15. Государственная регистрация изменения размера арендной платы

Дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит госрегистрации (ст. 651 ГК РФ) и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью, и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора. На это указано в ст. 651 ГК РФ и информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

На практике возникают споры относительно последствий отсутствия госрегистрации дополнительных соглашений к зарегистрированному договору аренды указанного выше имущества, в том числе и в части изменения размера арендной платы.

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается незаключенным, если оно не прошло государственную регистрацию, поскольку данное соглашение является неотъемлемой частью подлежащего регистрации договора аренды и изменяет его содержание, а также условия порождаемого им обременения.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«…9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по делу N А17-9472/2009

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 N 103, которым изменены размер арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009 и срок ее уплаты, не было зарегистрировано, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал соглашение незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. В этой связи отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой.

При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 N А19-25747/06-Ф02-5977/07 по делу N А19-25747/06

«…Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.05.2002 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 127 нежилого трехэтажного кирпичного здания кинотеатра «Яросама», расположенного по адресу: г. Усть-Илимск, пр. Мира, 11.

Договор аренды заключен сроком на 15 лет и прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции.

Судебные инстанции правильно указали, что соглашения сторон об изменении размера арендной платы подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью подлежащего государственной регистрации договора аренды от 31.05.2002 и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, ссылался на незаключенные соглашения об изменении размера арендной платы, а также на увеличение арендной платы более одного раза в год…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009

«…Как следует из материалов дела, 22.04.2002 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района (арендодатель), муниципальным учреждением «Служба заказчика» (балансодержатель) и ООО «Сплэндид» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью N 231.

Разделом 3 договора предусмотрено, что за пользование объектом арендатор своевременно уплачивает арендную плату в общей сумме 317 502 руб. в год с учетом налога на добавленную стоимость. Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения МРОТ, установленного федеральным законом на день, когда должна быть произведена оплата, и оформляется в виде дополнительного расчета к договору.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

В целях поддержания положительного баланса в расчетах по спорному договору ООО «Сплэндид» производились арендные платежи исходя из размера, установленного соглашениями от 10.10.2007, 10.01.2008, 11.02.2009.

ООО «Сплэндид», ссылаясь на то, что в период 2007 — 2009 годов изменения в части увеличения размера арендной платы в договор аренды от 22.04.2002 не вносились, в связи с чем у ответчика образовалось неосновательное обогащение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По смыслу указанной нормы права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.

При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ арбитражные суды установили, что дополнительные соглашения от 15.06.2004, от 07.02.2005 стороны зарегистрировали в установленном законом порядке, а дополнительные соглашения от 10.10.2007, от 10.01.2008, от 11.02.2009 об увеличении размера арендной платы в установленном законом порядке не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что применение корректирующих коэффициентов в данном случае влекло изменение условий договора аренды о размере арендной платы и способе ее расчета, является обоснованным.

Поскольку для установления истцу нового размера арендной платы требовалось заключение сторонами дополнительного соглашения в установленном законом порядке, требования ООО «Сплэндид» о взыскании неосновательного обогащения обоснованно удовлетворены…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу N А45-14086/2011

«…Как усматривается из материалов дела, 05.02.2009 между истцами (арендодатели) и ОАО «АКБ «НРБ» (арендатор) был заключен договор аренды N 411-DG нежилых помещений, а именно: нежилых помещений 1-го и 2-го этажа в жилом доме переменной этажности по адресу г. Новосибирск, ул. Сибирская, дом 57, общей площадью 1036,2 кв. м для использования под офис.

Дополнительным соглашением к договору от 30.04.2009 стороны установили, что в период с 01.05.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 1 036 200 руб. в месяц.

По смыслу пунктов 1 статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Учитывая требования вышеназванных норм, изменения рассматриваемого договора могли быть заключены только в письменной форме путем составления одного документа и должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Пунктом 5.12 договора N 411-DG аренды нежилых помещений от 05.02.2009 предусмотрено, что арендодатели имеют право изменять размер арендной платы.

Между тем, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 не оформлено в виде одного документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке.

