4. Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года (Часть 1)

Хотя Гражданским кодексом РФ, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат положений, исключающих требование п. 2 ст. 651 ГК РФ (обязательная госрегистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года) для договоров субаренды. Однако на практике возникают споры по данному вопросу.

Из буквального толкования норм § 4 гл. 34 ГК РФ следует, что указанные нормы регулируют вопросы аренды зданий и сооружений, а не любого недвижимого имущества.

В связи с этим возникает вопрос о возможности применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды нежилых помещений в здании (сооружении).

Кроме этого, на практике иногда возникает вопрос: может ли быть договор зарегистрирован после окончания его действия?

 

4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой договор при отсутствии госрегистрации считается незаключенным.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 («Форма и государственная регистрация договора аренды»), 651 ГК РФ («Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53

«…1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.09.2013 N ВАС-11809/13 по делу N А31-3678/2012

«…Как следует из судебных актов между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 28.10.2009 N 33, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование на срок с 28.10.2009 по 27.10.2010 передается нежилое помещение. Арендная плата установлена в размере 60 000 рублей в месяц. В обязанность арендатора также входит оплата электроэнергии, потребленной арендатором согласно показаниям счетчика.

Договор в установленном порядке зарегистрирован не был, фактическое пользование нежилым помещением осуществлялось в период с 28.10.2009 по 13.03.2012.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку спорный договор, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным…»

 

Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011

«…Как следует из судебных актов, между ОАО «НИКА» (арендодатель) и ИП Осадчим С.А. (арендатор) подписан договор аренды от 18.04.2000 N 418, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина «Продуктовый» площадью 130,52 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, Волоконовский район, п. Пятницкое, ул. Петрачкова, д. 43.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судебные инстанции при рассмотрении настоящего дела установили, что договор аренды от 18.04.2000 N 418, подписанный сторонами сроком на 1 год, не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным и не может быть признан недействительным; предприниматель в период с 09.06.2011 по 30.11.2011 пользовался помещением и вносил за указанное пользование плату исходя из согласованного сторонами размера арендной платы; перечисленная истцом плата является рыночной и не превышает сумму необходимого возмещения за пользование объектом. Поскольку договор аренды от 18.04.2000 N 418 является незаключенным, он не порождает у предпринимателя права на преимущественный выкуп спорного здания магазина, а также права на выкуп указанного объекта в упрощенном порядке в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При таких условиях оснований для постановки вопроса о пересмотре оспариваемых судебных актов не имеется…»

 

Определение ВАС РФ от 11.10.2012 N ВАС-12933/12 по делу N А07-22723/2011

«…Как следует из имеющихся материалов, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Халфиной С.М. (арендатор) 29.03.2011 подписан договор N 1901 сроком действия до 18.02.2016, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 1 — 9 первого этажа 4-этажного жилого здания, Литера А, расположенного по адресу: г. Ишимбай, проспект Ленина, д. 25, общей площадью 73,5 кв. м, для использования под офис.

Суд установил, что договор аренды от 29.03.2011 N 1901 считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке согласно требованиям статей 609, 651 ГК РФ.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 28.04.2012 N ВАС-5690/12 по делу N А19-10179/2011

«…01.01.2010 предприниматель и фирма подписали договор N 1-а, по условиям которого фирма передает, а предприниматель принимает во временное пользование отделы N 1 и N 2 в магазине «Амбиента» и отдел N 1 в магазине «Кельн».

Срок действия договора от 01.01.2010 N 1-а установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010.

04.05.2010 около 03 часа 00 минут в магазине «Кельн» совершена кража принадлежащего предпринимателю имущества, по факту кражи 13.05.2010 следственным отделом N 5 по расследованию преступлений по Кировскому району СУ при УВД по г. Иркутску возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного пунктом «б» части 4 статьи 158 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что ущерб причинен вследствие ненадлежащего исполнения охранным агентством обязательств по договору охраны, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции квалифицировал договор от 01.01.2010 N 1-а как договор аренды, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор от 01.01.2010 N 1-а заключен на срок один год, но в установленном порядке не зарегистрирован, суд пришел к выводу, что этот договор является незаключенным, а предприниматель в связи с этим не имеет статуса арендатора.

С учетом этого суды пришли к выводу о том, что пункт 6.1 договора охраны в данном случае не является основанием для возмещения охранным агентством ущерба лицу, не являющемуся арендатором, а, следовательно, пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает…»

 

Определение ВАС РФ от 05.03.2012 N ВАС-2023/12 по делу N А41-39252/10

«…Как установлено апелляционным судом, администрацией городского округа Электрогорск Московской области (арендодателем) и обществом «Феникс-Эко» (арендатором) 29.08.2007 подписан договор N 89 аренды нежилых помещений сроком действия с 01.10.2007 по 10.09.2012.

Договор аренды нежилых помещений не был зарегистрирован в установленном порядке.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств спора суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно признал договор аренды незаключенным, отказав в удовлетворении первоначального иска…»

 

Определение ВАС РФ от 01.03.2012 N ВАС-1526/12 по делу N А11-680/2011

«…Как следует из судебных актов, в соответствии с договором аренды от 15.02.2000 N 1973 Комитет по управлению имуществом города Владимира (правопредшественник управления, арендодатель) передал в аренду предпринимателю Фионину С.А. (арендатор) автотранспортную стоянку площадь. 704 квадратных метра, расположенную по адресу: город Владимир, улица Горького, 54. Срок действия договора определен с 01.05.2000 по 01.05.2002.

Суд установил, что договор аренды от 15.02.2000 N 1973 является незаключенным, поскольку в нарушение положений статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован. Автостоянка используется ответчиком, несмотря на требование управления освободить ее.

Выводы судов сделаны с учетом фактических обстоятельств дела и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения…»

 

Определение ВАС РФ от 04.08.2011 N ВАС-9819/11 по делу N А51-9740/2010

«…Проанализировав заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2005, приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, согласно которому договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки, руководствуясь статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали, что договор аренды от 01.03.2005, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, в связи с чем он не может являться основанием для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа муниципального имущества.

