5.1. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

5.1. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010

«…Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 28.04.2012 N ВАС-5690/12 по делу N А19-10179/2011

«…01.01.2010 предприниматель и фирма подписали договор N 1-а, по условиям которого фирма передает, а предприниматель принимает во временное пользование отделы N 1 и N 2 в магазине «Амбиента» и отдел N 1 в магазине «Кельн».

Срок действия договора от 01.01.2010 N 1-а установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010.

04.05.2010 около 03 часа 00 минут в магазине «Кельн» совершена кража принадлежащего предпринимателю имущества, по факту кражи 13.05.2010 следственным отделом N 5 по расследованию преступлений по Кировскому району СУ при УВД по г. Иркутску возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного пунктом «б» части 4 статьи 158 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что ущерб причинен вследствие ненадлежащего исполнения охранным агентством обязательств по договору охраны, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции квалифицировал договор от 01.01.2010 N 1-а как договор аренды, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор от 01.01.2010 N 1-а заключен на срок один год, но в установленном порядке не зарегистрирован, суд пришел к выводу, что этот договор является незаключенным, а предприниматель в связи с этим не имеет статуса арендатора.

С учетом этого суды пришли к выводу о том, что пункт 6.1 договора охраны в данном случае не является основанием для возмещения охранным агентством ущерба лицу, не являющемуся арендатором, а, следовательно, пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает…»

 

Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010

«…Судами установлено, что 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и предпринимателем Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 12 — 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009

«…01.04.2008 между ООО «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009.

При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.

Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011

«…Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что 01.05.2004 Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 1814 (л.д. 10-13), в пункте 1.1 которого арендатор обязался принять во временное (с 01.05.2004 по 30.04.2005) пользование помещение общей площадью 32,3 квадратного метра, расположенное в доме 24 литер Б по улице Моторостроителей в городе Рыбинске Ярославской области.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела и контрагентами подтверждается, что спорный договор, предусматривающий арендные отношения на срок один год, не прошел государственную регистрацию, следовательно, суды апелляционной инстанции обоснованного признали его незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2012 по делу N А82-7506/2011

«…Из пункта 7.1 договора аренды от 01.12.2003 следует, что срок его действия установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Государственная регистрация названного договора по спорным объектам аренды не осуществлена, связи с чем суды обоснованно посчитали названный договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 по делу N А82-4468/2011

«…Согласно пунктам 1.1, 4.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор (заявитель) принимает в аренду сроком с 01.01.2003 по 31.12.2003 объект — нежилое помещение, а именно производственную базу, расположенную по адресу: г. Углич, Ростовское шоссе, д. 27А, для использования в целях выполнения работ и оказания услуг.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Таким образом, договор аренды от 01.01.2003 N 40 подлежал государственной регистрации.

Надлежащих доказательств того, что данный договор был зарегистрирован, материалы дела не содержат.

На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что указанный договор аренды является незаключенным…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2010 по делу N А58-7652/09

«…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, подписанного 01.01.2009 между ООО «Саха-Ремстрой» (арендодатель) и ИП Довнар И.Г. (арендатор), по акту приема-передачи от 01.01.2009 ответчику передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, ул. Мира, 21, ТОЦ «Каскад», первый этаж, площадью 23 кв. м.

Срок действия договора стороны установили с 01.01.2009 по 31.12.2009, сумма арендного платежа в месяц определили в размере 17 250 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, ООО «Саха-Ремстрой» обратился в суд с настоящим иском.

При этом суд первой инстанции установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован. В связи с чем данный договор признан судом незаключенным.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2008 N А33-7634/07-Ф02-331/08 по делу N А33-7634/07

«…Предметом иска является истребование собственником от ответчика нежилого помещения общей площадью 214 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект Металлургов, 22 «А».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Срок договора аренды от 15.01.1998 N 4006, подписанного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Акрос», установлен с 01.01.1998 по 31.12.1999, то есть один год. В силу указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации.

