4. Возможность применения ст. 7.1 КоАП РФ об административной ответственности за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов к арендатору здания (сооружения)

Согласно ст. 7.1 КоАП РФ (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ) за самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю взимается административный штраф.

Поскольку право пользования земельным участком при аренде здания (сооружения) возникает в силу закона, заключения отдельного договора аренды этого участка не требуется. На практике возникает вопрос: если договором аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, можно ли привлечь арендатора к административной ответственности?

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности привлечения к ответственности арендатора здания (сооружения) или помещения в здании, не заключившего договор аренды земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Арендатор здания (сооружения) или помещения в здании, не заключивший договор аренды земельного участка (даже если это предусмотрено договором аренды нежилого помещения), на котором находится это здание (сооружение), не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

 

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 9289/04

«…Статья 7.1 КоАП РФ предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа), даже при наличии соответствующего условия о его заключении (оформлении) в договоре аренды помещений, не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 11301/04

«…Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ…»

 

Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении вопрос о привлечении арендатора здания или помещения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ не рассматривался. Однако суд пришел к выводу об отсутствии в действующем законодательстве положений, обязывающих арендатора заключать договор земельного участка, что само по себе свидетельствует о невозможности применения ст. 7.1 КоАП РФ.

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.05.2007 N Ф03-А73/07-1/1153

«…Так как договор аренды недвижимого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием…»

 

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2010 по делу N А56-41952/2008

«…Административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, предусмотрена статьей 7.1 КоАП РФ.

На основании исследования и оценки представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого постановления о привлечении Общества к административной ответственности, установив отсутствие у арендатора здания в данном случае обязанности по заключению отдельного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 22.01.2008 N 16-р утверждена примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, согласно пункту 2.2.16 которой заключение договора аренды земельного участка не требуется, если земельный участок сформирован по обрезу фундамента здания или не сформирован и при этом арендатором не используется территория, прилегающая к зданию. При этом арендная плата за здание включает в себя арендную плату за часть земельного участка по обрезу фундамента здания (с изменениями, внесенными распоряжением Комитета от 16.06.2009 N 69-р).

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях Общества состава вмененного ему административного правонарушения, установив, что спорный земельный участок занят переданным в аренду зданием и необходим для использования этого здания в соответствии с его назначением.

Кроме того, апелляционный суд исходил из недоказанности административным органом того обстоятельства, что установленная в договоре аренды плата за пользование зданием не включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2006 N Ф09-8605/06-С1

«…Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) даже при наличии соответствующего условия о его заключении (оформлении) в договоре аренды помещений не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную ст. 7.1 КоАП…»

 

Позиция 2. Арендатор здания (сооружения), не заключивший договор аренды земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу N А23-3278/08А-18-231

«…Как следует из материалов дела, 17.07.2008 начальником отдела по контролю за землепользованием Игнатовой О.С. на основании заданий на проведение проверки от 16.07.2008 N 151, N 152 и N 153 была проведена проверка соблюдения ООО «Компания «Донатор» земельного законодательства на земельном участке, расположенном по адресу: г. Калуга, проезд 1-й Академический, 5, на котором находятся следующие объекты недвижимости: двухэтажный энергокорпус с подвалом, общей площадью 12 724,0 кв. м, и вспомогательными помещениями; незавершенный строительством семиэтажный административно-бытовой корпус N 1 (блок «А»,) с подвалом, общей площадью 5775,4 кв. м; незавершенный строительством производственный корпус N 1 (блок «К», «Ж») с подвалом, общей площадью 47061,1 кв. м, о чем составлены акты от 17.07.2008 N 151, N 152 и N 153.

В ходе проверки установлено, что обществом используется земельный участок площадью 65 560 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, проезд 1-й Академический, 5, под двухэтажным энергокорпусом с подвалом и вспомогательными помещениями (осветительная, градирня, шахты проходного канала, проходные каналы, блок отстойников и усреднителей, четыре емкости, эстакада для трубопровода), незавершенный строительством семиэтажный административно-бытовой корпус N 1 (блок «А») с подвалом и незавершенный строительством производственный корпус N 1 (блок «К», «Ж») с подвалом без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, что на спорном земельном участке расположены строения, принадлежащие обществу на праве собственности на основании заключенного договора купли-продажи от 02.10.2000 N 20/ВЕК с дополнением от 11.04.2001.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наличие в силу закона права на использование земельного участка не освобождает от обязанности оформления в установленном порядке данного права и внесения платы за землю в установленных порядке и размере.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 26 ЗК РФ и Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяются соответствующими документами. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, у заявителя возникли права на земельный участок. Однако договор аренды данного земельного участка, а также иные документы на право пользования землей заявителем оформлены не были.

С учетом изложенного судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что ООО «Компания «Донатор» использует земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то есть совершило административное правонарушение, предусмотренное ст. 7.1 КоАП РФ…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-9318/09 по делу N А23-3278/08А-18-231

«…Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Донатор» (г. Калуга; далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением об отмене постановления главного государственного инспектора по использованию и охране земель города Калуги Управления Роснедвижимости по Калужской области Алешиной И.Н. от 11.09.2008 N 80 о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 06.10.2008, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.04.2009 решение Арбитражного суда Калужской области от 06.10.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 оставлены без изменения.

Обжалуемые судебные акты мотивированы тем, что использование обществом земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов образует состав административного правонарушения, предусмотренный статьей 7.1 КоАП РФ.

…в передаче дела N А23-3278/08А-18-231 Арбитражного суда Калужской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 06.10.2008, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.04.2009 отказать…»

 

Подробнее по данному делу см. Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу N А23-3278/08А-18-231.

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code