1. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений

Статья 654. Размер арендной платы

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 654 ГК РФ

1. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли условие о размере арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

 

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А13-9725/2010

«…Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Содержание пункта 8.2.1 договора в редакции протокола разногласий позволяет сделать вывод о том, что при подписании спорного договора субаренды стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по договору помещениями.

В связи с тем, что надлежащих доказательств заключения сторонами спорного договора субаренды в материалы дела не представлено, выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате являются правильными…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.05.2008 N 4483/08 по делу N А51-2451/2007-23-69

«…Условие о размере арендной платы применительно к договору субаренды нежилых помещений является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ), при отсутствии которого договор считается незаключенным.

При таких условиях доводы заявителя о том, что суд должен был применить к отношениям сторон положения пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении определения размера арендной платы являются ошибочными.

Оснований для переоценки его выводов, сделанных на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, не имеется…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А19-173/2011

«…В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным после того, как стороны согласовали все его существенные условия.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды объекта недвижимости является его цена.

Судом установлено, что в договоре от 21.04.2008 стороны условия о размере арендной платы четко и определенно не согласовали. Соответственно, данный договор ими не заключен.

Акт приема-передачи имущества к этому договору подтверждает получение ответчиком в пользование нежилое помещение площадью 119,7 кв. м, право собственности на которое в спорный период принадлежало истцу.

На основании изложенного правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии законных оснований для пользования принадлежащим истцу нежилым помещением площадью 119,7 кв. м, ответчик в силу положений статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан выплатить истцу действительную стоимость такого пользования…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2012 по делу N А70-12462/2010

«…Судами установлено, что Михалев Иван Василев (арендодатель) и ООО «Сибирь-Чистые технологии-1» (арендатор) заключили договоры аренды от 10.03.2009 N 1, от 10.02.2010 N 1, от 10.01.2011 N 1 (далее — Договоры аренды).

Является обоснованным, соответствующим пункту 1 статьи 654 ГК РФ вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности Договоров аренды, не содержащих условие о размере арендной платы. Признание Договоров аренды незаключенными влечет отсутствие правомочий у ООО «Сибирь-Чистые технологии-1» на заключение Договоров субаренды и, как следствие, их ничтожность в силу статей 209, 608 ГК РФ. В этой связи подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что своими действиями Михалев И.В. выразил согласие на сдачу ООО «Сибирь-Чистые технологии-1″ нежилых помещений в субаренду должнику…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2012 по делу N А65-23328/2010

«…Истец, не имея намерений на продолжение отношений с ООО «Новая мысль», 22.02.2011 и 04.03.2011 направил ООО «Новая мысль» по его юридическому адресу: г. Казань, ул. Япеева, д. 8/2 телеграммы, в которых в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил об отказе от договоров аренды от 04.09.2009 и от 01.07.2010.

Указанные телеграммы были возвращены отделением почтовой связи по причине отсутствия адресата.

При этом суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в договоре аренды от 04.09.2009, подписанном между ООО «Радиан» и ООО «Новая мысль» (том 2 лист дела 22 — 25), отсутствуют согласованные сторонами условия о размере арендной платы, руководствуясь пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что указанный договор аренды от 04.09.2009 является незаключенным.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик занимает спорные нежилые помещения при отсутствии законных оснований, пришли к правильному выводу, что требования ООО «Менар» обоснованны и подлежат удовлетворению…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009

«…Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 258, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), условиями договора от 15.07.2005 N 1 аренды нежилых помещений общей площадью 1300 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по ул. Ю.Фучика, 82 г. Казани и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы за пользование арендуемыми помещениями в период с 14.11.2005 по 31.07.2009. Размер долга по договору истцом определен исходя из средней рыночной стоимости аренды 1 кв. м в месяц в период с 2005 по 2009 годы и размера 1/4 доли истца в праве общей собственности на нежилые помещения, являющиеся объектом аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Оценивая условия спорного договора аренды от 15.07.2005 N 1 нежилых помещений на соответствие их закону, суд правомерно признал его незаключенным в силу требований указанных норм права в связи с несогласованием сторонами спора условия о размере арендной платы (пункт 4 договора)…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2010 по делу N А06-4404/2009