…в передаче дела N А51-9740/2010 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2010, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.03.2011 по указанному делу отказать…»

 

Определение ВАС РФ от 01.06.2011 N ВАС-6619/11 по делу N А60-59813/2009-С1

«…Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее — ТУ Росимущество), наделенным полномочиями по управлению и распоряжению государственным имуществом Российской Федерации (арендодателем), Министерством обороны Российской Федерации в лице Екатеринбургской КЭЧ (титульным владельцем) и обществом с ограниченной ответственностью «Аврора-Мед-Дентал» (арендатором) 29.04.2005 подписан договор аренды нежилых помещений общей площадью 308,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 51 для использования под оздоровительный центр. Срок аренды установлен с 30.07.2004 по 30.07.2007.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 29.04.2005 не зарегистрирован в установленном порядке, суды обоснованно признали договор аренды и дополнительное соглашение к нему незаключенным…»

 

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ

«…Как следует из судебных актов, между ЗАО «ПромСтройСервис» (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Изобилие» (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15.

При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.

Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 11.04.2011 N ВАС-4421/11 по делу N А19-16918/10-19

«…Как следует из судебных актов, между сторонами спора был подписан договор аренды от 14.04.2009 N А-Г1/10 сроком действия до 30.04.2012, по условиям которого ЗАО «Новая альтернатива» (арендодатель) передает, а ООО Торговая группа «Лион» (арендатор) принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение площадью 115 кв. м, расположенное на 1-м этаже трехэтажного здания, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.

Указанный договор признан судами незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке, что предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

 

Определение ВАС РФ от 24.01.2011 N ВАС-17602/10 по делу N А14-4837/2010-125/6

«…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Воронежа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис» (арендатором) 12.08.1998 подписан договор аренды N 1-240-98 нежилых помещений общей площадью 425,5 кв. м, а также дополнительные соглашения к этому договору от 08.04.1999, от 04.08.2000, от 02.10.2001, от 05.03.2003, от 30.04.2003, от 05.03.2004, от 05.05.2005, от 06.06.2007, от 01.08.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды нежилых помещений от 12.08.1998 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд первой инстанции, руководствуясь названными правовыми нормами, признал его незаключенным.

…в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А14-4837/2010-125/6 Арбитражного суда Воронежской области для пересмотра в порядке надзора решения от 20.07.2010 отказать…»

 

Определение ВАС РФ от 24.01.2011 N ВАС-18340/10 по делу N А48-320/2010

«…Письмом от 21.12.2009 N 8117 управление отказало предпринимателю Жуканиной Г.В. в выкупе арендуемого помещения, сославшись на отсутствие государственной регистрации договоров аренды от 08.02.2006 N 19662, сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2008, и от 14.03.2009 N 19921, сроком действия с 01.01.2009 по 30.06.2010.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из установленных судами по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что арендатор в установленном договором и законом порядке не произвел государственную регистрацию упомянутых выше договоров аренды недвижимого имущества, а также не представил доказательств того, что при уклонении арендодателя от государственной регистрации этих договоров арендатор обращался в установленном порядке в суд с соответствующим требованием об обязании произвести государственную регистрацию этих договоров, суды признали, что в отсутствие государственной регистрации названные договоры аренды являются незаключенными в силу закона.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии одного из необходимых условий для возникновения преимущественного права предпринимателя Жуканиной Г.В. на приобретение недвижимого имущества основаны на положениях законодательства…»

 

Определение ВАС РФ от 08.10.2010 N ВАС-13636/10 по делу N А71-15092/2009

«…Удовлетворяя иск об освобождении занимаемого помещения, суды исходили из того, что договор аренды, заключенный на срок с 01.09.2000 по 31.08.2001, не прошел государственную регистрацию.

В силу статей 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор считается незаключенным, из чего следует отсутствие правовых оснований пользования спорными помещениями.

…в передаче дела N А71-15092/2009 Арбитражного суда Удмуртской Республики в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.12.2009, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.06.2010 по указанному делу отказать…»

 

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N ВАС-12747/10 по делу N А40-112009/09-82-713

«…08.06.2007 года между ООО «Бекар — Недвижимость» (арендодатель) и ООО «СИТЭК» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в Торговом комплексе «Аэробус», для использования под организацию ресторана. По акту приема-сдачи от 09.07.2007 ООО «БЕКАР-Недвижимость» сдал, а ООО «СИТЭК» принял указанное помещение.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации — признан незаключенным.

…в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-112009/09-82-713 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 16.03.2010, постановления Девятого арбитражного суда от 25.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.07.2010 по тому же делу отказать…»

 

Определение ВАС РФ от 24.09.2010 N ВАС-12348/10 по делу N А48-6260/2009

«…Как установлено судом при рассмотрении дела, общество «Орелсортсемовощ» пользовалось муниципальным нежилым помещением N 81 (магазин), литера А, общей площадью 40,1 кв. м, расположенным по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская д. 60, на основании договоров аренды: от 01.01.2004 N 0852 (срок действия с 01.01.2004 по 31.12.2004); от 01.01.2005 N 0861 (срок действия с 01.01.2005 по 31.12.2007); от 26.02.2008 N 0883 (срок действия с 01.01.2008 по 30.12.2008); от 04.06.2009 N 0887 (срок действия с 01.01.2009 по 30.12.2009).

Судом установлено, что договор аренды от 01.01.2005 N 0861, заключенный на срок более одного года, в нарушение норм законодательства не прошел государственную регистрацию и не считается заключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно разъяснению, содержащемуся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53.

Выводы судов по настоящему делу основаны на установленных по делу обстоятельствах, нормах законодательства и судебной арбитражной практике (пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134)…»

 

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N 10653/10 по делу N А74-3356/2009

«…Как следует из судебных актов, между Комитетом по управлению имуществом г. Абакана (арендодатель) и ООО «ТФ «Весна» (арендатор) 02.06.2003 был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Торговая, 8, общей площадью 313,8 кв. м, сроком действия с 01.06.2003 по 01.06.2008.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года и не был в установленном порядке зарегистрирован, суды на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дали оценку договору как незаключенному и применили к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении.

Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…»

 

Определение ВАС РФ от 12.08.2010 N 10491/10 по делу N А78-4432/2009

«…Как следует из судебных актов, 30.12.2008 между администрацией муниципального района «Забайкальский район» и ИП Бареевой Л.В. был подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 2497,30 кв. м, расположенного по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, п.г.т. Забайкальск, ул. Железнодорожная, 15. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2009 по 31.12.2011.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года и не был в установленном порядке зарегистрирован, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дал оценку договору как незаключенному и применил к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении.