В связи с этим договор аренды в части изменения арендной платы упомянутыми счетами-фактурами и двухсторонними актами в силу пункта 3 статьи 433, статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истцов о взыскании арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2011.

Обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, в связи с чем, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А41-42233/11

«…Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 21.12.2009 года N 13 был заключен на период с 01.01.2010 по 31.12.2015, прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 02.03.2010 года.

Установлено, что 22.04.2010 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что с 01.05.2010 арендная плата будет составлять 95 000 руб. в месяц. 31.12.2010 также стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, в соответствии с которым установили, что арендная плата на 2011 год устанавливается в размере 95 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Между тем, как правильно установил суд апелляционной инстанции, дополнительные соглашения за N 1, 2 к договору аренды от 21.12.2009 года N 13, которыми были изменены размер арендной платы, не были в установленном действующим законодательством порядке зарегистрированы, в связи с чем правомерно в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данные дополнительные соглашения незаключенными и не влекущими юридически значимых последствий до их государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2011 N КГ-А40/16993-10 по делу N А40-33740/10-105-240

«…Как следует из материалов дела 05 сентября 2002 года, между истцом и ответчиком был заключен договор N 01-7/770 на передачу в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, по условиям которого арендодатель (истец) с согласия собственника (3-е лицо в настоящем деле) передал (по акту приема-передачи от 15.07.2002 года), а арендатор (ответчик) принял во временное владение и пользование, сроком до 28 июля 2012 года нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д. 16, для использования под медико-косметологическую студию.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01 ноября 2008 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно положениям пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не зарегистрировано в установленном законом порядке и в материалы дела не представлено.

Судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2009 N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2

«…Как установлено арбитражными судами обеих инстанций и усматривается из материалов дела, 27.06.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель, правопредшественник Росимущества) и АОЗТ «Нефтек-Холдинг-Компания» (арендатор, правопредшественник ЗАО «Холдинговая компания «Нефтек») заключен договор от 27.06.1995 N 01-12/2165 аренды нежилых помещений площадью 981,9 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Щепкина, д. 28, сроком по 21.06.2010.

Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение от 30.09.1998 N 01-В/1340 к указанному договору, в котором изменили ставку и порядок оплаты арендной платы.

Указанный договор от 27.06.1995 N 01-12/2165 аренды нежилых помещений и дополнительное соглашение от 30.09.1998 N 01-В/1340 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 в установленном действующем законодательством порядке прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В этой связи, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обоснованно исходил из того, что, поскольку стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 и дополнительное соглашение к нему от 30.09.1998 N 01-В/1340, то и все последующие дополнительные соглашения к спорному договору подлежали государственной регистрации.

Судами установлено, что дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, на основании которого истец обратился с иском в арбитражный суд, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем апелляционным судом сделан правомерный вывод о том, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 является незаключенным.

Оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 12.08.2009 N КГ-А40/7261-09 по делу N А40-59388/08-23-536

«…Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 25 апреля 2001 года между ОАО «ГОК «Пекин» (арендодатель) и ООО «Компания «РаСт Лимитед» (арендатор) был заключен договор аренды N Э-3/16 нежилого помещения общей площадью 2104,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Садовая, д. 5, сроком до 01.05.2006 г.

Названный договор был зарегистрирован Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок (регистрация от 29 мая 2001 г. за N 77-01/01-001/2001-2266).

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая установленные апелляционным судом обстоятельства, решение апелляционного суда о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27 июня 2007 года к договору аренды нежилого помещения от 25.04.2001 г. N Э-3/16 является правильным.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2010 по делу N А55-34696/2009

«…Из материалов дела следует и судом установлено, что 27.09.2002 между сторонами заключен договор N 6866/ц аренды части нежилого помещения жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23, общей площадью 116,4 кв. м сроком действия с 01.11.2002 по 31.10.2003.

Договор в установленном порядке сторонами зарегистрирован.

25.05.2009 между сторонами подписано изменение N 29716/6866/ц к договору аренды от 27.09.2002 N 6866/ц, согласно которому размер арендной платы увеличен до 12 694 руб. 55 коп. в месяц.