«…Перечень существенных условий договора аренды определяется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Для договора аренды нежилого помещения существенными являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о незаключенности договоров аренды ввиду несогласованности существенного условия договора — арендной платы…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А72-5575/2009

«…Сельскохозяйственный производственный кооператив «Маяк» (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее — ответчик) о признании незаключенным договора аренды от 25.11.2008 N 25-11/2008-1.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу, что исходя из буквального прочтения условий договора аренды, в нем имеется согласованное сторонами условие о размере арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25.11.2008 подписан договор аренды N 25-11/2008-1, по условиям которого истец предоставил ответчику в арендное пользование административное здание, площадью 652,1 кв. м, расположенное по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, с. Александровка, ул. Ленина, д. 48. Помещение передано по акту приема-передачи от 25.11.2008.

Полагая, что договором аренды не согласованы существенные условия, касающиеся размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В пункте 3.1 договора аренды от 25.11.2008 установлено, что арендатор вносит арендную плату за пользование помещением один раз в год по истечении финансового года из расчета 1 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (далее — НДС) за 1 кв. м любым не запрещенным законом способом.

Судебные инстанции, исходя из буквального толкования пункта 3.1 договора аренды, пришли к правомерному выводу о том, что сторонами согласовано условие о размере арендной платы…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 по делу N А56-60191/2011

«…Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Установив, что стороны пришли к согласию по предмету аренды и размеру арендной платы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2008 по делу N А21-1325/2008

«…Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

При подписании дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по названным соглашениям помещениями.

При таких обстоятельствах оспариваемые дополнительные соглашения не могут считаться заключенными…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2007 по делу N А05-6614/2006-17

«…Как следует из материалов дела, 01.06.2005 между предпринимателем Маршанкиной Н.Р. (арендодатель) и предпринимателем Ширяевой М.Б. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Котлас, ул. Невского, д. 22, для использования под торговлю продовольственными товарами.

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать соглашение об арендной плате. При отсутствии такого соглашения договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в отношении аренды помещений применяются правила аренды зданий.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что договор аренды от 01.06.2005 не может считаться заключенным…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2011 N Ф09-3657/11 по делу N А76-8311/10

«…Ненадлежащее, по мнению истца, исполнение обществом «Табак-Вино» обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом по договору субаренды послужило основанием для обращения предпринимателя Горячевой В.П. в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Между тем ввиду того, что в договоре аренды отсутствует условие о размере арендной платы, суды пришли к выводу о незаключенности данного договора и с учетом того, что незаключенный договор не порождает правовых последствий у сторон такого договора, правомерно отказали в удовлетворении иска…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3297/11-С6 по делу N А76-18656/2010-18-610

«…Суды правильно указали, что в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, являются составной частью зданий и (или) сооружений, следовательно к отношениям по аренде помещений применяются правила, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, в том числе и установленные п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2012 по делу N А54-1918/2012

«…Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Как следует из представленных в дело доказательств, а также содержания договоров аренды спорного помещения, заключенных между ИП Зориным С.А. и ИП Крючковым А.Н., следует, что сторонами при заключении указанных договоров аренды не согласованы условия о размере арендной платы за пользование арендуемым помещением. Протоколы согласования цены к договорам аренды отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения вышеприведенных норм права, названные договоры являются незаключенными…»

 

Позиция 2. Размер арендной платы не является существенным условием договора аренды помещений.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.07.2008 по делу N А21-3483/2007

«…Как следует из материалов дела, между сторонами 30.11.06 заключен договор N 6-3/07, в соответствии с которым ответчица предоставила истице право торговли в одном из торговых залов торгового центра «Калининградский пассаж», расположенном на 3 этаже здания по адресу: Калининград, пл. Победы, 4А.

Обе судебные инстанции, исходя из содержания условий договора, правильно установили, что между сторонами возникли арендные правоотношения, предусматривающие пользование частью нежилых помещений за плату.

Оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определить, какие помещения торгового комплекса переданы в пользование предпринимателю Шишкановой В.О., в связи с чем оснований считать договор незаключенным нет.

Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован. В любом случае ссылка апелляционного суда на статью 654 ГК РФ, определяющую существенные условия договора аренды здания или сооружения, ошибочна, поскольку оспариваемый договор таковым не является…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code