12. Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (Часть 2)

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.08.2013 N Ф03-3538/2013 по делу N А51-23084/2012

«…В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Таким образом, с учетом приведенных норм права, спорный договор подлежит государственной регистрации.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя иск, исходила из того, что государственная регистрация могла быть осуществлена стороной при наличии у последней необходимых документов для его регистрации, предусмотренных нормой 26 Закона о государственной регистрации.

Как установлено судом, у истца отсутствовал кадастровый паспорт и дополнительный экземпляр договора аренды.

Письмом от 26.09.2012 ответчик в ответ на обращение истца (письмо от 06.09.2012) отказал в предоставлении соответствующих документов.

В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно расценил бездействие управления, выразившееся в непредставлении вышеназванных документов, как уклонение от регистрации договора аренды от 29.08.2011 N 121, в связи с чем, признав спорный договор отвечающим требованиям закона, предъявляемым к его форме и содержанию, вынес соответствующее статье 165 ГК РФ постановление о его государственной регистрации…»

 

12.5. Вывод из судебной практики: Заявление одной из сторон договора аренды о возврате документов без проведения государственной регистрации является уклонением от государственной регистрации договора.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Как следует из п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора или перехода права собственности проводится на основании заявления сторон или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 данного Закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения госрегистрации, если другая сторона не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Поскольку в течение установленного срока контрагент по договору может не узнать о направлении заявления о возврате документов и последующем бездействии заявителя, такие действия квалифицируются судами как уклонение от государственной регистрации договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3176/06-Ф02-587/07 по делу N А10-3176/06

«…Пунктом 5.1 договора аренды от 18.01.2005 предусмотрено, что регистрация договора и сбор необходимых для этого документов в соответствующих органах осуществляются силами и за счет арендаторов.

Во исполнение указанного обязательства индивидуальные предприниматели обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия для регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005.

На основании заявления потребительского общества «Центральный рынок» о возврате документов без проведения государственной регистрации, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды от 18.01.2005 была приостановлена, а затем прекращена.

Полагая, что собственник имущества уклоняется от государственной регистрации договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом установлены факты принятия арендаторами мер по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 и уклонения арендодателя от его регистрации.

Установив, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, а арендодатель не предоставил истцам возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, Арбитражный суд Республики Бурятия правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005…»

 

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.04.2008 N А10-3978/07-Ф02-1369/08 по делу N А10-3978/07

«…Ссылаясь на уклонение ответчика от регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2005.

Удовлетворяя иск, суд признал доказанным факт уклонения КУИ г. Улан-Удэ от государственной регистрации договора аренды.

Судом установлено, что по условиям договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 обязанность осуществить государственную регистрацию договора возложена на арендатора.

Как усматривается из материалов дела, Управлением федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия в государственной регистрации договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 было отказано истцу в связи с наличием заявления арендодателя — КУИ г. Улан-Удэ о возврате документов без проведения государственной регистрации (сообщение об отказе в государственной регистрации N 01/054/2007-447 от 06.08.2007).

КУИ г. Улан-Удэ обстоятельством, препятствующим государственной регистрации спорного договора, считает то, что предмет аренды истцом снесен и возведен заново, право собственности арендодателя на спорный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между тем, доказательств, свидетельствующих об изменении предмета аренды, ответчиком не представлено.

Судом в соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности N 3477 от 12.12.2005 установлено, что одноэтажное кирпичное здание автозаправочной станции (литер М) общей площадью 19,8 квадратных метров, 2002 года постройки, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Октябрьская, 50, находится в муниципальной собственности и включено в реестр под номером 64.

Представитель КУИ г. Улан-Удэ в судебном заседании кассационной инстанции пояснил, что помещение, являющееся предметом договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005, находится в муниципальной собственности, однако в связи с большим объемом работы право собственности не было зарегистрировано ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Исходя из изложенного, учитывая, что факт уклонения КУИ г. Улан-Удэ от государственной регистрации договора аренды доказан истцом, условия договора аренды помещения (здания) от 31.05.2005 не противоречат требованиям действующего законодательства, арбитражный суд обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7

«…Пунктом 2.15 договора аренды от 18.01.2005 предусмотрено, что после ввода объекта в эксплуатацию договор аренды подлежит государственной регистрации. Регистрация договора и сбор необходимых для этого документов в соответствующих органах осуществляются силами и за счет арендаторов.

