ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ ТИТУЛА

Е.М.Гунин, С.Ю.Белоногов

Титульное страхование является новой разновидностью страхования финансовых рисков, приобретающей всё большее значение в связи сразвити- ем ипотечного кредитования. В статье представлены основные аспекты правовогорегулирования титульного страхования.

Ключевые слова: титул, страхование, недвижимое имущество, страховщик, страхователь, страховой риск, страховой случай, страховое возмещение.

 

Основание возникновения права собственности, владения или распоряжения недвижимым имуществом в гражданском праве называется титулом. Титулом может быть договор купли-продажи недвижимого имущества, договор дарения и т.д. Страхование — это, в соответствии с Законом РФ «Об организации страхового дела в РФ», система отношений по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определённых событий, иначе именуемых страховыми случаями, за счёт денежных фондов, которые формируются из уплачиваемых этими лицами страховых взносов (страховых премий). Согласно ГК РФ страхование делится на страхование имущества и личное страхование.

Титульное страхование (страхование титула) — разновидность страхования имущества, а точнее, страхование финансового риска, страховым случаем при котором является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, или ограничение права на недвижимое имущество в части владения, распоряжения, пользования им.

По мере того, как в России всё больше недвижимого имущества вовлекается в гражданский оборот, появляются новые формы сделок, сами сделки с недвижимостью кредитуются банками, а объекты недвижимости обрастают историей. К сожалению, впоследствии довольно большой процент сделок расторгается по разным причинам, невзирая на то, что покупатели, риелторы и нотариусы стараются выявлять обстоятельства, которые могут привести к отчуждению собственности. Потребность в защите прав собственника возрастает с каждым днем. Что касается цифр, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгают по тем или иным основаниям, составляет 1,5-2 % в год от всех зарегистрированных в России сделок, и это число постоянно растет [6].

Несмотря на возрастающую потребность в страховании, «население пока не ценит страхование, что приводит к тому, что имущество и ответственность населения крайне «недострахованы» [8]. Деятельность страховщиков сводится к тому, что «… продажи увеличиваются за счёт обязательных продуктов (таких, как ОСАГО) и вменённого страхования (такого, как КАСКО, страхование имущества и НС (несчастных случаев — прим. автора), связанных с автокредитованием/лизингом и ипотечными кредитами)» [8].

Профессиональные участники рынка недвижимого имущества (риэлторы) проверяют документы и, как правило, гарантируют чистоту сделки, но если случится какой-либо просчёт, никакой финансовой ответственности риэлторы не несут. Основное отличие титульного страхования от других разновидностей страхования заключается в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем (классических страховых рисков), а от возможных последствий уже произошедших событий. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя.

Помимо случаев, носящих противозаконный характер (например, наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой- либо из сделок, совершении сделок по поддельным или подложным документам и т.д.), это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены, например, на момент приватизации или отчуждения недвижимости человек не достиг совершеннолетия, находился в заключении и т.д.

Основаниями для признания сделки с недвижимостью недействительной считаются:
— совершение сделки гражданином, признанным недееспособным;
— совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
— совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
— совершение сделки иод влиянием заблуждения; обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (кабальные сделки);
— совершение сделки по распоряжению общим имуществом супругов одним из супругов без согласия другого супруга;
— совершение сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершённые плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
— истребование недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника) [1].

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованием, относятся следующие:
— в процессе оформления необходимых документов для сделки были до — пущены ошибки;
— имеет место случай мошенничества;
— не были учтены интересы наследников и (или) несовершеннолетних лиц;
— предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др. [7].

Объектами титульного страхования являются жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.), нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы), обращающиеся, как правило, на вторичном рынке, а также земельные участки, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц.

При заключении договора титульного страхования, а также в течение всего срока его действия страховщик предоставляет страхователю предстраховую экспертизу права собственности, юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту его интересов в судебных и внесудебных спорах. В судебном процессе, однако, страховщик участвует в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность (т.е. представляет только свои интересы) [3]. При этом, поскольку страховщик заинтересован в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя, его интересы, по сути, совпадают с интересами страхователя.

В договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде. Существенными условиями договора титульного страхования являются следующие положения:
— если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь указал заведомо ложные сведения при заключении договора страхования, то страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным и применения последствий, предусмотренных ст. 179 ГК РФ;
— страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о возникновении всех обстоятельств, следствием которых может стать наступление страхового случая (несоблюдение данного условия может повлечь за собой непризнание события страховым случаем, а следовательно, отказ в страховом возмещении) [7].

Объекты недвижимости с очевидными дефектами в праве собственности, по которым имеются судебные споры; объекты, поступившие в собственность по договору ренты, если после смерти получателя ренты прошло менее года; объекты, по которым отсутствуют основные документы, прежде всего правоустанавливающие, страховщик, как правило, не страхует [9,10].

Не может быть предметом страхования строящееся жилье, поскольку на момент уплаты денег за указанное недвижимое имущество право собственности у покупателя не возникает. Договор титульного страхования не заключается, если:
— произошла передача приобретаемого недвижимого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
— наступила гибель или уничтожение имущества (это риски должны компенсироваться по другой разновидности страхования — страхованию имущества);
— владелец добровольно отказался от права собственности на приобретённое имущество;
— застрахованный имущественный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);
— произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;
— если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.
По стандартному договору титульного страхования не признаются стра- ховыми случаями утрата либо прекращение права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:
— прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
— военных действий, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;
— реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;
— обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретате ля);
— отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);
— прекращения права собственности на земельный участок;
— выкупа земельного участка для государственных пли муниципальных нужд;
— изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
— прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение [1].

