ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ

Д.Ю.Гришмановский, И.Е.Гайдук

Раскрывается проблема оспаривания кадастровой стоимости третьими лицами. Анализируется проблема, которая касается процессуальных особенностей дел о пересмотре кадастровой стоимости, связанных с тем, что в 2015 г. существенно изменились процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости, а также проблема, которая возникает у заинтересованного лица при пересмотре кадастровой стоимости земли, вопрос о распределении судебных расходов.

Ключевые слова: недвижимость,регистрация недвижимости, кадастр, кадастровая стоимость,оценочная деятельность, Росреестр.

Одной из актуальных оценочных проблем в РФ до сих пор остается проблема определения стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости принято рассматривать как предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Прошло уже восемнадцать лет с того момента, как в нашей стране осуществляется оценка кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»1. Следствием этого является ряд проблем, которые привлекают внимание научных работников и практикующих юристов. Ведь именно из-за несовершенства механизма определения кадастровой стоимости земельных участков в стране идут десятки тысяч внесудебных и судебных процессов по оспариванию кадастровой стоимости.

1 Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1999. № 35. Ст. 4326.

С учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса, носят общедоступный характер, они могут заинтересовать третьих лиц, желание которых будет заключаться в оспаривании кадастровой стоимости.

Эта многоаспектная проблема впервые косвенно упоминалась в опубликованном в середине июля 2014 г. на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 февраля 2014 г. № 13839/132. Данный документ в первую очередь интересен тем, что позволяет оспаривать кадастровую стоимость земельных участков не только собственникам, но и иным заинтересованным лицам.

Другой документ, который дал судам разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 (Постановление № 28), где в п. 6 указывается, что с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обращаться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности .

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:
— физическими лицами — в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
— юридическими лицами — в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
— органами государственной власти, органами местного самоуправления — в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной соб- ственности .

То есть оспорить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости может заинтересованное в этом лицо — например, собственник или арендатор недвижимого имущества.

И хотя в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что с заявлением могут обратиться иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, оно не дает исчерпывающего механизма обращения в суд. Это влечет возникновение ряда проблем, который рассмотрим далее .

Прежде всего надо начать с требований, которые заявитель может предъявлять:
— установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
— оспорить решение или действия (бездействие) комиссии;
— изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при ее определении, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку.

И здесь заявитель столкнется с первой проблемой, которая касается процессуальных особенностей дел о пересмотре кадастровой стоимости: дел в том, что в 2015 г. существенно изменились процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости. После вступления в силу Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава под названием «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости», с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости требуется обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, поскольку именно такой срок устанавливает ч. 3 ст. 245 КАС РФ . Верховный суд РФ отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя. Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 Постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.

Второй проблемой, которая возникает у заинтересованного лица при пересмотре кадастровой стоимости земли, является спорность вопроса о распределении судебных расходов. Организации пытаются взыскать с проигравшей стороны (в деле об изменении кадастровой стоимости земли или недвижимости до уровня рыночной) стоимость услуг оценщика. Но суды пока не нашли в этом вопросе единой позиции.

Одни удовлетворяют требования собственников. Другие считают, что это досудебные расходы, и отказывают во взыскании (см., например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2014 г. № ВАС-37 65/145).

Рыночная стоимость, согласно отчету оценки, определена не на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

4 Кодекс административного судопроизводства РФ от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 10. Ст. 1391.

5 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2014 г. № ВАС-3765/14 по делу № А76- 4410/2013/ (документ не был опубликован).

По общим правилам, такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В отношении новых объектов недвижимости (либо при изменении характеристик, повлекших за собой изменение кадастровой стоимости) датой определения кадастровой стоимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта (либо дата внесения в кадастр изменений характеристик объекта). Верховный Суд РФ подчеркивает, что дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости не является датой оценки вновь сформированных либо измененных объектов (п. 12 Постановления № 28).

Самой распространенной причиной отказа в удовлетворении заявлений является ошибочное определение даты, на которую необходимо провести оценку рыночной стоимости. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд не примет заявление к производству, если к нему не приложить отчет оценщика, а также подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение на отчет оценщика. Суд обязан проверить отчет оценки на соответствие законодательству об оценочной деятельности, а также оценить доводы заинтересованных лиц относительно достоверности отчета и его содержания.

Поэтому, как разъяснил Верховный суд РФ, если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, суд вправе назначить экспертизу — как по своей инициативе, так и по ходатайству лиц, участвующих в деле (п. 21, 22 Постановления № 28). Суд вправе поставить перед экспертом, например, вопросы об установлении рыночной стоимости (то есть получить еще один результат оценки стоимости объекта), а также о том, нарушил ли оценщик требования федеральных стандартов оценки по форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. п.

Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из п. 29 Постановления № 28. Таким образом, если отчет составлен неправильно или в нем содержатся недостоверные сведения, суд может отказать в удовлетворении требований заявителя.

Истец не является заинтересованным лицом. Подход к кругу заинтересованных лиц у окружных судов не совпадает. Так, бесспорно заинтересованными лицами признавались практически только действующие собственники недвижимости. Например, суды считали, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, заказчиками оценки могут выступать только публично-правовые образования. А значит, отчеты оценщиков, подготовленные по инициативе частных лиц, являются недопустимыми доказательствами. Таким образом, арендаторы участков и собственники зданий и сооружений на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, фактически исключались из числа заявителей, поскольку приложение отчета оценщика к заявлению является обязательным. Хотя гражданское законодательство не только устанавливает и гарантирует права, но и определяет способы, формы их защиты и восстановления .

В других случаях суды отмечали, что находящийся в государственной собственности участок, на котором расположено здание, может быть отчужден только собственнику здания или сооружения, соответственно, участок не обращается на открытом рынке. А согласно ст. 3 Федерального закона № 135-Ф3, рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. На основании этой нормы суды приходили к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, по обращению собственника расположенного на нем объекта недвижимости не может быть определена.

Теперь Верховный Суд РФ конкретизировал круг заинтересованных лиц: к ним относятся арендаторы недвижимости (если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта), бывший собственник и т. д. После издания Постановления № 28 круг лиц, которые могут рассчитывать на рассмотрение заявлений

О пересмотре кадастровой стоимости по существ, без отказов по формальным основаниям, значительно расширился. Однако для иных лиц, заявляющих свои требования о пересмотре кадастровой стоимости, данная проблема до сих пор является открытой.

Список литературы

1. Принципы гражданского права и их реализация : монография / А. А. Алексеев и др. ; под ред. Т. П. Подшивалова, Г. С. Демидовой. — М. : Проспект, 2017. — 351с.

Библиографическое описание: Гришмановский, Д. Ю. Оспаривание кадастровой стоимости третьими лицами / Д. Ю. Гришмановский, И. Е. Гайдук // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. — 2017. — Т. 2, вып. 4. — С. 36 — 39.

No votes yet.
Please wait...

Просмотров: 14

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code