Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2017 N Ф08-3800/2017 по делу N А61-2729/2016

Требование: О признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Обстоятельства: Прокурор полагал, что продажа спорного участка произведена с нарушением норм действующего законодательства.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку возможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой — только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых сформирован участок, законом не предусмотрено. Сделка нарушала требования ст. 36 Земельного кодекса РФ, посягала на публичные интересы, а также на права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2017 г. по делу N А61-2729/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца — прокуратуры Республики Северная Осетия — Алания — Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Безопасность-Санкт-Петербург» (ОГРН 1117847112877, ИНН 7842449833) — Даниловой И.В. (доверенность от 01.08.2016), в отсутствие представителей ответчика — Управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления города Владикавказа, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Безопасность-Санкт-Петербург» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия — Алания от 08.12.2016 (судья Носенко М.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу N А61-2729/2016, установил следующее.

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия — Алания (далее — прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия — Алания с иском к администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее — администрация), ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» (далее — общество) о признании договора от 28.08.2014 N 663/14 купли-продажи земельного участка площадью 0,5221 га с кадастровым номером 15:09:0040903:401, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Гагкаева (район рынка «Викалина») недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на общество обязанности по возврату земельного участка муниципальному образованию город Владикавказ, на администрацию — по возврату обществу 240 570 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее — управление).

Определением от 03.11.2016 (т. 1, л.д. 105-107) суд произвел замену ненадлежащего ответчика (администрация) на надлежащего (управление).

Решением от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.03.2017, требования прокурора удовлетворены в полном объеме, договор купли-продажи от 28.08.2014 N 663/14 земельного участка, заключенный управлением и обществом, признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществом земельного участка муниципальному образованию город Владикавказ, управлением обществу — 240 570 рублей. Суды исходили из того, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой — только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых сформирован участок. Оспариваемая сделка нарушает требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), посягает на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования. Довод ответчиков о пропуске срока исковой давности суды отклонили, указав, что на момент предъявления иска (17.08.2016) срок исковой давности по требованиям прокурора не истек.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 08.12.2016 и апелляционное постановление от 06.03.2017, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что управление является структурным подразделением администрации, наделенным правами юридического лица, и фактически выражает ее волю. Прокурор предъявил иск в защиту интересов ответчика (администрации). На спорном участке находится принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости, назначение которого соответствует целевому использованию земельного участка. Участок сформирован с учетом площади, необходимой для эксплуатации и содержания возведенного объекта (с учетом размещения объектов некапитального строительства). В связи со спецификой вида деятельности (содержание и эксплуатация торгово-офисного здания), оставшаяся часть земельного участка необходима для текущего торгово-делового мероприятия или акции, в зависимости от сезонности, потребности в торговых, деловых, презентационных точках и прочих коммерческих проектах, не требующих разрешения на строительство либо каких-то регистрационных действий. У общества имеется потребность в установке торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений для складирования реализуемой продукции, а также выставочно-деловых павильонах и площадках. Условием эксплуатации здания торгово-офисного назначения является наличие парковок. Заявляя требование о признании договора купли-продажи недействительным по приведенным основаниям, истец не учел, что действующее законодательство не предусматривает, в какой части размер предоставленного в аренду земельного участка, на котором находится недвижимое имущество ответчика, превышает установленные пределы, которые законодательно не регламентированы. Застройщик проектирует объекты на земельном участке по собственному усмотрению и изменяет этапы строительства самостоятельно. При планировании общество вправе самостоятельно организовать возведение некапитальных, сборно-разборных конструкций, сезонных и прочих сооружений, разрешение на строительство которых не требуется. Какие-либо капитальные здания (помимо имеющегося) на участке строить не предполагалось, согласно кадастровой выписке земельный участок образован для строительства торгово-офисного здания. Доказательства того, что площадь сформированного земельного участка не соответствует действовавшим в спорный период обязательным строительным нормам и правилам, отсутствуют. Довод истца о том, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, документально не подтвержден. Оспариваемая сделка сторонами исполнена в полном объеме, денежные средства во исполнение договора перечислены продавцу. Цена продажи земельных участков является фиксированной и определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Спорный объект не ограничен в обороте, и по другой цене не мог быть продан. Доказательства нарушения прав с обоснованием, каким образом они будут восстановлены предъявленным иском, не приведены. Стороны договора купли-продажи являются равноправными участниками гражданского оборота, в интересы муниципального образования входит также реализация земельных участков. Доказательства того, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы населения, отсутствуют, в спорном договоре администрация выступает субъектом материальных правоотношений и имеет право предъявлять иски в защиту своих (не публичных) имущественных интересов. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, так как администрации было известно о совершении сделки с момента заключения (25.08.2014), а также даты издания постановления от 25.08.2014 N 2019 «О предоставлении в собственность земельного участка для содержания и эксплуатации торгово-офисного здания ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» (далее — постановление N 2019).

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине неполучения отзыва на кассационную жалобу (получен пустой конверт).