Во исполнение указанного обязательства индивидуальные предприниматели обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия для регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005.

На основании заявления потребительского общества «Центральный рынок» о возврате документов без проведения государственной регистрации, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды от 18.01.2005 была приостановлена, а затем прекращена.

Полагая, что собственник имущества уклоняется от государственной регистрации договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, а арендодатель не предоставил истцам возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, Арбитражный суд Республики Бурятия правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Примечание: Предметом рассмотренного ниже спора являлась законность решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Однако нормы закона, на основании которых суд вынес Постановление, применимы также и в отношении регистрации договоров аренды зданий и сооружений.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2005 N Ф08-2480/2005

«…Регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации в случае, предусмотренном абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Закона.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 26 Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Однако, исходя из смысла и содержания Закона, указанная норма не ограничивает право департамента на участие в процедуре регистрации договора аренды. Поэтому департамент правомерно обратился с заявлениями о приостановлении и отказе от государственной регистрации сделок.

Действия департамента свидетельствуют о его уклонении от регистрации спорных договоров аренды…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2007 N Ф09-6062/07-С6 по делу N А60-23726/2006-Г7

«…В установленный договором срок государственная регистрация договора аренды проведена не была. Стороны обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.05.2006 с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 с дополнительными соглашениями N 1 — 3. Уведомлением от 13.06.2006 государственная регистрация договора была приостановлена на основании заявления общества «Истамбул» в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов из Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга и внесения изменений в Устав.

Уведомлением от 15.08.2006 государственная регистрация данного договора аренды была приостановлена согласно абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон о государственной регистрации прав) на основании заявления общества «Фуд-зи» о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о возложении на общество «Фуд-зи» обязанности осуществить государственную регистрацию указанного договора.

…Удовлетворяя исковые требования и возлагая обязанность по регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 на предпринимателя, суды правомерно исходили из того, что факт уклонения общества «Фуд-зи» от государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 N 2 нашел подтверждение в материалах дела (ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому обязанность по регистрации договора правомерно возложена на нового собственника указанных помещений — предпринимателя…»

 

12.6. Вывод из судебной практики: Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, является уклонением от государственной регистрации договора.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2007 N Ф08-8106/07 по делу N А53-10747/2007-С2-32

«…Доводы компании об уклонении управления и министерства от государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему не принимаются. В соответствии с пунктом 2.2.12 договора от 18.05.05 обязанность по его регистрации возложена на арендатора. Компания не предоставила доказательств обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды, дополнительного соглашения к нему и отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в регистрации в связи с отсутствием документов, а также обращения в адрес управления и министерства с требованием представить документы, необходимые для регистрации договора. Доказательства направления в адрес управления писем от 16.05.07 N 121 и 17.05.07 N 124 отсутствуют. Исковые заявления с требованиями о регистрации договора аренды предъявлены к министерству и управлению 11.07.07 и 22.08.07, т.е. после принятия оспариваемого распоряжения. Уведомление министерством компании о необходимости перечисления платы за пользование причалом и перечисление истцом денежных средств не свидетельствуют о возникновении договорных отношений…»

 

12.7. Вывод из судебной практики: Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора является уклонением от его государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2008 N Ф08-4200/2008 по делу N А32-15346/2007-39/336

«…Суды указали, что с момента подписания договора до 22.05.2007 арендатор не обращался к арендодателю с требованием о предоставлении документов для регистрации договора, в письме от 22.05.2007 предприниматель не указал, какие документы общество должно передать для регистрации договора. Обязанность по регистрации пунктом 6.4 договора возложена на арендатора, доказательства обращения предпринимателя в регистрирующий орган за регистрацией договора аренды и отказа в регистрации не представлены. Ответчик против регистрации договора аренды не возражал. Причинами длительного незаключения договора являлись необоснованно предъявляемые предпринимателем требования об изменении условий подписанного, но не заключенного договора со ссылкой на необходимость ремонта в части помещений, уменьшение в связи с этим площади арендуемых помещений и арендной платы.