Ввиду отсутствия государственной регистрации, договор аренды от 15.01.1998 N 4006 является незаключенным…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2010 N Ф03-7846/2010 по делу N А24-1532/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и ИП Куркутской А.А. (арендатор) подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с.Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв. м, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дав оценку условиям договора от 01.01.2007, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд пришел к правомерному выводу о том, что договор заключен на год, в связи с чем подлежал государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2010 N Ф03-1696/2010 по делу N А73-12411/2008

«…Арбитражный суд установил, что 01.02.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Цыбаком В.И. (арендатор) подписан договор N 04 на аренду нежилого помещения площадью 259,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Бикин, ул. Зачеславского, 14-а. Срок действия данного договора определен с 05.02.2005 по 04.02.2006.

Кроме того, суд обоснованно указал на то, что договор аренды от 01.02.2005 между Комитетом и предпринимателем Цыбаком В.И. годичного срока действия не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. В связи с этим данный договор не может рассматриваться в качестве надлежащего правового основания для заключения договора субаренды от 01.10.2005.

Его же довод о том, что договор аренды от 01.02.2005 заключен на срок менее года, поэтому не подлежал государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ, кассационной инстанцией отклоняется. Как правильно указал суд первой инстанции, срок действия договора, определенный с 05.02.2005 по 04.02.2006, в целях применения данной нормы права следует считать равным году, что согласуется с правовой позицией, изложенной в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2010 N Ф03-7754/2009 по делу N А16-220/2009

«…Так, согласно договору от 13.12.2005, заключенному между ЗАО «Инвнешторг» и ИП Татаевой А.А., последней было передано во владение и пользование нежилое двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1941,4 кв. м, находящееся по адресу: ЕАО, Смидовичский район, п.Смидович, ул. Кирова, 24, с кадастровым номером 79:06:00:00:00:00:1625 (с учетом изменений адреса).

Срок действия договора установлен с 13 декабря 2005 года по 12 декабря 2006 года (пункт 3 договора).

Дав оценку условиям пункта 3 договора от 13.12.2005, с учетом положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арбитражные суды обеих инстанций установили, что срок действия указанного договора равен одному году. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации данного договора.

При таких обстоятельствах арбитражные суды обоснованно признали договор от 13.12.2005 незаключенным…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2010 N Ф03-205/2010 по делу N А04-4000/2009

«…Арбитражные суды установили, что предпринимателям Марьину И.В., Лысаку С.А., Стиленкову С.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости — здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Забурхановская, 102.

Судами установлено также, что 01.04.2006 между указанными лицами (арендодатели) и ООО «Агентство недвижимости «МОНОЛИТ» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения площадью 102,75 кв. м, расположенного на третьем этаже названного выше здания.

Дав оценку данному договору, заключенному на срок, равный году (с 01.04.2006 по 31.03.2007), суды сделали соответствующий статье 651 ГК РФ вывод о его незаключенности из-за несоблюдения требования о государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009 по делу N А04-1648/2009

«…Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор от 01.03.2007 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а поскольку доказательств отказа сторон от договора, заявленного до окончания его действия материалы дела не содержат, признал его на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Арбитражный суд, делая вывод о том, что договор от 01.03.2007 заключен сторонами на срок менее одного года, не принял во внимание указанные правовые нормы, а также то, что спорный договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (29.02.2008).

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело — направлению в суд первой инстанции для выяснения фактических обстоятельств и рассмотрения по существу…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2013 по делу N А67-8194/2012

«…Из материалов дела усматривается, что в соответствии с заключенным между предпринимателем Бирюковой О.М. (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду нежилые помещения площадью 110,9 м 2, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, 8, для размещения офиса на срок с 01.11.2011 по 31.10.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равным году.

Руководствуясь упомянутой нормой и правовой позицией высшей судебной инстанции, с учетом предусмотренного договором срока его действия (с 01.11.2011 по 31.10.2012) суды пришли к выводу, что спорный договор аренды не может считаться заключенным ввиду того, что не прошел государственную регистрацию.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права и не нарушены нормы процессуального права, в том числе влекущие соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебных актов, то отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А70-2900/2011

«…Из материалов дела видно, что между ООО «МАКО» (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду торгового помещения N 1/4 от 01.04.2006 (далее — Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование часть помещения, расположенного, по адресу: г. Тюмень, ул. Текстильная, 5а, площадью 20 кв. м (далее — Помещение), для размещения магазина по продаже музыкальных инструментов, звукового и светового оборудования.