Изменение к договору в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства, определив юридически значимые обстоятельства спора, руководствуясь положениями статей 433, 450, 452, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что соглашение сторон от 25.05.2009 к договору аренды от 27.09.2002 N 6866/ц об изменении размера арендной платы, являющееся неотъемлемой частью договора и содержащее условия обременения, порождаемого договором аренды, подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сам договор аренды заключен на срок 1 год и надлежащим образом зарегистрирован…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу N А12-15836/2008

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, между ОАО «Телерадиокомпания «ТВТ» (арендодатель) и ООО «Театро» (арендатор) 01.01.2006 заключен договор N 177/01 аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Набережные Челны, Новый город, бульвар Энтузиастов, 19,1, этаж для размещения выставочного салона, площадью 245,3 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия определен с 01.01.2006 по 31.12.2012.

Договор аренды от 01.01.2006 N 177/01 прошел государственную регистрацию, что подтверждается материалами дела, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.06.2008 N 30/103/2008-199.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.1.1 арендная плата устанавливается в виде твердой суммы платежей в размере 51 293 руб. 06 коп.

Соглашением от 16.01.2006 о внесении изменений к договору от 01.01.2006 N 177/01 размер арендной платы увеличился до 64 900 руб. 46 коп.

Соглашением от 01.01.2007 к заключенному договору аренды размер арендной платы увеличился до 77 880 руб. 57 коп.

Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных и коммунальных платежей.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судом установлено, что соглашения сторон от 16.01.2006 и от 01.01.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, считаются незаключенными.

Исходя из изложенного, при проверке задолженности за указанный период, суд исходил из размера арендной платы в месяц 51 293 руб. 06 коп.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6

«…Истец обосновал иск условиями договора аренды N 3458-7 с дополнительными соглашениями, ст. ст. 614, 619 (п. 3), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал его тем, что арендатор не оплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность, начислены установленные договором пени, а также ответчику следует освободить занимаемое помещение.

Решением от 25.07.2006, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 05.10.2006, арбитражный суд отказал истцу в иске.

Как видно из материалов дела и установлено судом, во исполнение заключенного договора аренды N 3458-7 арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 530 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, пр. Победы, 100, для организации ремонта бытовой техники, сроком с 01.10.2000 по 30.09.2010.

В пункте 2.1 договора установлена сторонами арендная плата — 3479 руб. 48 коп. (без учета НДС), подлежащая уплате не позднее 10 числа каждого месяца.

Договор с изменениями (с учетом дополнительных соглашений N 1 и N 2) зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2001.

В период с 2003 г. по 2005 г. сторонами заключаются дополнительные соглашения N N 3 — 7 к договору аренды, в которых изменяется общая площадь арендуемых помещений, размер арендной платы, целевое назначение помещений.

Оценивая указанные дополнительные соглашения к договору (N N 3 — 7), арбитражный суд правомерно признал их незаключенными, поскольку изменения к договору в установленном законом порядке не зарегистрированы, поэтому не порождают для сторон прав и обязанностей (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 Информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу относительно того, что задолженность ответчика по арендной плате за указанный период отсутствует, следовательно, требования о взыскании долга и пени удовлетворению не подлежат…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2012 по делу N А56-24416/2011

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО «РЖД» (арендодатель) и ЗАО «Магистраль» (арендатор) заключили договор от 10.04.2006 N ЦРИА/4/А/0111010000/06/001911 аренды недвижимого имущества, указанного в приложении N 1 к договору, расположенного по адресу: Москва, Комсомольская пл., д. 3/32, включающее в себя: помещения площадью 2087,44 кв. м в здании цеха текущего ремонта, для использования под дробеструйно-покрасочный комплекс, сроком действия с момента его государственной регистрации до 01.03.2016.

Договор зарегистрирован 19.11.2007 в установленном порядке.

ОАО «РЖД» и ЗАО «Магистраль» в 2009 году заключили дополнительное соглашение N 1, в котором изменили условие о размере арендной платы, установив его с 20.11.2008 равным 7 524 336 руб. в год, с 01.04.2009 — 8 222 400 руб. в год.

