§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

Комментарий к статье 656 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. Предмет договора аренды в данном случае весьма специфичный — предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Его понятие и структурные элементы определены в ст. 132 Гражданского кодекса РФ. В комментируемой статье описание элементов, входящих в состав предприятия, по сути аналогично описанию, которое содержится в ст. 132 Гражданского кодекса РФ.

2. В связи с тем что в большинстве случаев право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает на основании договора аренды, передача данного имущества в пользование третьим лицам возможна на основании договора субаренды, и, значит, необходимо соблюдение требований, предусмотренных правовыми актами в части получения согласия соответствующего субъекта на передачу имущества — как правило, собственника имущества (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса).

Аналогичное согласие требуется и от залогодержателя в том случае, если арендуемое имущество является предметом залога (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса) и т.д.

3. Право осуществления предпринимательской деятельности, на которое выдана лицензия, не может быть предметом передачи иным лицам, что вытекает из Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», где сказано, что вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (ст. 7).

В то же время в предмет договора аренды предприятия могут войти права на использование исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации. Правообладатель может предоставить иному субъекту — лицензиату — такое право по лицензионному договору в предусмотренных таким договором пределах, т.е. предоставить лицензию (ст. ст. 1235, 1236 Гражданского кодекса). В свою очередь, согласно ст. 1238 Гражданского кодекса РФ при письменном согласии лицензиара лицензиат может по договору предоставить право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации другому лицу, т.е. заключить сублицензионный договор. Это означает, что если в состав предприятия входит право использовать результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, то они могут быть переданы в аренду с согласия правообладателя.

4. Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендаторов могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса).

Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, однако передать предприятие в аренду такие лица вправе.

5. В комментируемой статье установлено, что арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами предприятия в том случае, если в состав передаваемого по договору предприятия были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него должного разрешения. В этом случае обязательства арендатора прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса), и обязанным лицом остается только арендодатель.

 

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

Комментарий к статье 657 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. Цель, которую преследовал законодатель, включив в состав Гражданского кодекса РФ данную статью, — создание механизма охраны прав и интересов кредиторов. Основным инструментом охраны выступает информирование кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Поскольку срок уведомления кредиторов о передаче предприятия в аренду нормативно не определен, то можно предположить, что это должен быть разумный срок, позволяющий кредиторам не только получить уведомление, но и при желании сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга. Как правило, в нормативных актах для аналогичных случаев устанавливают месячный срок. В данном случае можно предположить, что уведомление должно быть сделано не менее чем за месяц до передачи предприятия в аренду.

2. Требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков предъявляется в суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления кредиторами о передаче предприятия. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном законом порядке, то он может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

3. Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, т.е. от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. При этом кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 Гражданского кодекса).

 

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Комментарий к статье 658 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. Требование о заключении договора аренды предприятия в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, аналогично требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи недвижимости.

Составление одного документа означает, что текст договора не может быть изложен в виде двух документов, каждый из которых подписан одной из сторон, т.е. заключение договора происходит путем обмена письмами, телеграммами и т.д., что допускается по общим правилам о договорах (ст. 434 Гражданского кодекса). Количество экземпляров договора при этом может быть любым, минимум по одному для каждой из сторон сделки.

2. Требование об обязательной регистрации договора аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. ст. 558, 560 Гражданского кодекса), где отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности.

Следует отметить, что в Концепции совершенствования гражданского законодательства сделано предложение об исключении требования о регистрации договоров, в том числе и аренды недвижимости, поскольку регистрации должно подлежать право на недвижимость, но не договоры в отношении недвижимости.

3. Государственная регистрация договора производится в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ними в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденными Приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16.

4. Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 Гражданского кодекса), изложены в ст. 167 Гражданского кодекса РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке.

 

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Комментарий к статье 659 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. ст. 556, 655 Гражданского кодекса). Подписание такого акта в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды, возникшего на основании договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче». При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Если применить указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

2. По аналогии со ст. 563 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты.

Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд факультативных мероприятий по ее подготовке, например: составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5 гл. 34 Гражданского кодекса РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 Гражданского кодекса РФ.

3. Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.

 

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Комментарий к статье 660 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя совершать в отношении арендованного имущества любые сделки, в том числе направленные на отчуждение имущества, входящего в состав предприятия. Однако в ряде случаев права арендатора ограничены.

Во-первых, существует прямой запрет на продажу, сдачу в аренду и т.д. земельных участков, участков недр и иных природных ресурсов. Во-вторых, совершение любых сделок не должно влечь за собой уменьшение стоимости предприятия в целом. В-третьих, совершение сделок не должно нарушать условий договора, например обязанности арендатора не менять профиль деятельности предприятия. И наконец, договором может быть предусмотрено, что совершение всех или нескольких сделок с имуществом предприятия возможно только с согласия арендодателя.