Пунктом 5.1 Договора установлен срок его действия — с 01.04.2006 по 31.03.2007.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды», арбитражный суд, исходя из того, что подписанный сторонами Договор не был в установленном законом порядке зарегистрирован, правомерно признал его незаключенным, обоснованно применил к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении и правильно удовлетворил исковые требования в этой части, с учетом установленной сторонами платы за пользование торговым помещением. Проверив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно посчитал их подлежащими взысканию в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А45-3513/2011

«…Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем Довгаль Л.Г. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Будей А.В. (арендатор) подписан договор от 01.01.2009 N 4, согласно которому арендодатель предоставляет за плату арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 13 кв. м, из них торговая площадь 5 кв. м (согласно приложению N 10), на втором этаже помещения Торгового центра «ЦУМ», расположенного по адресу: Новосибирская область, город Барабинск, улица Карла Маркса, дом 121. Данная площадь принадлежит арендодателю в соответствии с договором безвозмездного пользования от 01.11.2008 N 1. Площадь передается арендатору для осуществления деятельности по продаже товаров в соответствии со схемой размещения площадей, согласованной с органами, уполномоченными на осуществление контроля за обеспечением пожарной безопасности, за охраной общественного порядка, торговая площадь передается арендатору на срок действия настоящего договора (пункты 1.1, 1.2 договора).

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции неправомерно не применен, а судом апелляционной инстанции неверно истолкован пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признается равным году.

В связи с тем, что договор от 01.01.2009 N 4 заключен на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009, отсутствуют основания считать его заключенным.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций неправомерно частично удовлетворили исковые требования индивидуального предпринимателя Довгаль Л.Г. основанные на указанном договоре…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39) по делу N А46-19829/2008

«…В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Срок действия договора от 01.01.2007 определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.

С учетом разъяснений, изложенных в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд первой инстанции правильно определил, что срок действия договора составляет ровно один год…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 01.02.2013 по делу N А41-13769/12

«…Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 74 от 01.01.2010.

Оплата арендной платы производится ответчиком ежемесячно за каждый следующий месяц не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.3 договора). Срок договора аренды установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Учитывая, что срок действия договора аренды составил один год, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о незаключенности договора аренды N 74 от 01.01.2010…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-28323/09

«…Судами установлено, что 29 марта 2007 года между ФГУП «21 НИИИ Минобороны РФ» (арендодатель) и ООО «Контур» (арендатор) заключен договор N 14 аренды федерального недвижимого имущества, расположенного на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве хозяйственного ведения — нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Бронницы, ул. Красная, д. 85, общей площадью 247,5 кв. метров, для предоставления услуг общественного питания.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, считается равным году.

С учетом изложенного суды правильно установили, что срок действия договора аренды N 14 от 29 марта 2007 года, заключенного сторонами на период с 29 марта 2007 года по 28 марта 2008 года, считается равным году.

Договор аренды N 14 от 29.03.2007 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о незаключенности названного договора аренды…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2011 N КГ-А41/1854-11 по делу N А41-25596/09

«…Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Арбитражный суд правильно указал, что в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды нежилых помещений, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, должен признаваться равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66).

В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды их (п. 2 ст. 615 ГК РФ), заключенного на срок не менее одного года, таковой считается не заключенным.

При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что договор аренды от 30.12.2005 г. N 3, в соответствии с которым истец предоставил ответчику нежилое помещение общей площадью 127,2 кв. м на период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. не прошел государственную регистрацию, арбитражные суды обеих инстанций правомерно посчитали, что указанный договор является незаключенным…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2011 по делу N А65-15103/2010

«…Вместе с тем, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 04 заключен на срок не менее года (с 22.12.2008 по 21.12.2009), этот договор подлежал государственной регистрации, однако не прошел ее.

