Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2016 N Ф06-9523/2016 по делу N А55-20326/2015

Требование: О взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, пени.

Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязательство по внесению арендной платы.

Решение: Дело в части взыскания задолженности передано на новое рассмотрение, поскольку судом не определен действительный размер арендной платы и пени, подлежащих внесению арендатором в спорный период.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 июля 2016 г. N Ф06-9523/2016

Дело N А55-20326/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца — Талиной Е.А. (доверенность от 23.09.2015),

ответчика — Морозовой С.В. (доверенность от 22.09.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройфинанс»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016

по делу N А55-20326/2015

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Павлова Павла Павловича к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройфинанс» о взыскании арендной платы,

установил:

индивидуальный предприниматель Павлов Павел Павлович (далее — ИП Павлов П.П., истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройфинанс» (далее — ООО «Инвестстройфинанс», ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 29.04.2015 в размере 2 246 441 руб., пени за просрочку платежа в размере 11 625 руб. 40 коп. за период с 10.07.2015 по 13.08.2015.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 с ООО «Инвестстройфинанс» в пользу ИП Павлова П.П. взыскано 2 258 066 руб. 40 коп., в том числе: 2 246 441 руб. основного долга, 11 625 руб. 40 коп. пени.

ООО «Инвестстройфинанс», обжалуя состоявшиеся по делу судебные акты в части взыскания 2 000 000 руб. арендной платы в Арбитражный суд Поволжского округа, просит их в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, поскольку арендная плата договором установлена за весь срок пользования имуществом, который по договору составлял 11 месяцев, тогда как фактическое пользование имуществом осуществлялось 5 с половиной месяцев до прекращения арендных отношений. Взыскание арендной платы в полном объеме, то есть за период когда пользование имуществом не осуществлялось противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23.06.2016 объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 30.06.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность судебных актов в обжалуемой части в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в части взыскания основного долга 2 246 441 руб. с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Павлову Павлу Павловичу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: спальный коттедж площадью 393,3 кв. м, инвентарный номер 3451. Литер: Е1, под Е1. Этажность 4, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Геленджик, ул. Луначарского, дом 133 (свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АЕ N 027785); незавершенный строительством коттедж, общая площадь застройки 160,1 кв. м, процент готовности 54%, инвентарный номер 3451, Литер: Щ1, расположенный по адресу:

Краснодарский край, гор. Геленджик, ул. Луначарского, дом 133 (свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АД N 854138).

Между ИП Павловым П.П. (арендодатель) и ООО «Инвестстройфинанс» (арендатор) 29.04.2015 заключен договор аренды нежилого помещения.

Предметом договора является передача арендодателем арендатору объектов:

— спальный коттедж «Полина», назначение нежилое. Площадь общая 393,3 кв. м, инвентарный номер 3451. Литер: Е1, под Е1. Этажность 4, расположенный по адресу:

Краснодарский край, гор. Геленджик, ул. Луначарского, дом 133;

— спальный коттедж «Дарья», назначение нежилое. Площадь общая 817,2 кв. м, инвентарный номер 3451. Литер: Щ1, расположенный по адресу: Краснодарский край, гор. Геленджик, ул. Луначарского, дом 133.

Цель использования помещений — организация гостиниц, организация кафе в цокольном этаже спального коттеджа «Дарья».

Срок действия договора с 01.05.2015 по 31.03.2016. Арендованное имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 29.04.2015.

Стоимость и порядок расчетов определены в разделе 5 договора.

Арендная плата на 2015 — 2016 год составляет 4 000 000 руб.

Арендная плата вносится арендатором по следующему графику:

— платеж в размере 500 000 руб. при подписании настоящего договора (денежные средства получены представителем истца Трушкиной Н.Н. в подтверждение данного обстоятельства представлена копия расписки от 29.04.2015, данное обстоятельство истец не отрицал);

— платеж в размере 500 000 руб. после подписания акта приема-передачи в течение пяти банковских дней путем перевода на счет арендодателя;

— в срок до 10.07.2015 — 1 000 000 руб.;

— в срок до 10.08.2015 — 1 000 000 руб.;

— в срок до 10.09.2015 — 1 000 000 руб.

Коммунальные платежи оплачиваются отдельно на основании счетов, выставленных поставщиками услуг.

Согласно пункту 5.4 договора арендная плата за исключением первого платежа, который вносится наличными в день подписания договора, перечисляется арендатором на лицевой счет арендодателя. Платеж считается принятым при поступлении денежных средств на лицевой счет арендодателя.

Оплата коммунальных платежей арендатор производит самостоятельно по счетам, выставляемым поставщиками коммунальных услуг.

