12. Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (Часть 1)

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от госрегистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В судебной практике возникают вопросы, связанные с квалификацией тех или иных действий стороны договора в качестве уклонения от государственной регистрации, а также с последствиями такого уклонения.

В связи с изменениями, вносимыми в Гражданский кодекс РФ на основании Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, при уклонении стороны от госрегистрации договора будет применяться порядок, предусмотренный п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данными поправками срок исковой давности по требованиям, связанным с уклонением от регистрации сделки, составит один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

 

12.1. Вывод из судебной практики: Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, она может быть произведена на основании решения суда.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«…7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 19.08.2010 N ВАС-10783/10 по делу N А64-2014/09

«…По иску общества с ограниченной ответственностью «Электрон-2» (далее — общество) к комитету о государственной регистрации договора аренды муниципального нежилого помещения от 15.02.2004 N 1155/К в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2004 о пролонгации данного договора.

15.02.2004 между комитетом (далее — арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения на срок с 15.02.2004 по 14.02.2009. Обязанности по осуществлению его государственной регистрации возложены на арендатора. Одновременно по акту приема-передачи имущество было передано арендатору.

Государственная регистрация договора аренды муниципального имущества арендатором не была осуществлена из-за непредставления комитетом по требованию общества необходимых для этого документов.

В связи с данными обстоятельствами общество обратилось в арбитражный суд с упомянутым требованием.

Удовлетворяя заявление общества, судебные инстанции правомерно руководствовались статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений по применению данной нормы, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации…»

 

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-11067/10 по делу N А56-55300/2008

«…По встречному иску общества о регистрации договора аренды от 18.09.2003 N 03-А007233 в связи с уклонением КУГИ от его регистрации.

При исследовании доказательств по делу судами установлено уклонение КУГИ от регистрации сделки и надлежащее исполнение обществом договорных обязательств.

Удовлетворяя иск в части регистрации договора аренды, суды обоснованно исходили из положений пункта 3 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Определение ВАС РФ от 19.07.2010 N ВАС-8879/10 по делу N А46-11729/2009

«…Кроме того, статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Общество 05.08.2008 представило в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области документы для государственной регистрации договора аренды N 5-337. Государственная регистрация договора аренды N 5-337 приостановлена 10.10.2008 до 09.11.2008 в связи с поступлением заявления от аэропорта о возврате документов без проведения государственной регистрации. Из писем общества от 13.03.2009 N 23, от 13.04.2009 N 37 также следует, что оно неоднократно обращалось к аэропорту с требованием о государственной регистрации договора аренды N 5-337, однако последний уклонялся от ее проведения.

В связи с этим суды первой и кассационной инстанций, исследовав доводы сторон и представленные ими доказательства, правомерно установили, что аэропорт-арендодатель уклонялся от регистрации договора аренды и приняли решение о его регистрации…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 N Ф03-5240/2009 по делу N А04-842/2009

«…Общество с ограниченной ответственностью «Водозабор — Шахтаум — 2″ (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды (далее — комитет) о понуждении к государственной регистрации договора аренды муниципального имущества от 01.01.2008 N 183.

Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между комитетом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор N 183 на аренду объектов муниципальной собственности — движимого и недвижимого имущества.

При оценке на основании статьи 432 ГК РФ представленных сторонами двух подлинников договора, различающихся в части условия о сроке его действия, суды пришли к выводу о том, что договор заключен на трехлетний срок — с 01.01.2008 по 31.12.2010 и подлежит государственной регистрации, так как считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Установив, что комитет уклоняется от государственной регистрации договора от 01.01.2008 в части спорных двух объектов недвижимости, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, предусмотренных статьями 165, 651 ГК РФ…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009

«…30.06.2008 между ОАО «Омский аэропорт» (арендодатель), ОАО «ОТП Банк» (залогодержатель) и ООО «Пилар» (арендатор) подписан договор аренды N 5-337, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.07.2008 по 01.07.2013 часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: город Омск, улица Транссибирская, 2.

Как следует из писем от 13.03.2009 N 23, от 13.04.2009 N 37 ООО «Пилар» неоднократно обращалось к ОАО «Омский аэропорт» с требованием о государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 N 5-337, однако последний уклонился от ее проведения.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд установил, что арендатор уклонился от регистрации договора.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск и принял решение о регистрации договора аренды…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2007 по делу N КГ-А40/12891-07

«…Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, Конструкторским бюро (арендодатель) и Магазином (арендатор) подписан договор от 06.09.2005 г. N 040-13-2 на аренду нежилого помещения площадью 582,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское ш., д. 90, стр. 3, на срок 5 лет с момента государственной регистрации.

