7. Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации

На практике нередко возникают споры, связанные с вопросом о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Обоснованием вывода о необходимости государственной регистрации может стать факт заключения договора на срок от года и более. Однако, несмотря на данное обстоятельство, в ряде случаев договор все же не требует осуществления регистрационных действий.

Это может быть связано с тем, что он заключен до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации), либо с тем, что на территории соответствующего субъекта не было филиала регистрирующего органа.

Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.

 

7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«…11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 09.09.2010 N ВАС-12074/10 по делу N А06-3532/2009

«…Ссылка общества на ничтожность договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации несостоятельна.

Судами установлено, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

…в передаче дела N А06-3532/2009 Арбитражного суда Астраханской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2010 по указанному делу отказать…»

 

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2011 по делу N А31-672/2011

«…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Николаева М.Т. (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили 24.11.2008 договор аренды нежилого помещения (л.д. 15), согласно которому арендатор принял во временное пользование (с 24.11.2008 по 24.09.2009) для торговли продовольственными товарами помещения площадью 50 квадратных метров в остановочном комплексе, расположенном у дома 48 по проспекту Текстильщиков в Костроме. Дополнительным соглашением от 25.11.2008 (л.д. 16) стороны внесли изменения, касающиеся величины арендной платы.

Исследовав представленные в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали ответчика должником в арендном обязательстве и привлекли неисправного участника сделки к имущественной ответственности.

Несостоятелен и довод заявителя жалобы о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок и требует регистрации в установленном законом порядке.

Поскольку после окончания действия договора аренды Предприниматель продолжал пользоваться объектом найма, а Николаева М.Т. потребовала от Предпринимателя освободить занимаемое помещение лишь 02.10.2009, данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009

«…Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения — подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.

Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 — с 01.04.2008 по 29.03.2009.

Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009.

Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающегося срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора — нереализованным.

Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…»

 

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2010 по делу N А78-4760/2010

«…Представленные истцом в обоснование наличия у него нарушенных прав в результате заключения ответчиками концессионного соглашения от 23.06.2010 договоры аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 арбитражными судами квалифицированны как незаключенные.

Указанный вывод судов основан на том, что заключенные на срок до 31.12.2008 договоры аренды в соответствии с предусмотренными сторонами условиями пролонгированы на последующий календарный год, между тем сторонами сделок указанные договоры в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа данный вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций считает неправильным в связи со следующим.

В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что изначально срок как договора аренды от 28.02.2008 N 1, так и договора аренды от 01.05.2008 N 2 составлял менее года, в связи с чем договоры не подлежали государственной регистрации.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Исходя из изложенного арбитражный суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражных судов о незаключенности договоров аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 по приведенным судами основаниям.

…решение Арбитражного суда Забайкальского края от 18 августа 2010 года по делу N А78-4760/2010, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2010 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010

«…Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.01.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, Министерством обороны РФ в лице Свободненской квартирно-эксплуатационной части Министерства обороны РФ (арендодатели) и администрацией (арендатор) заключен договор аренды N 323/6, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения, площадью 165,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Амурская область, г. Свободный-21 в/г N 16, инв. N 77, для использования под врачебную амбулаторию.

В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежащим государственной регистрации.

Установив указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств отказа сторон от договора (пункт 1 статьи 610 ГК РФ), арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период договор аренды от 01.01.2006 N 323/6 являлся действующим…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009

«…Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК «НПЦ по ОПИК» (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003.

По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно.

Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008.

Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому правильно не приняты судами во внимание…»

 

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А81-3520/2010

«…Из материалов дела следует, что 02.03.2009 общество с ограниченной ответственностью «Автокомплекс «Каретный двор» (арендодатель) и ООО «Автокомплекс «Каретный двор+» (арендатор) заключили договор N 1 аренды и сохранности переданного в аренду имущества, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду следующее имущество:

— здание «Станция технического обслуживания», площадью 780,50 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 67;

— здание «Магазин» площадью 47 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 67;

— здание «Склад хранения материалов» площадью 138,80 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ город Ноябрьск, улица Энтузиастов, дом 47.

Податель жалобы указывает, что в договоре аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 был установлен определенный срок аренды, как и срок самого договора, который исчисляется следующим временным промежутком: с 02.03.2009 и до наступления следующего события — истечения срока полномочий конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Автокомплекс «Каретный двор» Боднара Ивана Георгиевича.