Указанные дополнительные соглашения к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 651 ГК РФ), суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение считается незаключенным.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате, рассчитанную исходя из условий договора (раздел 5)…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2012 по делу N А56-13237/2011

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО «РЖД» (арендодатель) и ЗАО «Магистраль» (арендатор) заключили договор от 10.04.2006 N ЦРИА/4/А/0111010000/06/001911 аренды недвижимого имущества, указанного в приложении N 1 к договору, расположенного по адресу: Москва, Комсомольская пл., д. 3/32, включающее в себя: помещения площадью 2087,44 кв. м в здании цеха текущего ремонта, для использования под дробеструйно-покрасочный комплекс, сроком действия с момента его государственной регистрации до 01.03.2016.

Договор зарегистрирован 19.11.2007 в установленном порядке.

ОАО «РЖД» и ЗАО «Магистраль» в 2009 году заключили дополнительное соглашение N 1, в котором изменили условие о размере арендной платы, установив его с 20.11.2008 равным 7 524 336 руб. в год, с 01.04.2009 — 8 222 400 руб. в год.

ОАО «РЖД», ОАО «ФПК» и ЗАО «Магистраль» заключили дополнительное соглашение от 31.03.2010 N 2 к указанному договору, в соответствии с которым ОАО «РЖД» уступило свои права ОАО «ФПК».

Указанные дополнительные соглашения к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 ГК РФ), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно считается незаключенным.

Незаключенная сделка не порождает прав и обязанностей для сторон…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2012 по делу N А52-2888/2011

«…Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, равно как и соглашение сторон об изменении его условий, в том числе касающееся изменения арендной платы, в силу статей 433, 252 и 651 ГК РФ, а также с учетом разъяснения, приведенного в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Поскольку дополнительное соглашение N 1 не прошло государственную регистрацию, его следует считать незаключенным, поэтому Управление Росимущества было не вправе рассчитывать арендную плату, исходя из условий этого соглашения, и изменять с 01.07.2010 размер арендной платы со ссылкой на пункт 1.5 этого соглашения. В связи с тем, что Общество 01.07.2007 возвратило часть арендованных помещений, оно должно уплатить за аренду оставшихся в его пользований помещений площадью 517,5 кв. м арендную плату, размер которой установлен договором от 16.09.1999. По расчету суда задолженность по арендной плате составила 133 955 руб. 71 коп. В связи с тем, что Общество не представило доказательств внесения платы за пользование арендованным имуществом, суд взыскал с него названную сумму долга и 42 528 руб. 99 коп. пеней, начисленных на эту сумму по состоянию на 28.12.2011.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что подписание генеральным директором Общества дополнительного соглашения N 1 не свидетельствует о заключенности этого соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Кассационная инстанция считает, что приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.04.2012 по делу N А15-1553/2011

«…21 июня 2007 г. общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали договор, по условиям которого арендодатель представляет за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, арендатор обязуется использовать их по назначению (для размещения офиса) и до 20 числа каждого отчетного месяца вносить на лицевой счет арендодателя арендную плату в размере 70 тыс. рублей (т. 1, л.д. 10 — 12). Срок действия договора определен с 17 июля 2007 г. по 17 июля 2012 г. (пункт 1.8).

9 июля 2007 г. договор зарегистрирован в установленном порядке.

В последующем сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору (15.07.2008, 14.07.2009 и 01.07.2010) об увеличении размера арендной платы, которые на государственную регистрацию не направлялись (т. 1, л.д. 14 — 16).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация не является формой договора, однако в силу закона она представляет собой один из фактов, образующих юридический состав, при котором договор аренды считается заключенным (измененным, расторгнутым).

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При рассмотрении иска суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что дополнительные соглашения от 15.07.2008, 14.07.2009 и 01.07.2010 об увеличении ежемесячной арендной платы (соответственно, до 77 тыс. рублей, 84 тыс. рублей, 91 тыс. рублей), на которые ссылается ответчик, не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.12.2011 по делу N А15-48/2011

«…21 июня 2007 г. общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали договор, по условиям которого арендодатель представляет за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, арендатор обязуется использовать их по назначению (для размещения офиса) и до 20 числа каждого отчетного месяца вносить на лицевой счет арендодателя арендную плату в размере 70 тыс. рублей. Срок действия договора определен с 17 июля 2007 г. по 17 июля 2012 г. (пункт 1.8).

