Статья 3. Правовые основы создания архитектурного объекта

Комментарий к статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»

Архитектурный объект1. Пункт 1 комментируемой статьи, с одной стороны, определяет понятие заказчика (застройщика) архитектурного объекта, а с другой — устанавливает его основную обязанность, а именно в случае, если требуется разрешение на строительство архитектурного объекта, иметь архитектурный проект.

Под заказчиком (застройщиком) архитектурного объекта понимается гражданин или юридическое лицо, которые имеют намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта. Нужно отметить, что даваемое в ГК РФ понятие заказчика немного отличается, так, исходя из статьи 702 ГК РФ заказчик — это лицо, которое дает подрядчику задание выполнить определенную работу и сдать ее результат. Однако заказчик, который имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, должен не только иметь такое намерение, но и его реализовать, дав подрядчику задание на строительство, реконструкцию архитектурного объекта.

Обязанность заказчика (застройщика) заключается в том, что он обязан иметь архитектурный проект. При этом пункт 1 комментируемой статьи устанавливает довольно неопределенное ограничение, когда это требование действует, а именно в том случае, когда требуется разрешение на строительство. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает случай, когда разрешение на строительство не требуется (см. комментарий к пункту 2). При этом следует отметить, что довольно сложно представить себе ситуацию, когда строительство или реконструкция объекта осуществляются без архитектурного проекта, который представляет собой часть строительной документации (см. комментарий к статье 2), учитывая, что положения ГрК РФ предусматривают обязательную подготовку проектной документации для строительства объектов, в частности в рамках архитектурно-строительного проектирования, а также проведение государственной экспертизы проектной документации.

При этом пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что архитектурный проект должен быть выполнен в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Это означает, что при проектировании архитектурного объекта должны быть учтены все экологические, технические, инженерные и иные требования, которые содержатся в архитектурно-планировочном задании, а также соблюдены требования, предъявляемые к параметрам и размещению архитектурного объекта на земельном участке, то есть его целевое назначение, разрешенное использование и т.д. Следовательно, в том случае, когда не требуется получения разрешения на строительство, заказчик (застройщик) не обязан иметь архитектурный проект. Учитывая, что пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что архитектурный проект должен быть выполнен в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, то логично будет не требовать и архитектурно-планировочного задания, поскольку в случае отсутствия у заказчика (застройщика) архитектурного проекта нельзя требовать его соответствия чему бы то ни было. В случае если не требуется разрешения на строительство и заказчик (застройщик) не обязан иметь архитектурный проект, возникает вопрос, каким образом будет подтверждаться соответствие архитектурного объекта экономическим, социальным, экологическим, техническим требованиям, а также экологическим, техническим и иным условиям его проектирования.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает случай, когда не требуется получения разрешения на строительство архитектурного объекта. Это тот случай, когда строительство или реконструкция архитектурного объекта не влечет за собой изменение облика города или населенного пункта, где предполагается строительство или реконструкция архитектурного объекта, а также строительство не затрагивает такие характеристики архитектурного объекта, как надежность и безопасность. Однако, на наш взгляд, такое требование представляется противоречащим градостроительному законодательству, поскольку разрешение на строительство (см. комментарий к статье 2) является подтверждением того, что проектная документация (архитектурный проект) соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план земельного участка включает в себя, в частности, минимальные отступы от границ земельного участка в целях размещения зданий, строений, сооружений, в том числе архитектурных объектов, а также сведения о разрешенном использовании земельного участка. Соответственно, разрешением на строительство подтверждается то, что в проектной документации на строительство архитектурного объекта соблюдены все требования, которые указаны в градостроительном регламенте.

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод о том, что разрешение на строительство требуется в любом случае, когда осуществляются строительные работы. Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда согласился с мнением арбитражного суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Сити плюс», обратившегося с исковым заявлением к администрации города Самары о признании права собственности на нежилые помещения, по следующим мотивам.

В соответствии с ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство. ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения. У истца отсутствовали утвержденная проектная документация и разрешение на строительство. При этом суд указал: согласно ГрК РФ реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки <6>.

———————————

<6> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 июля 2005 года N 665/05.

 

Комментируемым Законом установлено, что изменения архитектурного облика осуществляются в соответствии с действующим законодательством и требуют разрешения на строительство.

Например, Постановлением Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 года N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4 в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект было отказано, так как судами установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

При этом согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство к нему прилагаются градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, сведения, которые содержат архитектурные решения, заключение экспертизы градостроительной документации. Таким образом, разрешение на строительство является подтверждением того, что архитектурный объект соответствует всем экологическим, техническим, инженерным и иным требованиям, которые предъявляются к объекту строительства (архитектурного объекта). Между тем, учитывая, что в случае, когда строительство и реконструкция не влекут за собой изменение облика города или населенного пункта, возникает вопрос, каким образом будет осуществляться подтверждение того, что планируемый архитектурный объект соответствует всем вышеуказанным требованиям, а также требованиям градостроительного плана.