Пунктом 12.1 договора установлено, что при неуплате арендатором платежей, предусмотренных договором в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа. Пунктом 15.1 договора установлено, что все споры передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Согласно пункту 13.1 арендатор вправе отказаться от пользования помещением до истечения срока действия настоящего договора, письменно предупредив об этом арендодателя не позднее чем за один месяц, при этом арендодатель обязуется вернуть денежные средства за неиспользованный период аренды помещений.

Ответчик 08.08.2015 направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 15.10.2015.

В соответствии с актом приема-передачи ответчик вернул истцу арендуемое имущество 13.10.2015.

С учетом указанных обстоятельств, срок аренды с 01.05.2015 по 15.10.2015 составил 5 месяцев и 2 недели, что составляет половину срока аренды, предусмотренного пунктом 2.1 договора.

С учетом ранее произведенных ответчиком платежей для взыскания истцом предъявлены следующие суммы:

246 441 руб. — часть платежа из общей суммы 1 000 000 руб., которая должна была быть внесена до 10.07.2015.

1 000 000 руб. — платеж, который согласно графику должен быть внесен до 10.08.2015.

1 000 000 руб. — платеж, который согласно графику должен быть внесен до 10.09.2015, всего: 2 246 441 руб.

Удовлетворяя иск в части взыскания долга по договору в сумме 2 246 441 руб., судебные инстанции исходили из доказанности материалами дела факта нарушения ответчиком сроков уплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды в период его действия и, учитывая сезонный характер использования имущества, пришли к выводу, что отсутствуют основания для отнесения арендных платежей, предусмотренных графиком на весь согласованный срок договора аренды.

При этом суды отклонили доводы ответчика, что арендная плата по графику подлежала зачету за весь согласованный срок аренды — 11 месяцев и подлежит возврату в случае досрочного расторжения договора по условиям пункта 13.1 договора.

Суд кассационной инстанции считает судебные акты в части взыскания долга по арендной плате в сумме 2 246 441 руб. подлежащими отмене как принятые с нарушением норм материального права с направлением дела в данной части на новое рассмотрение.

В соответствии с частью 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 5.1 договора стороны согласовали, что арендная плата на 2015 — 2016 год составляет 4 000 000 (четыре миллиона) руб. в год, что соответствует 71 000 долларов США из расчета 56,34 руб. доллар, без учета коммунальных и иных платежей.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку срок действия договора (пункт 2.1 договора) согласован с 01.05.2015 по 31.03.2016, а вся арендная плата на 2015 — 2016 год в сумме 4 000 000 руб. подлежала уплате ответчиком согласно графика платежей в срок до 10.09.2015 т.е. авансом, пункт 5.1.1 договора не противоречит положениям части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем судебные инстанции неправомерно отклонили доводы ответчика о том, что с прекращением действия договора аренды досрочно — с 15.10.2015, у ответчика прекратились обязательства уплатить арендные платежи за время после расторжения договора и возврата имущества, то есть за то время, когда фактически имущество уже было возвращено истцу и ответчик им не пользовался независимо от нарушения им графика платежей в период действия договора.

Выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для отнесения арендных платежей, предусмотренных графиком, на весь согласованный срок договора аренды, со ссылкой на сезонный характер использования имущества, противоречат как нормам материального права, регулирующими арендные отношения, предусматривающими оплату за фактическое пользование имуществом, так и условиям заключенного договора, в том числе пункту 13.1, согласно которому при досрочном расторжении договора арендатором, арендодатель обязуется вернуть денежные средства за неиспользованный период аренды помещений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» арендные платежи, установленные договором подлежат взысканию после расторжения договора до дня фактического возврата имущества.

Пунктом 16.3 договора также предусматривался возврат арендной платы арендодателем с учетом фактической аренды объекта.

Таким образом, принимая во внимание положения статей 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и буквальное толкование условий договора, арендная плата 4 000 000 руб. согласована сторонами за период пользования имуществом — 11 месяцев и у судебных инстанций не имелось правовых оснований для удовлетворения иска по взысканию долга по арендной плате в полном объеме при досрочном возврате имущества.

Неправильное применение норм материального права в обжалуемой части привело к принятию неправильных судебных актов, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в части взыскания долга по арендной плате по договору от 29.04.2015 в размере 2 246 441 руб. суду необходимо в соответствии с условиями договора и действующего законодательства определить действительный размер арендной платы подлежащий уплате ответчиком за фактическое пользование арендованным имуществом до дня возвращения его истцу и, с учетом произведенных ответчиком платежей по договору, рассмотреть заявленные требования в отмененной части иска и принять законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу N А55-20326/2015 в части взыскания арендной платы в размере 2 246 441 руб. отменить.

Дело N А55-20326/2015 в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 по делу N А55-20326/2015 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code