ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Основные правила, определяющие порядок предоставления земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель, установлены в ст. 30 Кодекса. Согласно п. 1 данной статьи, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Таким образом, предоставлению земельных участков предшествует выполнение комплекса работ по их формированию, которые являются обязательными при предоставлении земельных участков для строительства как без предварительного согласования (п. 4 ст. 30), так и с предварительным согласованием (п. 5 ст. 30) места размещения объекта.

Предварительное согласование места размещения объекта производится по правилам ст. 31 Кодекса. Такое согласование не осуществляется в случаях, указанных в п. 11 ст. 30 Кодекса.

Многие авторы обращают внимание на то, что предоставление земельных участков (кроме земель запаса) по правилам ст. 30 Кодекса, как правило, связано с их изъятием у землепользователей, землевладельцев, арендаторов, которым соответствующие участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Единственным законным основанием для такого предоставления, а соответственно, и изъятия является обоснованная необходимость использования этих земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основаниями для принятия решения о предоставлении и одновременно решения об изъятии земельных участков являются: градостроительная документация о застройке, правила землепользования и застройки, землеустроительная документация, утвержденные в установленном порядке, а также административные акты исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления <1>.

———————————

<1> См., например: Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2006. С. 222.

 

До принятия уполномоченным органом (см. ст. 29 Кодекса) решения о предоставлении земельного участка должны быть совершены определенные организационные и юридические действия, в результате которых будет обеспечен оптимальный выбор участка и места расположения объекта строительства.

Совершению указанных действий должно предшествовать решение вопросов о наличии достаточных оснований для изъятия участка и предоставления его будущему застройщику, об экономической целесообразности такого шага, о размерах убытков, связанных с изъятием земли, сроках окупаемости, экологических последствиях нового строительства и др. Работы по формированию конкретных земельных участков включают мероприятия и действия, перечисленные в подп. 1 п. 4 ст. 30 Кодекса.

В соответствии с п. 1.1 и 1.2 ст. 30 Кодекса органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Отношения, связанные с заключением договора на торгах, организацией и проведением торгов, а также последствия нарушения правил проведения торгов регламентированы ст. 447 — 449 ГК РФ.

Согласно общему правилу п. 2 ст. 30 Кодекса, земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов не могут предоставляться в собственность иначе, чем по результатам торгов (конкурсов, аукционов), проводимых по правилам ст. 38 Кодекса. Кроме того, порядок организации и проведения таких торгов определяют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Однако специальные нормы п. 2.1 ст. 30 Кодекса исключают применение указанного общего правила п. 2 данной статьи: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации <1> за соответствующий земельный участок.

———————————

<1> См. главу 31 НК РФ.

 

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом (имеется в виду ГрК РФ), исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение (технологическое присоединение) и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Указанное решение является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Приведенные специальные нормы п. 2.1 ст. 30 Кодекса применяются в случаях, когда указанные в п. 2.1 земельные участки предоставляется для строительства в границах застроенных территорий, в отношении которых приняты решения о развитии, лицам, с которыми в установленном порядке заключены договоры о развитии застроенной территории. В таких случаях дополнительные торги не проводятся, так как договор о развитии застроенной территории заключается уполномоченным органом, как правило, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор (см. ч. 2 ст. 46.2 ГрК РФ). Лицо, с которым заключен указанный договор, по своему выбору может бесплатно приобрести на соответствующий земельный участок либо право собственности, либо право аренды с льготным размером арендной платы.

Развитие застроенных территорий и заключение договоров о развитии таких территорий подчиняются правилам ст. 46.1 и 46.2 ГрК РФ. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: а) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; б) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие указанных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ. По такому договору одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 — 6 ч. 3 ст. 46.2, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 — 9 ч. 3 указанной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 данной статьи.

Существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п. 3 — 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В договоре наряду с указанными в ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе перечисленные в ч. 4 данной статьи.