…в передаче дела N А78-4432/2009 Арбитражного суда Забайкальского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по тому же делу отказать…»

 

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009

«…01.04.2008 между ООО «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009.

При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.

Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным…»

 

Определение ВАС РФ от 01.06.2010 N ВАС-7017/10 по делу N А51-4931/2009

«…01.04.2003 между администрацией (арендодатель) и обществом заключен договор аренды объектов муниципальной собственности (здание конторское, гараж на пять боксов, мехмастерская, водонапорная башня, полигон ЖБИ, кран-балка, котельная, заглубленный склад) на срок до 31.03.2006 (пункт 1.2). В пункте 1.3 договора стороны предусмотрели, что сдача помещений в аренду не влечет право собственности на них, а выкуп имущества возможен только по разрешению администрации в порядке, установленном законодательством. Одновременно стороны заключили дополнительное соглашение, определив началом действия договора момент его заключения и срок его действия до момента приватизации, но не позднее, чем до 31.03.2006.

Установив, что договор аренды от 01.04.2003 с дополнительными соглашениями к нему не был зарегистрирован в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, суды правомерно признали его незаключенным, и не порождающим законного права пользования имуществом…»

 

Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009

«…Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006.

Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон…»

 

Определение ВАС РФ от 01.03.2010 N ВАС-1807/10 по делу N А19-9411/09-70

«…В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 04.10.2002 N 1469 не зарегистрирован, суд признал его незаключенным.

Следовательно, ответчик без установленных законом оснований владеет и пользуется спорным имуществом. Поскольку доказательств возврата имущества ответчиком не представлено, суд пришел к выводу об удовлетворении иска…»

 

Определение ВАС РФ от 05.02.2010 N ВАС-1025/10 по делу N А14-3334/2008-109/6

«…Как установлено судами, 16.07.2003 истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором подписан договор аренды N 2-767-03 нежилого помещения, расположенного на первом этаже дома 72 по улице Лизюкова в городе Воронеже.

Указанное имущество по акту приема-передачи передано предпринимателю.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком был подписан договор аренды недвижимости, в котором срок его действия определен с 01.07.2003 по 31.06.2013.

Поскольку срок действия договора составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой обоснованно признан судами незаключенным…»

 

Определение ВАС РФ от 08.04.2008 по делу N 4459/08

«…В соответствии с императивной нормой — пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с нормами права и материалами дела установили, что не произведена государственная регистрация спорного договора, в связи с чем указанный договор признан незаключенным…»

 

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1837/08

«…Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация упомянутого договора не произведена, следовательно, суды правильно указали на его незаключенность и отсутствие правовых оснований для пользования спорными помещениями…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2013 по делу N А79-306/2012

«…Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.01.2011, по условиям которого арендатору передана часть указанного здания площадью 259,3 квадратного метра, для использования в качестве предприятия общественного питания, сроком с 11.01.2011 по 31.01.2011.

Впоследствии Предприятием и Обществом подписан новый договор аренды от 01.11.2011 на срок более года, во исполнение условий которого истец передал имущество ответчику по передаточному акту от 01.11.2011. Данный договор обоснованно признан судом первой инстанции незаключенным ввиду отсутствия его регистрации в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2012 по делу N А28-7221/2011

«…Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что 01.01.2009 Больница (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор N 13, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: город Киров, улица К. Маркса, дом 47, общей площадью 2,3 квадратного метра с целью использования под торговлю, а арендатор — принять помещение и вносить арендную плату за пользование.

Срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 01.01.2009 подписан на один год, но не зарегистрирован контрагентами в установленном законно порядке, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его незаключенность…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2011 по делу N А11-8811/2010

«…Впоследствии Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор, правопредшественник ИЧП «Славянка») при участии Государственного учреждения «Областной центр пропаганды изобразительного искусства» (балансодержателя) подписали договор аренды федерального недвижимого имущества от 23.05.2003 N 507-2003, по условиям которого объектом аренды являлось нежилое помещение площадью 192,5 квадратного метра по указанному адресу. В пунктах 2.1 и 2.3 договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям между сторонами с 01.06.2003 и договор действует до 31.05.2013.

Материалами дела подтверждено и стороны не оспаривают, что договор аренды от 23.05.2003 N 507-2003 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2011 по делу N А43-23434/2010

«…В соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды от 01.11.2009 N 20 нежилых помещений стороны предусмотрели срок его действия с 01.11.2009 до 31.12.2012, то есть на срок более года. Данный договор верно признан незаключенным, как не зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2011 по делу N А17-3857/2010

«…В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды нежилого помещения от 07.05.2010 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суды правильно признали указанный договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А43-20983/2010

«…Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и МП «Нижегородэлектротранс» (арендатор) подписали договор от 14.06.2001 N 1/0567 аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью Нижнего Новгорода общей площадью 36,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Коломенская, дом 4, литера А, для размещения диспетчерского пункта.

Срок действия договора аренды установлен с 14.06.2001 по 14.06.2004 (пункт 8.3 договора).

Арендатор не зарегистрировал договор в установленном законом порядке.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 14.06.2001 N 1/0567 является незаключенным, следовательно, ответчик владеет и пользуется спорной недвижимостью с момента подписания договора без правовых оснований…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2011 по делу N А43-21329/2010

«…Комитет (арендодатель), Дирекция единого заказчика Нижегородского района (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 21.10.1997 N 5/1268 аренды нежилого помещения площадью 6,1 квадратного метра, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Звездинка, дом 3, литера А, являющегося муниципальной собственностью, сроком до 21.10.1999. Данный договор не подлежал государственной регистрации. Согласно дополнительному соглашению договор расторгнут 16.11.1999.

