ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Выбор земельных участков для строительства и предварительное согласование места размещения объекта осуществляются по правилам ст. 31 Кодекса. Пункт 1 данной статьи определяет необходимые требования к заявлению о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный предоставлять земельные участки, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <1> с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

———————————

<1> Далее — многофункциональный центр.

 

Обратим внимание, что сведения, которые должны быть указаны в заявлении, перечислены в исчерпывающем перечне. Поэтому соответствующий орган, уполномоченный предоставлять земельные участки, не вправе требовать от заявителя указания в данном заявлении каких-либо иных сведений.

В связи с этим некоторые специалисты обращают внимание на то, что в заявлении должны быть указаны все необходимые характеристики, объективные сведения об испрашиваемом участке или их возможных вариантах (хотя о вариантности выбора п. 1 ст. 31 Кодекса прямо не упоминает). Предложения заявителя об оптимальных вариантах участка значительно облегчают дальнейшую работу по окончательному выбору. Часто бывает так, что в заявлении о выборе участка указаны все объективные данные об участке, но фактически получается, что участок выбран с нарушением ст. 34 — 46 ФЗ от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды» <1>. Нередко не соблюдаются и требования ГрК РФ, устанавливающие строительные нормативы и правила застройки. Поэтому необходимо участие в выборе земельного участка компетентных государственных органов или органов местного самоуправления, которые располагают достоверными и полными сведениями о правовом положении земельного участка, а также о его положительных и отрицательных свойствах в качестве места для размещения именно данного объекта строительства <2>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133 (с последующими изменениями и дополнениями).

<2> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 — 2007. С. 223 — 225. (http://www.urkniga.ru).

 

Последнее предложение п. 1 ст. 31 Кодекса содержит диспозитивную норму, согласно которой заявитель вправе, но не обязан приложить к заявлению о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В соответствии с ч. 2 — 5 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) <1>. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства <2>.

———————————

<1> В случае планируемого строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства с количеством этажей более чем три проектная документация должна разрабатываться. Государственная экспертиза в отношении проектной документации таких объектов проводится в установленном законодательством порядке.

<2> Объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи, не могут быть отнесены к объектам индивидуального жилищного строительства и в отношении таких объектов не могут применяться законодательные и иные нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, государственного учета и регистрации прав собственности объектов индивидуального жилищного строительства (см. письмо Министерства регионального развития РФ от 29.12.2007 N 24322-СК/08 // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2009. N 3).

 

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624 <1>.

———————————

<1> РГ. 2010. N 88. 26 апреля.

 

Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Таким образом, следующий этап процедуры выбора земельного участка для строительства заключается в том, что орган местного самоуправления анализирует документы государственного кадастра недвижимости и документы землеустройства. На основе анализа указанных документов определяются возможные варианты размещения объекта, после чего в случаях, предусмотренных федеральными законами, проводится согласование таких вариантов с органами и организациями, указанными в первом абзаце п. 2 ст. 31 Кодекса.

Согласно п. 2 и 4 ст. 12 ФЗ от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» <1> при выборе земельных участков под строительство должны соблюдаться санитарные правила. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, ответственные за выполнение работ по проектированию и строительству объектов, их финансирование и (или) кредитование, в случае выявления нарушения санитарно-эпидемиологических требований или невозможности их выполнения обязаны приостановить либо полностью прекратить проведение указанных работ и их финансирование и (или) кредитование.

———————————

<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

ФЗ от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды» <1> устанавливает общие требования в области охраны окружающей среды при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов (ст. 34); требования в области охраны окружающей среды: при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов (ст. 35); при проектировании зданий, строений, сооружений и иных объектов (ст. 36) и др.

———————————

<1> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Пункт 3 ст. 31 Кодекса возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Такого рода информация должна обеспечивать условия для реализации права граждан, общественных организаций (объединений), религиозных организаций и органов территориального общественного самоуправления участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Следует обратить внимание на то, что согласно п. 2 ст. 13 ФЗ от 10.01.2002 «Об охране окружающей среды» при размещении объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может причинить вред окружающей среде, решение об их размещении принимается только с учетом мнения населения или результатов референдума.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Иными словами, если в связи с возможным предоставлением земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, были проведены сходы, референдумы граждан по вопросам, указанным в третьем абзаце п. 3 ст. 31 Кодекса, то органы, обладающие правом предоставлять земельные участки, обязаны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения объектов только с учетом результатов таких сходов или референдумов. Буквальное толкование данного положения п. 3 ст. 31 Кодекса позволяет сделать вывод, что если в таких случаях сход (референдум) выявил отрицательное мнение местных жителей по вопросам, поставленным на голосование, то соответствующий государственный или муниципальный орган не вправе решать эти вопросы иным образом.

Напомним, что в соответствии со ст. 1 ФЗ от 30.04.1999 «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» <1> коренные малочисленные народы Российской Федерации — это народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации был утвержден Постановлением Правительства РФ от 24.03.2000 N 255 <2>. Перечень коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации утвержден распоряжением Правительства РФ от 17.04.2006 N 536-р <3>.

———————————

<1> СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2208 (с последующими изменениями и дополнениями).

<2> СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493 (с последующими изменениями и дополнениями).

<3> СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. II). Ст. 1905 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (см. п. 4 ст. 31 Кодекса).

Поскольку на практике может потребоваться изъятие выбранных земельных участков, постольку в первую очередь ставится вопрос об изъятии таких участков у лиц, не являющихся собственниками, т.е. у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изъятие участков у указанных лиц значительно дешевле, так как в таком случае им возмещаются только убытки, причиненные изъятием, и предоставляются иные гарантии в соответствии с Кодексом (см. ст. 63 Кодекса). В случаях, когда земельные участки изымаются у собственников, возмещению подлежат не только причиненные этим убытки, но и рыночная стоимость земли (см. ст. 55 Кодекса).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Если предполагается изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Акт о выборе земельного участка утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принимается соответствующим государственным или муниципальным органом по правилам п. 6 ст. 31 Кодекса.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, в семидневный срок со дня утверждения указанного решения. В случае обращения заявителя через многофункциональный центр копия указанного решения выдается через многофункциональный центр.

Юридическим основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта, действующее в течение трех лет. Если в течение этого срока решение о предоставлении земельного участка не будет принято, то у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, права которых были ограничены, возникает право на возмещение убытков по правилам третьего абзаца п. 8 ст. 31 Кодекса.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением.

Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, то лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

По общему правилу в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляет государственный орган исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации (п. 10 ст. 31 Кодекса), а не орган местного самоуправления, как это предусмотрено для других субъектов Российской Федерации. Однако законами Москвы и Санкт-Петербурга могут быть установлены исключения из этого правила, например, соответствующие полномочия могут быть переданы органам местного самоуправления.

____________________

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code