…Фактически суды указали, что уклонение имело место со стороны арендатора, по истечении длительного срока фактического пользования имуществом необоснованно предъявившего требование об изменении существенных условий договора еще до его заключения и не выполнившего возложенных на него договором обязанностей по регистрации сделки…»

 

12.8. Вывод из судебной практики: Если предмет договора аренды здания или сооружения не определен и одна из сторон не осуществляет необходимых действий по государственной регистрации договора, то у суда отсутствуют законные основания для понуждения этой стороны к его регистрации, поскольку договор является незаключенным.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2007 N Ф09-10422/07-С6 по делу N А76-22/2007

«…Срок действия договора аренды установлен с 22.03.2006 по 22.03.2008. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 24.04.2006 индивидуальный предприниматель обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации договора от 22.03.2006.

Поскольку регистрационная служба отказала в государственной регистрации договора аренды от 22.03.2006 в связи с непредставлением передаточного акта и выписки из технического паспорта на здание, а общество «Уральская компания» данные документы не представило, тем самым уклонившись от государственной регистрации договора, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что договор аренды является незаключенным, а потому отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к регистрации договора аренды.

Таким образом, судами сделан правильный вывод, что в договоре аренды от 22.03.2006 отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект, являющийся предметом договора аренды. Сторонами не представлены схемы, экспликация сооружения, поэтажные планы, исходя из которых возможно было бы определить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Согласно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку договор аренды является незаключенным, основания для понуждения ответчика к его государственной регистрации отсутствуют…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2008 N Ф09-420/08-С6 по делу N А60-10994/2007

«…На момент подписания договора аренды от 21.10.2004 названная документация отсутствовала, техническая информация по данному объекту подготовлена к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции. Согласно представленному в материалы дела техпаспорту от 02.07.2007 спорный объект представляет собой здание «пилорама» общей площадью 321,9 кв. м, литера 3, 1972 г. постройки, производственного назначения, инвентарный номер 8572, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д. 3 (т. 1, л. д. 85 — 90). В соответствии с условиями договора в аренду истцу были переданы нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящем здании общей площадью 294 кв. м, введенном в эксплуатацию в 1970 г., расположенном по тому же адресу.

Установив несоответствие объектов аренды по договору от 21.10.2004 и по техпаспорту от 02.07.2007 (площадь, год постройки/ввода в эксплуатацию, название, литера и назначение объекта), несоответствие ситуационных планов расположения здания, приложенных к названному договору и техпаспорту, факт отсутствия внесения изменений в договор аренды в соответствии с указанными в техпаспорте характеристиками, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 21.10.2004 не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в связи с чем предмет договора не является согласованным сторонами, а договор аренды не может считаться заключенным…

…Как правильно указано судами, в материалы дела не представлено доказательств права федеральной собственности на спорный объект недвижимости и его закрепления на соответствующем вещном праве за войсковой частью N 61207. В представленной выписке из реестра федерального имущества от 21.08.2007 объектов федерального недвижимого имущества, переданных войсковой части N 61207, не значится объект, переданный по договору аренды от 21.10.2004, либо объект, поименованный в техпаспорте от 02.07.2007…

Суд первой инстанции, делая вывод об отсутствии в действиях ответчиков признаков уклонения от государственной регистрации договора аренды, обоснованно указал на то, что истец занимал спорное нежилое помещение с 2001 г. на основании ранее подписанного договора аренды, не зарегистрированного в установленном законом порядке по причине отсутствия необходимой для регистрации документации. Таким образом, общество «ПСТРИ «Уралкомстрой-97″ не могло не знать об отсутствии названной документации при подписании договора аренды от 21.10.2004…»

 

12.9. Вывод из судебной практики: Уклонение от государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, может быть квалифицировано судом как злоупотребление правом.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Кроме того, с 01.03.2013 вступает в силу новая редакция ст. 10 ГК РФ, которой существенно расширено понятие «злоупотребление правом». Помимо действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в него включены действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А10-3175/06-7-Ф02-790/07 по делу N А10-3175/06-7

«…Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из указаний пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действия ответчика по уклонению от государственной регистрации оценены судом как злоупотребление правом.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства.

