2. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. О том, в какой форме она должна вноситься, в статье не сказано. Поэтому на практике возникают ситуации, когда стороны по договору аренды недвижимости устанавливают арендную плату в виде восстановительно-ремонтных работ. В связи с этим встает вопрос о правомерности такого условия договора.

По вопросу установления арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества см. также п. 1.3 материалов к ст. 614 ГК РФ.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006

«…Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы как проведение восстановительно-ремонтных работ не противоречит ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-10698/10 по делу N А40-18092/09-82-211

«…По иску ООО Компании «СОЮЗ АГАТ-ФИЛ» к ОАО «ТНК-ВР Менеджмент» о взыскании 1 059 324,35 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, составляющих сумму долга по договору аренды от 30.04.2004 N ОФд/О3ТНМ-0190/04, заключенному между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором).

Исследовав, представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что из пунктов 3.4, 3.5, 4.6 договора аренды следует, что арендодатель обязан компенсировать арендатору произведенные неотделимые улучшения арендуемых нежилых помещений, а также и отделочные работы в объекте аренды, включающие в себя внутреннюю отделку помещений, входящих в объект аренды, а также установку, монтаж и подключение к инженерным сетям в этих помещениях всего необходимого арендатору оборудования в рамках существующих в здании мощностей, а также производимое арендатором с письменного согласия арендодателя переоборудование инженерных сетей. Все эти работы, стороны договора аренды именовали неотделимыми улучшениями. Кроме того, арендодатель обязан компенсировать арендатору неотделимые улучшения, выполненные при подготовительных работах в помещении общего пользования. Также судом при проверке факта получения согласия истца на работы исследовались доказательства наряду с другими доказательствами и суды пришли к выводу о согласовании арендодателем перепланировки помещений, арендуемых арендатором на пятом и шестом этаже, а также проведении арендатором работ, предусмотренных пунктами 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды.

Из изложенного следует, что предусмотренные пунктами 3.4 и 3.5 договора виды работ и затрат по улучшению арендатором арендуемого им имущества также являются видом арендной платы, который при выполнении подлежат компенсации.

Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.10.2009 N Ф03-5111/2009 по делу N А73-1943/2009

«…По условиям пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды предусмотрена за пользование имуществом арендная плата в размере амортизационных отчислений, которые начисляются ежемесячно на арендованное имущество. При этом арендная плата остается у арендатора и направляется на восстановление и развитие арендованного имущества. В соответствии с данным порядком арендатором производились платежи.

Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ними соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом этих положений статей 652 и 654 ГК РФ арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика права пользования спорным земельным участком, вытекающего из договора аренды от 08.08.2005, а также включении платы за земельный участок в арендную плату за пользование имуществом…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009

«…Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее — Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «ОмскВодоканал» (далее — ОАО «ОмскВодоканал») о взыскании 327 959 рублей 50 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 12.05.2008 по 20.08.2009 и 37 145 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела видно, что между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ОАО «ОмскВодоканал» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска от 04.03.2005 N 29515 (далее — договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных договором.

На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде проведения арендатором по согласованию с арендодателем вида и объема работ по реконструкции имущества.

Размер арендной платы устанавливается в сумме затрат арендатора на проведение согласованных с арендодателем работ по реконструкции имущества, равной 27 843 222 рублям 55 копейкам. Периодом оплаты арендной платы является календарный год (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2006 N 2).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, устанавливающего арендную плату за пользование имуществом с включением в нее платы за пользование земельным участком под объектами недвижимости, учитывая, что в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме арендной платы оплачивать плату за пользование земельным участком, арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика…»

 

2.2. Вывод из судебной практики: Освобождение арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении при проведении им ремонта помещений за свой счет допустимо. Однако, если перечень работ или затрат не согласован, договор может быть признан незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А58-6089/08

«…В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, а при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 этого же Кодекса, не применяются.

В пунктах 2.1 и 2.2 договора от 01.11.2004, которые не были изменены сторонами ни дополнительным договором от 11.05.2005, ни дополнительным соглашением к дополнительному договору от 15.06.2005, ГУП «Вилюй-Инвест» и ООО «Сулус» предусмотрели в качестве арендной платы осуществление арендатором за свой счет работ, подлежавших выполнению в соответствии с графиком их проведения.

Вместе с тем, при установлении арендной платы в виде выполнения работ стороны должны были согласовать их конкретный перечень, стоимость, время выполнения.

ООО «Сулус» не представило графика проведения работ, подлежавших выполнению арендодателем взамен его освобождения от внесения арендной платы в денежном выражении, на который содержится ссылка в пункте 2.2 договора от 01.11.2004.

Наряду с этим, стороны, предусмотрев в пункте 4.1.7 договора от 01.11.2004 в редакции дополнительного договора к нему от 11.05.2005 необходимость установления размера арендной платы и обязанность арендодателя его не изменять в целях возмещения расходов арендатора по капитальному ремонту здания, не представили документы, подтверждающие согласование сторонами конкретного перечня работ, подлежавших выполнению, а также затрат арендодателя, которые он должен был понести при выполнении работ.

С учетом изложенного, является правомерным вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора от 01.11.2004 в части передачи ООО «Сулус» в аренду помещений в здании Торгового дома, поскольку сторонами не согласовано условие о размере арендной платы, являющееся существенным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2006 N Ф09-9315/06-С3 по делу N А07-57419/05

«…Условием предоставления здания в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении является выполнение учреждением работ по капитальному ремонту детского сада предприятия, его оснащению учебным оборудованием и осуществление дотационных выплат бюджетной группе детей сотрудников предприятия.

Между тем договор от 05.10.1999 N 5003 не содержит условия о том, какие работы должен произвести арендатор и какие затраты понести в связи с этим (пп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах договор от 05.10.1999 N 5003 нельзя признать заключенным в силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code