Отсутствие государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А55-39182/2009

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 22.11.2005 был подписан договор N 509 аренды нежилых помещений общей площадью 1731,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Тольятти, ул. Индустриальная, д. 9, со сроком действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2005.

Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2005.

Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным.

Нормы материального права применены судами правильно. Основания для изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2011 по делу N А56-72670/2010

«…Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку государственным контрактом (аренда складского помещения) от 15.12.2009 N 99/09 предусмотрен срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, но он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к верному выводу о том, что он не может считаться заключенным…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010

«…Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение «Хозяйственная группа» (арендодатель) и Калачев Ю.А. (арендатор) подписали договор от 01.12.2006 N 65 аренды нежилого помещения площадью 8,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д. 12, сроком с 01.12.2006 по 30.11.2007.

Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанные правила применяются к аренде помещений.

Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-4638/2010

«…В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из договора субаренды от 01.11.2008 N 84/03-08 следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А13-1093/2010

«…В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из текста договора от 01.12.2008 N 3 следует, что срок аренды нежилых помещений установлен с 01.12.2008 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств его государственной регистрации, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор нельзя считать заключенным…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2010 по делу N А05-2860/2010

«…Как следует из материалов дела, Территориальное управление, Прокуратура (арендодатели) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 20.06.2007 N 410 о передаче в аренду федерального имущества, закрепленного за Прокуратурой на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи объекта и действует до 29.12.2007.

Территориальное управление направило в адрес Прокуратуры дополнительное соглашение от 01.01.2008 N 1 к договору аренды N 410.

В пункте 2 названного дополнительного соглашения установлено, что по окончании срока действия договора от 20.06.2007 N 410 он считается продленным по 29.12.2008.

Дополнительное соглашение от 01.01.2008 N 1 подписано 30.04.2009 Предпринимателем.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по уплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Срок аренды, установленный в новой редакции договора составляет ровно один год (с 29.12.2007 по 29.12.2008).

Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно является незаключенным, вследствие чего требования Территориального управления, основанные на его условиях, не подлежат удовлетворению.

После истечения срока договора аренды от 20.06.2007 N 410 арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателей, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 названный договор возобновился на неопределенный срок на тех же условиях.

При расчете арендной платы суды правомерно применили условия договора аренды от 20.06.2007 N 410 и в связи с тем, что ответчик произвел оплату в сумме 38 899 руб. 34 коп., отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2007 по делу N А13-5394/2005-13

«…Между ООО «Мострансгаз» и ООО «Форест-Биотэкс» был подписан договор от 17.12.2003 аренды производственной базы, срок действия которого определен с 01.01.2004 по 31.12.2004, что составляет ровно один год.

В состав передаваемого в аренду имущества входило как движимое, так и недвижимое имущество, и договор устанавливал единые права и обязанности арендатора в отношении данного имущества в целом. Поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации этот договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой является незаключенным…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 по делу N А53-19575/2011

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор от 10.06.2008, по условиям которого арендодатель должен был передать арендатору нежилые помещения общей площадью 174 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шолохова, 161, на срок с 10.06.2008 по 09.06.2009 для их использования под офис, склад и цех (далее — договор аренды, нежилые помещения).

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Кодекса. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дана рекомендация о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса). При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При подписании договора аренды стороны согласовали срок аренды с 10.06.2008 по 09.06.2009, который признается равным году, в связи с чем договор аренды подлежал государственной регистрации, в отсутствие которой суды правомерно признали его незаключенным, а требование о взыскании одной месячной арендной платы в связи с досрочным расторжением договора, основанное на его пункте 4.7, оставили без удовлетворения…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2011 N Ф09-5472/11 по делу N А50-27677/2010

«…Ссылаясь на то, что ответчик пользовался названными нежилыми помещениями без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов и без внесения платы, общество «Урал-билдинг» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Установив, что согласно п. 1.3 договора аренды от 01.01.2010 срок его действия определен по 31.12.2010, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок, равный году, и подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-4101/11-С6 по делу N А76-23866/2010

«…Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения приведенной нормы признается равным году.