Согласно статье 131, пункту 3 статьи 433, статье 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества от 18.01.2005, заключенный на срок с 18.01.2005 по 31.12.2015, подлежит государственной регистрации.

Арбитражным судом установлены факты принятия арендаторами мер по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005 и уклонения арендодателя от его регистрации.

Установив, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, а арендодатель не предоставил истцам возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, Арбитражный суд Республики Бурятия правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вынес решение о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 18.01.2005…»

 

Аналогичная судебная практика:

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2004 N Ф03-А73/04-1/2132

«…Правоустанавливающими документами на предмет этой сделки с иском в суд предъявлены выписки от 11.11.2002 N 1-15/77-48, от 14.05.2003 N 4/2003-331 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым спорный объект отнесен к краевой собственности, а за балансодержателем здания закреплено право оперативного управления.

Незаключенным охранно-арендный договор признан судом при рассмотрении иска краевого министерства имущественных отношений решением арбитражного суда от 15.10.2002 по делу N А73-5818/2002-39 о признании договора аренды недействительным и о выселении.

Данным решением в удовлетворении требования о выселении арендатора истцу отказано.

При проверке законности этого решения и оставлении его в силе кассационная инстанция констатировала факт злоупотребления истцом своим правом — недобросовестностью в возникших гражданских правоотношениях, путем уклонения от государственной регистрации за собой соответствующего вещного права.

Факт отказа арендатору в иске о понуждении к государственной регистрации договора аренды по делу N А73-8537/2002-43 (АИ-1/188) действительно, как и заявляет истец, имеет место, однако при отсутствии у заявителя кассационной жалобы вещного права на предмет этой сделки отказ в иске является обоснованным, так как он является ненадлежащим истцом…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не только констатировал факт злоупотребления правом в виде уклонения от государственной регистрации договора аренды, но и на основании этого признал договор заключенным без вынесения решения о государственной регистрации договора.

Вместе с тем ст. 10 ГК РФ при установлении судом факта злоупотребления правом не предусматривает такого последствия, как признание договора заключенным.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2005 N Ф08-5731/2005

«…Как видно из материалов дела, фирма (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 10.06.2001, 01.12.2001, по условиям которых арендодатель предоставил в пользование арендатору на срок до 10.06.2006 недвижимое имущество площадью 60 кв. м, расположенное по адресу: г. Белореченск, ул. Мира, квартал N 204, для оптово-розничной торговли и земельный участок, необходимый для его использования. Пунктом 2.1 указанных договоров предусмотрено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации здания. Срок аренды имущества определен до 10.06.2006.

Разногласия по предмету аренды и его месторасположению между сторонами отсутствуют. При заключении сделок соблюдена письменная форма договоров аренды недвижимости, доводы о неисполнении либо нарушении договоров от 10.06.2001, 01.12.2001 стороны не заявляли.

Стороны договора аренды не согласовали условия о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки. Поэтому в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и на арендатора.

Как установил суд, арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить документы, необходимые для регистрации договора аренды, но истец оставил их без ответа. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец совершал какие-либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке, в деле отсутствуют.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Предъявление арендодателем, не принимавшим мер к государственной регистрации договора аренды, требований, основанных на признании такого договора незаключенным, является формой злоупотребления правом. Следовательно, договор аренды является заключенным…»

 

12.10. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от государственной регистрации подписанного с арендатором соглашения об изменении размера арендной платы расценивается судом как уклонение от госрегистрации и злоупотребление правом со стороны арендодателя.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2010 N КГ-А40/12331-10 по делу N А40-163156/09-91-1184

«…В обоснование исковых требований истец указал, что данное Дополнительное соглашение не вступило в силу по причине отсутствия государственной регистрации и в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ считается не заключенным. Ответчик выплачивал арендную плату в размере, установленном в Дополнительном соглашении N 2 от 17.12.2008 г., а не в договоре аренды, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам за период с 15.01.2009 г. по 15.03.2010 г. в размере 1.827.595 руб., на которую истцом, в соответствии с п. 5.3 договора аренды, начислены пени в размере 298.164,39 руб.