Стороны 17.11.1999 заключили договор N 5/1608 аренды того же имущества сроком до 17.11.2002.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 17.11.1999 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суды правильно признали указанный договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2011 по делу N А38-2654/2010

«…Как видно из документов и установил суд, правопредшественник истца — Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Республике Марий Эл (арендодатель), правопредшественник Института — Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Марийский аграрный колледж» (балансодержатель) и ООО «Алайа» (арендатор) подписали договор от 30.03.2007 N 118 аренды нежилого помещения общей площадью 48 квадратных метров, расположенного на первом этаже котельной, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, село Ежово, улица Комсомольская, на срок с 01.04.2007 по 01.04.2010.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 30.03.2007 N 118 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал его незаключенным, а сложившиеся между спорящими сторонами правоотношения квалифицировал как возникшие из неосновательного обогащения…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А79-4388/2010

«…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) оформили договор аренды от 27.02.2009 N 02/27 гаражного бокса площадью 73 квадратных метра, офиса площадью 40 квадратных метров и открытой территории площадью 90 квадратных метров, расположенных по адресу: город Новочебоксарск, улица Коммунистическая, 15б.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил, что договор аренды от 27.02.2009 N 02/27 заключен на срок, равный году, но не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2011 по делу N А43-19065/2010

«…Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) при участии муниципального унитарного предприятия «Департамент единого заказчика Нижегородского района» (балансодержателя) оформили договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 названного помещения площадью 114,2 квадратного метра для использования под фитостудию и цветочный магазин.

В пункте 1.2 договора срок его действия определен с 01.06.2004 по 16.07.2008.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 сроком более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010

«…В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.

Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2010 по делу N А82-20857/2009

«…В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости определена и в статье 26 Закона о госрегистрации.

Исходя из приведенных норм следует, что договор аренды 01.12.2001 N 2520/21/02/02, заключенный на 15 лет, подлежал государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления такой регистрации, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 01.12.2001 является правомерным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.07.2010 по делу N А31-9368/2009

«…Как видно из документов и установил суд, отдел по экономике, управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Макарьевского муниципального района (арендодатель) и ООО «Ченгар» (арендатор) подписали договор от 07.10.2004 N 59 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование трансформаторную подстанцию, реестровый номер 032825, расположенную по адресу: Костромская область, город Макарьев, улица Дорожная, дом 14. Имущество предоставлено для обеспечения электроэнергией потребителей (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных норм следует, что договор аренды от 07.10.2004 N 59, заключенный на срок четыре года, подлежит государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления такой регистрации, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 07.10.2004 N 59 и, как следствие этого, об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «Ченгар» задолженности по арендным платежам является правомерным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2010 по делу N А39-3356/2009

«…Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель), муниципальное учреждение «Дирекция единого заказчика жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района» (балансодержатель) и ООО «ЭГО» (арендатор) подписали договор от 30.08.2005 N 3648 аренды нежилого помещения площадью 123,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Богдана Хмельницкого, 24.

В пункте 1.2 стороны согласовали срок действия договора — три года.

Договор аренды от 30.08.2005 N 3648 не зарегистрирован сторонами в установленном законном порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009

«…Как усматривается из материалов дела и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) при участии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (балансодержателя) оформлен договор аренды от 02.10.2006 N 306 нежилых помещений общей площадью 414,5 квадратного метра, расположенных по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Московская, 1.

В пункте 2.1 срок действия договора установлен до 15.09.2011.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 02.10.2006 N 306 не был зарегистрирован его контрагентами в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2010 по делу N А43-10527/2009

«…Как видно из документов и установил суд, ЗАО «ПБ «Эра» (арендодатель) и ЗАО «Мобиком-Центр» (арендатор) подписали договор аренды от 01.10.2008 части нежилого помещения N 26 площадью 130,3 квадратного метра и помещения N 30 площадью 13,7 квадратного метра, находящихся на первом этаже нежилого отдельно стоящего здания (литеры И, И1), расположенного по адресу: Нижний Новгород, Сормовское шоссе, 20, в целях использования помещений для размещения серверного оборудования.

Срок аренды составляет 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 1.7 договора).

По правилам статей 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса).

Договор аренды от 01.10.2008 не зарегистрирован сторонами в установленном законном порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А79-3161/2009

«…Впоследствии Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) оформили договор аренды от 11.01.2007 N 12 помещений общей площадью 552,7 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: Чувашская Республика, город Цивильск, улица Ленина, 13.

Срок аренды определен с 01.01.2007 по 30.12.2008 (пункт 1.2 договора).

Суд установил и ответчик не оспаривает, что данный договор аренды не зарегистрирован по правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса, поэтому является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А39-3760/2007

«…Как следует из материалов дела, 01.08.2005 Администрация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем Зайцевой Н.И. (арендатором) договор N 3616 аренды муниципального нежилого помещения (площадью 25, 6 квадратных метра), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Володарского, 7, сроком на три года.

Из материалов дела следует и суды установили, что договор аренды муниципального нежилого помещения от 01.08.2005 N 3616 государственную регистрацию не прошел, следовательно, является незаключенным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Предприниматель пользуется нежилыми помещениями при отсутствии законных оснований…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А79-960/2009

«…ООО «Полимертара» и ООО «Росинка» подписали договор от 22.06.2005 N юр-348 субаренды нежилого помещения муниципальной собственности города Чебоксары, по которому ООО «Полимертара» передало в пользование ООО «Росинка» указанное нежилое помещение.

Срок субаренды определен договором с июля 2005 года по 31.12.2009 (пункт 1.3 договора).

Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор субаренды от 22.06.2005 N юр-348 не зарегистрирован в установленном законом порядке и пришли к обоснованному выводу о его незаключенности.

Таким образом, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО «Росинка» использовало помещение без каких-либо законных оснований…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009

«…Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (далее — арендодатель) и Общество (далее — арендатор) подписали договор аренды встроенного нежилого помещения от 18.10.2005 N 3673, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное встроенное нежилое помещение площадью 92,5 квадратного метра, находящееся по адресу: город Саранск, улица Ботевградская, дом 21, для размещения административного помещения, и право аренды земельного участка, необходимого для использования арендуемого помещения. Договор заключен сроком на три года.

Согласно акту приема-передачи от 10.06.2005 Общество приняло арендуемое нежилое помещение и в дальнейшем использовало его в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2

«…В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 02.09.2005 N 3654 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным и пришли к обоснованному выводу о том, что спорное имущество не находилось в арендном пользовании истца до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следовательно, преимущественное право на приобретение имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, у Общества не возникло…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15

«…В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор от 27.09.2004 N 3300 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9

«…Как усматривается из материалов дела и установил суд, администрация муниципального образования «Город Киров» (арендодатель) и Фонд (арендатор) подписали договор аренды от 02.12.2005 N 5507 нежилого помещения (здания) общей площадью 574,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, поселок Победилово, Ленинский район, для использования под контору и котельную.

