1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 651 ГК РФ

1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому на практике возникают следующие вопросы: является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора и можно ли расценивать акт, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, как соглашение сторон о расторжении договора?

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2

«…Как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и предприниматель Мазин Д.В. (арендатор) подписали охранно-арендный договор от 05.11.99 N 09, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование с последующим выкупом или приватизацией недвижимый памятник истории и культуры — здание промышленного назначения, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 05.11.2040.

Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе…»

 

1.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06

«…Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

По акту от 11.01.2005, подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО «Инвестстройиндустрия» ГУИН Минюста России.

Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание…»

 

1.3. Вывод из судебной практики: К договору аренды здания или сооружения, поданному на государственную регистрацию, не может быть заключено дополнительное соглашение, устанавливающее такой срок действия договора, при котором госрегистрация не требуется, поскольку указанный договор в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ должен быть составлен в виде единого документа.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009

«…В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Золушка» (далее — общество «Золушка», третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Срок действия договора определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009 (п. 2.1).

Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом «Золушка»…»

 

1.4. Вывод из судебной практики: Форма соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества считается соблюденной, если воля сторон выражена в переписке между ними.

 

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 07.11.2011 по делу N А09-1778/2010

«…14.08.2009 ООО «Микро» направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM с 15.10.2009.

Письмом от 09.09.2009 N 284 ООО «Центр-Капитал» сообщило о своем согласии на расторжение указанного договора аренды с 15.10.2009, а 12.10.2009 истец в письме N 02-и сообщил, что данный договор не расторгнут и вопрос о его расторжении может быть рассмотрен при условии возмещения ООО «Микро» компенсации за оставшийся период его действия либо на иных приемлемых для обеих сторон условиях. Аналогичное сообщение было направлено в адрес ответчика и в письме от 13.10.2009.

Считая, что между сторонами посредством переписки (письма от 14.08.2009 и от 09.09.2009) достигнуто соглашение о расторжении вышеуказанного договора, ООО «Микро» 20.10.2009 обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (в настоящее время Управление Росреестра по Брянской области) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM.

13.11.2009 УФРС по Брянской области уведомило ООО «Микро» о приостановлении регистрации расторжения договора до представления полного пакета учредительных документов в отношении ООО «Центр- Капитал». Кроме того, в названном уведомлении было указано, что договор аренды между ООО «Микро» и ООО «Центр-Капитал» заключен на срок до 10.12.2012, в настоящее время срок договора не истек, а в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

23.11.2009 и 17.12.2009 ООО «Микро» в связи с приостановлением государственной регистрации направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письма с просьбой подписать соглашение от 15.10.2009 о расторжении договора, а также представить копии учредительных документов для государственной регистрации расторжения договора аренды.

ООО «Центр-Капитал» соглашение о расторжении договора не подписало.

Полагая, что ООО «Центр-Капитал» необоснованно уклоняется от государственной регистрации расторжения договора аренды от 15.11.2007 N BRMM, ООО «Микро» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

С учетом того, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM совершен сторонами в письменной форме и прошел процедуру государственной регистрации, суды правомерно, на основании вышеназванных правовых норм, указали на то, что соглашение о расторжении указанного договора должно быть совершено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Поскольку условиями договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM не предусмотрено обязательное заключение сторонами письменного соглашения о расторжении договора, как отдельного документа, а воля сторон на расторжение спорного договора с 15.10.2009 выражена в письмах ООО «Микро» от 14.08.2009 и ООО «Центр-Капитал» от 09.09.2009 N 284, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования. При этом судами также учтены акт приема-передачи от 13.11.2009 ключей от арендуемого помещения и заключение истцом с ООО «Деловая недвижимость» договора аренды на это же помещение на период с 01.01.2010 по 30.12.2010, что свидетельствует о признании ООО «Центр-Капитал» факта прекращения арендных отношений с ООО «Микро». Переоценка указанного в силу ст. 286 АПК РФ находится вне компетенции суда кассационной инстанции.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что расторжение договора должно подтверждаться только отдельным подписанным сторонами соглашением, основан на неверном толковании норм материального права…»

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code