2. Взыскание неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)

Если договор аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды, не заключался, хотя договором аренды здания (сооружения) его заключение было предусмотрено, возникает вопрос: как взыскать с арендатора платежи за пользование земельным участком? Взыскать арендную плату в данном случае невозможно, поскольку договор не заключен.

По вопросу о возможности взыскания неосновательного обогащения с арендатора, использовавшего имущество при незаключенном или недействительном договоре аренды, см. п. 14 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Кроме того, возникает вопрос о возможности истребования с арендодателя неосновательного обогащения в размере арендных платежей, уплаченных за изъятую часть земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение).

2.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком с арендатора здания (сооружения), помещения в здании, расположенного на этом участке, если заключение отдельного договора на передачу земельного участка было предусмотрено договором аренды здания (сооружения), но он не был заключен.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.09.2010 по делу N А56-25524/2009

«…Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 01.06.2005 N 15-А006481 аренды здания общей площадью 722,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 43а, лит. Б.

Согласно пункту 6.6 договора Организация в срок до 24.02.2006 обязана заключить с КУГИ договор аренды земельного участка под зданием.

Претензией от 05.08.2008 N 2226 КУГИ предложил арендатору в срок до 20.08.2008 представить документы, необходимые для оформления договора аренды земельного участка, уплатить штраф и за фактическое использование земельного участка.

Поскольку условия претензии выполнены не были, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 названной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено судом, предусмотренная договором от 01.06.2005 N 15-А006481 арендная плата за пользование зданием не включала в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание. В спорный период договор аренды земельного участка, необходимого для использования здания, обязанность по заключению которого предусмотрена условиями договора аренды (пункты 2.2.16 и 6.6), не был заключен сторонами. Изменения в условия договора, касающиеся обязанности арендатора по заключению такого договора, не вносились.

Таким образом, суд обоснованно установил, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2012 по делу N А66-9447/2011

«…Как следует из материалов дела, 01.11.2008 Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее — Департамент; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 4121 аренды нежилого помещения площадью 279,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 202, сроком по 30.09.2009.

В силу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Пользование земельным участком без внесения соответствующей платы содержит в себе признаки неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 названной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела не следует, что Общество в составе арендной платы за помещение вносило и арендную плату за земельный участок.

В спорный период договор аренды земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации нежилого помещения, обязанность по заключению которого предусмотрена условиями договора аренды (пункт 4.2.10), не был заключен сторонами. Изменения в условия договора, касающиеся обязанности арендатора заключить такой договор, не вносились.

Таким образом, суды обоснованно установили, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2700/10-С6 по делу N А60-23199/2009-С2

«…Министерство по управлению имуществом обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества «Торговый дом «Подъемно-транспортное оборудование» 1 622 864,75 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.02.2005 по 20.11.2006.

Как следует из п. 1 охранно-арендного договора, земельный участок, занятый арендуемым объектом недвижимости, передается арендатору по отдельному договору. Однако договор аренды земельного участка заключен не был.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что общество «Торговый дом «Подъемно-транспортное оборудование» в период с 19.06.2006 по 20.11.2006 без оформления договора и внесения платежей использовало занятый арендуемым объектом земельный участок площадью 342 кв. м. При определении площади земельного участка, используемого ответчиком, суды исходили из того, что Министерством по управлению имуществом не представлено доказательств, подтверждающих использование ответчиком земельного участка площадью 1625,1 кв. м, в то время как по данным технического паспорта здания по ул. Боевых Дружин д. 26 / ул. Шейнкмана д. 15 застроенная площадь участка составляет 342 кв. м (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку такой договор сторонами заключен не был, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих внесение обществом «Торговый дом «Подъемно-транспортное оборудование» платы за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый обществом объект, судами сделан верный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных Министерством по управлению имуществом требований о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы…»

 

2.2. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды здания, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, не указана обязанность арендатора оплачивать пользование землей и из его условий следует, что нормативно установленная арендная ставка включает только плату за пользование зданием, арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу N А53-16022/2008