Помимо этого пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что выдача разрешения на строительство также не требуется, если строительство архитектурного объекта не затрагивает характеристики надежности и безопасности такого объекта. В данном случае такое положение вместе с пунктом 1 комментируемой статьи (см. комментарий к пункту 1) вступает в противоречие со статьей 2 комментируемого Закона и с градостроительным законодательством. Поскольку статья 2 комментируемого Закона, а также статьи 48, 49 ГрК РФ предусматривают, что при строительстве или реконструкции какого-либо объекта необходима разработка проектной документации, в частности архитектурного проекта, в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. В свою очередь, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание содержат технические, инженерные и иные требования, предъявляемые к архитектурному объекту, в том числе такие требования затрагивают надежность и безопасность архитектурного объекта. Кроме того, учитывая содержание разрешения на строительство, исходя из его формы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 года N 698, разрешение на строительство содержит краткие проектные характеристики объекта строительства. В связи с этим в случае невыдачи разрешения на строительство на практике будет проблематичным доказать соответствие архитектурного объекта требованиям, которые содержатся в архитектурном проекте, а также условиям проектирования, указанным в архитектурно-планировочном задании.

Принимая во внимание то обстоятельство, что заказчик (застройщик) обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, в случае, когда требуется разрешение на строительство, то в том случае, когда такое разрешение не требуется, возникнет вопрос, каким образом доказать, что строительство архитектурного объекта не затрагивает такие характеристики, как надежность и безопасность.

При этом пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что определение перечня архитектурных объектов, для строительства которых не требуется вышеуказанного разрешения, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, таким органам государственной власти необходимо определить, повлечет ли за собой строительство или реконструкция архитектурного объекта изменение внешнего облика города или населенного пункта, а также затрагивают ли указанные действия надежность и безопасность таких архитектурных объектов. Установление перечня таких объектов неизбежно повлечет за собой все вышеуказанные проблемы по поводу соответствия архитектурного объекта требованиям архитектурного проекта и условиям архитектурно-планировочного задания, которые возникнут перед органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Однако представляется, что решить такие вопросы довольно сложно. Во-первых, каждому субъекту Российской Федерации необходимо определить, каким органом государственной власти будет утверждаться такой перечень, а именно высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации либо органом государственной власти в сфере строительства, архитектурной деятельности. Во-вторых, учитывая, что разрешение на строительство, которое содержит необходимые сведения для принятия решения о том, какие же архитектурные объекты следует отнести к такому перечню, выдается не только органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, но согласно статье 51 ГрК РФ и статье 2 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 2) также и федеральными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, то органам государственной власти субъектов Российской Федерации в тех случаях, когда выдача такого разрешения отнесена к компетенции данных органов, необходимо будет к ним обратиться и получить необходимые данные для принятия решения о включении архитектурных объектов в перечень, для строительства которых не требуется разрешения на строительство. На сегодняшний день такие перечни утверждены в Республике Хакасия и Северной Осетии — Алании.

Но при этом на практике встречаются случаи судебных споров в связи с несоблюдением указанного требования.

Так, например, в Северо-Кавказском округе предприниматель без образования юридического лица обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления административной комиссии при администрации города Азова Ростовской области о привлечении к ответственности по части 1 статьи 5.6 Областного закона Ростовской области от 25 декабря 2002 года N 273-ЗС «Об административных правонарушениях» в виде 5 тыс. рублей штрафа за нарушение порядка установки малых архитектурных форм. Рассматривая кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на следующее.

Инспектор комиссии при проведении проверки санитарного состояния прилегающей территории указал, что предприниматель разместил ограждение протяженностью 50 кв. м и установил 10 столов с креслами без согласования с Департаментом ЖКХ. Согласно пункту 2 статьи 3 комментируемого Закона определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 9.1 Правил благоустройства и санитарного содержания г. Азова, утвержденных Постановлением мэра города Азова от 31 августа 2005 года N 25, предусмотрено, что установка любых малых архитектурных форм, в том числе ограждений, допускается лишь только после получения разрешения в установленном порядке и в соответствии с проектом и паспортом, согласованным в отделе по строительству и архитектуре.

Рассматривая дело, суд пришел к выводу, что предприниматель установил ограждение летней площадки при отсутствии необходимых документов <7>.

———————————

<7> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 января 2007 года N А53-8892/2006-С5-24.

