6. Регистрация договора аренды зданий и сооружений после истечения срока, предусмотренного для нее в договоре

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды срок, в течение которого они должны осуществить государственную регистрацию договора. При этом он может быть меньше срока действия самого договора. В таком случае возникает вопрос: будет ли регистрация действительной, если она проведена после истечения срока, определенного сторонами, поскольку она не соответствует волеизъявлению сторон? По данному вопросу также см. п. 11 материалов к ст. 609 ГК РФ.

6.1. Вывод из судебной практики: Установленный в договоре срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным, и его окончание не препятствует государственной регистрации договора аренды.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу N А43-8351/2008-19-243

«…Комитет обратился с иском в суд, посчитав, что государственная регистрация договора аренды произведена УФРС с нарушением требований статей 13 и 19 Закона.

Основываясь на материалах дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности действий УФРС по регистрации спорного договора и к соответствию их правилам Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно пункту 1 статьи 26 упомянутого Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон данного договора.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает принцип свободы договора. Истец выразил свою волю на установление договорных отношений с ответчиком, подписав договор аренды, на период с 06.12.2006 по 14.08.2009. Поэтому Общество вправе в течение данного периода осуществить государственную регистрацию.

В подпункте 3.2.2 упомянутого договора предусмотрена обязанность арендатора в течение четырех месяцев со дня подписания договора обеспечить государственную регистрацию договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако указанный срок не является пресекательным, следовательно, государственная регистрация может быть произведена и по истечении данного срока…»

 

6.2. Вывод из судебной практики: Договором может быть установлена неустойка за несвоевременную передачу договора аренды на государственную регистрацию.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А53-17915/2009

«…Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.11.2008 ЦБ РФ заключил с ОАО «Россельхозбанк» договоры аренды N 1, 2, 3, 4, 5 объектов недвижимости, расположенных в Ростовской области по адресам: пос. Целина, ул. Советская, 23; пос. Орловский, ул. Пионерская, 62; пос. Каменоломни, ул. 40 лет Октября, 59; пос. Матвеев-Курган, ул. 1-й Пятилетки, 87; станица Багаевская, ул. Подройкина, 28, сроком на 5 лет.

Поскольку срок указанных договоров аренды составляет более одного года, они подлежат государственной регистрации.

Согласно подпункту «ч» пункта 2.2 указанных договоров ответчик принял обязательство не позднее 10 дней с момента подписании договоров передать их на государственную регистрацию и нести расходы, связанные с регистрацией данных договоров и соглашений в органах Федеральной регистрационной службы.

В соответствии с пунктом 4.2 договоров в случае неисполнения ответчиком обязанности, предусмотренной подпунктом «ч» пункта 2.2 договоров, ОАО «Россельхозбанк» обязан уплатить 0,1% от балансовой стоимости объектов аренды за каждый день просрочки.

Договоры от 27.11.2008 N 1 и 3 — переданы ответчиком в регистрирующий орган 17.04.2009 (просрочка составила 131 день), договор N 2 передан 24.02.2009 (просрочка составила 70 дней), договор N 4 передан 20.02.2009 (просрочка составила 75 дней); договор N 5 передан 05.03.2009 (просрочка составила 88 дней).

Судом установлено, что при подписании договоров аренды стороны по своему усмотрению включили условие об ответственности арендатора (ответчика) за несвоевременную передачу договоров на государственную регистрацию в размере 0,1% от балансовой стоимости объектов аренды за каждый день просрочки.

Таким образом, при заключении сделки ОАО «Россельхозбанк» добровольно принял обязательство по передаче договоров аренды на государственную регистрацию не позднее 10 дней с момента их подписания, тем самым, возложив на себя риск ответственности, связанный с неисполнением данного условия договора.

Размер взыскиваемой неустойки судами проверен и признан обоснованным. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что задержка в передаче договоров на государственную регистрацию произошла вследствие непреодолимой силы или препятствий со стороны ЦБ РФ…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code