Ссылаясь на то, что во исполнение договора арендованное помещение передано арендодателем арендатору, однако арендодатель уклонился от предоставления арендатору необходимых для государственной регистрации документов, в связи с чем Управлением было отказано арендатору в регистрации указанного договора, Магазин обратился с настоящим иском.

Поскольку условия договора от 06.09.2005 г. N 040-13-2 не противоречат требованиям закона и судами установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ и в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ суд кассационной инстанции считает требования о государственной регистрации указанного договора подлежащим удовлетворению…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2011 по делу N А26-8105/2010

«…ООО «Гранд» (арендатор) и ООО «Неста» (субарендатор) подписали договор от 05.05.2010 N 1/10 субаренды помещения площадью 359,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8, сроком с 05.05.2010 по 30.04.2015.

Договор субаренды от 05.05.2010 N 1/10 зарегистрирован не был.

Полагая договор субаренды незаключенным, а также учитывая ненадлежащее исполнение ООО «Неста» обязательств по внесению платы за пользование спорным помещением с июля по август 2010 года, ООО «Гранд» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «Неста», считая незаконными действия ООО «Гранд» по уклонению от государственной регистрации договора субаренды от 05.05.2010 N 1/10, обратилось со встречным требованием о регистрации договора в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Суд первой инстанции признал требование ООО «Гранд» о взыскании неосновательного обогащения обоснованным по праву и размеру, а в удовлетворении требования о выселении субарендатора отказал, сделав вывод об уклонении ООО «Гранд» от регистрации спорного договора субаренды.

Встречный иск ООО «Неста» признан судом первой инстанции обоснованным и подтвержденным материалами дела.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Под уклонением может рассматриваться непредставление одной стороной по просьбам другой стороны документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, ООО «Неста» неоднократно обращалось к ООО «Гранд» с требованием о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации названного договора субаренды.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт передачи ООО «Неста» документов, необходимых для государственной регистрации договора субаренды, суд первой инстанции обоснованно установил факт уклонения ООО «Гранд» от регистрации договора и удовлетворил встречный иск ООО «Неста»…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2010 по делу N А56-55300/2008

«…Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением КУГИ от 04.09.2003 N 519-рк КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.09.2003 N 03-А007233 аренды нежилых помещений 10-Н, 11-Н, 12-Н общей площадью 226,1 кв. м, кадастровый номер 78:1056Л:1:10:8, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпус 26, для использования под нежилые цели сроком на 10 лет. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 18.09.2003.

Общество, считая незаконными действия КУГИ по уклонению от государственной регистрации договора аренды, обратилось со встречным требованием о регистрации договора в порядке статьи 165 ГК РФ.

Суды установили обязанность КУГИ представить договор аренды на государственную регистрацию в силу пункта 11 распоряжения КУГИ от 01.02.2000 N 187-р, отсутствие у Общества технической возможности представить полный пакет документов на регистрацию, поэтому пришли к выводу о доказанности Обществом факта уклонения КУГИ, удовлетворили встречный иск и отклонили первоначальный. Суды посчитали срок исковой давности по встречному иску не пропущенным, поскольку Общество не было уведомлено об отсутствии государственной регистрации договора аренды до обращения в суд.

Судами установлено, что КУГИ в нарушение распоряжения от 01.02.2000 N 187-р, приняв на себя обязанность по государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, с заявлением о регистрации спорного договора аренды в регистрирующий орган не обращался. Общество не располагало всеми необходимыми для регистрации документами, поэтому обратиться самостоятельно в Управление с заявлением о регистрации договора аренды не имело возможности.

При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали, что со стороны КУГИ имело место уклонение от регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, требующей такой регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суды правомерно удовлетворили требование Общества и отклонили первоначальный иск КУГИ…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2

«…Предприниматель Мазин Денис Владимирович (свидетельство о государственной регистрации от 14.10.97 N 10050) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Калининградской области (далее — КУГИ) об обязании зарегистрировать охранно-арендный договор от 05.11.99 N 09.

Дополнительным соглашением от 18.06.2003 стороны констатировали, что арендуемое имущество является государственной собственностью Российской Федерации, на арендатора возложена обязанность в течение трех месяцев с момента подписания данного дополнительного соглашения зарегистрировать договор аренды.

Мазин Д.В., ссылаясь на то, что, несмотря на его неоднократные запросы в КУГИ, иные государственные органы, ему не были предоставлены необходимые для государственной регистрации договора документы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, предприниматель совершал действия, направленные на получение документов, необходимых для государственной регистрации договора, однако по не зависящим от него причинам комплект документов для представления в регистрирующий орган сформирован не был.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленное требование…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 06.02.2007 по делу N Ф09-262/07-С6

«…В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, при уклонении одной из сторон от регистрации сделки, сделка регистрируется в соответствии с решением суда согласно п. 3 ст. 165 названного Кодекса…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 N Ф10-973/10/21 по делу N А64-2014/09-8

«…Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Электрон-2», г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова (далее — КУМИ администрации г. Тамбова), г. Тамбов, о государственной регистрации договора аренды N 1155/К от 15.02.2004 в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2004 о пролонгации договора аренды N 1155/К.

Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО «Электрон 2» (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 345 от 23.01.2004 «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Электрон-2″ помещения подвала по ул. Интернациональной, д. 22» был заключен договор N 1155/К аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 365 (в том числе осн. 255,00) кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.

Ссылаясь на то, что несмотря на неоднократные обращения к КУМИ администрации г. Тамбова с требованием о представлении отдельных документов, необходимых для проведения государственной регистрации договора аренды N 1155/К от 15.02.2004, комитет указанные документы не представил, что является препятствием к регистрации договора, ООО «Электрон 2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как верно отмечено судебными инстанциями, при решении вопроса об уклонении стороны от регистрации договора следует учитывать, имелась ли возможность его регистрации по заявлению одной стороны договора без представления необходимых документов и совершения обязательных действий другой стороной.

Суды сделали вывод о том, что, несмотря на обязанность арендатора в силу п. 3.3.2 договора аренды N 1155/К от 15.02.2004 зарегистрировать договор, без необходимых для регистрации документов, которыми располагал только арендодатель, она осуществлена быть не могла.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судами установлен факт обращения ООО «Электрон 2» в Управление Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а также к КУМИ администрации г. Тамбова с требованием о представлении документов, необходимых для проведения данной регистрации, судебные инстанции обоснованно расценили непредставление ответчиком запрашиваемых документов как уклонение от государственной регистрации сделки, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования ООО «Электрон 2″…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2010 по делу N А64-2013/09

«…Общество с ограниченной ответственностью «Электрон-1» (далее — ООО «Электрон 1»), г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (далее — КУМИ администрации г. Тамбова), г. Тамбов, о государственной регистрации договора аренды N 1154/К от 15.02.2004 в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2004.

Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО «Электрон 1» (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 248 от 21.01.2004 «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Электрон-1″ помещения по ул. Интернациональной, д. 22» был заключен договор N 1154/К аренды муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 499 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как верно отмечено судебными инстанциями, при решении вопроса об уклонении стороны от регистрации договора следует учитывать, имелась ли возможность его регистрации по заявлению одной стороны договора без представления необходимых документов и совершения обязательных действий другой стороной.

Суды сделали вывод о том, что, несмотря на то, что в силу п. 3.3.2 договора аренды N 1154/К от 15.02.2004 обязанность по регистрации договора была возложена на арендатора, без необходимых для регистрации документов, которыми располагал только арендодатель, она осуществлена быть не могла.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судами установлен факт обращения ООО «Электрон 1» в Управление Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а также к КУМИ администрации г. Тамбова с требованием о представлении документов, необходимых для проведения данной регистрации, судебные инстанции обоснованно расценили непредставление ответчиком запрашиваемых документов как уклонение от государственной регистрации сделки, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования ООО «Электрон 1″…»

 

12.2. Вывод из судебной практики: Если обязанность по осуществлению госрегистрации договора аренды возложена на арендодателя, то при его уклонении от исполнения этой обязанности арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя обратиться за государственной регистрацией в соответствующий орган.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 02.11.2010 по делу N А68-1758/10

«…Общество с ограниченной ответственностью (далее — ООО) «Коммунальные ресурсы КР», г. Киреевск Тульской области, обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Администрации муниципального образования Киреевский район Тульской области о понуждении ответчика обратиться за государственной регистрацией в Киреевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и передать все необходимые документы для регистрации договора аренды N 35 муниципального имущества от 01.10.2007, подписанного Администрацией муниципального образования Киреевский район и ООО «Коммунальные ресурсы КР», и дополнительного соглашения от 01.04.2009 к нему (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования).

01.10.2007 Администрацией Киреевского района Тульской области (арендодатель) и ООО «Коммунальные ресурсы КР» (арендатор) подписан договор аренды N 35 муниципального имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании итогов конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества, обеспечивающего оказание услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения потребителям в населенных пунктах муниципального образования Киреевский район, проведенного 28.09.2007, обязался передать арендатору на срок 49 лет (с 01.10.2007 по 30.09.2056) имущество (в том числе и недвижимое) во временное владение и пользование согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, а арендатор принять его и использовать строго в соответствии с назначением, а также своевременно уплачивать арендную плату.