«…Часть 2 статьи 654 Кодекса определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Анализ пунктов 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 N 4), договора от 14.12.2004 (в редакции дополнительных соглашений) позволяет сделать вывод о том, что арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Таким образом, судами сделан правомерный вывод о том, что аптека обязана возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Размер возмещения определен пропорционально площади принадлежащих муниципальному образованию и арендуемых аптекой помещений (т. 1, л. д. 9)…»

 

2.3. Вывод из судебной практики: Размер платы за пользование земельным участком под арендованным государственным или муниципальным имуществом без заключения договора аренды в отношении данного участка определяется исходя из установленных ставок арендной платы.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2009 по делу N А56-39055/2008

«…Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «АИС» (далее — Общество) о взыскании 117 904 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования без законных оснований в период с 01.09.2005 по 31.08.2008 земельным участком площадью 92 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зайцева, у дома 27, лит. А, и 20 382 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и КУГИ (арендодатель) заключили договор от 15.06.2000 N 05-А-003854 аренды здания площадью 1215,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зайцева, д. 27, лит. А.

Как установлено апелляционным судом и подтверждено кадастровым планом земельного участка, в 2004 году государственными органами был сформирован земельный участок площадью 706 кв. м, занятый зданием и необходимый для его использования, с разрешенным использованием — для размещения объектов торговли. Участку присвоен кадастровый номер 78:8210:7.

Неоплата пользования земельным участком площадью 92 кв. м, составляющим разницу между площадью застройки здания и площадью сформированного земельного участка, явилась основанием для обращения КУГИ с настоящим иском в суд.

Суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований и со ссылкой на статьи 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили иск.

По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.

При таких обстоятельствах расчет неосновательного обогащения был произведен КУГИ исходя из ставок арендной платы за земельный участок.

Удовлетворив требования КУГИ о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суды правомерно руководствовались положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

2.4. Вывод из судебной практики: С арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение в размере арендных платежей, уплаченных за изъятую часть земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, если в договоре не определен размер земельного участка и арендная плата за него не выделена в качестве самостоятельного платежа.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.10.2008 N Ф04-6601/2008(15030-А27-16) по делу N А27-2761/2008

«…Как видно по материалам дела и установлено судом, между ОАО «Кузбассэнерго» (арендодатель) и ЗАО «Санаторий «Томь-Усинский» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 21.06.2002 N 187, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет санаторий-профилакторий, находящийся по адресу: г. Мыски, ул. Ленина, 40, расположенный на земельном участке под кадастровым номером 42:29:030101:02, согласно кадастровому плану земельного участка 29/01-84 от 09.11.2001 г., с правом выкупа при соблюдении арендатором условий, установленных договором.

06.12.2006 часть земельного участка площадью 3292 кв. м изъята администрацией муниципального образования «Город Мыски» из состава земельного участка с кадастровым номером 42:29:0103013:1337 на основании заявления ОАО «Кузбассэнерго» N 01-102/1685 от 16.10.2006, что подтверждается актом о приемке неиспользованных земель.

В период с октября 2002 года по 22.08.2007, истцом произведены арендные платежи по договору N 187 от 21.06.2002, а также уплачена выкупная стоимость имущества в общей сумме 7 979 463 руб. 13 коп.

Ссылаясь на то, что полученная ОАО «Кузбассэнерго» в период с 06.12.2006 по 22.08.2007 арендная плата за фактически изъятый земельный участок является неосновательным обогащением ответчика, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.

В договоре указано месторасположение земельного участка, на котором находится здание, но при этом не указана площадь земельного участка, который передается в аренду, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок. Арендная плата за землю не выделена условиями договора в качестве самостоятельного платежа.

Поскольку не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, суд правильно применил статью 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что по договору аренды ему передан весь земельный участок.

Суд правомерно указал, что уплата истцом арендных платежей в установленном договором размере является исполнением обязательств по договору аренды и не свидетельствует о неосновательном обогащении ответчика…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code