Приняв во внимание, что п. 1.5 договора аренды от 02.10.2009 N 130/09-ау срок его действия сторонами установлен с 01.10.2009 по 30.09.2010, доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности данного договора.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2011 N Ф09-632/11-С6 по делу N А60-21667/2010-С9

«…Муниципальным образовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа N 28» (арендодатель; далее — учреждение) и предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения от 10.06.2003, согласно которому предпринимателю во временное пользование предоставляется нежилое помещение — гараж площадью 83,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Октябрьская, д. 94.

Предприниматель обратился к комитету с заявлением от 09.09.2009, в котором просит предоставить возможность выкупа помещения гаража на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное заявление получено комитетом 10.09.2009.

Судами отклонен довод предпринимателя о том, что он пользовался спорным помещением на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.07.2002 по 30.06.2003, и возобновленного на неопределенный срок.

Данный договор также нельзя признать заключенным на основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что для целей применения данной нормы срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что у предпринимателя отсутствует преимущественное право на выкуп спорного объекта недвижимости, и отказали в удовлетворении заявленных требований…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24

«…В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Учитывая, что срок договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007, то есть равен году, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66

«…Между обществом «Магазин N 23 «Галантерея» (арендодатель) и Федерацией бокса и кикбоксинга (арендатор) 01.02.2009 подписан договор аренды N 8 (т. 1, л. д. 30), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 36,3 кв. м, расположенное в г. Южноуральске по ул. Советской Армии, 16. Арендатор принимает в аренду указанную в п. 1.1 площадь на условиях, согласованных сторонами в данном договоре.

Срок аренды определен сторонами с 01.02.2009 по 31.01.2010 (п. 1.2 договора).

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Кроме того, учитывая установленный в п. 1.2 договора срок аренды (с 01.02.2009 по 31.01.2010), а также принимая во внимание положения п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что договор аренды от 01.02.2009 N 8 подлежал государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет ровно один год.

Между тем из материалов дела не следует, что названный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о незаключенности договора аренды от 01.02.2009 N 8 основан на имеющихся в материалах дела доказательствах, которые были полно и всесторонне исследованы судами согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2010 N Ф09-4200/10-С6 по делу N А71-15092/2009

«…Как установлено судами, 01.10.2001 ФГОУ СПО «Сарапульский аграрно-экономический колледж» (арендодатель) и обществом «Столовая N 45» (арендатор) подписан договор аренды N 261 помещения, расположенного по адресу: с. Сигаево, ул. Лермонтова, 26, площадью 744 кв. м, для использования под столовую.

Дополнительными соглашениями к указанному договору от 02.01.2001 N 1, от 18.12.2001 N 3, от 29.10.2003 N 4 срок аренды устанавливался сторонами с 01.09.2001 по 31.08.2002, с 01.09.2002 по 30.08.2003, с 01.09.2003 по 30.08.2004, соответственно.

Принимая во внимание, что договор аренды от 01.10.2001 N 261 подписан сторонами на срок равный году (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») <*> и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и подписанных к нему дополнительных соглашений и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о его расторжении…»

———————————

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4077/10-С6 по делу N А50-20247/2009

«…Между обществом «ПТДН-Траст» (арендодатель) и обществом «Спрут» (арендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в субаренду нежилые помещения общей площадью 59,8 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Горького, д. 80 (первый этаж).

Срок действия договора установлен с 22.05.2006 по 21.05.2007 (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, суды сделали обоснованный вывод о том, что названный договор является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009

«…Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2013 по делу N А48-3790/2012

«…Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, принятого по вопросам применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Доводы заявителя о том, что договор аренды от 01.10.2001 N 1855 заключен только в ноябре 2001 года и в этой связи считается заключенным на срок менее года, суды признали несостоятельными, поскольку пунктом 1.2 договора от 01.10.2001 N 1855 установлен срок аренды один год — с 01.10.2001 по 30.09.2002, и в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, о чем было указано в пункте 2.3.22 настоящего договора. Кроме того, из акта приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений также усматривается, что фактически имущество передано предпринимателю Фирсовой Е.В. в аренду 01.10.2001, что применительно к статье 655 ГК РФ прекращает обязательства арендодателя.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований заявителя, его выводы о невозможности применения к заявителю нормы абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2013 по делу N А14-10297/2012