В п. 2.2 ст. 30 Кодекса установлены специальные нормы: предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации. В настоящее время применяются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2009. N 30. Ст. 3821 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

В соответствии с п. 2.3 ст. 30 Кодекса предоставление Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в аренду земельных участков, необходимых для осуществления ее деятельности, из земель, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и без предварительного согласования мест размещения объектов. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, принимает решение о предоставлении таких земельных участков Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и заключает с указанной Государственной компанией договор аренды таких земельных участков. Порядок расчета размера арендной платы за такие земельные участки устанавливается в соответствии с ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» <1> и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см. ст. 36 указанного Федерального закона).

———————————

<1> СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3582 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Из этого правила п. 3 ст. 30 Кодекса предусмотрены два исключения, согласно которым земельные участки в таких случаях предоставляются: а) государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование (см. ст. 20 Кодекса); б) религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование (см. ст. 24 Кодекса) на срок строительства соответствующих зданий, строений, сооружений.

Пункты 4 и 5 ст. 30 Кодекса детально определяют порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования (п. 4) и с предварительным согласованием (п. 5) места размещения объекта. Следует обратить внимание на то, что все нормы указанных пунктов являются императивными. Поэтому на практике установленные в них правила не могут быть проигнорированы или изменены органами и лицами, участвующими в предоставлении земельных участков для строительства.

Согласно п. 4 ст. 30 Кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <1>, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка <2>;

———————————

<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017 (с последующими изменениями и дополнениями).

<2> Правила о договоре подряда на выполнение кадастровых работ и результате этих работ установлены в ст. 36 и 37 указанного Федерального закона. В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком указанных работ. Порядок кадастрового учета установлен в статьях главы 3 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

 

определение разрешенного использования земельного участка <1>;

———————————

<1> Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в ст. 37 ГрК РФ.

 

определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка <1>. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

———————————

<1> Правила приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) установлены в ст. 38 Кодекса.

 

в) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п. 5 ст. 30 Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

б) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

в) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Кодекса.

Пунктом 6 ст. 30 Кодекса установлены специальные правила для указанного в нем случая: если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, то его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 указанной статьи.

Земельный участок может считаться сформированным, если в отношении его проведены все работы, предусмотренные в подп. 1 п. 4 ст. 30 Кодекса. Предоставление такого земельного участка не требует предварительного согласования, и если он будет предоставляться в собственность, то этот участок может выставляться на торги (конкурсы, аукционы). Если сформированный земельный участок предоставляется в аренду, то проведение торгов не обязательно при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Принятию решения о предоставлении сформированного земельного участка в собственность или в аренду предшествует подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Решение уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, решение государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов порождают для будущего владельца важные юридические последствия. В соответствии с п. 7 ст. 30 Кодекса указанное решение или протокол является основанием заключения указанных в данном пункте договоров, государственной регистрации прав за земельные участки и сделок с ними. Поэтому п. 8 ст. 30 обязывает орган, осуществляющий предоставление земельных участков, выдать заявителю положительное или отрицательное решение по поводу предоставления земельного участка (или выписку из него) в семидневный срок со дня принятия решения.

Если уполномоченным органом (ст. 29 Кодекса) принято решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства, то лицо, претендующее на получение такого участка, может обжаловать это решение в судебном порядке (см. п. 9 ст. 30 Кодекса). К заявлению в суд о признании недействительным указанного решения, помимо прочих документов, обосновывающих позицию заявителя и необходимых в соответствии с процессуальным законодательством, следует приложить само обжалуемое решение или выписку из него.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

В п. 11 ст. 30 Кодекса установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование места размещения объекта не проводится и земельные участки предоставляются для строительства по правилам п. 4 указанной статьи. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Напомним, что правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальными зонами называются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (см. ст. 1 ГрК РФ).

Пункт 12 ст. 30 Кодекса содержит нормы, определяющие особенности предоставления земельных участков для строительства иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Указанным лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном ст. 30 Кодекса, и в соответствии с рядом других положений Кодекса (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28).

Так, необходимо учитывать, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами (п. 2 ст. 5 Кодекса).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ <1> в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Кодекса).

