5.2. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

5.2. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу N А05-3441/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Ахаткина Н.А. (арендодатель) и Рудаков О.А. (арендатор) заключили договор от 25.12.2008 N 2 аренды нежилого помещения площадью 81 кв. м, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Гагарина, дом 1, для организации магазина сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Доводы подателя жалобы о незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и признаны несостоятельными. Суд кассационной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды заключен сторонами 25.12.2008 на срок менее года — с 01.12.2009 по 30.12.2009. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, при этом календарным годом считается срок с 01.12.2009 по 31.12.2009.

Пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года «до» 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Суд первой инстанции правомерно не признал равным году срок действия договора, определенный с 01.12.2009 по 30.12.2009, поскольку из срока действия договора исключен один день — 31.12.2009…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009

«…Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения — подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.

Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 — с 01.04.2008 по 29.03.2009.

Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009.

Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающегося срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора — нереализованным.

Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.12.2010 по делу N А33-3637/2010

«…Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, по результатам конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, 01.01.2009 между ГОУ НПО «Профессиональный лицей N 11» (арендодателем, ныне — КГБОУ НПО «Профессиональный лицей N 11″) и предпринимателем Саклаковой Ю.П. (арендатором) подписан договор аренды, согласно которому арендодатель сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества федеральной собственности — нежилое здание гаража (строение 1), общей площадью 76,4 кв. м, 1 этажность, строение N 1, комнаты с N 3 по N 12, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Автомобилистов, 70. План-схема и экспликация здания, согласованные сторонами, являются неотъемлемой частью договора.

Спорный договор аренды был заключен на срок менее одного года, следовательно, не нуждался в государственной регистрации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-6440/2011 по делу N А73-3994/2011

«…Пунктом 5.1 договора определен срок его действия — с 01.10.2010 по 29.09.2011.

При квалификации спорных отношений суд, установив противоречия условий договора по сроку его действия, учитывая, что преамбула договора содержит запись о его заключении на срок менее года, отсутствие в тексте договора сведений о его регистрации, приняв во внимание разделы договора о его сроке, последующее поведение сторон, связанное с заключением договора на это же имущество, на срок менее года, исходя из правил ст. 431 ГК РФ обоснованно признал, что стороны, заключая указанный договор, определили срок его действия — менее одного года: с 01.10.2010 по 29.09.2011. В связи с чем в соответствии со ст. 651 ГК РФ отклонил довод истца о его незаключенности ввиду отсутствия государственной регистрации договора.

Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010

«…Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 01.01.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, Министерством обороны РФ в лице Свободненской квартирно-эксплуатационной части Министерства обороны РФ (арендодатели) и администрацией (арендатор) заключен договор аренды N 323/6, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения, площадью 165,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Амурская область, г. Свободный-21 в/г N 16, инв. N 77, для использования под врачебную амбулаторию.

Срок аренды установлен с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 1.2 договора).

В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежащим государственной регистрации.

Поскольку при принятии решения и постановления арбитражными судами правильно применены нормы материального и процессуального права, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009

«…В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

Поэтому договор субаренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2012 по делу N А32-45550/2011

«…В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Кодекса.

В целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания (сооружения), в котором указано, что срок его действия, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Аналогичное разъяснение содержится и в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66.

Согласно пункту 6.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010) срок аренды установлен сторонами с 01.07.2010 по 29.06.2010. Следовательно, договор от 01.07.2010 заключен на срок менее года. Поэтому в силу пункта 2 статьи 433, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Кодекса такой договор не требует государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2010 по делу N А15-338/2010

«…1 января 2009 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности администрации, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование автозаправочную станцию, находящуюся в с. Карата, площадью 1600 кв. м.

Договор заключен сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 и действует с момента подписания сторонами (пункт 18). По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2009 арендодатель передал, а арендатор принял автозаправочную станцию общей площадью 1600 кв. м, расположенную по адресу: Ахвахский район, с. Карата.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды заключен на срок менее года, поэтому он не требует государственной регистрации и считается заключенным…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2005 N Ф08-2044/2005

«…Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году (пункт 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Договор от 01.04.2003 заключен сроком не по 31.03.2004, а по 30 марта 2004 года, то есть на срок менее года. Следовательно, указанный договор не подлежит государственной регистрации…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009

«…В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»).

Между тем из п. 6.1 договора субаренды от 01.05.2008 N 037 следует, что срок аренды установлен с 01.05.2008 по 29.04.2009.

Таким образом, указанный договор не нуждается в государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет менее года…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 30.09.2009 N Ф09-7405/09-С6 по делу N А71-3539/2009

«…Довод заявителя о том, что договора аренды от 01.09.2007 N 01/09 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, подлежит отклонению на основании следующего.

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»).

Между тем из п. 1.5 договора следует, что он вступает в силу с 01.09.2007 и действует до 30.08.2008.

Таким образом, указанный договор не нуждается в государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет менее года…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2006 по делу N Ф09-9430/06-С6

«…Спорный договор аренды был заключен на неполный календарный год (с 01.07.2004 по 29.06.2005), следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.02.2006 по делу N Ф09-140/06-С4

«…Кроме того, суд правильно отклонил довод истца о том, что спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из пункта 3.1 договора следует, что срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2003 по 30.12.2003, то есть договор заключен на срок менее одного года, в связи с чем обязательной государственной регистрации в силу указания закона не подлежит…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code