрирован в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно применил к фактическим отношениям сторон правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанция считает правильным вывод суда о взыскании с ответчика арендной платы в сумме 261 599,33 рублей в качестве неосновательного обогащения, рассчитанной на основании Положения о порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Кемерово, утвержденным постановлением администрации города Кемерово от 22.02.1999 N 18 (с последующими изменениями) с учетом произведенных платежей за пользование спорным помещением…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010

«…Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение «Хозяйственная группа» (арендодатель) и Калачев Ю.А. (арендатор) подписали договор от 01.12.2006 N 65 аренды нежилого помещения площадью 8,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д. 12, сроком с 01.12.2006 по 30.11.2007.

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для занятия Калачевым Ю.А. спорного нежилого помещения, Администрация обратилась в суд с указанными требованиями.

Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Расчет неосновательного обогащения произведен Администрацией на основании Положения о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района, в аренду и безвозмездное пользование, утвержденного 29.12.2005 Советом муниципального образования г. Сортавала, размер которого за спорный период составил 30 016 руб. 12 коп.

Установив факт использования ответчиком муниципального имущества при отсутствии надлежащих правовых оснований, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, которая подлежала внесению за пользование аналогичным муниципальным имуществом в спорный период…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2011 по делу N А42-22/2009

«…Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Анкушев И.А. (арендатор) подписали договор от 20.07.2000 N 39-2000 аренды нежилого помещения общей площадью 125,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Кировск, ул. Олимпийская, д. 63, 2-й этаж, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2000.

Как правильно установлено судом, договор аренды спорного имущества не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

Как следует из материалов дела, Анкушев И.А. пользовался спорным помещением в заявленный период, а плату за пользование в полном объеме не перечислил.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.

В силу изложенного суды правомерно квалифицировали спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения.

Таким образом, требование Комитета о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судом в части взыскания 64 446 руб. 05 коп. Расчет основан на методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Кировска, утвержденной Советом депутатов муниципального образования, решениями представительного органа местного самоуправления об установлении базового размера арендной платы, коэффициентов территориальной зоны, вида деятельности, площади. Взысканная с Анкушева М.И. сумма рассчитана с учетом пропуска истцом срока исковой давности за период до 2003 года, а также частичного внесения Анкушевым И.А. платы за пользование спорным помещением…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2011 по делу N А42-21/2009

«…Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Анкушев И.А. (арендатор) подписали договор от 24.02.1998 N 28-98 аренды нежилого помещения общей площадью 39 кв. м, находящегося по адресу: г. Кировск, ул. Ленина, д. 17, 1-й этаж, для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 1.5 срок договора установлен с 01.02.1998 по 31.12.2003.

Как правильно установлено судом, договор аренды спорного имущества не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

Как следует из материалов дела, Анкушев И.А. пользовался спорным помещением в заявленный период, а плату за пользование в полном объеме не перечислил.

В силу изложенного суды правомерно квалифицировали спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения.

Таким образом, требование Комитета о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судом в части взыскания 22 243 руб. 29 коп. Расчет основан на методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Кировска, утвержденной Советом депутатов муниципального образования, решениями представительного органа местного самоуправления об установлении базового размера арендной платы, коэффициентов территориальной зоны, вида деятельности, площади. Взысканная с Анкушева М.И. сумма рассчитана с учетом отсутствия задолженности Анкушева И.А. за 2007 год и частичного внесения им платы за пользование спорным помещением в 2008 году…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и корпорация (арендатор) подписали договор аренды государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 15.12.2006 N 24, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения (пункт 1.1 договора) на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007 (пункты 1.3 и 1.4 договора).

18 декабря 2007 года министерство (арендодатель) и корпорация (арендатор) подписали договор аренды в отношении тех же помещений на аналогичных условиях сроком с 01.01.2008 по 31.12.2008 (пункты 1.3 и 1.4 договора). Размер годовой арендной платы установлен с учетом НДС в размере 222 737 рублей. Месячные арендные платежи составили 18 561 рубль в месяц. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2008 помещения переданы корпорации (т. 1, л.д. 23, 29).

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными.

Суд первой инстанции установил, что корпорация не оспаривает пользование помещением в спорный период. Представитель ответчика в судебном заседании от 05.07.2010 пояснил, что по настоящее время в помещениях находится имущество корпорации (протокол судебного заседания от 05.07.2010, т. 1, л.д. 132).

Довод о неправомерности взыскания неосновательного обогащения при наличии арендных отношений суд кассационной инстанции отклоняет. Отсутствие договора аренды при фактическом пользовании помещением возлагает на ответчика обязанность по возмещению неосновательного обогащения в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения определен в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10.07.2003 N 182…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-871/10-С6 по делу N А50-20583/2009

«…Установив отсутствие государственной регистрации договора, срок действия которого определен сторонами с 03.12.2007 по 03.12.2010, суды на основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признали договор аренды незаключенным, и указали, что у предпринимателя отсутствовали правовые основания пользования недвижимым имуществом. Факт пользования нежилыми помещениями в спорный период предпринимателем не оспаривался.