Отклоняя доводы ООО «Автокомплекс «Каретный двор+» о том, что договор аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что указание в договоре на совершение таких действий не признается согласованием сторонами срока, следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации, поскольку согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А27-5613/2009

«…В рамках указанного дела судом установлено: ООО «Звезда+» в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово — арендодателем, и с ООО «Содружество», арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв. м в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007.

Несостоятельными являются доводы кассационной жалобы о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным.

Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года…»

 

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.04.2012 по делу N А49-3386/2011

«…Согласно пунктам 2.1, 2.2 оспариваемого договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009 он заключен сторонами на неопределенный срок, следовательно, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2011 по делу N А65-12236/2010

«…В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды от 01.12.2006 был заключен сторонами сроком менее года (с 01.12.2006 по 30.10.2007), и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А72-19718/2009

«…Срок договора сторонами установлен с 10.11.2007 по 01.11.2008 (пункт 1.2).

В связи с тем, что по истечении срока договора арендатор не возвратил арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи, последний не возражал против использования данного помещения, суд правильно исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) констатировал, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды муниципального нежилого помещения от 08.11.2007 N 10238/3671, возобновленный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Данная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оснований к отмене принятого по делу судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, у суда кассационной инстанции не имеется…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А06-3532/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения администрации города Астрахани от 26.01.2004 N 78-р между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 02.02.2004 N 11337, по условиям которого арендатору во временное пользование и владение предоставляются нежилые помещения общей площадью 73,6 кв. метров, расположенные на 1-ом этаже по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Лычманова, д. 2, для использования под магазин.

Из анализа содержания условий договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-18847/2008

«…01 января 2005 года Департаментом, Предпринимателем и Балансодержателем заключен договор N 8/679-05 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, в соответствии с условиями которого Департамент сдает целевым назначением, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение — отдельно стоящее здание общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Брестская, 15.

Срок действия договора пунктом 8.1 определен с 01.01.2005 по 30.12.2005. Поскольку договор заключен на срок менее года, судебные инстанции правомерно указали на отсутствие необходимости его регистрации.

Письмом от 13.02.2006 N 1358/8 Департамент уведомил Предпринимателя о продлении договора аренды на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и об установлении с 01.01.2006 нового размера арендной платы.

…Довод Предпринимателя в кассационной жалобе о необходимости государственной регистрации договора, поскольку срок его действия составил более 2-х лет (с 01.01.2005 до 02.07.2008 — дата вступления в законную силу решения суда о расторжении договора) является ошибочным. Последующее приобретение договором статуса заключенного на неопределенный срок не свидетельствует о возникновении у сторон обязанности по его государственной регистрации…»

 

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2012 по делу N А66-1269/2012

«…В качестве основания для признания незаключенным спорного договора аренды недвижимого имущества, истец ссылается на отсутствие его государственной регистрации, которая, по мнению истца, необходима в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

В договоре аренды от 20.06.2007 срок его действия не указан, следовательно, данный договор заключен на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее одного года. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Данная норма является исключением из общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

При этом договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Таким образом, неопределенность срока действия договора аренды подобных объектов недвижимости, исключает необходимость государственную регистрацию таких договоров…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А13-12402/2008

«…Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Администрация (арендатор) 22.08.2008 заключили договор N 134 аренды здания гаражей общей площадью 81,0 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Бабаево, площадь Революции, дом 2-а, сроком действия с 1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года.

Суды установили, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный срок.

Ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Доводы Администрации о государственной регистрации договора аренды подлежат отклонению. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Возобновление договора аренды в установленном порядке на неопределенный срок не влечет обязанности по регистрации договора…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007

«…Как следует из материалов дела, 25.11.2003 ЗАО «Квинт» (арендатор) и ЗАО «СЛ-Инвест» (арендодатель) заключили договоры N 23/11 и N 24/11 аренды с правом выкупа зданий бетоносмесительного узла и бытовых помещений локомотивного депо, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Заводская, д. 4.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Срок действия договоров от 25.11.2003 не определен и, следовательно, их государственная регистрация не требовалась…»

 

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу N А53-9188/2011

«…Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания договора аренды от 31.10.2007 N 565-07 следует, что он заключен на неопределенный срок. Поэтому его государственная регистрация не требовалась (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При разрешении спора судебные инстанции установили обстоятельства дела, оценили представленные в дело доказательства, правильно применили нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 01.07.2011 и апелляционного постановления от 10.10.2011 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009

«…Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества — тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.

Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.

Довод общества о том, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2011 N Ф09-6815/11 по делу N А76-23026/2010

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), при участии балансодержателя имущества — учреждения, подписан договор аренды от 16.11.2007 N 1614-р имущества, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, д. 87А, Ледовый дворец «Уральская молния».

Довод заявителя жалобы о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации судом кассационной инстанции отклоняется.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла названных норм следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 11 информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судами установлено, что в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 16.11.2007 N 1614-р (в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2008) данный договор заключен сторонами с 21.07.2006 на неопределенный срок.

Таким образом, указанный договор в государственной регистрации не нуждается…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2011 N Ф09-5140/11-С6 по делу N А60-22621/2010

«…При рассмотрении спора судами установлено, что между Вороновым В.В. и обществом подписан договор аренды от 02.06.2006, согласно которому обществу во временное возмездное пользование по акту приема-передачи от 02.06.2006 передано нежилое помещение площадью 341,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ревда, ул. Ярославского, д. 9а. В п. 5.1 данного договора указано, что он действует со дня подписания сторонами акта приема-передачи до 30.04.2007.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор субаренды от 01.09.2008 N УРМ 5/04-08 не подлежал государственной регистрации, так как срок его действия составляет менее одного года, по истечении данного срока предприниматель продолжал пользоваться арендуемым помещением, в связи с чем указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок, наличие задолженности по оплате услуг связи за местные телефонные соединения подтверждается выставленными истцу предприятием связи счетами-фактурами, счетами, а также расшифровочными ведомостями за спорный период.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 по делу N Ф09-11458/06-С3

«…Как следует из материалов дела и установлено судами при разрешении спора, 18.06.2002 между ОАО «Уралтелеком» (ныне — ОАО «Уралсвязьинформ») и ООО «ВИК Мастер» на неопределенный срок был заключен договор аренды места в каналах телефонной канализации N 20101.

На основании указанного договора истец по акту приема-передачи от 18.06.2002 передал ответчику участок телефонной канализации с целью прокладки кабеля связи ООО «ВИК Мастер».

Обоснованно судами отклонен довод ООО «ВИК Мастер» о том, что договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2005 по делу N А60-21403/2005-С1 установлено, что между ООО «ВИК Мастер» и ОАО «Уралсвязьинформ» возникли правоотношения из договора от 18.06.2002 N 20101, связанные с использованием ООО «ВИК Мастер» части телефонной канализации. Кроме того, суд установил, что ОАО «Уралсвязьинформ» является собственником телефонной канализации, местами в которой пользовалось ООО «ВИК Мастер» (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат…»

 

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2013 по делу N А08-1573/2012

«…Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 11.04.2008 между ООО «Новый Дом» (арендодатель) и ИП Бондаренко Н.А. (арендатор) подписан договор аренды N 05/08 части нежилых помещений общей площадью 175,16 кв. м (третий этаж), из которых 5,0 кв. м — торговая площадь, 170,16 кв. м — выставочный зал, с кадастровым номером 31:16:00:00:7541/1/23:1020/А, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Белгород, Народный бульвар, 70.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 2.1 договора аренды N 05/08 от 11.04.2008 предусмотрено, что он считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок и, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2012 по делу N А14-14052/2011

«…Кроме того, материалами дела подтверждается, что изначально договор аренды был заключен на срок с 01.01.1994 г. по 31.12.1996 г. После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор в силу статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ)…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2011 по делу N А62-2584/2010

«…Как установлено судом, 24.03.2005 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 2140/05, предметом которого является передача в аренду сроком с 01.04.2005 по 29.12.2005 нежилого помещения площадью 25,8 кв. м, являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 15, для использования под парикмахерскую.

Указанный договор заключен на срок менее 1 года, вследствие чего в регистрации не нуждался.

Поскольку после истечения срока действия, определенного в договоре, арендатор продолжал пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом государственная регистрация данного договора согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59, также не требуется.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для его отмены…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8

«…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между ИП Дробышевым В.И. (арендодатель) и Елмановым И.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 18.04.2008, согласно которому арендодатель передал по акту приема-передачи арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 100 кв. м, находящееся в одноэтажном здании, расположенном по адресу: Белгородская область, п. Чернянка, ул. Первомайская, д. 8, общей площадью 177,5 кв. м, кадастровый номер 31:08:17 03 08:0029:448/01/19:1000/Б (т. 1 л.д. 8 — 10).

Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации, не может быть принята во внимание.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.

В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2009 N Ф10-4684/09 по делу N А14-2967/2009/59/32

«…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.08.2007 между администрацией городского округа г. Воронеж (арендодатель) и ООО «РЭЦ N 14″ (арендатор) заключен договор аренды N 5-795-07 нежилого помещения I лит. А, N N 2 — 5, 11 на поэтажном плане, площадью 81,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков, 11, на срок с 01.03.2007 до 31.12.2007.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что спорный договор является незаключенным, т.к. не прошел государственную регистрацию, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в постановлении. В частности апелляционная инстанция указала, что поскольку срок действия спорного договора аренды составил менее одного года, то данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. По истечении срока действия договор аренды возобновлен на неопределенный срок. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001, возобновленный на неопределенный срок договор аренды в государственной регистрации не нуждается.

Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

7.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания или сооружения, заключенный до образования в субъекте РФ филиала регистрирующего органа, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня подписания.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 по делу N Ф09-3139/06-С3

«…Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.08.1998 по 01.01.2000.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно п. 1.2 договора от 01.08.1998 N 79 срок действия договора составляет более одного года, следовательно, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 01.08.1998 N 79 ввиду отсутствия на территории Краснокамского района филиала регистрирующего органа. Согласно справке от 28.10.2005 N 43 Краснокамский филиал Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был открыт 06.05.1999.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор от 01.08.1998 N 79 является заключенным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что неверно считать договор аренды незаключенным в связи с отсутствием его госрегистрации, поскольку он был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный Закон предусматривал создание регистрирующих органов, которые на момент заключения договора аренды еще не были образованы.

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2010 по делу N А56-42732/2009

«…Как следует из материалов дела, АООТ «Леноблбыттехника» (арендодатель) и ЗАО «Петерлинк» (арендатор) заключили договор от 09.09.1996 N 8 аренды нежилых помещений общей площадью 44 кв. м по адресу: г. Всеволожск, улица Межевая, 1, сроком с 09.09.1996 по 09.09.1999.

Невнесение платежей за пользование помещением с 2006 года послужило основанием для обращения АООТ «Леноблбыттехника» в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды не заключен, поскольку срок действия договора свыше года и отсутствует его государственная регистрация, акт приема-передачи спорного помещения отсутствует, поэтому отказал в иске. Суд отклонил доводы ответчика о применении срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец узнал 31.12.2006.

Признавая договор аренды незаключенным, суд не учел, что договор был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оснований для применения положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имелось…»

 

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.02.2006 по делу N Ф09-1500/05-С3

«…Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Поскольку в г. Екатеринбурге Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приступило к осуществлению своих функций 02.08.1999, а указанный выше договор был подписан 01.07.1999, суд пришел к верному выводу о том, что данный договор считается заключенным с момента его подписания в установленной форме и последующей государственной регистрации не требовал…»

 

7.3. Вывод из судебной практики: Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008

«…Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что договоры аренды от 31.08.2005 N 40/05, 41/05 и 42/05 не подлежали государственной регистрации.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 621 названного Кодекса договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Судами установлено, что согласно пунктам 1.5 спорных договоров аренды срок действия установлен с 01.09.2005 по 01.08.2006, то есть менее чем на один год.

Дополнительными соглашениями N 1 к договорам аренды, подписанными сторонами 26.03.2006, срок действия договоров был продлен со 02.08.2006 по 31.12.2006, то есть также на срок менее одного года.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2010 по делу N А75-6975/2009

«…Между ООО «МПП «Автонефть» (арендодатель) и ООО «Техавтоцентр-Сибирь» (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2007 N 106, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование под склад помещение — столярный цех, площадью 145,2 кв. м, расположенный по адресу: город Мегион, улица Губкина, 40.

Срок действия договора с 01.07.2007 по 01.05.2008 (пункт 3 раздела 1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.02.2008 N 2 стороны продлили действие договора аренды от 01.06.2007 N 106 до 31.12.2008 и изменили размер ежемесячной арендной платы, увеличив ее до 75 000 рублей.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд ошибочно указал, что договор от 01.06.2007 N 106 является незаключенным в виду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить предмет аренды, и его государственной регистрации.