 

Согласно пункту 2 комментируемой статьи строительство архитектурных объектов возможно только с разрешения собственника земельного участка и (или) здания, строения, сооружения. Требование о наличии разрешения собственника земельного участка связано с полномочиями, которыми обладает собственник земельного участка в соответствии с гражданским законодательством, а именно с правом владения, пользования, распоряжения. При этом пункт 2 статьи 209 ГК РФ предусматривает, что собственник имеет право, оставаясь собственником, передавать права пользования, владения и распоряжения другим лицам. При строительстве архитектурного объекта на конкретном земельном участке собственник передает другому лицу право пользования, в случае заключения договора аренды на земельный участок — также и право владения. Причем собственником земельного участка может быть как частное лицо (физическое или юридическое), так и орган государственной власти и орган местного самоуправления.

Принципиальным является вопрос о форме разрешения собственника на строительство архитектурного объекта. В том случае, если собственник — физическое или юридическое лицо, такое разрешение, как уже отмечено выше, является основанием передачи права пользования земельным участком. Учитывая положения гражданского законодательства, а именно статей 606, 689 ГК РФ, такая передача осуществляется по договору аренды, в случае если предоставление права пользования или владения и пользования осуществляется за плату либо является безвозмездным пользованием. Разрешение на строительство на земельном участке архитектурного объекта, которое будет являться дополнительным условием к такому договору, то есть его изменением, будет дано в той же форме, что и договор, поскольку согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор.

В случае если собственником земельного участка является Российская Федерация, субъект Российской Федерации либо муниципальное образование, процедура получения согласия урегулирована ЗК РФ. Статья 30 ЗК РФ предусматривает предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такого согласования. В случае если предоставление земельного участка осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта, то согласно статье 31 ЗК РФ соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, копия которого выдается заявителю. Соответственно, такое решение является разрешением собственника на строительство объекта, в данном случае, архитектурного, выдаваемым в письменной форме.

В случае, когда предоставление земельного участка производится без предварительного согласования, в соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ такое предоставление в собственность осуществляется на торгах. Поэтому разрешения собственника не потребуется.

Однако, учитывая положения земельного законодательства, существуют и такие земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, то есть такие земельные участки, в отношении которых определено, что они находятся в государственной собственности, но при этом между федеральной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации эти земельные участки не разграничены. Поэтому возникает вопрос о том, какие органы должны выдавать разрешение на строительство архитектурного объекта.

Для ответа на этот вопрос можно обратиться к Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 10 статьи 3 которого предусматривает, что распоряжение такими земельными участками осуществляют органы местного самоуправления. Поэтому разрешение на строительство архитектурных объектов на таких земельных участках тоже выдается данными органами.

Получение разрешения собственника земельного участка возможно и в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую в целях строительства архитектурного объекта. ЗК РФ определяет целевое назначение земель в соответствии с той категорией, к которой они отнесены. В частности, строительство архитектурного объекта допускается на таких категориях земель, как земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Однако стоит отметить, что бывают случаи, когда ЗК РФ, а также Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» допускают возможность перевода земельного участка в земли соответствующих категорий. Например, такое возможно, если земельный участок, на котором планируется размещение архитектурного объекта, отнесен к землям иных категорий, например землям сельскохозяйственного назначения. При этом Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ устанавливает, что при переводе земельных участков из одной категории в другую заинтересованным лицом (в данном случае это может быть заказчик (застройщик)) подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Соответственно, указанным Федеральным законом предусмотрен и перечень документов, которые необходимо приложить к ходатайству о переводе. К числу таких документов отнесено согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую. Таким образом, правообладатель, в частности собственник земельного участка, в согласии на перевод земельного участка в другую категорию также может выразить и согласие (разрешение) на строительство на нем архитектурного объекта.

Кроме того, пункт 2 комментируемой статьи предусматривает также необходимость разрешения собственника здания, сооружения. Такое требование о разрешении можно предъявить в случае реконструкции архитектурного объекта, так как под зданием или сооружением подразумевается именно он.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает, что архитектурно-планировочное задание выдается органом архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (застройщика).

В данном случае возникают вопросы: какой орган является органом архитектуры и градостроительства, а также каким образом и в каком порядке подается заявка и как она рассматривается?

Отвечая на первый вопрос, нужно сказать, что на федеральном уровне действует Министерство регионального развития Российской Федерации (см. комментарий к пункту 3 статьи 1). Кроме того, нужно сказать, что Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 5 ноября 1997 года N 18-65 утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Относительно порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий пункт 5 раздела IV указанного Примерного положения об органе архитектуры субъекта Российской Федерации предусматривает, что к правам данного органа относится установление на территории субъекта Российской Федерации порядка оформления, выдачи и содержания архитектурно-планировочных заданий. Иными словами, вопрос о таком порядке решается на региональном уровне. При этом, как показывает нормативная практика субъектов Российской Федерации, такие порядки были приняты только в двух субъектах, причем на сегодняшний день они признаны утратившими силу.