Принимая во внимание факт пользования предпринимателем нежилыми помещениями при отсутствии установленных законом (сделкой) оснований без соответствующего возмещения (внесения арендной платы), суды с учетом ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о возникновении на стороне предпринимателя неосновательного обогащения и взыскали с последнего 214 911 руб. 57 коп.

Расчет суммы неосновательного обогащения, произведенный истцом на основании Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, с учетом размера арендной платы, согласованной сторонами при подписании договора аренды, судами проверен и признан правильным…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2011 по делу N А68-4413/10

«…Ссылаясь на то что договор аренды подписывался на срок не менее года, но не зарегистрирован, а, следовательно, не заключен, с 01.02.2010 по 31.07.2010 ответчик не вносит плату за пользование помещением, Администрация района обратилась с указанным иском в суд.

Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска (так как решение вынесено судом 30.07.2010, из расчета суммы иска исключена сумма за 31.07.2010).

Так как договор аренды от 06.09.2005 N 285/1 заключен на срок не менее года, но не прошел государственную регистрацию, договор считается незаключенным.

В таком случае ответчик должен вносить плату за фактическое пользование помещением.

Так как ответчик пользовался муниципальным имуществом, плата за пользование помещением рассчитана истцом, исходя из установленного нормативным актом органа местного самоуправления порядка расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом для всех арендаторов муниципальных помещений, что соответствует п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается…»

 

3.3. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенности или недействительности договора аренды может определяться по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ о возмещении стоимости сбереженного имущества вследствие неосновательного пользования им по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

 

Примечание: Из приведенных ниже Постановлений следует, что суды определяли размер неосновательного обогащения исходя из отчета независимого оценщика (судебного эксперта).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2012 по делу N А13-9831/2010

«…Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Положения статьи распространяются и на договор аренды помещений.

Поскольку договор аренды от 01.02.2007 N 2-Дар-О-08/07 в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Как установлено судами и не оспаривается ответчиком, последний пользовался спорным помещением в период с 01.08.2007 по 29.02.2008.

В силу изложенного суды правомерно квалифицировали спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.

Для определения размера ежемесячной арендной платы за спорное помещение по ходатайству истца проведена судебная экспертиза, в соответствии с которой размер арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения, расположенного в подвале здания общежития по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Вологодская, д. 46, в период с 01.08.2007 по 29.02.2008 составил 176 руб. в месяц (с НДС).

Указанный расчет Предпринимателем не оспорен.

При таких обстоятельствах, суды правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 258 720 руб. неосновательного обогащения за пользование ответчиком спорным помещением в период с 01.08.2007 по 29.02.2008…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-10636/10 по делу N А76-28660/2009

«…Полагая, что обязанность по внесению арендной платы обществом полностью не исполнена, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности не погасил.

Взыскивая стоимость неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия правовых оснований пользования спорным помещением в связи с незаключенностью договора аренды от 01.12.2008 ввиду невозможности идентифицирования предмета аренды, находящегося в общей долевой собственности.

Ссылка заявителя о несоответствии отчета об оценке действующему законодательству исследовалась судами и ей дана надлежащая оценка.

…в передаче дела N А76-28660/2009 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2010 по указанному делу отказать…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009

«…Индивидуальный предприниматель Нурмухаметов Борис Газизович (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс «ФаРус» (далее — ответчик) о взыскании 7 182 500 руб. неосновательного обогащения, с привлечением к участию в деле: индивидуального предпринимателя Юнусова Рустема Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусова Руслана Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусову Фариду Фуатовну — в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку спорный договор не является заключенным, и принимая во внимание факт пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями (акт приема-передачи помещений от 15.07.2005 — л. д. 7, т. 3), суд правомерно применил нормы права об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) и удовлетворил первоначальные исковые требования на основании заключения эксперта от 20.09.2010 N 1392-910, что не противоречит пункту 2 статьи 1105 ГК РФ…»

 

Северо-Западный округ

 

Примечание: В соответствии с Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 по делу N А21-6802/2007 срок действия договора аренды, спор в отношении которого рассмотрен в приведенном ниже Постановлении, определен с момента подписания (01.02.2007) до 31.12.2012.

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 по делу N А21-6802/2007

«…В отношении спорного здания 01.02.2007 между Приграничным потребительским обществом и ООО «Колос» подписан договор аренды недвижимого имущества, а также акт приема-передачи. Данный договор не прошел государственную регистрацию.