Последствия совершения сделок с нарушением указанных ограничений различны.

Сделки, направленные на отчуждение имущества, — продажа, сдача в аренду и т.д. земельных участков, участков недр и иных природных ресурсов — являются недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ как сделки, противоречащие требованиям закона. Аналогичным образом следует квалифицировать и сделки, совершение которых влечет за собой уменьшение стоимости предприятия, а также сделки, нарушающие условия договора.

В отношении сделок, совершенных без согласия арендодателя, если оно обязательно в силу договора аренды, следует применять положения ст. 174 Гражданского кодекса РФ.

2. Право арендатора без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, как установлено, может быть ограничено только указанием в договоре на необходимость получения согласия арендодателя на совершение указанных действий.

3. Совершение сделок и иных действий с имуществом в нарушение ограничений, установленных как законом, так и договором, должно квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора, что дает право другой стороне требовать расторжения договора в судебном порядке. При этом в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 Гражданского кодекса РФ (см. указанную статью и комментарий к ней).

 

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

Комментарий к статье 661 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 616 Гражданского кодекса) арендатор предприятия обязан не только поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, делать текущий ремонт, но и осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества.

Закон не возлагает на арендатора обязанность застраховать имущество, это может сделать и собственник имущества. Однако арендатор обязан возмещать расходы, связанные со страхованием арендованного имущества. Указанные правила не являются диспозитивными, и стороны не могут договором предусмотреть иное.

В то же время на основании договора расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, могут быть переложены и на арендодателя.

2. Неисполнение арендатором обязанностей, определенных настоящей статьей, может явиться основанием для расторжения договора аренды предприятия в судебном порядке в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ, поскольку такое неисполнение обязанностей должно квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. При этом в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 Гражданского кодекса РФ (см. указанную статью и комментарий к ней).

 

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Комментарий к статье 662 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 623 Гражданского кодекса) арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на произведение таких улучшений. Иное может быть предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это такие конструктивные, декоративные, функциональные изменения имущества, наличие которых увеличивает стоимость имущества, делает его более функциональным, эстетически привлекательным, улучшает эксплуатационные качества, что позволяет более эффективно его использовать в предпринимательской и иной деятельности. Это не всегда необходимые изменения, но всегда полезные, нужные для арендованного имущества.

2. Закон освобождает арендодателя от обязанности по возмещению арендатору стоимости таких затрат, если будет установлено одно из двух обстоятельств:

1) издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

2) при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 10 Гражданского кодекса).

 

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Комментарий к статье 663 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В комментируемой статье речь не идет об ограничении на применение норм о недействительности сделок или ограничении на расторжение договора. Статья лишь ограничивает применение последствий недействительности договора аренды предприятия как сделки, а также последствий его расторжения. Эти последствия могут выражаться в виде возврата или взыскания в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон. Возможность применения таких последствий установлена положениями ГК РФ.

2. Всего установлено два вида ограничений на применение указанных последствий:

1) указанные последствия приведут к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц (например, работников предприятия). Гражданский кодекс РФ в ст. 450 дает определение того, что считать существенным нарушением договора, которое может быть применено и в данном случае: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора»;

2) последствия в виде недействительности договора аренды предприятия или его расторжения противоречат общественным интересам. Общественные интересы могут состоять, например, в сохранении деятельности предприятия, если оно является градообразующим для данного населенного пункта.

При наличии указанных выше обстоятельств суд должен отказать в удовлетворении соответствующих требований.

 

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Комментарий к статье 664 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В комментируемой статье указывается на необходимость соблюдения правил, предусмотренных ст. ст. 656, 657, 659 Гражданского кодекса РФ. Указанные нормы регламентируют порядок подготовки предприятия к передаче его в аренду (см. соответствующие комментарии).

Прежде всего предприятие должно быть возвращено именно как имущественный комплекс (ст. 132 Гражданского кодекса).

Необходимо также соблюдать права кредиторов предприятия, а именно: кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендодателю письменно уведомлены арендатором о передаче предприятия в аренду. В случае отсутствия такого уведомления наступают последствия, предусмотренные ст. 657 Гражданского кодекса РФ.

Передача предприятия должна производиться по передаточному акту, требования к которому установлены в ст. 563 Гражданского кодекса РФ (см. комментарий к указанной статье).

2. Как и ст. 659 Гражданского кодекса РФ, комментируемая статья диспозитивна, что позволяет сторонам возложить обязанность по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, как на арендатора, так и на арендодателя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code