Однако следует обратить внимание, что указанное примерное положение закрепляет только лишь право органа архитектуры устанавливать такой порядок, но не его обязанность. Соответственно, в том случае, если орган архитектуры и градостроительства субъекта Российской Федерации примет решение не устанавливать этот порядок, будет применяться общий порядок, определенный пунктом 3 комментируемой статьи.

В свою очередь, пункт 3 устанавливает, что основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания является заявка заказчика (застройщика) с приложением всех необходимых документов. К таким документам относится, в частности, документ, подтверждающий право собственности или право распоряжения земельным участком. Документами, подтверждающими право собственности, могут быть свидетельство о праве собственности, выписка из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор купли-продажи земельного участка и т.п. Документом, подтверждающим право распоряжения имуществом, может быть доверенность от собственника земельного участка. Разрешение собственника земельного участка оформляется в соответствии с земельным законодательством. Очевидно, что заявка на выдачу архитектурно-планировочного задания должна подаваться в письменной форме с приложением необходимых документов. В том случае, если на региональном уровне органами архитектуры будет принят порядок рассмотрения заявок и выдачи архитектурно-планировочного задания, дополнительно к указанным документам может быть установлена необходимость представления также и документов, подтверждающих личность заявителя. Для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, таким документом является паспорт, а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает также и основание для отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания, который является элементом порядка его выдачи. Таким основанием является противоречие намерений заказчика (застройщика) законодательству, требованиям градостроительной документации. Например, такое противоречие может выражаться в намерении заказчика (застройщика) построить архитектурный объект с нарушением вида целевого использования земельного участка, установленного в градостроительном плане, либо с нарушением требований, в частности, земельного, градостроительного законодательства, законодательства социального обеспечения, то есть строительство архитектурного объекта, причиняющего вред окружающей природной среде, без обеспечения доступа к нему инвалидов, также это может быть отказ в согласовании строительства архитектурного объекта с собственником земельного участка или собственником того архитектурного объекта, который предполагается реконструировать. При этом возникает вопрос о том, каким образом орган архитектуры будет определять намерения заказчика (застройщика), учитывая, что такие намерения письменно могут быть выражены в архитектурном проекте, который выполняется на основании архитектурно-планировочного задания. С другой стороны, возможно, что форма заявки на выдачу архитектурно-планировочного задания, которую может установить региональный орган архитектуры, будет такова, что в ней необходимо будет отразить намерения заказчика (застройщика) относительно строительства или реконструкции архитектурного объекта. При этом отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован в суд.

Например, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 3 июля 2006 года N А11-18156/2005-К2-25/710 отказано в удовлетворении жалобы Управления архитектуры и строительства администрации города Владимира на решение арбитражного суда и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции о признании незаконным отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания на том основании, что намерения застройщика противоречат законодательству. Однако суд пришел к выводу, что у данного Управления отсутствуют основания для невыдачи архитектурно-планировочного задания, а также оно не доказало наличие таких оснований.

3.1. Кроме того, пункт 3 комментируемой статьи устанавливает ограничение относительно заявителя, а именно то, что им может быть только заказчик (застройщик). Следовательно, ни автор архитектурного объекта, ни собственник земельного участка, на котором будет строиться архитектурный объект, ни какое-либо иное заинтересованное лицо такую заявку подать не могут.

Пункт 3 комментируемой статьи определяет также содержание архитектурно-планировочного задания. Во-первых, архитектурно-планировочное задание содержит информацию, указанную в утвержденной градостроительной документации. К градостроительной документации, учитывая положения ГрК РФ, относятся:

— документы территориального планирования Российской Федерации (схемы);

— документы территориального планирования субъектов Российской Федерации (схемы);

— документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов).

Схемы территориального планирования Российской Федерации включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства. В данном случае на схемах территориального планирования Российской Федерации могут размещаться схемы планируемого размещения архитектурных объектов федерального значения. На такие архитектурные объекты может не быть архитектурных проектов, но при этом они могут быть предусмотрены документами территориального планирования.

К таким объектам можно отнести, например, строительство концертного зала для проведения массовых концертных общероссийских мероприятий, театрального заведения для всероссийских постановок, музея Российской Федерации и т.д.

На картах (схемах), которые содержатся в схемах территориального планирования Российской Федерации, отображаются границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе архитектурных объектов федерального значения. Поэтому при строительстве архитектурных объектов необходимо соблюдать все указанные границы земель отдельных категорий и границы планируемого размещения объектов.

Схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, отображаются границы муниципальных образований — городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации; а также границы тех земель и объектов, которые указываются в схемах территориального планирования Российской Федерации, но на региональном уровне.

Схема территориального планирования муниципального района включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения. На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района, границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий, а также границы территорий и объектов, которые отображаются в планах и схемах документов территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, но местного уровня и местного значения.

Генеральные планы поселений и городских округов включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, а также содержат соответствующие карты и схемы. На картах и схемах отображаются границы городского округа, поселения, границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, а также границы соответствующих зон и объектов.

Таким образом, при создании архитектурного проекта необходимо соблюдать все вышеуказанные границы и зоны, которые указываются в документах территориального планирования соответствующего уровня. Например, архитектурный объект не может быть построен в зоне земель особо охраняемых природных территорий на основании того, что Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ устанавливает особый режим использования земель в отношении отдельных видов особо охраняемых природных территорий. Например, на территории государственного природного заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповедника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике. В свою очередь, к задачам государственных природных заповедников отнесены:

— осуществление охраны природных территорий в целях сохранения биологического разнообразия и поддержания в естественном состоянии охраняемых природных комплексов и объектов;

— организация и проведение научных исследований;

— участие в государственной экологической экспертизе проектов и схем размещения хозяйственных и иных объектов и иные задачи.

Таким образом, на территории государственных природных заповедников не могут располагаться (строиться) архитектурные объекты, которые будут препятствовать сохранению биологического разнообразия, поддержанию в естественном состоянии природных комплексов, организации и проведению научных исследований и т.п.

Например, статьей 15 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ в отношении территорий национальных парков установлено, что на их территориях запрещаются такие виды деятельности, как деятельность, влекущая за собой нарушение почвенного покрова и геологических обнажений, деятельность, влекущая за собой изменения гидрологического режима, предоставление на территориях национальных парков садоводческих и дачных участков, организация массовых спортивных и зрелищных мероприятий. Поэтому, исходя из такого режима, на территории национальных парков не могут быть построены архитектурные объекты, деятельность которых может повлечь за собой нарушение почвенного покрова земель национальных парков, создать препятствия для предоставления садоводческих и дачных участков, а также не допускается строительство спортивных, концертных, театральных и иных учреждений для проведения массовых спортивных и иных зрелищных мероприятий.

Однако согласно ЗК РФ в составе земель особо охраняемых природных территорий находятся земли рекреационного назначения и земли историко-культурного назначения. Земельное законодательство предусматривает, что к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Таким образом, на землях рекреационного назначения допускается строительство архитектурных объектов, которые предназначены для осуществления физкультурно-оздоровительной, спортивной деятельности, туризма, отдыха. К таким архитектурным объектам могут быть отнесены дома отдыха, гостиницы, дворцы спорта, спортивные комплексы, спортивные площадки, учреждения для проведения детских игр, спортивных игр (бильярд, бадминтон, теннис) и т.п.

К землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, военных и гражданских захоронений. Земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением. На таких землях могут быть построены архитектурные объекты, которые затем могут приобрести статус достопримечательностей, также это могут быть архитектурные объекты каких-либо исторических промыслов (бортничество, создание художественных изделий утилитарного и декоративного назначения, промыслы, развивающие традиции народного искусства), ремесел.

В качестве конкретных примеров можно привести города Гусь-Хрустальный и Гжель. На землях таких территорий могут быть построены архитектурные объекты музейного направления, в которых представлены изделия из хрусталя, из дерева, художественные произведения или, скажем, в них могут быть представлены для пробы определенные сорта меда (бортничество).

На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, в том числе на этих землях может быть запрещено и строительство архитектурных объектов, которые при этом соответствуют целевому назначению таких земель.

Также архитектурный объект не может быть построен и в зоне земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда без их перевода в соответствующую категорию. К землям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Поэтому в исключительных случаях, если каким-либо образом архитектурный объект предназначен для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, то он может быть построен на земельном участке сельскохозяйственного назначения без его перевода в земли иных категорий.

Согласно земельному законодательству по своему целевому назначению земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе земли сельскохозяйственных угодий подлежат особой охране.

Что касается земель лесного фонда, то их правовой режим установлен ЛК РФ. Леса, расположенные на землях лесного фонда, по целевому назначению подразделяются на защитные леса, эксплуатационные леса и резервные леса. К защитным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов с одновременным использованием лесов при условии, если это использование совместимо с целевым назначением защитных лесов и выполняемыми ими полезными функциями. К эксплуатационным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях устойчивого, максимально эффективного получения высококачественной древесины и других лесных ресурсов, продуктов их переработки с обеспечением сохранения полезных функций лесов. К резервным лесам относятся леса, в которых в течение двадцати лет не планируется осуществлять заготовку древесины.