9 июля 2007 г. договор зарегистрирован в установленном порядке.

В последующем сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору (15.07.2008, 14.07.2009 и 01.07.2010) об увеличении размера арендной платы, которые на государственную регистрацию не направлялись (т. 1, л.д. 116 — 118).

Исчисляя размер арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что дополнительное соглашение от 01.07.2010 об увеличении ежемесячной арендной платы до 91 тыс. рублей, на которое ссылается истец, не зарегистрировано в установленном законом порядке. При расчете суммы задолженности суд применил пункт 3.1 договора аренды от 21.06.2007, установивший ее в размере 70 тыс. рублей в месяц.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доводы кассационной жалобы общества основаны на неправильном толковании норм материального права и пункта 3.5 договора от 21.06.2007, согласно которому размер (стоимость) арендной платы, при наличии в том необходимости и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться в сроки, которые могут быть дополнительно определены сторонами договора аренды, но не чаще одного раза в год.

В названном пункте (3.5) договора не указано на возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. Из содержания приведенной и остальных норм договора не следует, что стороны установили арендную плату, подлежащую исчислению по определенной формуле, изменение составляющих которой влечет фактическое изменение размера арендной платы. Установление размера арендной платы в твердой сумме (пункт 3.1 договора) не предполагает фактического изменения ее размера. В таком случае арендная плата может быть изменена лишь посредством внесения изменений в договор в установленном законом порядке…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.09.2011 по делу N А32-22023/2010

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Дополнительное соглашение от 16.03.2009 об изменении предмета аренды (уменьшении арендуемой площади до 1007,3 кв. м) являлось соглашением об изменении условий договора от 15.05.2000 N Ф/5.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 05.03.2001), поэтому дополнительное соглашение от 16.03.2009 также подлежало регистрации. Поскольку соглашение от 16.03.2009 процедуру государственной регистрации не прошло, оно признано апелляционным судом незаключенным. Кроме того, ответчиком документально не подтвержден факт передачи (возврата) части помещений, ранее арендованных по договору от 15.05.2000 N Ф/5…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2012 N Ф09-2380/12 по делу N А76-8297/11

«…Довод о том, что в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения от 01.05.2009 N 4 арендная плата в период с 01.05.2009 по 30.06.2010 подлежит уплате из расчета 350 000 руб. в месяц независимо от того, что указанное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, рассмотрен судами и отклонен как основанный на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 131, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ, ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Суды установили, что в дополнительном соглашении от 01.05.2009 N 4 к договору аренды от 03.04.2006 стороны предусмотрели изменение существенного условия договора — размера арендной платы, в связи с чем такое соглашение подлежало обязательной государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация названного дополнительного соглашения в установленном порядке сторонами произведена не была, суды в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ пришли к обоснованному выводу о том, что оно является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2011 N Ф09-1645/11-С3 по делу N А50-14148/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены два договора аренды с правом выкупа от 01.05.2008, зарегистрированные в установленном законом порядке 04.06.2008, по условиям которых предприниматель обязался передать, а общество — принять помещения общей площадью 235,6 кв. м и 186,4 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 109.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды заключены между сторонами сроком с 01.05.2008 по 01.05.2011, в связи с чем подлежали государственной регистрации, которая была осуществлена 04.06.2008.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

Согласно п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку в дополнительных соглашениях от 01.10.2009 к договорам аренды стороны предусмотрели изменение размера арендной платы, данные соглашения подлежали государственной регистрации.