В пункте 1.3 договора контрагенты согласовали срок его действия с 10.11.2005 по 10.11.2010.

Передачу объекта аренды стороны сделки оформили актом приема-передачи от 10.11.2005. Суд установил и стороны не оспаривают факт фактической передачи Фонду двухэтажного здания служебного корпуса и котельной общей площадью 574,9 квадратного метра.

Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2009 по делу N А11-1899/2008-К1-15/161

«…Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды от 01.02.2001 N 54 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Аргумент заявителя о возобновлении названного договора на неопределенный срок ошибочен, ибо юридическое отсутствие договора аренды свидетельствует о том, что он не породил взаимных прав и обязанностей контрагентов, соответствующих сделкам данного вида. Утверждение Инспекции о том, что суд был не вправе признавать договор незаключенным в связи с несогласованностью сторонами предмета аренды в виду отсутствия у них разногласий на этот счет, отклоняется, поскольку рассмотрение искового требования о выселении предполагает исследование содержания обязательственного правоотношения по имущественному найму…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31

«…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа <*>…»

———————————

<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264

«…Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340

«…Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.05.2012 по делу N А33-13781/2011

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Исходя из установленных судами по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что стороны сделки государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества N 5385 от 18.07.2000 в установленном договором и законом порядке не произвели, дополнительные соглашения к указанному договору не могут быть рассмотрены в качестве новых договоров, заключенных на неопределенный срок, суды пришли к правильному выводу о том, что в отсутствие государственной регистрации названный договор аренды является незаключенным в силу закона…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2011 по делу N А33-6707/2010

«…Срок действия договора аренды от 09.06.2004 N 1983-А от 09.06.2004, на основании которого ответчику были переданы нежилые помещения, составляет более года, указанный договор в предусмотренном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является незаключенным…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А78-6892/2010

«…01.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Темниковым С.В. (арендатор) подписан договор аренды здания общей площадью 553,3 кв. м по адресу: г. Сретенск, ул. 2-я Железнодорожная, 1 для осуществления торгово-коммерческой деятельности, связанной с оказанием услуг населению.

Согласно пункту 3.1 срок действия договора установлен 15 лет.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами первой и апелляционной инстанций правомерно установлено, что договор от 01.01.2007 является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для признания незаключенного договора недействительным не имеется…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-9778/2010

«…Судами рассмотрен и отклонен довод ответчика о том, что в спорный период указанное нежилое помещение находилось на праве аренды у ООО «Фарм-Маркет». Как установлено судами, договор аренды данного нежилого помещения от 12.01.2001 N 5700 был заключен на год, следовательно согласно положениям пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Сторонами договора регистрация договора аренды не произведена, в этой связи суды правильно указали на то, что названный договор не считается заключенным…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2011 по делу N А19-16918/09

«…Как следует из материалов дела, ЗАО «Новая альтернатива» (арендодатель) и ООО ТГ «Лион» (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N А-Г1/10 от 14.04.2009 (далее — договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение, расположенное на 1-м этаже 3-этажного здания, площадью 115 кв. м (на поэтажном плане N 1, 4, 5, кадастровый N 38:36:000034:0000:25:401:001:020027510:10002), находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.

Согласно пункту 5.1 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 30.04.2012 года включительно.

Судом установлено, что договор аренды N А-Г1/10 от 14.04.2009 является незаключенным, поскольку на основании пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в установленном законном порядке. Факт пользования ответчиком помещением подтверждается актом приема-передачи от 22.04.2009.

Суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают тот факт, что арендованное помещение фактически не использовалось ООО ТГ «Лион». Договор аренды признан незаключенным…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А10-3174/2010

«…В дело был представлен только подписанный между Редакцией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Клочихоной Н.В. (арендатором) договор аренды от 14.07.2008 нежилых помещений площадью 18,45 кв. м, расположенных в вышеуказанном здании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений»).

Срок договора аренды от 14 июля 2008 года установлен с 14.07.2008 по 14.07.2010, то есть два года. Однако данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, он является незаключенным и не порождающим никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах в иске было отказано правильно…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2010 по делу N А19-9277/10

«…В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между ООО «Сферасервис» (арендодатель) и ИП Степановым В.Ю. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.07.2007. По условиям договора ООО «Сферасервис» передало в пользование нежилое помещение — магазин с холодильным оборудованием и земельный участок площадью 0,076 га, расположенные по адресу: г. Слюдянка, ул. Захарова, 5, ИП Степанову В.Ю. сроком на пять лет.

Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что договор аренды нежилого помещения от 01.01.2007 является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А74-4212/2009

«…Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что срок договора аренды от 26.08.2008 согласован сторонами 10 лет: с 01.02.2009 до 01.02.2019, то спорный договор подлежал государственной регистрации. Однако, как следует из материалов дела договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем считается незаключенным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что требование истца об обязании ответчика передать истцу нежилые помещения, расположенные по адресу г. Абакан, ул. Крылова, 68, литера А основано на незаключенном договоре аренды, поэтому не может быть удовлетворено…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-7919/2009

«…Как следует из оспариваемого договора аренды от 01.05.2008 и акта приема-передачи к нему от 01.05.2008, объектом аренды является движимое и недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении МУП «ЖКХ Сервис».

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 7.1 договора аренды от 01.05.2008 стороны установили, что действие договора начинается с момента его подписания и действует не менее пяти и не более сорока девяти лет.

Судом первой инстанции установлено, что государственная регистрация договора аренды от 01.05.2008 в отношении недвижимого имущества не производилась, следовательно, в отношении данного имущества данный договор является незаключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, а также неправильного применения судом первой инстанции норм материального права судом кассационной инстанции не установлено…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.06.2010 по делу N А74-4514/2009

«…Соглашением от 16.01.2006 в связи с окончанием срока действия договора N 22/11-2005 от 17.01.2005 стороны решили пролонгировать настоящий договор до 31.12.2006.

Дополнительными соглашениями от 01.01.2007, 30.11.2007, 14.07.2009 срок действия пролонгирован соответственно до 31.11.2007, 31.10.2008, 31.07.2009.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалы дела не содержат и к кассационной жалобе не приложено доказательств осуществления регистрации договора аренды помещения N 22/11-2005 от 17.01.2005 в установленном законном порядке.