Таким образом, на территории защитных и эксплуатационных лесов не могут размещаться архитектурные объекты, поскольку строительство таких объектов будет препятствовать в свою очередь сохранению защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных функций, а также получению высококачественной древесины. Что касается резервных лесов, то в этих лесах осуществляются авиационные работы по охране и защите лесов. При этом допускается использование резервных лесов без проведения рубок лесных насаждений, а также проведение рубок лесных насаждений в резервных лесах допускается после их отнесения к эксплуатационным лесам или защитным лесам, за исключением случаев проведения рубок лесных насаждений в резервных лесах при выполнении работ по геологическому изучению недр и заготовке гражданами древесины для собственных нужд. Исходя из этого, не допускается строительство архитектурных объектов, в том числе и на территории резервных лесов, поскольку построить архитектурный объект без вырубки лесов не представляется возможным, а на территории защитных и эксплуатационных лесов строительство архитектурных объектов не допускается.

Также, учитывая, что градостроительная документация содержит границы территорий объектов культурного наследия, архитектурный объект не должен создавать каких-либо помех уже построенным архитектурным объектам (объектам культурного наследия).

3.2. Как указано в пункте 3 комментируемой статьи, архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации. Согласно положениям ГрК РФ выделяют такие этапы, как разработка, подготовка и утверждение градостроительной документации (схем территориального планирования и генеральных планов). Схемы территориального планирования Российской Федерации, в том числе внесение изменений в такие схемы, утверждаются Правительством Российской Федерации. Кроме того, ГрК РФ предусмотрен порядок согласования схем территориального планирования Российской Федерации. В частности, согласно статье 12 ГрК РФ проект схемы территориального планирования Российской Федерации подлежит согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, на территориях которых в соответствии с указанным проектом планируется размещение объектов федерального значения, в части возможного влияния планируемых для размещения объектов федерального значения на социально-экономическое развитие такого субъекта Российской Федерации, возможного негативного воздействия данных объектов на окружающую среду на территории такого субъекта Российской Федерации.

Схема территориального планирования субъекта Российской Федерации, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Проект схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации подлежит согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в части возможного негативного воздействия планируемых для размещения объектов регионального значения на особо охраняемые природные территории федерального значения в случае, если на территории такого субъекта Российской Федерации находятся особо охраняемые природные территории федерального значения. Проект схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации подлежит согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти также в случае, если планируемые для размещения объекты регионального значения могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности.

Что касается генеральных планов поселений и городских округов, то генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решение о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа. Проект генерального плана подлежит обязательному согласованию в порядке, установленном ГрК РФ. Проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся поселение, городской округ, в случаях, если:

1) в соответствии с документами территориального планирования субъекта Российской Федерации планируется размещение объектов регионального значения на территориях поселения, городского округа;

2) предусматривается в соответствии с указанным проектом включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или исключение из границ этих населенных пунктов земельных участков, которые планируется отнести к категории земель сельскохозяйственного назначения;

3) на территориях поселения, городского округа находятся особо охраняемые природные территории регионального значения.

Таким образом, информация, которая содержится в архитектурно-планировочном задании, будет иметь правовое значение только в том случае, если она соответствует именно утвержденной градостроительной документации, то есть такой, которая уже прошла стадии подготовки, разработки и согласования.

К градостроительной документации помимо документов территориального планирования относятся также документы градостроительного зонирования:

— правила землепользования и застройки;

— градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для планировки территорий и развития муниципальных образований. Правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Что касается градостроительного плана, то он определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, видов территориальных зон, требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов и т.п.

В данном случае, учитывая требования правил землепользования и застройки и градостроительного регламента, при строительстве архитектурных объектов необходимо соблюдать требования земельного законодательства, закрепленные в такой градостроительной документации.

И, наконец, к градостроительной документации относятся документы по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Проект планировки территории включает в себя красные линии, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства. Материалы по обоснованию планировки территории включают в себя схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории, схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест) и схему движения транспорта на соответствующей территории, схему границ территорий объектов культурного наследия, схему границ зон с особыми условиями использования территорий и т.п.