Поскольку, по мнению Приграничного потребительского общества, ООО «Колос» с 11.12.2006 неправомерно занимает, использует и удерживает спорное нежилое здание, Приграничное потребительское общество предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в сумме, определенной договором переуступки прав требования от 26.07.2007 — 1 176 848 руб. Требования, заявленные по встречному иску, удовлетворены судом апелляционной инстанции частично: взыскано неосновательное обогащение за тот период пользования, который подтвержден документально, то есть с даты передачи недвижимого имущества по акту: с 01.02.2007 до 11.12.2008, и в том размере, в каком взималась арендная плата в той же местности в тот же период: 64 руб. за один квадратный метр.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку договор аренды между истцом и ответчиком от 01.02.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд пришел к правомерному выводу о том, что он является незаключенным.

Суды установили, что спорное помещение было передано Приграничным потребительским обществом ООО «Колос» и в нем было смонтировано оборудование, принадлежащее последнему на праве собственности. Таким образом, факт пользования зданием установлен, и у ООО «Колос» в соответствии с нормами законодательства о неосновательном обогащении возникла обязанность возместить собственнику здания стоимость такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что суд апелляционной инстанции полно исследовал фактические обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права…»

 

По данному делу подробнее см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 по делу N А21-6802/2007.

 

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 по делу N А21-6802/2007

«…Во встречном иске ответчик требует взыскать с истца сумму неосновательного обогащения в размере 1 375 180 руб. за неправомерное пользование спорным нежилым зданием по адресу: г. Мамоново, ул. Пограничная, д. 7, указав, что между сторонами нет договорных отношений в части использования здания; платежей за фактическое пользование зданием истец не производит, несмотря на то, что в здании расположено его оборудование, в связи с чем ответчик лишен возможности использовать здание, принадлежащее ему на праве собственности.

Расчет исковых требований по встречному иску ответчик произвел на основании данных экспертного заключения в размере 64 руб. за один квадратный метр, то есть по стоимости, аналогичной стоимости помещений в тот период в той же местности.

Факт нахождения имущества истца в здании хлебозавода подтвержден материалами дела. Суд апелляционной инстанции считает, что требования, заявленные по встречному иску, подлежат частичному удовлетворению: за тот период, который подтвержден документально, то есть с даты передачи недвижимого имущества по акту: 01.02.2007 до 11.12.2008, и в том размере, в каком взималась арендная плата в той же местности в тот же период: 64 руб. за один квадратный метр…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу N А32-53501/2009

«…При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из того, что договоры аренды спорного помещения, подписанные заводом и предпринимателем, являются незаключенными в силу прямого указания на это в Законе (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку факт пользования обществом спорным помещением без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств полного внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период последним не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, удовлетворил требование о его взыскании.

Правильным считает кассационная инстанция и определение судом апелляционной инстанции размера неосновательного обогащения, установленного на основании правил пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

По данному делу подробнее см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 N 15АП-10159/2010 по делу N А32-53501/2009.

 

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 N 15АП-10159/2010 по делу N А32-53501/2009

«…Поскольку договоры аренды, подписываемые между ОАО «ТСЖБИ» и ИП Петхишховой Р.П. являются не заключенными в силу прямого указания на это законодательства (п. 2 ст. 651 ГК РФ), то использование имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

На основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства, приходит к выводу что в заявленный истцом ко взысканию период спорным помещением пользовалось ООО «Визави», которое зарегистрировано по данному адресу: г. Туапсе, ул. Сочинская, 6 в качестве юридического, осуществляет в спорном помещении торговую деятельность, имеет размещенный и зарегистрированный там кассовый аппарат, по указанному адресу сдает отчетность и подвергается проверкам административных органов.

Размер неосновательного обогащения подлежит определению на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно справке Туапсинской торгово-промышленной палаты средняя рыночная стоимость ежемесячных платежей за 1 кв. м взимаемых за аналогичные нежилые помещения в районе — Сортировки, Грознефти находится в диапазоне 250 — 750 руб. (л.д. 218 т. 1). Представленную в суд апелляционной инстанции ответчиком справку риэлтерского агентства суд оценивает критически и не может положить в основу расчета.

Представленный суду расчет неосновательного обогащения с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. м минимально взимаемой за аналогичные помещения — 250 руб.: 1791966,81 рублей за период с 01.01.2007 по 31.10.2009 и 260278, 50 рублей за период с 01.12.2009 по 28.02.2010, а всего 2052245, 31 рублей. Расчеты проверены судом и признаются верными. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению с ООО «Визави»…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2010 N Ф09-2167/10-С3 по делу N А60-25581/2009-С12

«…Согласно п. 5.1 договора аренды от 19.03.2007 N 1 срок аренды составляет пять лет.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что срок действия договора аренды нежилого помещения от 19.03.2007 N 1 определен сторонами более одного года, суды правомерно признали данный договор незаключенным.

В силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судами установлен и материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком нежилыми помещениями, находящимися по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Юности, д. 12 (д. 12 «г» — после регистрации права собственности на указанный объект 16.10.2007), общей площадью 2621,6 кв. м (в период с 25.04.2007 по 15.10.2007) и общей площадью 2735 кв. м (в период с 16.10.2007 по 17.06.2008).