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.03.2011 между СНТ «Дон» (арендодатель) и ИП Давыдовой Н.Е. (арендатор) подписан договор N 01, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору помещение, обеспеченное электроэнергией, расположенное на территории арендатора во временное пользование с целевым использованием под магазин розничной торговли продуктами питания и прочих товаров бытового назначения.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

В настоящем случае договор N 01 от 11.03.2011 действовал с 01.05.2011 по 30.04.2012.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации данного договора аренды.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды является незаключенным. Незаключенный договор не влечет возникновения у сторон определенных в нем прав и обязанностей, в связи с чем, у ИП Давыдовой Н.Е. не возникло преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 21.06.2012 по делу N А23-3703/2011

«…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2008 между РПО «ТУРЫНИНСКОЕ» (арендодатель) и ИП Азаровой Ю.Н. (арендатор) был подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить, а арендатор принять во временное пользование нежилое помещение общей площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Л.Толстого, д. 4/2 (л.д. 18 — 19), которое принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.09.2008 (л.д. 12).

Срок действия договора установлен сторонами в п. 1.3 договора с 01.01.2008 по 31.12.2008.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

Т.к. договор аренды был заключен на срок равный одному году и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно пришли к выводу, что договор аренды от 01.01.2008 г. является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 05.07.2011 по делу N А35-10916/2010

«…При этом суды учли разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской, данные в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которыми срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году (п. 3).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды спорного имущества, подписанный сторонами 17.11.2002 (на срок до 2004 года), и договор аренды сроком действия с 01.01.2007 по 31.12.2007 не зарегистрированы в установленном порядке, суды пришли к выводу о том, что спорное имущество находится во временном владении и временном пользовании Предпринимателя непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 02.06.2011 по делу N А09-7159/2010

«…В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 был заключен на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.

Оценив условия договора, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что срок его действия составлял ровно один год.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 3 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2011 по делу N А09-3832/2010

«…Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Мироновой М.Г. и поселковой администрацией муниципального образования «поселок Клетня» заключен договор аренды нежилых помещений, относящихся к объектам муниципальной собственности, расположенных по адресу: Брянская область, пос. Клетня, ул. Советская, 13, общей площадью 103,7 кв. м. Срок действия договора определен с 01.01.2006 по 31.12.2006.

В 2007 году договор аренды данного имущества заключен сроком действия с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Судом установлено, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп предприниматель пользовалась спорным помещением на основании договоров аренды муниципального имущества от 2006 года N 4 и от 2007 года N 9, заключенных на срок более года. Данные договора в установленном законом порядке не зарегистрированы. Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу об их незаключенности в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2011 по делу N А35-5287/2010

«…01.01.2009 стороны подписали договор аренды того же помещения на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что пунктом 1.4 договора от 01.01.2009 установлен срок его действия равный году, однако доказательств того, что договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется, суд со ссылкой на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», правильно указал, что договор аренды от 01.01.2009 является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2011 по делу N А14-6527/10

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.01.1999 между Воронежским тепловозоремонтным заводом им. Дзержинского (арендодатель) и АООТ «Вита-Сервис» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель с согласия МПС сдает, а арендатор принимает в арендное пользование без права субаренды нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ф.Энгельса, 13, общей площадью 91,8.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 01.01.1999 был заключен на один год с 01.01.1999 по 31.12.1999, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ни договор аренды от 01.01.1999, ни дополнительные соглашения от 01.03.2000 и от ноября 2009 к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Таким образом, договор аренды от 01.01.1999 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о правомерности пользования ответчиком спорным помещением, также являются необоснованными…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А68-10147/07-17/4

«…Удовлетворяя первоначальный иск в части обязания ИП Петрушкиной Н.В. освободить спорное помещение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.5 договора аренды от 01.04.2004 предусмотрено, что срок его действия установлен с 01.04.2004 по 31.03.2005.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу, что срок действия спорного договора составлял ровно один год, а, следовательно, отсутствие государственной регистрации данного договора влечет признание его незаключенным.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 3 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code