Также к документам по планировке территории относятся проекты межевания территории. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

3.3. Что касается собственно информации, которая указывается в архитектурно-планировочном задании, то это, в частности, разрешенное использование земельного участка, границы планируемого размещения архитектурного объекта, информация об условиях подключения архитектурного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, линии дорог, улиц, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы застроенных земельных участков, границы зон действия публичных сервитутов и т.п. Как уже отмечалось выше, строительство архитектурного объекта должно осуществляться с учетом той категории земель, к которой относится земельный участок, вида разрешенного использования земель, также должны строго соблюдаться границы планируемого размещения архитектурного объекта. Кроме того, при планировании размещения архитектурного объекта следует учитывать расположение линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, которые могут быть задействованы при строительстве, а затем эксплуатации архитектурного объекта.

Архитектурно-планировочное задание содержит также и экологические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические требования к архитектурному объекту. Сразу обращает на себя внимание тот факт, что исходя из данного положения перечень требований к архитектурному объекту, указанных в архитектурно-планировочном задании, является исчерпывающим. Требования охраны окружающей среды предусмотрены, в частности, Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ, которым установлены нормативы качества окружающей среды, к которым относятся нормативы предельно допустимых концентраций химических веществ, включая радиоактивные вещества, нормативы, установленные в соответствии с физическими показателями состояния окружающей среды, в том числе с показателями уровней радиоактивности и тепла, нормативы, установленные в соответствии с биологическими показателями состояния окружающей среды, в том числе видов и групп растений, животных и других организмов, используемых как индикаторы качества окружающей среды, а также нормативы предельно допустимых концентраций микроорганизмов.

Это значит, что архитектурные объекты по своим химическим и техническим характеристикам не должны нарушать так называемую биологическую гармонию окружающей среды, не должны приводить к увеличению радиоактивности территории, увеличивать ее химическую концентрацию. К нормативам охраны окружающей среды отнесены также нормативы допустимого воздействия на окружающую среду, которые включают в себя нормативы допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов, нормативы образования отходов производства и потребления и лимиты на их размещение, нормативы допустимых физических воздействий (количество тепла, уровни шума, вибрации, ионизирующего излучения, напряженности электромагнитных полей и иных физических воздействий), нормативы допустимого изъятия компонентов природной среды, нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду. Нормативы допустимого воздействия на окружающую среду должны обеспечивать соблюдение нормативов качества окружающей среды с учетом природных особенностей территорий и акваторий.

Нормативы допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов устанавливаются для стационарных, передвижных и иных источников воздействия на окружающую среду субъектами хозяйственной и иной деятельности исходя из нормативов допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, нормативов качества окружающей среды, а также технологических нормативов. Нормативы образования отходов производства и потребления и лимиты на их размещение устанавливаются в целях предотвращения их негативного воздействия на окружающую среду в соответствии с законодательством. Нормативы допустимых физических воздействий на окружающую среду устанавливаются для каждого источника такого воздействия исходя из нормативов допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, нормативов качества окружающей среды и с учетом влияния других источников физических воздействий. Несмотря на то что сам архитектурный объект не предполагает производства каких-либо продуктов, которые могли бы повлечь за собой определенные выбросы и сбросы в окружающую среду, отходы производства и т.п., такие последствия может повлечь за собой строительство архитектурного объекта в целом.

Кроме того, функционирование архитектурного объекта может повлечь за собой изъятие такого компонента природной среды, как полезные ископаемые. Согласно Федеральному закону от 10 января 2002 года N 7-ФЗ нормативы допустимого изъятия компонентов природной среды — нормативы, установленные в соответствии с ограничениями объема их изъятия в целях сохранения природных и природно-антропогенных объектов, обеспечения устойчивого функционирования естественных экологических систем и предотвращения их деградации.

Например, если построен музейный объект, в котором будут представлены изделия из полезных ископаемых, а также сами общераспространенные полезные ископаемые будут использованы для строительства архитектурного объекта, то такое строительство, а затем и деятельность архитектурного объекта будут связаны с изъятием полезных ископаемых и при изъятии этих полезных ископаемых необходимо соблюдать допустимые нормативы.

Иными словами, изъятие полезных ископаемых для обеспечения деятельности архитектурного объекта должно осуществляться таким образом, чтобы сохранять при этом природные объекты, то есть такое изъятие не должно исчерпывать природные запасы.

Помимо нормативов в области охраны окружающей среды Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ установлены также и общие требования в области охраны окружающей среды. Например, при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности. Здесь имеется в виду, что при строительстве объекта, в том числе архитектурного, в архитектурном проекте необходимо предусмотреть перечень мероприятий, которые направлены на восстановление окружающей природной среды и ее компонентов, например, это может быть проект рекультивации нарушенных земель, мероприятия, направленные на искусственное очищение загрязненных вод, использование каких-либо устройств, предотвращающих повышенное загрязнение атмосферного воздуха, восстановление лесов. В том случае, если требования по охране окружающей среды будут нарушены, это может повлечь за собой приостановление по решению суда размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов.