Согласно п. 2.1 договора N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 г. действия по осуществлению государственной регистрации договора возлагаются на арендодателя, а расходы по государственной регистрации договора поровну относятся на каждую сторону.

Таким образом, именно истец обязан был осуществить регистрацию Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г.

Вместе с тем истцом (арендодателем) не представлены доказательства принятия необходимых мер для выполнения предусмотренной законом обязанности по регистрации Дополнительного соглашения.

Напротив, истец от государственной регистрации Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г. уклонился. Так, 5 октября 2009 г. истец направил в адрес ответчика письмо N 84, в соответствии с которым отказывался от совершения действий по регистрации Дополнительного соглашения N 2 от 17.12.2008 г. и потребовал от ответчика уплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 г. (л.д. 75).

В п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения указанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Ссылка заявителя на то, что в Договоре N 1 аренды нежилых помещений от 07.11.2007 пунктом 2.1. Стороны предусмотрели, что обязанности по осуществлению государственной регистрации данного договора возлагаются на Истца, а Толкование данного условия не обязывает Истца подавать на государственную регистрацию дополнительные соглашения к Договору, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку согласно п. 3 Дополнительного соглашения, прежние обязательства сторон, не затронутые настоящим соглашением, остаются в неизменном виде, то есть и в части государственной регистрации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что факт отказа или уклонения Истца от совершения государственной регистрации не доказан, также как и не доказано наличие установленных ст. 10 ГК РФ оснований для отказа Истцу в защите принадлежащего ему права и злоупотребление правом со стороны Истца, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку данный довод противоречит установленным судами обстоятельствами и материалами дела, подтверждающих уклонении истца от государственной регистрации уже подписанного им дополнительного соглашения…»

 

12.11. Вывод из судебной практики: Суд может понудить арендодателя, неосновательно уклоняющегося от подписания акта возврата имущества, необходимого для регистрации прекращения договора аренды, принять арендуемое имущество.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2010 N Ф09-2981/10-С6 по делу N А50-32688/2009

«…Между предпринимателем Щедриным А.В. и обществом «КС-Прикамье» 20.07.2009 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 24.07.2009, в соответствии с которым истец обязался в срок до 22.07.2009 в счет погашения задолженности по арендной плате перечислить Борцову А.Г. 2 000 000 руб., а также передать ответчику, а последний принять в срок до 23.07.2009 недвижимое имущество.

Стороны 21.07.2009 представили в регистрационную службу пакет документов для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 20.07.2009.

23.07.2009 проведены осмотр имущества, снятие показаний счетчиков. От подписания акта приема-передачи имущества ответчик отказался.

Уведомлением от 17.08.2009 N 25/005/2009 г-166 регистрационная служба сообщила о приостановлении государственной регистрации соглашения на срок до 17.09.2009 в связи с непредставлением акта приема-передачи недвижимого имущества.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71, 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности письмо от 23.07.2009, акт от 23.07.2009, разовый пропуск от 23.07.2009 N 54, а также пояснения свидетеля — Воликова В.Д., суды пришли к выводу о надлежащем исполнении обществом «КС-Прикамье», предусмотренных соглашением обязательств, связанных с принятием мер по возврату арендованного помещения по передаточному акту.

Таким образом, суды, установив, что предприниматель Щедрин А.В., зная о готовности имущества к передаче, дате, времени и месте приемки помещения, необоснованно уклонился от подписания акта возврата арендованного помещения, правомерно удовлетворили заявленные требования в части возложения на ответчика обязанности принять арендованное истцом имущество…»

 

12.12. Вывод из судебной практики: Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, а арендатор не обращается в суд с иском о регистрации данного договора, то арендодатель вправе выселить арендатора из этого помещения.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»

«…7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.

Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.

Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.

По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code