5.3. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02

«…Как следует из материалов дела, объединение и школа «Венда» подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.

Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтверждается материалами дела.

Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010

«…Как видно из документов и установил суд, ЗАО «Агрофирма «Ольдеевская» (арендодатель) и ООО «Каробейник» (арендатор) подписали договор от 04.10.2007 аренды здания (сооружения, нежилого помещения) общей площадью 160 квадратных метров для размещения кафе в здании столовой на 155 мест, расположенного по адресу: Чебоксарский район, деревня Юраково, улица Восточная, 10.

Срок действия договора согласован сторонами пункте 4.1 договора — с 04.10.2007 по 03.10.2008.

В договоре аренды от 04.10.2007 срок его действия указан с 04.10.2007 до 03.10.2008. Исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, предлог «до» использовался ими в значении «не включая дату, следующую после указанного предлога» и свидетельствует о действии срока аренды по 02.10.2008 включительно, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2006 по делу N А29-12472/05-2Э

«…Согласно ст. ст. 609, 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года.

Договор аренды от 01.01.04 г. заключен на срок менее одного года.

Этот вывод суд делает исходя из следующего. При заключении договора стороны определили, что срок его действия устанавливается с 1 января 2004 г. до 31 декабря 2004 г. (п. 2.1). В данном случае предлог «до» употребляется для указания на время, отделяющее одно событие от другого, для указания на предел чего-нибудь. Исходя из буквального толкования условия договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен на срок менее года, т.е. его рамки ограничены периодом с 1 января по 30 декабря 2004 г. включительно.

Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, то оснований для его государственной регистрации нет, он считается заключенным с момента передачи имущества (ст. ст. 224, 433 ГК РФ). Имущество, как следует из п. 3.1 договора было передано в момент заключения договора…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2011 по делу N А52-4167/2010

«…Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 того же Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.

В договорах аренды, заключаемых ежегодно с Обществом, срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог «до» использовался сторонами договоров в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Обществом, которые в ходе судебного разбирательства заявляли, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.01.2003 N 9523/02.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения жалобы прокурора…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010

«…Исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее: договоры аренды названного помещения заключались ежегодно с 2005 по 2010 годы Комитетом и Павлюк Н.С. на срок менее года, поэтому не требовали государственной регистрации; предприниматель соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, поэтому оспариваемые акты Думы и Администрации приняты с соблюдением положений названного Закона.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда законными и обоснованными.

В договорах аренды, заключаемых ежегодно Комитетом и Павлюк Н.С., срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды, волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог «до» использовался сторонами договоров в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Павлюк Н.С., которые пояснили, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.

Приведенная позиция соответствует постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 N 9523/02…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010

«…Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 с. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.

Установив, что согласно п. 8.1, 8.2 договора аренды от 01.01.2009 срок его действия определен до 31.12.2009 (по 30.12.2009), суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2011 N Ф09-3020/11-С6 по делу N А50-22584/2010

«…Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.

Установив, что согласно п. 7.1 договора аренды от 01.01.2008 срок его действия определен до 31.12.2008, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2009 N Ф09-2800/09-С6 по делу N А47-1386/2008-10ГК

«…В п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года «по» 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

То есть срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года «до» 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, не признается равным году.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.03.2007 срок его действия определен сторонами до 29.02.2008, на срок менее года (т. 1, л. д. 80).

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что названный договор аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем у предпринимателя Полухина В.С. не возникло права на передачу спорного имущества в субаренду, является неверным…»

 

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

«…3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ

«…Как следует из судебных актов, между ЗАО «ПромСтройСервис» (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Изобилие» (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15.

При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.

Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009

«…Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006.

Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон…»

 

Определение ВАС РФ от 17.05.2010 N 5864/10 по делу N А41-13203/09

«…Как следует из судебных актов, 01.12.2007 между ООО «АЙС-Крим 2000» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Евсеевой А.А. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 212А. Срок действия договора определен сторонами с 01.12.2007 до 30.11.2008.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд, оценив условия договора, пришел к выводу, что договор не является заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Отклоняя довод заявителя о том, что договор заключен на срок менее года и, соответственно, не подлежит государственной регистрации, суды руководствовались разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которыми срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2010 по делу N А28-10799/2009

«…Согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 2 статьи 609 Кодекса в пункте 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды от 01.05.2006 нежилых помещений контрагенты предусмотрели срок его действия с 01.05.2006 до 30.04.2007, то есть срок, равный году. Данный договор верно признан незаключенным, как не зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07 по делу N А10-5925/06

«…Вывод судебных инстанций о заключенности договора аренды N 43/05 от 17.05.2005 является ошибочным.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 заключен с 17.05.2005 до 16.05.2006, то есть на год, и, следовательно, подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был.

При таких обстоятельствах договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 является незаключенным…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2011 N Ф03-857/2011 по делу N А73-347в/2010, А73-1346/2009

«…Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между ООО «Востоколово» (арендатор) и ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» (арендодатель) подписан договор аренды нескольких объектов недвижимого имущества (зданий) N НС/5/12/16.

Согласно пункту 7.4 данного договора срок его действия установлен до 31.12.2008. При этом договор датирован 01.01.2008, и сведения об иной дате его заключения в договоре отсутствуют (статья 433 ГК РФ).

Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что названный договор аренды считается заключенным сроком на один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Установив, что договор от 01.01.2008 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд сделал соответствующий приведенной выше норме права вывод о его незаключенности…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2013 по делу N А70-8104/2012

«…Между ОАО «Дворец спорта» (арендодатель) и ГАУ ТО «Хоккейный клуб «Рубин» (арендатор) 01.01.2010 был подписан договор аренды, в том числе спортивного зала общей площадью 96 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пржевальского, 33 (Спортивный комплекс «Прогресс»), 2 этаж, в соответствии с которым ОАО «Дворец спорта» обязалось предоставлять ГАУ ТО «Хоккейный клуб «Рубин» во временное пользование для проведения тренировок, а ГАУ ТО «Хоккейный клуб «Рубин» обязалось своевременно вносить установленную договором плату. Спортивный зал предоставляется вместе с установленными в нем тренажерами.

Срок действия договора аренды от 01.01.2010 определен сторонами с момента его подписания и до 31.12.2010.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Договор аренды, подписанный между ответчиком и третьим лицом, не может считаться заключенным, ввиду того, что не прошел государственную регистрацию…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2010 по делу N А45-7876/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, институт (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды зданий и помещений от 01.09.2008 N 100-08а (далее — договор аренды), согласно которому арендатору предоставляются во временное владение и пользование помещения в здании института, лабораторный корпус, 10-й этаж, комнаты N N 1005 и 1015, общей площадью 26 кв. м, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Русская, 43, для использования под производственные помещения, сроком с 01.09.2008 до 31.08.2009.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Правила данной нормы применяются также к договорам аренды нежилых помещений (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53).

В пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года равен одному году.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 432, пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.02.2010 по делу N А75-1804/2009

«…Из материалов дела следует, что в соответствии с подписанным сторонами договором аренды от 18.07.2005 Ф.Н. Чекина (арендодатель) передает, а индивидуальный предприниматель Е.А. Карвацкий (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 96,3 кв. м, в том числе торговую площадь 42,0 кв. м, на период с 01.08.2005 до 31.07.2006.

Суд апелляционной инстанции обоснованно подтвердил выводы суда о необходимости государственной регистрации договора аренды, срок действия которого составляет один год.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

По правилам толкования условий договора о сроке его действия регламентированным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу, что спорный договор аренды заключен сроком на один год и подлежал государственной регистрации…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2013 по делу N А40-134413/12-70-335

«…Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.03.2012 является незаключенным, поскольку срок его действия составляет один год, однако в надлежащем порядке договор зарегистрирован не был.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно пункту 2.1 договора аренды нежилого помещения от 15.03.2012, срок действия данного договора начинает течь с 15.03.2012 и действует до 14.03.2013.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

В соответствии с пунктом 10.2 договора аренды от 15.03.2012, договор аренды от 30.08.2011 N 01/10/2011 теряет юридическую силу со дня заключения договора от 15.03.2012.

