8. Границы права пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания (сооружения)

На практике возникал вопрос о том, в каких границах арендатор обладает правом на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение. До вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передавались права только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это порождало различные споры, в том числе связанные с определением такой части.

С 02.07.2007 в связи с изменением редакции ст. 652 ГК РФ данная проблема устранена, поскольку по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят данной недвижимостью и необходим для ее использования. Однако на практике возникает вопрос: можно ли с арендатора взыскать плату за пользование частью указанного участка, если эта часть не идентифицирована в установленном порядке?

 

8.1. Вывод из судебной практики: Право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется только на ту часть участка, на которой расположено здание (для правоотношений, возникших до вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ).

 

Примечание: В практике судов общей юрисдикции существует противоположная позиция: право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется на весь участок (Постановление президиума Московского областного суда от 14.02.2007 N 97 по делу N 44г-30\07).

Данная позиция основана на совместном применении ст. 652 ГК РФ и пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2007, 28.04.2007 N КА-А40/3103-07

«…Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства, в том числе договор долгосрочной аренды на земельный участок N М-02-01-7034 от 28.04.01 вышеупомянутый договор аренды N 2-ар, акт обмера земельного участка, протокол осмотра территории, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок площадью 4128,6 кв. м является отдельным объектом арендных отношений, и обществом не доказана необходимость использования его в целях реализации прав по договору аренды здания. При этом правомерно отклонили ссылку заявителя на строительные и иные стандарты дилерских центров фирм-партнеров, обоснованно указав, что приведенная выше норма статьи 652 ГК РФ не соотносится с конкретным направлением хозяйственной деятельности арендатора и касается лишь той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации непосредственно арендуемого здания…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009

«…В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что с учетом незаключенности договора аренды земельного участка от 16.09.2003 истец, перечисливший денежные средства за аренду земли, оплатил фактическое пользование земельным участком площадью 14744 квадратных метра занятым арендованным им недвижимым имуществом, поэтому неосновательное обогащение на стороне ответчиков отсутствует…»

 

8.2. Вывод из судебной практики: Если в установленном законом порядке не идентифицирована та часть земельного участка, которая необходима для использования арендованных объектов недвижимости, то с арендатора не может быть взыскана арендная плата за пользование этой частью.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.03.2010 по делу N А28-9207/2009

«…Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и ОАО «Фирма «Гражданстрой» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.09.2004 N 44440, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 7537 квадратных метров с кадастровым номером 43:40:000588:0045 (У0588-044) из категории земель — земли поселений, расположенный по адресу: город Киров, улица Мостовая, 32/4, 32/5, 32/6, для эксплуатаций зданий склада цемента, компрессорной и трансформаторной подстанции. Срок действия договора определен с 01.09.2004 по 30.08.2005.

На основании разделительного бухгалтерского баланса от 01.06.2004, утвержденного решением общего собрания акционеров ОАО «Фирма «Гражданстрой», здание компрессорной и сооружение склада цемента передано ООО «Монтажно-строительный участок».

Право собственности ООО «Монтажно-строительный участок» на упомянутые объекты недвижимости подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 23.09.2004.

Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.04.2006 по 12.11.2006.

В рассматриваемом случае при переходе к ООО «Монтажно-строительный участок» права собственности на здание компрессорной и сооружение склада цемента (23.09.2004) оно одновременно приобрело право пользования частью земельного участка, расположенного под указанными объектами и необходимого для их использования, и изначально принадлежащего ОАО «Фирма «Гражданстрой» на основании договора аренды от 02.09.2004 N 44440.

Граница и размер земельного участка, используемого ОАО «Фирма «Гражданстрой» для размещения трансформаторной подстанции, не определены, поэтому не может быть определена сумма арендных платежей, подлежащая взысканию.

Таким образом, требование истца по оплате ОАО «Фирма «Гражданстрой» арендных платежей за земельный участок, находящийся в пользовании у ООО «Монтажно-строительный участок», суд обоснованно признал неправомерным…»

 

8.3. Вывод из судебной практики: Земельный участок, на котором расположено переданное в аренду здание, передается в пользование арендатору вместе с принадлежностями такого участка, такими как ограждение.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 03.11.2010 N ВАС-14455/10 по делу N А32-21388/2009-5/183

«…Основанием доначисления оспариваемой суммы налога на прибыль послужил вывод инспекции о неправомерном учете обществом в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, затрат, понесенных в связи с оплатой работ по ремонту ограждения земельного участка, на котором находились арендованные обществом объекты недвижимости (здания производственного назначения). По мнению инспекции, данные расходы не подлежали учету для целей налогообложения, так как ограждение не являлось арендованным объектом основных средств ввиду отсутствия указания на его передачу в пользование обществу в договоре аренды объектов недвижимости.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из обоснованности понесенных обществом расходов и их связи с деятельностью, направленной на получение дохода.

Доводы, приводимые инспекцией в надзорной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права. При передаче в аренду здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом при передаче права пользования земельным участком в пользование передается и ограждение, являющееся принадлежностью участка. Соответственно, судами сделан обоснованный указанный выше вывод о характере спорных расходов…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code