Суд первой инстанции в соответствии с нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно истолковал дополнительное соглашение от 01.02.2008 N 2 к договору аренды от 01.06.2007 N 106, как соглашение сторон о продлении действия договора и изменении размера арендной платы.

Толкование дополнительного соглашения, изложенное в постановлении апелляционного суда, как изначально устанавливающее срок договора аренды до полутора лет, не соответствует смыслу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в результате такого толкования соответствующий требованиям закона и исполняемый сторонами договор признается незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, что приводит к нестабильности в гражданском обороте.

Таким образом, выводы апелляционного суда, содержащиеся в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, нормы материального права нарушены, что является основаниями для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008

«…Как следует из материалов дела, 22.01.2008 между Обществом (арендатором) и Григорьевым Ю.В. (субарендатором) заключен договор N 10 субаренды части нежилого помещения (торговое место N 10) площадью 42,0 кв. м, находящегося в здании торгового комплекса «Пассаж» по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 20, для розничной торговли.

Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет — площадь переданной части спорного помещения.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат…»

 

7.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию по истечении срока его действия на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, государственной регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…»

 

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А19-2665/2011

«…Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что по договору аренды N 551хд от 14.07.2003 ответчик (арендатор) получил от истца (арендодатель) принадлежащее последнему имущество, находящееся в городе Братске Иркутской области, в том числе склад общей площадью 41,40 кв. м, одноэтажное кирпичное нежилое производственное здание общей площадью 336,50 кв. м, холодный склад общей площадью 97,70 кв. м, пожарный водоем 150 куб. м, мачты освещения в количестве трех штук, забор железобетонный, протяженностью 296 м. Срок договора аренды определен с даты его подписания по 31.12.2003. Дополнительными соглашениями стороны неоднократно продляли срок действия договора, а 15.09.2010 подписали соглашение о его расторжении и по акту от этой же даты арендованное имущество было возвращено истцу.

Заявляя требования, истец указал, что арендная плата ответчиком внесена не полностью.

Принимая оспариваемый акт, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца обоснованы по праву и по размеру.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку данные выводы соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, ссылка на которые в решении имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Утверждение ответчика о незаключенности спорного договора аренды не основано на законе. Поскольку срок договора аренды составляет менее года, его государственная регистрация не требовалась — пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последующие пролонгации договора осуществлялись на срок менее года и необходимости государственной регистрации договора также не порождают — пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59…»

 

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу N А41-46120/12

«…Как следует из материалов дела, 31.12.2010 г. между ОАО «ЦИТЭО» (Арендодатель) и ООО «ЦИТОП-М» (Арендатор) заключен договор аренды N 1/ДАЭ, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование объекты электросетевого хозяйства — электросеть общей протяженностью 23 600 м, условный номер 50-50-10/041/2005-54, инв. N 6309, лит. Э, местом расположения: Московская область, город Химки (приложение N 1).

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 8.2 договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. стороны определили, что договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи имущества и действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев и 30 дней до момента государственной регистрации. С государственной регистрации договор действует в течение срока, установленного п. 8.1 договора (5 лет).

Согласно пункту 8.3 названного договора в случае не проведения государственной регистрации договора в срок 11 месяцев 30 дней с момента начала срока действия (с даты подписания акта приема-передачи) договор автоматически пролонгируется на новый срок 11 месяцев и 30 дней на тех же условиях.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из фактического исполнения сторонами договора с момента передачи имущества, учитывая наличия обстоятельств, объективно независящих от воли ООО «ЦИТОП-М» (отказ в регистрации договора), и действия, предпринимаемые с его стороны, а также исходя из буквального толкования условий договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г., волеизъявления сторон, содержащихся в п. п. 8.1 — 8.3 (ст. 431 ГК РФ), руководствуясь положениями ст. ст. 431, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 г. N 59, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении N 13970/10 от 08.02.2011 г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. на срок менее года…»

 

7.5. Вывод из судебной практики: Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации, означает, что и договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями прошел регистрацию.

 

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729

«…Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.

Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.

Сторонами 14.01.2010 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в порядке, определенном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации, Закон).

Статьями 131, 609, 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 к договору аренды в установленном Законом о регистрации порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется…»

К содержанию

7. Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации: 1 комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code