С учетом положений статей 9, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), учитывая, что отзыв поступил в суд кассационной инстанции 01.06.2017, тогда как судебное разбирательство по кассационной жалобе назначено на 28.06.2017, принимая во внимание процессуальные сроки рассмотрения кассационной жалобы, коллегия окружного суда считает, что ходатайство надлежит отклонить. Суд обращает внимание, что от момента поступления отзыва в окружной суд до даты судебного заседания у общества имелось достаточно времени для ознакомления с материалами дела. При поступлении в суд кассационной инстанции отзыва на кассационную жалобу, к нему прилагались доказательства его направления в адрес других участников арбитражного процесса. Более того, суд кассационной инстанции рассматривает кассационные жалобы по материалам дела, дополнительные доказательства, а также доводы, ранее не приведенные, окружной суд не вправе учитывать (статья 286, 287 Кодекса).

Представитель прокуратуры просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения. Управление явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Кодекса, судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 29.07.2013 на основании постановления администрации от 25.07.2013 N 1716 «О предоставлении в аренду земельного участка для строительства торгово-офисного здания по ул. Гагкаева (район рынка «Викалина») ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» (т. 1, л.д. 26), администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор 29.07.2013 N 4917 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 0,5221 га, кадастровый номер 15:09:0040903:401, для строительства торгово-офисного здания по адресу: г. Владикавказ, ул. Гагкаева, сроком с 29.07.2013 по 25.07.2016 (т. 1, л.д. 17-22).

14 февраля 2014 года обществу выдано разрешение N RU15301000-20 на строительство торгово-офисного здания, площадь застройки 80,86 кв. м (т. 1, л.д. 32).

27 июня 2014 года застройщику выдано разрешение N RU15301000-67 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — торгово-офисного здания общей площадью 4,1 кв. м (т. 1, л.д. 41).

На основании постановления администрации N 2019 управление (продавец) и общество (покупатель) заключили договор N 663/14 купли-продажи земельного участка площадью 0,5221 га, кадастровый номер 15:09:0040903:401, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Гагкаева, для использования в целях содержания и эксплуатации торгово-офисного здания; стоимость земельного участка составила 240 570 рублей, которая уплачивается в течение 14 календарных дней с момента заключения договора (пункты 2.1, 2.2).

Полагая, что продажа земельного участка произведена с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса, что свидетельствует о ничтожности договора от 28.08.2014 N 663/14 купли-продажи земельного участка, прокурор в порядке статьи 52 Кодекса обратился с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса, в применимой к спорным отношениям редакции, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 52 Кодекса с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из анализа положений статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) следует, что предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению. Объект, созданный на участке, целевым назначением которого является жилищное строительство, должен являться жилым строением. Если объект недвижимости имеет вспомогательное назначение и его создание и использование не отвечают первоначальным целям предоставления земельного участка, приобретение в собственность такого земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса не основано на законе. Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, если на одной его части находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой — только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства (статья 71 Кодекса), судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 0,5221 га, кадастровый номер 15:09:0040903:401, предоставлен обществу в целях строительства торгово-офисного здания. Рабочей документацией проекта предусмотрено 2 очереди строительства: первая — торговый павильон (площадь застройки — 80,86 кв. м), вторая — торгово-офисное здание. На момент выкупа спорного земельного участка (статья 36 Земельного кодекса) на нем находилось только здание площадью 4,7 кв. м (фотоматериалы — т. 1, л.д. 100). Строительство объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено.

Как пояснил представитель общества в суде кассационной инстанции, строительство иных капитальных объектов на земельном участке не планируется, однако, для осуществления его деятельности и эксплуатации строения (4,1 кв. м) необходим весь земельный участок (0,5221 га).

Между тем, как верно указали обе инстанции, возведение на земельном участке только части объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от 01.08.2014 серии 15-АБ N 173060), не влечет возникновения у данного лица права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Учитывая, что участок с кадастровым номером 15:09:0040903:401 площадью 0,5221 га предоставлен в аренду застройщику для строительства торгово-офисного здания, и обозначенная цель не достигнута, суды правомерно удовлетворили требования прокурора в полном объеме.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, изучены коллегией окружного суда и отклонены, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения.

Целью обращения прокурора в арбитражный суд явилось соблюдение единства в подходе, связанном с регулированием земельных правоотношений, равного доступа лиц к приобретению земельных участков из государственной или муниципальной собственности, а также исключение необоснованного приоритета прав одних землепользователей перед другими.

Ссылка общества на наличие на спорном земельном участке здания и государственную регистрацию права собственности на него, не влечет отмену обжалуемых судебных актов. В данном случае на момент заключения договора купли-продажи от 28.08.2014 N 663/14 имел место порок (явное нарушение статьи 36 Земельного кодекса), поэтому он правомерно признан недействительным. При этом устранение недостатков сделки после ее совершения не имеет правового значения, поскольку законность проверяется именно на момент заключения.

Вместе с тем суд кассационной инстанции отмечает, что общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества.

Суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения от 08.12.2016 и апелляционного постановления от 06.03.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

Ходатайство об отложении судебного заседания отклонить.

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия — Алания от 08.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А61-2729/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В.СИДОРОВА
Судьи В.Е.ЕПИФАНОВ, А.И.МЕЩЕРИН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code