Таким образом, учитывая, что договор аренды признан незаключенным, то есть по правилам ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не является основанием возникновения у ответчика права пользования помещением, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

При этом судами при расчете суммы неосновательного обогащения применена рыночная стоимость арендной платы, определенная в представленном истцом отчете независимого оценщика от 16.09.2008 N 130/113-08.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…»

 

3.4. Вывод из судебной практики: С арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы, за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным либо за фактическое пользование имуществом за период, предшествующий заключению договора аренды.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 31.05.2011 N ВАС-6560/11 по делу N А47-9004/2009

«…Срок договора аренды установлен с 17.04.2009 по 31.03.2012. Размер ежемесячной арендной платы определен в сумме 51 701 рубля 33 копеек.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.11.2009.

До государственной регистрации договора ответчик пользовался арендованными помещениями с 17.04.2009 (дата приема-передачи объектов). Поэтому суды применили к отношениям сторон нормы статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскали 187 944 рублей 20 копеек, составляющих стоимость фактического пользования помещениями в период с 07.09.2009 по 07.11.2009, рассчитанную исходя из установленной в договоре арендной платы.

Выводы судов не противоречат нормам гражданского законодательства, а также пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 10.09.2013 N ВАС-11809/13 по делу N А31-3678/2012

«…Как следует из судебных актов между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 28.10.2009 N 33, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование на срок с 28.10.2009 по 27.10.2010 передается нежилое помещение. Арендная плата установлена в размере 60 000 рублей в месяц. В обязанность арендатора также входит оплата электроэнергии, потребленной арендатором согласно показаниям счетчика.

Договор в установленном порядке зарегистрирован не был, фактическое пользование нежилым помещением осуществлялось в период с 28.10.2009 по 13.03.2012.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку спорный договор, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным.

Суд апелляционной инстанции, выводы которого были поддержаны судом кассационной инстанции, принимая во внимание фактическое пользование недвижимым имуществом в отсутствие установленных сделкой (законом) оснований без несения соответствующих расходов по оплате фактического пользования, а также оплате потребленной электроэнергии, пришел к выводу о правомерности требования арендодателя о взыскании неосновательного обогащения с ответчика в размере 339 298 рублей 50 копеек.

При этом суд апелляционной инстанции учитывал отсутствие доказательств, подтверждающих оплату за фактическое пользование недвижимым имуществом за спорный период исходя из стоимости согласованной сторонами, а также доказательств исполнения обязанности по оплате 183 121 рубля 50 копеек потребленной электроэнергии.

Доводы ответчика направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции. Нарушения норм права, которые могли бы являться основанием для пересмотра судебных актов в порядке надзора, коллегией судей также не установлено…»

 

Подробнее по данному делу см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2013 по делу N А31-3678/2012.

 

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N 10653/10 по делу N А74-3356/2009

«…Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года и не был в установленном порядке зарегистрирован, суды на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дали оценку договору как незаключенному и применили к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении.

Суды признали законными требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ООО «ТФ «Весна» не оспорило факт использования помещения в период с 01.04.2009 по 06.08.2009 и доказательств внесения в спорный период платы за пользование помещением не представило.

Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2013 по делу N А31-3678/2012

«…Как видно из документов и установил суд, 28.10.2009 ИП Иванов Э.В. (арендодатель) и ИП Шангина (арендатор) подписали договор аренды нежилого строения N 33, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое строение (торговый центр) площадью 231,7 квадратного метра, находящееся по адресу: город Кострома, улица Ивана Сусанина, дом 63, «Торговый центр», а арендатор обязуется принять в аренду нежилое помещение и выплачивать арендную плату.

Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, фактическое пользование помещениями продолжалось с 28.10.2009 по март 2012.

Фактическое пользование недвижимым имуществом в спорный период без внесения платы и оплаты потребленной электроэнергии явились основаниями для обращения ИП Иванова Э.В. в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела усматривается, что, согласно договору аренды, оплата за пользование нежилым помещением определена в сумме 60 000 рублей.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие оплату арендных платежей за период с января 2012 года по 13.03.2012, в материалы дела не представлены, поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ответчика неосновательное обогащение в размере 145 161 рубля 29 копеек за указанный период…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что поскольку договор аренды был признан незаключенным, то суд взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования спорным помещением, исходя из размера арендной платы, согласованного в следующем заключенном между сторонами договоре аренды.

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А78-4078/2009

«…Как видно из материалов дела, 01.01.2006 ООО СП «Золотой дракон» и предприниматель Шимко И.Л. подписали договор, по условиям которого первое, именуемое в договоре арендодателем, сдает, а вторая, именуемая арендатором, принимает в аренду с целью использования для кафе-бара «Слобода» нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже здания гостиницы по адресу: пгт. Забайкальск, ул. Железнодорожная, 9.