На основании изложенного, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что является правомерным вывод Третьего арбитражного апелляционного суда о незаключенности договора аренды помещения N 22/11-2005 от 17.01.2005 и в силу положений вышеуказанных норм права…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А78-4432/2009

«…В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок договора аренды N 07/09 от 30.12.2008 установлен с 01.01.2009 по 31.12.2011, то есть более года.

Поскольку договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно дал оценку договору как незаключенному…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2010 по делу N А58-7652/09

«…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, подписанного 01.01.2009 между ООО «Саха-Ремстрой» (арендодатель) и ИП Довнар И.Г. (арендатор), по акту приема-передачи от 01.01.2009 ответчику передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, ул. Мира, 21, ТОЦ «Каскад», первый этаж, площадью 23 кв. м.

Срок действия договора стороны установили с 01.01.2009 по 31.12.2009, сумма арендного платежа в месяц определили в размере 17 250 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, ООО «Саха-Ремстрой» обратился в суд с настоящим иском.

При этом суд первой инстанции установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован. В связи с чем данный договор признан судом незаключенным.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А10-2715/2009

«…Пунктом 3.1 договора установлен срок договора с 25.05.2008 по 25.05 2011.

Поскольку договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, суды на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно дали оценку договору как незаключенному…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А74-3356/2009

«…Как установлено судами, между комитетом по управлению имуществом г. Абакана (арендодатель) и ООО «ТФ «Весна» (арендатор) заключен договор аренды от 02.06.2003 N 29, согласно условиям которого арендодателем во временное владение и пользование арендатору предоставлена часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Торговая, 8, общей площадью 313,8 кв. м, на срок с 01.06.2003 по 01.06.2008. Плата за пользование помещением (арендная плата) составила 88 337 рублей 84 копейки в год.

Договор аренды в установленном законодательством порядке не зарегистрирован.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды N 29 от 02.06.2003 в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

Поскольку доказательства государственной регистрации указанного договора аренды ООО «ТФ «Весна» не представлены, суды правомерно пришли к выводу о его незаключенности со ссылкой на статьи 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2009 по делу N А33-17423/2008

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры и обществом «Корвет-2002″ (арендатор) подписан договор аренды от 23.08.2002 N 5857, по которому в аренду предоставляются нежилые помещения общей площадью 506,2 кв. м, в том числе помещения N 24 (комната 1) площадью 5,3 кв. м, N 25 (комнаты 1 — 6, 10 — 12, 15 — 19) площадью 99,8 кв. м, подвальное помещение N 1 (комнаты 1 — 6, 12, 13, 22, 33, 36 — 42) площадью 401,1 кв. м в здании — памятнике краевой собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 86, для использования под кондитерский цех и ресторан.

Пунктом 1.2 договора установлен срок договора с 15.05.2002 по 31.12.2006.

Поскольку договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, суды на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно дали оценку договору как незаключенному…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А19-6472/08

«…Как видно из материалов дела, 03.09.2003 КУМИ и предприниматель Милушкин С.Е. подписали договор аренды нежилых зданий N 637, по условиям которого первый, именуемый в договоре арендодателем, принял на себя обязательство сдать второму, именуемому арендатором, в аренду на срок с 03.09.2003 по 02.09.2052 объект муниципальной собственности — магазин, состоящий из двух нежилых кирпичных одноэтажных зданий общей площадью 383,14 квадратных метров, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Куйбышева, 10а, для его использования под реализацию промышленных и продовольственных товаров.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о государственной регистрации договора аренды N 637 от 03.09.2003 в установленном законом порядке, стороны не представили.

Срок договора аренды N 637 от 03.09.2003 установлен с 03.09.2003 по 02.09.2052, то есть более года.

Договор аренды N 637 от 03.09.2003 не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2009 N А78-3085/08-Ф02-802/09 по делу N А78-3085/08

«…Доказательств государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в материалы дела не представлено. На основании этого суд апелляционной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод Четвертого арбитражного апелляционного суда о незаключенности договора в этой части соответствует указанным нормам материального права…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2013 N Ф03-1303/2013 по делу N А59-1619/2012

«…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2006 Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО «Северо-Курильская база сейнерного флота» (арендатор) подписан договор аренды N 439, а 10.10.2008 — дополнительное соглашение к договору (в связи с изменением названий гидротехнических сооружений), согласно которым обществу во временное владение и пользование на срок 15 лет предоставлены мол восточный, мол западный, мол северный, южный причал, причальные стенки 2-3.

Из уведомления Управления Росреестра по Сахалинской области от 04.05.2010 о приостановлении государственной регистрации предприятию стало известно о том, что договор аренды от 22.03.2006 N 439 не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку, соответствующую требованиям статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимого имущества от 22.03.2006 N 439 и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2013 N Ф03-5922/2012 по делу N А51-4200/2012

«…Суд установили, что между Управлением как арендодателем и предпринимателем Матусовой Е.Н. как арендатором подписан договор от 05.10.2007 N 04-03071-004-Н-АР-5450-00 на аренду недвижимого имущества — нежилого помещения общей площадью 30,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Нахимова, д. 6.

Согласно положениям пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положения данной нормы права распространяются на договоры аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Исследовав правоотношения сторон, суды установили, что договор аренды от 05.10.2007 является незаключенным, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2012 N Ф03-7038/2011 по делу N А16-364/2011

«…При рассмотрении настоящего спора судами обеих инстанций установлено, что предметом договора аренды от 19.02.2010 N 20 является в том числе недвижимое имущество: здание гаража, административное здание, весовая, а также повышенный путь для выгрузки сыпучих грузов и железнодорожных вагонов (тупик). Однако договор аренды недвижимого имущества не был в установленном законом порядке зарегистрирован.