Согласно п. 5.4 договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством, считается заключенным с момента подписания. Обязанность обратиться за государственной регистрацией в Киреевский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области и представить все необходимые для регистрации договора документы лежит на арендодателе. Расходы по государственной регистрации, полностью возлагаются на арендатора.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества. При этом с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из его сторон.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку факт уклонения ответчика от государственной регистрации сделки установлен, суд, с учетом обстоятельств дела и положений п. 5.4 договора, в котором предусмотрена обязанность арендодателя обратиться за государственной регистрацией договора в Киреевский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области и передать все необходимые для регистрации документы, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска ООО «Коммунальные ресурсы КР»…»

 

12.3. Вывод из судебной практики: Арендодатель, который уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, не может выселить арендатора по той причине, что последний пользуется имуществом без законных оснований. Такие требования могут расцениваться как злоупотребление правом.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2007 по делу N КГ-А40/13988-06

«…Судом установлено также, что на момент подписания договора аренды право собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения зарегистрировано не было. Регистрация права собственности г. Москвы на данные помещения произведена 22.09.2005.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения ДИгМ необходимых для государственной регистрации договора действий по регистрации первичного права собственности г. Москвы на спорное нежилое помещение.

В связи с чем суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для выселения, поскольку у арендатора существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды.

При этом требования истца о выселении ответчика расценены судом как злоупотребление правом…»

 

12.4. Вывод из судебной практики: Непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, является уклонением от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

По вопросам, связанным с последствиями непредставления для государственной регистрации второго экземпляра договора, см. п. 16.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Как следует из содержания п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора или перехода права собственности проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В отдельных случаях на практике обязанность совершения необходимых для проведения государственной регистрации действий возлагается на одну из сторон договора, уполномоченную на то контрагентом, который обязуется представить необходимые для госрегистрации документы. Неисполнение такой обязанности делает невозможным проведение регистрации.

Судебная практика содержит следующее толкование обязанности инициирования сторонами договора проведения государственной регистрации: неправомерно возлагать данную обязанность (в том числе путем вынесения административного предписания) только на одну из сторон и требовать ее исполнения исключительно от этой стороны, поскольку начать процедуру регистрации договора можно только при наличии заявлений его сторон (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2008 по делу N А13-11626/2007).

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 27.03.2008 N 4110/08 по делу N А35-6484/05-С12

«…Между сторонами 15 июня 2000 года подписан договор аренды указанных объектов. Договор не был зарегистрирован по причине непредставления заявителем на регистрацию необходимых документов, что обоснованно оценено судом как уклонение от государственной регистрации договора.

При таких условиях применение судом к отношениям сторон пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2007 по делу N А17-414/2-2006

«…Из представленных в дело документов следует, что в целях подготовки необходимых документов для регистрации долгосрочного договора аренды комплекса зданий лагеря директор АНО «Спортландия» Денисова Л.Б., действующая от имени «ОАО «Ивхимпром», заключила с предприятием «Ростехинвентаризация» договор от 26.05.2005 на выполнение инвентаризационно-технических работ по адресу: Ивановская область, Лежневский район, село Чернцы, пионерский лагерь «Химик». Проведенные работы приняты по акту от 04.08.2005 и оплачены в сумме 10314 рублей 31 копейки Денисовой Л.Б.

По требованию ОАО «Ивхимпром» в декабре 2005 года технические паспорта на арендованные здания АНО «Спортландия» передала ОАО «Ивхимпром». В дальнейшем обращения АНО «Спортландия» от 07.03.2006 и 13.04.2006 о необходимости возврата технических паспортов на объекты недвижимости и содействии в регистрации договора оставлены ОАО «Ивхимпром» без ответа и удовлетворения.

План объекта недвижимости должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (часть 4 статьи 18 упомянутого Закона).

При отсутствии технических паспортов зданий, содержащих кадастровый номер и план объекта, произвести государственную регистрацию договора аренды не представляется возможным, поэтому суд правомерно пришел к выводу об уклонении ОАО «Ивхимпром» от регистрации договора аренды от 30.03.2005 и обоснованно удовлетворил встречный иск…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.11.2006 N А33-33818/05-Ф02-5933/06-С2 по делу N А33-33818/05

«…Арбитражным судом первой и апелляционной инстанций установлены факты принятия арендатором мер по государственной регистрации договора аренды от 19.05.2004 N 1943-А и уклонения арендодателя от его регистрации.

Факт принятия мер арендатором по осуществлению государственной регистрации договора аренды признан судом подтвержденным письмами истца, адресованными Управлению имущества администрации города Норильска с требованиями о представлении документов, необходимых для регистрации договора аренды от 19.05.2004 N 1943-А. Поскольку арендодатель не представил арендатору необходимые документы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не представил истцу возможности для самостоятельной государственной регистрации сделки, и правомерно квалифицировал такие действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code