Поскольку договор от 01.01.2006 признан незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет размера неосновательного обогащения, включающего плату за пользование объектом, принадлежащим ООО СП «Золотой дракон», и за потребленную электроэнергию, проверен судами первой и апелляционной инстанций, признан отвечающим положениям, содержащимся в пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом стоимость пользования была согласована сторонами в договоре от 01.12.2006, заключенном в момент когда закончилось безосновательное пользование тем же помещением, а стоимость потребленной электроэнергии определена на основании счетов, выставленных ООО СП «Золотой дракон» открытым акционерным обществом «Читинская энергосбытовая компания».

Установив факт пользования предпринимателем Шимко И.Л. в период с 01.01.2006 по 30.11.2006 имуществом ООО СП «Золотой дракон» в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, проверив представленный расчет на соответствие требованиям пункта 3 статьи 424, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Забайкальского края правомерно удовлетворил первоначальный иск, взыскав с предпринимателя Шимко И.Л. неосновательное обогащение в размере сбереженной последней арендной платы и платы за потребленную электроэнергию, а Четвертый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения от 30 декабря 2009 года, оставил его без изменения…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А78-4432/2009

«…Сумма ежегодной арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального района «Забайкальский район» составила 1 320 000 рублей с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора). В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели внесение арендной платы ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца.

Срок договора аренды N 07/09 от 30.12.2008 установлен с 01.01.2009 по 31.12.2011, то есть более года.

Поскольку договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно дал оценку договору как незаключенному.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд апелляционной инстанции, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовав обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу, что истец доказал факт пользования ИП Бареевой Л.В. спорным помещением в период с 31.12.2008 по 20.10.2009.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, признав доказанным факт пользования ИП Бареевой Л.В. помещением без правовых оснований, правомерно удовлетворил требование прокурора о взыскании с предпринимателя 1 057 419 рублей 22 копейки, как неосновательного обогащения.

Расчет неосновательного обогащения суд правильно произвел в размере арендной платы, которую ИП Бареева Л.В. не перечисляла Муниципальному образованию «Забайкальский район» и, соответственно, сберегла за его счет…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А74-3356/2009

«…Как установлено судами, между комитетом по управлению имуществом г. Абакана (арендодатель) и ООО «ТФ «Весна» (арендатор) заключен договор аренды от 02.06.2003 N 29, согласно условиям которого арендодателем во временное владение и пользование арендатору предоставлена часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Торговая, 8, общей площадью 313,8 кв. м, на срок с 01.06.2003 по 01.06.2008. Плата за пользование помещением (арендная плата) составила 88 337 рублей 84 копейки в год.

Арендная плата за пользование имуществом ответчиком вносилась до 1 апреля 2009 года.

Как установлено судами, ООО «ТФ «Весна» не оспаривает факт нахождения в его владении части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Торговая, 8, общей площадью 313,8 кв. м, данное обстоятельство также подтверждается актом приема-передачи от 02.06.2003 и актом проверки использования нежилого помещения от 29.07.2009. В качестве основания владения помещением ответчиком назван договор аренды N 29 от 02.06.2003.

Поскольку доказательства государственной регистрации указанного договора аренды ООО «ТФ «Весна» не представлены, суды правомерно пришли к выводу о его незаключенности со ссылкой на статьи 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО «ТФ «Весна» не оспорило факт использования помещения в спорный период, доказательства внесения в спорный период платы за пользование помещением не представило, суды правомерно признали законными требования истца о взыскания неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами в оспариваемых размерах…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2013 N Ф03-1303/2013 по делу N А59-1619/2012

«…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2006 Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО «Северо-Курильская база сейнерного флота» (арендатор) подписан договор аренды N 439, а 10.10.2008 — дополнительное соглашение к договору (в связи с изменением названий гидротехнических сооружений), согласно которым обществу во временное владение и пользование на срок 15 лет предоставлены мол восточный, мол западный, мол северный, южный причал, причальные стенки 2-3.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку, соответствующую требованиям статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимого имущества от 22.03.2006 N 439 и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию.

Несмотря на это, суды признали наличие у ФГУП «Нацрыбресурсы» права на предъявление настоящего иска, поскольку имеющимися в деле доказательствами подтверждено право хозяйственного ведения предприятия на те объекты недвижимости, которые были переданы ОАО «Северо-Курильская база сейнерного флота» в пользование по незаключенному договору аренды.