Принимая во внимание, что договор, срок действия которого равен году, не прошел государственную регистрацию, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о его незаключенности в части недвижимого имущества и, как следствие, об отсутствии у ответчика правовых оснований для владения зданием гаража, административным зданием, весовой, и тупиком для выгрузки сыпучих грузов и железнодорожных вагонов.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

При установленных обстоятельствах суды, правильно применив статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, удовлетворили исковые требования в части недвижимого имущества и отказали в удовлетворении встречного иска…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.12.2011 N Ф03-6118/2011 по делу N А73-4281/2011

«…Суды установили, что 16.08.2009 между Комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) подписан договор N 31/1 на аренду казенного имущества суммарной балансовой стоимостью 98 640 956 руб. 36 коп. по состоянию на 16.08.2009, указанного в приложении к договору, для обеспечения выполнения предприятием функциональных обязанностей согласно уставу. В аренду предприятию предоставлены объекты недвижимости (здания, сооружения, нежилые помещения), оборудование, транспортные средства.

Суды установили также, что, несмотря на согласованный сторонами срок договора от 16.08.2009 более года и передачу в аренду, в том числе объектов недвижимости, данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, как того требует пункт 2 статьи 651 ГК РФ.

В связи с этим суды, правильно применив положения данной нормы права, признали договор от 16.08.2009 незаключенным в части аренды недвижимости…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2011 N Ф03-3739/2011 по делу N А51-15021/2010

«…Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, 01.09.2005 УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «ПКФ «КОРИН» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 01-02958-001-Н-АР-4663-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 31, общей площадью 144,50 кв. м для использования под пункт общественного питания. Срок действия договора аренды установлен с 01.08.2005 по 31.12.2006.

Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Арбитражными судами установлено, что поскольку договор аренды от 01.09.2005 N 01-02958-001-Н-АР-4663-00 считается незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, истец занимает нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 31, площадью 144,50 кв. м, на законном основании с 01.01.2007, то есть с даты заключения договора аренды от 27.03.2007 N 01-02958-001-Н-АР-5359-00.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010

«…При этом судами не принят во внимание довод ООО «Магпром» о том, что денежные средства в размере 4 224 258 руб. 21 коп. уплачены истцом в счет арендной платы по договорам аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009, в соответствии с которыми истец использовал здание ремстройцеха в период с 2003 года по 25.06.2010 для осуществления коммерческой деятельности.

Поскольку данные договоры аренды заключались на срок более года и сведений об их государственной регистрации не представлено, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Информационное письмо от 11.01.2002 N 66) и пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» посчитали их незаключенными.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2011 N Ф03-857/2011 по делу N А73-347в/2010, А73-1346/2009

«…Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между ООО «Востоколово» (арендатор) и ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» (арендодатель) подписан договор аренды нескольких объектов недвижимого имущества (зданий) N НС/5/12/16.

Согласно пункту 7.4 данного договора срок его действия установлен до 31.12.2008. При этом договор датирован 01.01.2008, и сведения об иной дате его заключения в договоре отсутствуют (статья 433 ГК РФ).

Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что названный договор аренды считается заключенным сроком на один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Установив, что договор от 01.01.2008 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд сделал соответствующий приведенной выше норме права вывод о его незаключенности…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.03.2011 N Ф03-630/2011 по делу N А51-9740/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2005 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП Воропаевым В.П. (арендатор) заключен договор N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Алеутская, д. 41-а, общей площадью 36,10 кв. м сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2007. По акту приема-передачи от 01.01.2005 нежилое помещение передано предпринимателю в аренду, а по акту приема-передачи от 31.12.2007 имущество возвращено арендатором арендодателю в связи с истечением срока действия договора.

Проанализировав заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2005, арбитражные суды установили, что он заключен на срок более одного года, и, как следствие, в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

С учетом установленного суды обеих инстанций, приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, согласно которому договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки, руководствуясь статьей 651 ГК РФ, признали, что договор аренды от 01.03.2005, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, в связи с чем он не может являться основанием для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа муниципального имущества.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и сделанными на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств с правильным применением норм действующего законодательства…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.03.2011 N Ф03-454/2011 по делу N А51-1827/2010

«…01.02.2006 между ООО «Беркут» (арендодатель) и ООО СРК «Стэлс-ТМ» (арендатор) подписан договор аренды N 3/2-06, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование помещения в цокольном, а также на 1, 2 этажах общей площадью 1970,3 кв. м, расположенные в административном здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 83 со сроком действия по 31.12.2025. Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Суды обеих инстанций, рассматривая первоначальный и встречный исковые заявления, пришли к правильному выводу о незаключенности договора от 01.02.2006 N 3/2-06, в связи с тем, что поскольку договор аренды от 01.02.2006 N 3/2-06 подписан между сторонами со сроком действия по 31.12.2025, то он в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации. Однако как установлено судами и следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 31.07.2009 N 01/050/2010-451, государственная регистрация договора аренды от 01.02.2006 N 3/2-06 не производилась…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.01.2011 N Ф03-9244/2010 по делу N А51-4859/2010

«…Судами установлено, что спорное нежилое помещение предоставлено ООО «ПрофТрейд» в субаренду предпринимателю на основании договора аренды от 01.10.2007 N 29/14-07.

Между тем, в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В этой связи, поскольку договор аренды от 01.10.2007 N 29/14-07, как заключенный на срок с 01.10.2007 по 31.12.2009, то есть более одного года, и подлежащий обязательной государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривается, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о его незаключенности…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2010 N Ф03-7846/2010 по делу N А24-1532/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и ИП Куркутской А.А. (арендатор) подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с.Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв. м, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дав оценку условиям договора от 01.01.2007, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд пришел к правомерному выводу о том, что договор заключен на год, в связи с чем подлежал государственной регистрации.

Так как сторонами договора не определен предмет договора, договор, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, суд пришел к правильному выводу о том, что договор, исполнения по которому требует Администрация, является незаключенным, в связи с чем обоснованно отказал в иске…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2010 N Ф03-6386/2010 по делу N А51-12732/2009

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Инфокар» занимало нежилые помещения площадью 30,1 кв. м, расположенные по адресу: Приморский край, Пожарский район, пгт. Лучегорск, микрорайон 4, дом 2, этаж 5 на основании договоров аренды, в том числе: договора от 25.03.2005 N 1-51 с муниципальным унитарным ремонтно-эксплуатационным предприятием «ПОИСК» на срок с 25.03.2005 по 30.03.2006, договора от 01.09.2006 с ООО «Центр» на срок с 01.09.2006 по 30.08.2007 и договора от 18.03.2008 N 189 с Управлением муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района на срок с 01.02.2008 по 01.01.2009.