Статья 35 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ предусматривает, что при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности. Здесь, как уже выше отмечалось, предусматривается, что использование природного потенциала при строительстве архитектурных объектов не должно приводить к истощению окружающей природной среды. Для этого необходимо соблюдать требования в области охраны окружающей среды, рационально использовать природные богатства (полезные ископаемые, водные, лесные ресурсы и т.д.).

Кроме того, Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ установлены требования в области охраны окружающей среды при проектировании зданий, строений и сооружений, а именно должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления, применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов. Если сравнивать требования в области охраны окружающей среды при проектировании и строительстве архитектурных объектов, то в первом случае имеется в виду, что на момент разработки архитектурного проекта в нем самом должны быть предусмотрены мероприятия, направленные на восстановление окружающей среды и ее природных компонентов, а на момент строительства архитектурных объектов необходимо соблюдать требования и осуществлять мероприятия, которые уже предусмотрены в архитектурном проекте.

Также вышеуказанным Федеральным законом установлено очень важное требование, связанное с соблюдением норм земельного законодательства. В частности, согласно статье 37 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ запрещаются строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов до утверждения проектов и до установления границ земельных участков на местности, а также изменение утвержденных проектов в ущерб требованиям в области охраны окружающей среды.

Комментируемым Законом не предусмотрена обязанность по утверждению архитектурного проекта, однако общий порядок по подготовке проектной документации объекта установлен ГрК РФ. Согласно его положениям для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства проводятся инженерные изыскания. Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ. Путем подготовки проектной документации применительно к архитектурным объектам осуществляется архитектурно-строительное проектирование.

Что касается непосредственно утверждения проектной документации, в данном случае архитектурного проекта, то согласно статье 48 ГрК РФ такая документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ГрК РФ, документация направляется на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Таким образом, не допускается строительство архитектурных объектов до утверждения заказчиком или застройщиком архитектурного проекта, а также в законодательно предусмотренных случаях до проведения государственной экспертизы проектной документации и на основании ее результатов утверждения проектной документации на строительство архитектурного объекта. Также запрещается внесение каких-либо изменений в проектную документацию (архитектурный проект), которые повлекут за собой причинение ущерба окружающей природной среде и ее компонентам. Здесь имеется в виду, в частности, исключение каких-либо мероприятий, которые направлены на защиту и восстановление окружающей природной среды, например, если при строительстве архитектурного объекта предполагается исключить использование специальных способов или устройств (приборов), технологий, которые предотвращают интенсивное и нерациональное использование природных запасов, загрязнение окружающей среды и т.п.

Что касается требования относительно запрета на начало строительства, в том числе архитектурного объекта, при отсутствии утвержденных границ земельных участков на местности, то такое положение направлено на соблюдение требований главы I.1 ЗК РФ об образовании земельных участков. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым земельным участкам, в том числе и к их границам. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительным регламентом, как уже отмечалось выше. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Порядок установления местоположения границ земельных участков регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно данному Федеральному закону местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками на таких правах, как право собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование), право аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Эти требования законодателем установлены для обеспечения защиты прав собственников, землепользователей и землевладельцев земельных участков, смежных с теми земельными участками, на которых будет осуществляться строительство архитектурного объекта, так как их права и интересы при осуществлении архитектурной деятельности также могут быть нарушены. При этом в Федеральном законе от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ оговаривается, что предметом согласования с заинтересованными лицами является определение местоположения границ земельных участков, которые одновременно являются границами других принадлежащих заинтересованным лицам земельных участков. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ строительство объекта, в данном случае архитектурного, может осуществляться только при наличии утвержденных границ земельного участка. Поэтому необходимо определиться с порядком и формой утверждения таких границ. Как предусматривает статья 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Таким образом, границы земельного участка, на котором будет осуществляться строительство архитектурного объекта, считаются утвержденными с момента подписания всеми заинтересованными лицами акта согласования местоположения границ.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Таким образом, земельный участок, на котором будет осуществляться строительство архитектурного объекта, если он не образован со всеми индивидуализирующими признаками (кадастровый номер, площадь, границы, местоположение и т.п.), должен быть образован в соответствии с требованиями законодательства (в том числе земельного).

Также при строительстве архитектурного объекта должны быть созданы санитарно-защитные зоны, при необходимости соблюдены нормы допустимого воздействия на окружающую среду, также требования пожарной безопасности. Требования по обеспечению пожарной безопасности, в том числе при строительстве архитектурных объектов, установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ, который утверждает Технический регламент о требованиях пожарной безопасности.

Следующая страница

К содержанию

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code