Факт нахождения спорного имущества в пользовании ответчика судами установлен и подтвержден имеющимися в деле доказательствами, в том числе актом приема-передачи имущества от 29.03.2006, письмом ФГУ «Администрация морских портов Сахалина» от 02.08.2012, информацией директора Северо-Курильской базы сейнерного флота от 03.11.2010, а также подписанными ответчиком актами о пользовании имуществом.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование спорным имуществом за период, когда такая плата ответчиком добровольно не вносилась, суды обеих инстанций исходили из того, что между предприятием и обществом, использовавшим имущество предприятия без установленных законом или договором оснований, возникли правоотношения из неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

При этом суды исходили из того, что, несмотря на незаключенность договора аренды и дополнительных соглашений к нему, договоренность о цене пользования гидротехническими сооружениями в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме. Согласие ответчика с размером платы подтверждалось его конклюдентными действиями при расчетах с 2006 года вплоть до декабря 2010 года.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов, расчет которых судами также проверен и признан правильным…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2011 по делу N А40-100374/10-64-921

«…Как установлено судами и следует из материалов, 01.01.2008 между ЗАО «Вита Лайф» (арендодатель) и ООО «НЭП» (арендатор) был подписан договор аренды N 10-08/03А, в соответствии с которым истец по акту от 01.01.2008 г. передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 242,1 кв. м, находящиеся в здании по адресу Московская область, Ленинский район, г. Видное, Северная промзона, 4 этаж.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды сумма арендной платы составляет 82 976,67 руб. в месяц.

Поскольку договор аренды 01.01.2008 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу, что он является незаключенным.

Поскольку арендатор пользовался нежилыми помещениями в течение трех месяцев, плату за их пользование не вносил, претензию истца оставил без удовлетворения, ЗАО «Вита Лайф» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора.

Ответчик не представил суду расчет рыночной стоимости и величины годовой арендной платы за пользование спорными помещениями и доказательств превышения предъявленной ко взысканию суммы неосновательного обогащения среднерыночным ставкам за пользование имуществом.

Таким образом, требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора удовлетворены правомерно…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А72-10460/2011

«…Согласно пункту 1.2 названного договора срок аренды составляет 10 лет с 01.03.2006 по 01.03.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, суды признали его незаключенным. Следовательно, у предпринимателя отсутствуют законные основания владеть и пользоваться спорным имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования имуществом, переданное в аренду.

Таким образом, судебные инстанции правомерно исходили из того, что кооперативом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющую стоимость пользования арендованным имуществом.

Факт пользования нежилым помещением не оспаривается ответчиком, а также подтверждается в письме предпринимателя от 28.05.2012, в котором арендатор выразил готовность возвратить помещение арендодателю.

Следовательно, ответчик обязан возместить стоимость пользования имуществом.

При подписании договора аренды в 2006 году стороны определили рыночную цену пользования помещением, и эта принятая обеими сторонами цена действовала в их отношениях как обоюдно согласованная весь период пользования имуществом.

В период с 01.05.2011 по 31.05.2012 предприниматель, фактически используя нежилое помещение, не вносила каких-либо платежей, соответственно, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).

В спорный период предприниматель обязана оплатить 108 890 руб., однако оплата произведена в размере 48 775 руб., что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан правильный вывод о праве кооператива требовать плату за пользование имуществом за весь период пользования по согласованным сторонами ставкам с учетом частичной оплаты…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу N А05-10679/2012

«…Как следует из материалов дела, 10.10.2011 Колледж (арендодатель) и Университет (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 1498 кв. м, расположенных по адресу: г. Архангельск, пр. Обводный канал, д. 12 (помещения N 212, 214, 216, 219, 220, 322, 326, 434, 435, 436, 437, 441, 218, 328, 330, 438, 110, 107, 443, 108, 331, спортивный зал, столовая на 70 посадочных мест, гардероб), с разрешенным использованием: для организации и проведения учебной деятельности, сроком до 10.10.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) лицо, которое без установленных законом иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды установили факт пользования ответчика помещениями в период с 01.01.2012 по 31.03.2012 без внесения платы. При таких обстоятельствах Колледж вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.

Таким образом, исковые требования удовлетворены правомерно…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2011 по делу N А56-90133/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 01.08.2008 N 034-ОХ-СП 08 аренды нежилых помещений общей площадью 204,5 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Социалистическая улица, дом 14, литера А, для использования в офисных целях сроком на три года.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию и не может считаться заключенным, а Общество в период с 11.08.2008 по 10.11.2009 фактически пользовалось помещениями без правовых оснований и не оплатило пользование за указанный период в полном объеме по ставкам арендной платы, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, признал обоснованным требование истца и взыскал с ответчика 490 800 руб. неосновательного обогащения, рассчитав его исходя из размера арендной платы, существовавшей в период пользования Обществом помещениями.

Так как судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального и процессуального права, обжалуемые решение и постановление надлежит оставить без изменения…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А13-1093/2010

«…Из текста договора от 01.12.2008 N 3 следует, что срок аренды нежилых помещений установлен с 01.12.2008 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств его государственной регистрации, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор нельзя считать заключенным.

Как правильно установлено судами, с момента подписания договора арендатор пользовался спорным имуществом и вносил арендные платежи вплоть до 01.07.2009. После расторжения договора ответчик названные нежилые помещения возвратил арендодателю в установленном законом порядке.

В связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности пользования арендованным имуществом под размещение офиса с 01.06.2009 по причине отключения водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, апелляционный суд установил, что у ООО «ЛТД» в период с 01.07.2009 по 20.11.2009 возникло неосновательное обогащение за счет истца в размере платы за пользование спорным имуществом.

Нарушений или неправильного применения судами норм материального либо процессуального права, на которые ссылается податель жалобы и которые могли бы привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.02.2013 N Ф09-32/13 по делу N А50-4893/2012

«…Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года, доказательств его государственной регистрации в материалах дела не имеется, суды признали названный договор аренды незаключенным.

Использование организацией имущества департамента без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженные имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что факт пользования организацией спорным помещением в период 26.06.2007 по 20.02.2012 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения ответчиком собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что организация сберегла денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилым помещением.

Судами установлено, что при определении размера неосновательного обогащения департамент исходил из Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской Городской Думы от 28.05.2002 N 61, размер взыскиваемой платы не превышает обычную цену, уплачиваемую за аренду аналогичных помещений в городе Перми.

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом применения исковой давности судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности по плате за помещение, которая составила 14 799 964 руб. 68 коп…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 30.01.2013 N Ф09-13494/12 по делу N А76-3237/2012

«…Ссылаясь на то, что договор аренды от 06.06.2011 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, и соответственно считается незаключенным, в период с 10.08.2011 по 12.10.2011 ответчик пользовался принадлежащими истцу помещениями площадью 521,2 кв. м, расположенными по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 30, без правовых оснований и внесения платы, общество «СпецКомСервис и К» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года, доказательств его государственной регистрации в материалах дела не имеется, суды признали названный договор аренды незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

В силу ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Учитывая, что факт пользования банком спорными помещениями в период 10.08.2011 по 30.09.2011 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения ответчиком собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что банк сберег денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.

Размер неосновательного обогащения истцом рассчитан исходя из размера арендной платы, определенной условиями договора аренды от 06.06.2011 (пункт 4.1 договора) и составляет 786 843 руб. 86 коп…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2012 N Ф09-4630/12 по делу N А50-16980/11

«…На основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок договора аренды от 14.09.2010 составляет более года, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к выводу о том, что он является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем у общества «Добрыня» отсутствуют правовые основания пользования спорным имуществом.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая, что факт пользования обществом «Добрыня» спорными нежилыми помещениями в период с 26.10.2010 по 15.05.2011 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения обществом «Добрыня» собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.

Принимая во внимание, что договор аренды от 14.09.2010 не был заключен и зарегистрирован ввиду подачи обществом «Меридиан-П» в регистрирующий орган заявления о прекращении государственной регистрации договора аренды, то есть по зависящим от арендодателя причинам, при этом при подписании указанного договора стороны рассчитывали на взаимное его исполнение (ответчик получил в пользование объект недвижимого имущества, истец имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), оформляя акт приема-передачи объекта аренды, не могли не знать об отсутствии между ними заключенного договора аренды, следует признать правильным вывод судов о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили требования общества «Меридиан-П» в части взыскания с общества «Добрыня» неосновательного обогащения в размере 1 867 665 руб. 32 коп., определенном исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды от 14.09.2010…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2012 N Ф09-3692/12 по делу N А07-13389/2011

«…Установив, что согласно п. 1.2 договора аренды от 06.09.1999 N 482 срок его действия определен с 06.01.1999 по 06.01.2009, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, при наличии возможности ее проведения, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку правовых оснований пользования нежилым помещением у общества «Кафе «Дионис» не имелось; факт использования обществом данного нежилого помещения в спорный период установлен, что подтверждается актом обследования нежилого помещения от 25.04.2011 и ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал неосновательное обогащение, исходя из размера арендной платы, согласованной обеими сторонами при подписании договора аренды от 06.09.1999 N 482…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011 N Ф09-3067/11-С3 по делу N А60-31900/10

«…Суды установили, что договор аренды от 30.09.2009 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем правомерно признали его незаключенным.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что договор аренды от 30.09.2009 является незаключенным, в связи с чем его условия не порождают у сторон гражданских прав и обязанностей, в том числе права пользования помещением, суды правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения, рассчитанную истцом, исходя из согласованного сторонами размера арендной платы по договору с учетом времени использования имущества и частичной оплаты…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2011 N Ф09-3202/10-С3 по делу N А47-9004/2009

«…В связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцом в его адрес направлена претензия 04.09.2009 об уплате задолженности по арендной плате в срок до 10.09.2009 в сумме 100 398 руб.

Оставление ответчиком претензии без исполнения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что за период использования недвижимого имущества до заключения договора аренды (государственной регистрации договора) с 17.04.2009 по 06.11.2009 с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение, за период с 07.11.2009 — арендная плата. Начисление пеней за период с 10.11.2009 (дата оплаты ежемесячного платежа) по 30.11.2009 признано судами правомерным.