Учитывая, что договор аренды от 25.03.2005 N 1-51, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, суды, руководствуясь положениями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали его незаключенным. Вместе с тем срок непрерывного пользования истцом спорным имуществом после заключения с ООО «Центр» договора аренды от 01.09.2006 прерывался, поскольку данный договор прекратился 30.08.2007, а договор с Управлением муниципальным имуществом администрации Пожарского муниципального района был заключен только 18.03.2008…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2010 N Ф03-4266/2010 по делу N А59-3468/2008

«…Суды установили, что к заявке на участие в конкурсе ООО «Кайра» приложило договор аренды цеха переработки рыбы от 20.05.2008 N 1-20-05, арендодателем по которому является ООО «Прилив». Срок действия договора установлен на 20 лет.

Дав оценку данному договору, суды сделали правильный вывод о том, что он является незаключенным, так как вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.05.2010 N Ф03-3287/2010 по делу N А51-18653/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.10.2004 между ИП Новгородовой Е.В. (Арендатор) и УМС Владивостока (Арендодатель) заключен договор аренды N 02-03155-019-Н-АР-3856-00, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество — помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, д. 3, общей площадью 17,2 кв. м для целей использования «магазин».

Судами установлено, что договор аренды N 02-03155-019-Н-АР-3856-00, сроком действия с 01.10.2004 по 31.12.2007 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем судами сделан правомерный вывод о том, что указанный договор аренды не может считаться заключенным…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.05.2010 N Ф03-3047/2010 по делу N А16-1003/2009

«…Как установлено судом в соответствии с материалами дела, Комитетом по управлению имуществом местной администрации муниципального образования «Облученский район» (Комитет) и ИП Е.А. Декиной подписано трудовое соглашение от 25.10.2004, по которому Комитет поручает, а предприниматель принимает на себя обязательство выполнить ремонтные работы нежилого здания по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43; на сумму 57 590 руб. (п. 1.1 соглашения). В свою очередь, Комитет предоставляет ИП Е.А. Декиной в пользование (для размещения торговой точки) нежилое помещение общей площадью 27 кв. м по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43; сроком до 25.10.2011 (п.п. 2.1, 2.2 соглашения).

Оценив трудовое соглашение от 25.10.2004 на предмет соответствия его в части предоставления помещения площадью 27 кв. м предпринимателю в пользование на срок до 25.10.2011 положениям пункта 2 статьи 651 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что данное соглашение, отвечающее признакам договора аренды с условием оплаты путем улучшения имущества (выполнение ремонтных работ, ст. ст. 606, 607, 610, 614 (п. 2) ГК РФ), не прошло государственную регистрацию. В связи с чем, правовые основания считать указанные помещения переданными в аренду истцу отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 N Ф03-2537/2010 по делу N А73-15426/2009

«…Во исполнение данного соглашения ГУКИ «КОДЕТ» 06.02.2008 подписало с ООО «Арамис» договор аренды N 8935 на помещения N 8-34 общей площадью 321,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, д. 12, сроком с 01.10.2007 по 01.10.2010.

В связи с тем, что договор аренды N 8935 не прошел государственную регистрацию, то суд обоснованно признал его незаключенным по правилам пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2010 N Ф03-205/2010 по делу N А04-4000/2009

«…Арбитражные суды установили, что предпринимателям Марьину И.В., Лысаку С.А., Стиленкову С.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости — здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Забурхановская, 102.

Судами установлено также, что 01.04.2006 между указанными лицами (арендодатели) и ООО «Агентство недвижимости «МОНОЛИТ» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения площадью 102,75 кв. м, расположенного на третьем этаже названного выше здания.

Дав оценку данному договору, заключенному на срок, равный году (с 01.04.2006 по 31.03.2007), суды сделали соответствующий статье 651 ГК РФ вывод о его незаключенности из-за несоблюдения требования о государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2010 N Ф03-8326/2009 по делу N А51-4931/2009

«…Как установлено судом из материалов дела, 01.04.2003 истец — арендатор, и Администрация — арендодатель, подписали договор N 5 на аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью Спасского района, во исполнение которого последняя передала истцу во временное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество: здание конторское, гараж на пять боксов, мехмастерская, водонапорная башня, полигон ЖБИ, кран-балка, котельная, заглубленный склад, расположенное по адресу: г. Спасск-Дальний, ул. Приморская, 67 (спорное имущество).

В пункте 1.2 договора от 01.04.2003 срок аренды по договору определен с 01.04.2003 по 31.03.2006.

Доказательства государственной регистрации договора от 01.04.2003 с дополнительными соглашениями арбитражному суду не представлены.

Рассматривая требования истца, судами обеих инстанций, как указывалось выше, было установлено и это не оспаривается сторонами, что договор аренды от 01.04.2003 не зарегистрирован в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

В связи с чем, согласно положениям пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ арбитражным судом он правильно признан незаключенным…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7382/2009 по делу N А51-6318/2008

«…Как установлено судом из материалов дела, 29.06.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Артема (арендодатель) и ООО «Фортуна плюс» (арендатор) был подписан договор N 162 аренды нежилого помещения общей площадью 257,5 кв. м, расположенного по адресу: г.Артем, ул.Интернациональная, 56. В соответствии с п. 1.2 договора срок его действия был предусмотрен с 01.06.2005 по 31.05.2010.

В связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 29.06.2005 признание его незаключенным арбитражным судом произведено в соответствии со статьями 433, 604, 651 ГК РФ, частью 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.12.2009 N Ф03-6093/2009 по делу N А51-4846/2009

«…Как видно из материалов дела и установлено судом, в период с октября 2005 года по декабрь 2008 года между ООО «Приморавтотранс» (Арендодатель) и ООО «АПБ Кровля» (Арендатор) были подписаны договоры NN 28, 22, 18, 12 аренды нежилого помещения, расположенного на шестом этаже здания по ул. Комсомольская, 5а в г. Владивостоке, площадью 40, 9 кв. м для использования по офис.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 ГК РФ, главе 34 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор от 01.01.2006 N 22 заключен на срок не менее года и в материалах дела отсутствуют доказательства его государственной регистрации, поэтому исходя из вышеуказанных норм гражданского законодательства, арбитражный суд правомерно признал этот договор незаключенным…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

«…Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО «Артем-Кино» и ООО «ТАКСИ ДВА и КО» подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года…»

Следующая страница

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code