14. Государственная регистрация договора о предоставлении рекламного или иного полезного места

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. В связи с этим возникают споры о возможности применения к данным отношениям по аналогии норм об аренде.

14.1. Вывод из судебной практики: К договору, согласно которому собственник здания предоставляет другой стороне возможность размещения на этом здании рекламного плаката, применяются положения ст. 651 ГК РФ, устанавливающей требования к форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009

«…Между ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» (заказчик) и ТСЖ «Шушары» (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.

Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.

Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания», согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.

Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения…»

 

14.2. Вывод из судебной практики: К договору, согласно которому арендодатель предоставляет другой стороне места на принадлежащих ему антенно-мачтовых сооружениях, применяются положения ст. 651 ГК РФ, устанавливающей требования к форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009

«…Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 30 декабря 2004 г. общество (арендодатель) и ООО «Дагестанская сотовая связь» (арендатор) подписали договор N 55, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору места на принадлежащих ему антенно-мачтовых сооружениях для размещения на них оборудования связи. Места расположения антенно-мачтовых сооружений, тип размещаемого на них оборудования ООО «Дагестанская сотовая связь» и размер ежемесячной арендной платы указаны в приложении N 1 к договору. Договор заключен сроком на один год (пункт 3.1 договора).

Факт размещения на указанных антенно-мачтовых сооружениях оборудования сотовой связи ООО «Дагестанская сотовая связь» сторонами не оспаривается.

Общество, считая, что арендатор не исполнил договорные обязательства по уплате арендных платежей за период с октября 2007 г. по 5 ноября 2009 г., обратилось в арбитражный суд с иском.

В статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» содержатся определения линейно-кабельного сооружения связи и сооружения связи. Под линейно-кабельными сооружениями связи понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи; под сооружениями связи — объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здания, строения, созданные или приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи.

Как установлено судами, антенно-мачтовое сооружение представляет собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции, установленную на свайный фундамент, и является частью радиорелейной связи. Поэтому суды правомерно сделали вывод о том, что спорные антенно-мачтовые сооружения являются объектами недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил, что договор аренды от 30.12.2004 N 55 не был зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», несмотря на то, что договор заключен на один год.

При таких обстоятельствах суды первой инстанции и апелляционной инстанций правомерно признали договор аренды от 30.12.2004 N 55 незаключенным…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code