———————————

<1> См.: Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (СЗ РФ. 2011. N 2. Ст. 268).

 

Согласно п. 1 ст. 22 Кодекса иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Как уже отмечалось, иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со ст. 28 Кодекса земельные участки предоставляются в собственность только за плату (см. п. 5 ст. 28 Кодекса).

Кроме того, п. 12 ст. 30 Кодекса распространяет в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц действие правовых норм, запрещающих необоснованный отказ в предоставлении земельных участков для строительства (п. 4 ст. 28 Кодекса).

В соответствии со специальными нормами п. 13 ст. 30 Кодекса акционерному обществу, 100% акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании <1>, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами или резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах.

———————————

<1> Управляющая компания — это открытое акционерное общество, которое создано в целях реализации соглашений о создании особых экономических зон и 100% акций которого принадлежит Российской Федерации, или хозяйственное общество, которое создано с участием такого открытого акционерного общества в указанных целях, либо иное хозяйственное общество, которое заключило с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти соглашение об управлении особой экономической зоной.

 

Земельный участок в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории предоставляется для строительства объектов инфраструктуры этой зоны без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и предварительного согласования мест размещения таких объектов лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, в аренду на основании заявления о предоставлении земельного участка (см. п. 14 ст. 30 Кодекса). Примерная форма указанного соглашения утверждена Приказом Министерства экономического развития РФ от 28.12.2010 N 698 «Об утверждении примерной формы соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны» <1>.

———————————

<1> БНА. 2011. N 10.

 

Особенности предоставления для строительства земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, резидентам указанных зон определяются ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2005. N 30. Ч. II. Ст. 3127 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Особая экономическая зона — это часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством Российской Федерации и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции.

Порядок предоставления земельных участков, расположенных в пределах территории особой экономической зоны, и порядок пользования указанными земельными участками определяют ст. 32 — 35 главы 7 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в ее границах на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации и с учетом положений указанного Федерального закона.

Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации <1>.

———————————

<1> Согласно п. 8 ст. 22 Кодекса при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Кодекса.

 

Следует обратить внимание на то, что Федеральным законом от 05.04.2011 N 56-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> статья 30 Кодекса дополнена пунктами 15 — 17.

———————————

<1> СЗ РФ. 2011. N 15. Ст. 2029.

 

Земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу на праве собственности, может передаваться по соглашению с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, в государственную или муниципальную собственность в случае, если такой земельный участок:

1) занят объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной, транспортной инфраструктур;

2) предназначен в соответствии с документацией по планировке территории для размещения указанных объектов <1>.

———————————

<1> Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка указанной документации осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством (см. ст. 41 ГрК РФ).

 

Таким образом, передача земельного участка из частной в государственную или муниципальную собственность и заключение соглашения об этом возможны только в случаях, перечисленных в подп. 1 и 2 п. 15 ст. 30 Кодекса.

Соглашение, указанное в п. 15 ст. 30 Кодекса, может предусматривать передачу в государственную или муниципальную собственность земельного участка, занятого объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной, транспортной инфраструктур, находящимися в частной собственности, одновременно с безвозмездной передачей в государственную или муниципальную собственность таких объектов.

Обратим внимание, что поскольку в приведенных нормах п. 16 ст. 30 Кодекса речь идет о соглашении, а не о реквизиции (конфискации), постольку при заключении такого соглашения должны применяться правила гражданского законодательства о договорах. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В пунктах 15 — 17 ст. 30 Кодекса на частного собственника не возлагается обязанность заключить соответствующее соглашение.

Указанное выше соглашение должно предусматривать предоставление безвозмездно равноценного земельного участка взамен переданного в государственную или муниципальную собственность земельного участка.

Буквальное толкование приведенных правил позволяет сделать вывод о том, что основные характеристики (местоположение, площадь, стоимость и др.) переданного и вновь предоставленного земельных участков должны быть равноценными. Однако компенсация стоимости объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, находившихся в частной собственности, бывшему собственнику не предоставляется.

____________________

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code