Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2015 N Ф08-8788/2015 по делу N А53-7748/2015

Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка.

Обстоятельства: Истец полагал, что договор в отношении части участка за пределами части другого участка является недействительным.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истец не доказал, в какой части размер предоставленного в аренду участка, на котором расположена недвижимость ответчика, превышает установленные пределы.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2015 г. по делу N А53-7748/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, от истца — Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону — Потеря О.В. (доверенность от 16.04.2015), от ответчика — открытого акционерного общества «Транспортная компания «Ростов-Авто» (ИНН 6161061950, ОГРН 1116193004256) — Пендюрина Н.П. (доверенность от 07.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу N А53-7748/2015, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее — департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО «Транспортная компания «Ростов-Авто» (далее — общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.04.2014 N 35255 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010904:33, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ларина, 45, расположенной за пределами части того же участка площадью 20 388 кв. м, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ларина, 45, принадлежащих ответчику.

Решением от 16.06.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.08.2015, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что объектом аренды по договору от 09.04.2014 N 35255 является земельный участок площадью 47 775 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010904:33.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.03.2012 по делу N А53-15250/2011 на департамент возложена обязанность в двадцатидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта кассационного суда направить в адрес общества подписанный арендодателем проект договора аренды земельного участка площадью 47 775 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010904:33, расположенного в г. Ростове-на-Дону по ул. Ларина, 45, предоставленного для эксплуатации транспортного предприятия на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 22.10.2004 N 1756 (с последующими изменениями). Суды установили необходимую для эксплуатации объектов недвижимости общества площадь. Соответствующий вопрос входил в предмет доказывания по названному делу и установленные судами при его исследовании обстоятельства являются преюдициальными для настоящего спора. Заключенный во исполнение судебного акта договор от 09.04.2014 N 35255 не может являться недействительным по причине последующего сноса некоторых строений общества в период длительного неисполнения судебного акта со стороны муниципального образования. В рамках дела N А53-15250/2011 суд восстановил нарушенное право общества на получение в аренду земельного участка соответствующей площади, констатировав наличие такого права. Истец в настоящем деле не вправе ссылаться на ничтожность условий договора, заключенного в порядке восстановления нарушенного права общества, которое может претендовать на ту площадь земельного участка, которая причиталась бы ему по закону в случае своевременного и надлежащего исполнения департаментом своих обязанностей.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 16.06.2015 и постановление апелляционного суда от 27.08.2015, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что на дату принятия судебного акта по делу N А53-15250/2011 на спорном земельном участке находилось шестнадцать объектов капитального строительства, тогда как при заключении договора аренды земельного участка от 09.04.2014 N 35255 часть данных объектов отсутствовала. Суды не учли выводы экспертного заключения от 06.03.2015 N 23/2015-Э. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости и автобусного парка общества на 27 387 кв. м превышает площадь земельного участка, предоставленного по договору аренды. Договор аренды от 09.04.2014 N 35255 ничтожен в части площади земельного участка, на которую не распространяется исключительное право собственника недвижимости на приобретение права аренды земельного участка по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс). Без оценки соответствующей части договора аренды на предмет соответствия действовавшим в момент его заключения нормам земельного законодательства, выводы судебных инстанций о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка (47 775 кв. м) не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы, указанные в кассационной жалобе, выслушав процессуальных представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.02.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка общей площадью 47 775 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ларина, 45, в целях эксплуатации транспортного предприятия.

Распоряжением департамента от 25.02.2014 N 39 истцу предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок общей площадью 47 775 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010904:33 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ларина, 45.

9 апреля 2014 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 35255.

15 июля 2014 года решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N 668 утверждено Положение о порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону, в соответствии с которым, если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка, уполномоченным органом администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка и о получении в порядке, установленном Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» экспертного заключения о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

Департамент провел закупку на оказание услуг по подготовке экспертного заключения о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

В соответствии с заключением эксперта от 06.03.2015 N 23/2015/Э площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости общества составила 20 388 кв. м.

Полагая, что договор аренды от 09.04.2015 N 35255 в отношении части земельного участка (27 387 кв. м), за пределами части участка (20 388 кв. м) является недействительным, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом в силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Собственник объекта недвижимости обладает исключительным правом на приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка с учетом фактически используемой площади, определенной согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства. Собственник объекта недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса, вправе претендовать только на земельный участок, площадь которого рассчитана с учетом предельных размеров отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу данных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, заявляя требования о признании договора недействительным, по указанным основаниям, истец должен доказать, в какой части размер предоставленного в аренду земельного участка, на котором расположена недвижимость ответчика, превышает установленные пределы.

Как следует из материалов дела, объектом аренды по спорному договору является земельный участок площадью 47 775 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010904:33.

В рамках дела N А53-15250/2011 на департамент возложена обязанность в двадцатидневный срок с момента вступления в законную силу постановления кассационного суда направить в адрес общества подписанный арендодателем (департаментом) проекта договора аренды земельного участка площадью 47 775 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010904:33, расположенного в г. Ростове-на-Дону по ул. Ларина, 45, предоставленного для эксплуатации транспортного предприятия на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 22.10.2004 N 1756 (с последующими изменениями). Площадь земельного участка, необходимая для использования всех зданий, строений и сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ларина, 45, переданных в уставный капитал предприятия в составе имущественного комплекса производственной базы транспортного предприятия, определяется исходя из площади, необходимой для эксплуатации предприятия, созданного для осуществления конкретного вида деятельности. Критерием определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации транспортного предприятия истца, являются количество и специфические особенности (габариты, маневренность) транспорта, используемого предприятием для осуществления основных видов деятельности. Общество при осуществлении пассажирских перевозок использует троллейбусы, автобусы и автобусы особо малой вместимости. Общая площадь земельного участка, предоставленного для эксплуатации транспортного предприятия, складывается из площади застройки участка зданиями и сооружениями предприятия и площади, необходимой для эксплуатации транспортного предприятия, что составляет 4,7775 га.

При рассмотрении дела суд руководствовался заключением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области от 12.05.2006 N 485, согласно которому формирование земельного участка площадью 4,7775 га является обоснованным, поскольку соблюдены императивные правила, установленные пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, направленные на обеспечение градостроительных требований — беспрепятственного использования земли другими землепользователями, занятой их объектами и необходимой для эксплуатации их недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом приведенной правовой нормы суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом апелляционный суд правомерно отметил, что заключенный во исполнение судебного акта договор не может являться недействительным по причине последующего сноса некоторых строений общества в период длительного неисполнения судебного акта со стороны муниципального образования. В рамках дела N А53-15250/2011 суд восстановил нарушенное право общества на получение в аренду земельного участка соответствующей площади. Истец в настоящем деле не вправе ссылаться на ничтожность условий договора, заключенного в порядке восстановления нарушенного права истца. Общество вправе претендовать на ту площадь земельного участка, которая причиталась бы ему по закону в случае своевременного и надлежащего исполнения департаментом своих обязанностей.

Доводы заявителя жалобы касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследованию и оценке доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу N А53-7748/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code