Из материалов дела следует, что ответчик пользуется помещением с момента составления акта приема-передачи от 17.04.2009 и по настоящее время, а внесение арендных платежей производилось ответчиком в период с мая по декабрь 2009 года в сумме по 7300 руб. в месяц. Сумма арендной платы в соответствии с договором аренды составляет 51 701 руб. 33 коп. в месяц.

Суды, установив, что недвижимое имущество было передано ответчику на основании акта приема-передачи от 17.04.2009, пришли к выводу о том, что пользование предметом аренды с 17.04.2009 до 07.11.2009 является неосновательным обогащением ответчика, которое он должен возвратить истцу в размере невнесенной арендной платы, а за период пользования имуществом с 17.04.2009 с ответчика подлежит взысканию задолженность за пользование предметом аренды в размере арендных платежей. Данная позиция поддерживается положениями п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Поскольку стороны при подписании договора аренды рассчитывали на взаимное исполнение договора (ответчик получил в пользование объект недвижимого имущества, истец имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком за счет истца, правомерно определен судами исходя из размера арендной платы. Иного материалами дела не доказано…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2010 N Ф09-1390/10-С3 по делу N А50-19944/2009

«…Заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно уклонился от проверки расчета суммы неосновательного обогащения, представленного истцом, который составлен исходя из размера арендной платы, предусмотренного договором.

Поскольку срок договора аренды от 10.04.2009 определен сторонами с 10.04.2008 по 10.04.2009, то есть равен году; в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор является незаключенным, в связи с чем у общества отсутствовали правовые основания пользования спорным помещением.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку факт пользования обществом спорным нежилым помещением без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, ответчиком доказательств внесения собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что с общества подлежит взысканию сбереженная плата за пользование нежилыми помещениями на основании положений вышеуказанных норм.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судами, а также имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…»

 

По данному делу подробнее см. Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.09.2009 по делу N А50-19944/2009.

 

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.09.2009 по делу N А50-19944/2009

«…Истец, индивидуальный предприниматель Тагилов Вячеслав Викторович, обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Автодеталь». Просит расторгнуть договор аренды, взыскать задолженность по арендной плате за периоды: апрель 2008 г., сентябрь 2008 г., декабрь 2008 г., с января по июль 2009 г. в сумме 53250 руб. 00 коп., пени за период с 11.01.2009 по 07.07.2009 в сумме 28635 руб. 00 коп., судебные издержки в сумме 2000 руб. 00 коп.

Из материалов дела следует, что 10.04.2009 сторонами подписан договор аренды части нежилого помещения N 3 (л.д. 12- 14, ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок аренды — с 10.04.2008 по 10.04.2009 (пункт 5.1 договора).

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, он является незаключенным и не порождает у сторон соответствующих прав и обязанностей.

Факт пользования помещением, расположенным по адресу: г. Оса, ул. Степана Разина, 13, цокольный этаж, общей площадью 43,8 кв. м, в спорный период подтвержден ответчиком.

В соответствии со ст. 1102, п. 2 ст. 1105, ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Расчет суммы неосновательного обогащения проверен судом, признан правильным. При расчете суммы неосновательного обогащения истец исходил из размера арендной платы, указанного в подписанном сторонами договоре.

Ответчиком не доказано, что за аналогичные помещения арендная плата взимается в меньшем размере (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с отсутствием договорных отношений отсутствуют основания для расторжения договора, взыскания пени в размере, предусмотренном договором…»

 

3.5. Вывод из судебной практики: В случае признания договора аренды незаключенным средства, уплаченные за пользование имуществом, не составляют неосновательное обогащение, если их размер не превышает обычные ставки за аренду такого имущества в этой местности и между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов, в котором указано, что задолженность отсутствует.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-8246/10-С6 по делу N А76-34216/2009-1-1075/72

«…Общество «Дао-Инвестментс» (арендодатель) и общество «Арфей» (арендатор) 24.04.2007 подписали договор, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество: нежилое помещение N 7 общей площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, для использования под предприятие общественного питания, а арендатор обязуется принять это имущество и выплачивать арендную плату в размере 1 000 руб. в месяц за один квадратный метр без учета НДС 18%; сумма арендной платы за помещение в месяц составляет 187 700 руб.

Во исполнение условий данного договора общество «Арфей» перечислило ответчику арендные платежи в общей сумме 2 252 400 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Поскольку, доказательства государственной регистрации договора аренды от 24.04.2007, устанавливающего срок аренды с 01.05.2007 до 01.05.2012, в материалы дела не представлены, суды обоснованно пришли к выводу о его незаключенности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

С учетом изложенного, принимая во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 между обществом «Дао-Инвестментс» и обществом «Арфей» по основному договору, согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует, при этом доказательства, свидетельствующие о несоразмерности денежных средств, уплаченных истцом, арендной плате, обычно устанавливаемой за аналогичное имущество, истцом не представлены, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика и отказали в удовлетворении исковых требований…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code