В связи с тем, что государственная регистрация дополнительных соглашений в установленном законом порядке не произведена, указанные соглашения в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать заключенными, а условия данных соглашений не подлежат применению к спорным правоотношениям…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 19.01.2011 N Ф09-10899/10-С6 по делу N А07-7359/2010

«…Кроме того, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отмечает, что дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в спорный договор аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку доказательств, подтверждающих государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.06.2009 о внесении изменений в договор аренды от 07.12.2007 N 199/07, суду не представлено, оно является незаключенным, не порождая правовых последствий.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Башкортостан, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 N Ф09-7767/08-С6 по делу N А50-1988/2008-Г01

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Пермэнерго» (арендодатель) и отделением УФК (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.10.1999 N 59, в соответствии с которым арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 937,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, д. 67, на 1 и 2-м этажах, за исключением гаража, для размещения под отделение УФК, на срок с 15.02.1999 по 31.12.2004.

Поскольку договор аренды заключен на срок более года, он в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Пермской областной регистрационной палате 05.11.1999, регистрационная запись N 59-1-61/1999-893, о чем свидетельствует имеющаяся в нем отметка.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В соответствии со ст. 131, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Принимая во внимание, что дополнительным соглашением от 01.01.2005 к договору аренды от 21.10.1999 N 59 стороны предусмотрели продление срока аренды на год и увеличение размера арендной платы, а также распространили его действие на период со дня заключения договора, суды посчитали, что данное соглашение подлежало государственной регистрации.

Поскольку государственная регистрация названного дополнительного соглашения в установленном порядке не произведена, суды в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признали его незаключенным и указали на отсутствие законных оснований для внесения отделением УФК суммы увеличенной арендной платы…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 25.07.2011 по делу N А62-6361/2010

«…Соглашение от 25.01.2010 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006, устанавливающее размер годовой арендной платы с 01.01.2010 в сумме 1 561 074,33 руб., а месячной — в сумме 130 089,53 руб. за январь — ноябрь и 130 089,50 руб. за декабрь, было получено арендатором 08.02.2010 и подписано им.

Между тем судебная коллегия полагает, что соглашение от 25.01.2010 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006 следует считать незаключенным в связи со следующим.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 2515/06 от 25.10.2006 подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»…»

 

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли данное соглашение в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031

«…Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы — 475 000 руб. с 01.12.2010.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

— контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

— была соблюдена форма договора,

— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

— договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным…»

 

15.2. Вывод из судебной практики: Если обязанность по регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему возложена данным договором на арендатора, который не осуществил действий по госрегистрации дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, при этом внося ее в новом размере, то увеличение арендной платы не является неосновательным обогащением арендодателя.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2012 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010

«…В дополнительном соглашении, названном как «изменение N 1 к договору аренды от 11.03.1999 N А-1» 2002 года, стороны согласовали арендную плату в размере 90 000 руб. 00 коп. в месяц, с НДС.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды зданий или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Как следует из п. 5.4.6 договора аренды от 11.03.1999, осуществление государственной регистрации данного договора возложено на арендатора.

Договор от 11.03.1999 зарегистрирован в органах юстиции по инициативе общества «ДВМ-Урал», что подтверждено сторонами в заседании суда кассационной инстанции.

Дополнительное соглашение N 1 к данному договору также должно было быть зарегистрировано по заявлению арендатора (что подтверждается и содержанием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 18168, принятому по делу со сходными обстоятельствами).

Вместе с тем доказательств наличия каких-либо действий по осуществлению государственной регистрации названного соглашения обществом «ДВМ-Урал», равно как и доказательств воспрепятствования государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору со стороны общества «Неруш-Ю», в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Общество «ДВМ-Урал» не может извлекать выгоду из своего бездействия, в связи с чем следует признать правильным вывод судов о том, что данное соглашение, устанавливающее с 01.04.2002 новый размер арендной платы в 90 000 руб. 00 коп., которое исполнялось арендатором и не может быть оценено как неосновательное обогащение арендодателя.

Таким образом, с учетом изменений N 1 к договору аренды от 11.03.1999, с 01.04.2002 арендная плата составила 90 000 руб. 00 коп. в месяц с НДС, в период с 01.07.2007 по 30.04.2010 обществом «ДВМ-Урал» обществу «Неруш-Ю» должно было быть перечислено в счет арендной платы 3 060 000 руб., тогда как фактически арендатором перечислено 5 326 821 руб., что подтверждено сторонами при рассмотрении спора в суде первой инстанции…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code