Поскольку договор от 15.03.2012 является незаключенным, то договор от 30.08.2011 N 01/10/2011 не прекратил своего действия.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038

«…Как следует из материалов дела и установлено судами нижестоящих инстанций, 31.12.2009 г. между ООО «реал,-Гипермакет» (арендодатель) и ИП Кизиловой М.А. (субарендатор) был подписан договор субаренды недвижимости от 31.12.2009 г. N ROST-R33-SLA, по условиям которого ООО «реал,-Гипермакет» приняло на себя обязательств на срок 364 дня с даты передачи помещения от арендатора субарендатору в краткосрочную аренду предоставить субарендатору за плату во временное пользование помещение N R33 площадью 57,9 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Омская, 2 к.

Приняв во внимание, что акт приема-передачи был подписан 31.12.2009 г., а договор прекращает свое действие 30.12.2010 г., судебная коллегия находит правильными выводы судов нижестоящих инстанций, признавших срок действия спорного договора субаренды недвижимости N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. равным одному году.

Учитывая, что срок действия договора аренды от 31.12.2009 г. определен с 31.12.2009 г. до 30.12.2010 г. (при исчислении срока субаренды в 364 дня), то данный договор считается заключенным на срок, равный году, а, следовательно, подлежал государственной регистрации. Поскольку данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается незаключенным…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 по делу N А42-3078/2010

«…На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Поскольку в договоре аренды от 09.07.2009 N 83 установлен срок аренды с 09.07.2009 и до 08.07.2010, суды пришли к обоснованному выводу о том, что срок действия договора согласован сторонами в один год, поэтому на основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации и в силу ее отсутствия считается незаключенным…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2010 по делу N А66-4465/2010

«…В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, из текста договоров от 01.01.2008 и от 01.01.2009 следует, что срок их действия составляет с момента подписания (с 01.01.2008 и 01.01.2009 соответственно) и до 31.12.2008, 31.12.2009 соответственно, то есть год. Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, указанные договоры подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку договоры от 01.01.2008 и 01.01.2009 не зарегистрированы сторонами в установленном законом порядке, они не могут считаться заключенными.

Основания для отмены вынесенного по настоящему делу решения и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А56-42305/2009

«…В последующем 03.03.2008 Комитет и Общество заключили договор N 15-А005639 аренды части нежилого помещения площадью 191,8 кв. м, находящегося в помещении 6Н с кадастровым номером 78:7:3106:0:34:15 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гатчинская, д. 16 (цокольный этаж, комнаты 2, 3, 4, 6, 7, 9 площадью 36,5 кв. м; первый этаж, комнаты 1, 10, 11, 12, 13 площадью 147,2 кв. м).

Как разъясняется в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Поскольку из текста договора от 03.03.2008 N 15-А005639 следует, что срок его действия составляет с момента подписания (03.03.2008) и до 02.03.2009, то есть один год, и названный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд правомерно оценил его как незаключенный…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2010 по делу N А21-1433/2009

«…Как следует из материалов дела, 23.07.2008 Общество (арендодатель) и предприниматель Смирнов В.Н. (арендатор) подписали договор N 13 аренды торгового павильона с залом для обслуживания посетителей общей площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3б.

Срок действия договора с 23.07.2008 до 22.07.2009.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, действия по регистрации договора должны были осуществляться самим заинтересованным лицом в период с момента его заключения до истечения срока действия…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2010 по делу N А21-10233/2008

«…Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Смирнов В.Н (арендатор) подписали договор от 23.07.2008 N 13 аренды торгового павильона площадью 29,6 кв. м, находящегося по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3б, для осуществления торговой деятельности. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2008.