Страховщик при заключении договора титульного страхования вправе потребовать от страхователя:
— обеспечения возможности проведения осмотра и экспертизы принимаемого на страхование имущества;
— представления документов, подтверждающих права страхователя (выгодоприобретателя) в отношении принимаемого на страхование имущества и дополнительных сведений, прямо или косвенно связанных с обстоятельствами, имеющими значение для определения вероятности наступления страхового случая и возможной величины убытка от его наступления [1].

Размер страхового тарифа при титульном страховании составляет в среднем (среди 4-х крупнейших российских страховщиков: ОАО «Росгосстрах», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «Согаз», ОАО «РОСНО») 0,3-0,5 % (в особо сложных случаях тариф может доходить до 1,8 %) от действительной стоимости объекта недвижимости и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости [7]. В целом, страховой тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента и т.д.). Страховщики, действующие по программам страхования, реализуемым совместно с риелторскими компаниями, предлагают специальные тарифы для страхователей.

Реальный размер страхового тарифа при заключении договора титульного страхования определяется по результатам предстраховой экспертизы. Пред- страховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком, для чего могут быть задействованы андеррайтеры (специально уполномоченные специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его принятии на страхование и назначении страхового тарифа), юристы и т.д.

По результатам проведения предстраховой экспертизы страховщик выносит решение о принятии пли об отказе в принятии титульного риска на страхование. При положительном решении (в течение 2-х рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов на объект недвижимости) заключается договор титульного страхования, и страхователем уплачивается страховая премия. Оплата страховой премии происходит либо единовременно (страховой платеж), либо в рассрочку (страховой взнос).

В последнем случае договор титульного страхования вступает в силу после уплаты первого взноса. Договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис страхования вступает в действие только после регистрации права собственности.

В случае, когда договор титульного страхования был заключён до регистрации права собственности на страхователя, но по каким-то причинам в регистрации права собственности ему было отказано, уплаченная страховая премия возвращается страхователю в полном объёме.

Срок страхования составляет по общему правилу от 1-го года до 3-х лет, в отдельных случаях (например, по требованию инвесторов или в ситуации, когда в истории права собственности нарушались права несовершеннолетних детей) срок страхования может увеличиваться до 5-ти лет.

На заключении договора титульного страхования в составе ипотечного страхования часто настаивают банковские кредитные организации, поясняя в ряде случаев, что такое страхование является обязательным в соответствии с федеральным законом об ипотеке.

В данной ситуации кредитные организации, по мнению автора, лукавят, поскольку обязательным является только страхование самого недвижимого имущества, являющегося предметом залога (ипотеки) [5].

Как отдельно предлагаемый продукт титульное страхование востребовано у собственников недвижимости и инвесторов в гораздо меньшей степени. В случае если при ипотечном кредитовании не осуществляется титульное страхование недвижимого имущества, банковская кредитная организация оставляет этот риск на себе и закладывает его в тарифную ставку по кредиту. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату страхового возмещения в пользу банковской кредитной организации, которая, в свою очередь, лишается права требовать возвращения кредита в размере полученного страхового возмещения.

При возникновении спора или подаче иска в отношении права собственности страхователь обязан незамедлительно (как правило, в срок не более пяти дней) известить страховщика, после чего страховщик, являясь третьим лицом, обеспечивает страхователя поддержкой в суде; при неблагоприятном решении суда наступает страховой случай, и возникает обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Основанием для прекращения права собственности страхователя на недвижимое имущество является только решение суда, вступившее в законную силу. Обязанность страховщика выплатить страхователю (выгодоприобретателю) страховое возмещение по договору титульного страхования возникает после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о прекращении права собственности на недвижимое имущество [4].

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2013 г.) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994 г., № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012 г.) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996 г., № 5, ст. 410.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 14.06.2012 г. с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2012 г.) // Собрание законодательства РФ, 18.11.2002 г., № 46, ст. 4532.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2013 г.) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997 г., № 30, ст. 3594.
5. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. ог 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998 г., № 29, ст. 3400.
6. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии // [Электронный ресурс]: URL: http://www.rosreestr.ru.
7. Официальный сайт Всероссийского союза страховщиков // [Электронный ресурс]: URL: http://www.ins-union.ru.
8. Стратегия развития рынка страхования на период до 2020 года. Всероссийский союз страховщиков. Версия для заседания Президиума ВСС 24.10.2012 г. Официальный сайт Всероссийского союза страховщиков // [Электронный ресурс]: URL: http://www.ins-union.ru.
9. Типовые (стандартные) правила страхования имущества физических лиц. Утверждены Президиумом Всероссийского союза страховщиков. Официальный сайт Всероссийского союза страховщиков // [Электронный ресурс]: URL: http://www.ins-union.ru.
10. Типовые (стандартные) правила страхования имущества юридических лиц. Утверждены Президиумом Всероссийского союза страховщиков. Официальный сайт Всероссийского союза страховщиков // [Электронный ресурс]: URL: http://www.ins-union.ru.

Социогуманитарный вестник Кемеровского института (филиала) РГТЭУ № 1(10). 2013

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code