16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 651 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

16.1. Пример, подтверждающий невозможность взыскания арендной платы в размере, установленном в дополнительном соглашении, которое должно было пройти, но не прошло госрегистрацию

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Ситуация

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности в размере неуплаченных арендных платежей.

В удовлетворении иска было отказано.

 

Применение ст. 651 ГК РФ в этой ситуации

Суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)

 

16.2. Пример взыскания с арендодателя неосновательно полученных арендных платежей, которые рассчитывались исходя из условий дополнительного соглашения, подлежащего госрегистрации, но не прошедшего ее

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Ситуация

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной суммы арендной платы.

Суд удовлетворил иск.

 

Применение ст. 651 ГК РФ в этой ситуации

Суд указал, что арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009)

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code