Как следует из пункта 4.1 названный договор вступает в силу с момента его подписания и не нуждается в государственной регистрации; срок действия договора установлен до 22.07.2009.

Апелляционная инстанция привела иную мотивировку, указав на то, что договор от 23.07.2008 N 13 заключен на один год, в связи с чем подлежит государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация данного договора не произведена, то Смирнов В.Н. не вправе пользоваться спорным помещением. Кроме того, администрацией муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» (далее — Администрация) торговому павильону N 13 по улице Тургенева присвоен другой адрес (по улице Ленина). Таким образом, суд первой инстанции в соответствии со статьей 301 ГК РФ правомерно выселил ответчика из помещения по улице Ленина.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как разъясняется в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Из текста договора от 23.07.2008 N 13 следует, что срок его действия составляет с момента подписания (23.07.2008) и до 22.07.2009, то есть год. Следовательно, упомянутый договор подлежал обязательной государственной регистрации.

Как подтверждено материалами дела, названный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем его нельзя считать заключенным…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2013 по делу N А32-28389/2012

«…Как видно из материалов дела, 02.04.2012 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2012), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование для торговли продуктами питания нежилое помещение площадью 187,8 кв. м (121,6 кв. м — торговая площадь, 69,3 кв. м — вспомогательная и складская), расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Брюховецкая, ул. Батарейная, 68/1. Арендная плата согласована сторонами в размере 60 тыс. рублей в месяц без НДС (пункт 4.1). В силу пункта 4.2 договора коммунальные платежи не входят в арендную плату и уплачиваются арендатором отдельно. Оплата коммунальных платежей и иных хозяйственных расходов включает все возможные текущие расходы по обслуживанию помещений и прилегающей территории, включая, но не ограничиваясь, оплату тепло-, электро-, водоснабжения, вневедомственной охраны. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится в форме предоплаты до 25 числа каждого месяца. В пункте 4.6 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,5% в день от суммы задолженности. Договор вступает в силу 16.04.2012 и действует до 15.04.1013 (пункт 1.4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации.

В пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации равен году.

Таким образом, суд первой инстанции, с учетом названных разъяснений, пришел к правильному выводу о том, что договор от 02.04.2012 подлежал государственной регистрации.

Установив, что договор не прошел государственную регистрацию, суд признал его незаключенным и со ссылкой на нормы о неосновательном обогащении удовлетворил требования общества о взыскании платы за пользование имуществом, отказав во взыскании неустойки и расходов на содержание, предусмотренных договором…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2010 по делу N А25-234/2010

«…В связи с окончанием срока действия договора аренды сторонами 01.01.2008 заключен договор аренды этого же нежилого помещения на тех же условиях сроком до 31.12.2008.

Учитывая, что срок аренды по договору от 01.01.08 составляет год и отсутствует государственная регистрации названного договора, суды правомерно указывают на незаключенность сделки. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих государственную регистрацию или же обращения ответчика с требованием о регистрации данного договора в судебном порядке (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Довод предпринимателя о том, что договор от 01.01.2008 является соглашением о продлении договора аренды от 12.01.2007 в связи с чем не подлежит государственной регистрации, не соответствует материалам дела и нормам материального права…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 по делу N Ф09-2248/07-С6

«…Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 01.07.2001 N 13 заключен на срок до 30.06.2002, то есть согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, признан равным году. Таким образом, указанный договор аренды подлежит государственной регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды от 01.07.2001 N 13 произведена не была, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор в отношении недвижимого имущества также является незаключенным…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2012 по делу N А23-4144/2011

«…Согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2008 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Кодекса признан равным году.

В соответствии с условиями договора, срок действия договора определен с 05.10.2007 до 04.10.2008, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации.

Исходя из вышеприведенных норм права и обстоятельств дела судом правильно сделан вывод о том, что договор является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию…»

 К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code