Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к статье 619 ГК РФ — Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или в договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, то у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса).

Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса);

3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса). Для расторжения договора необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса). Арендатор не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора;

4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса) в установленный (разумный срок). Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что существенными могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы или неполное внесение арендной платы (см. информационное письмо ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» <1>, а также п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

———————————

<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

 

2. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендодателем обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а в случае непринятия арендатором соответствующих мер — с направлением письменного предложения о расторжении договора (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия — судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок либо письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии — 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (см. п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code