5 ПРОБЛЕМ ОПЛАТЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

А. ВОРОБЬЕВ

P1110558ЖКХ — весьма проблемная сфера в правовом смысле. Самым спорным и болезненным пунктом в квитанции на оплату коммунальных услуг — котом в мешке является сумма за обслуживание и ремонт. Никто не знает, откуда берется тариф, как он должен определяться, как формируется конечная стоимость этой услуги. Сейчас в СМИ активно обсуждается одно дело, дошедшее до ВС РФ, предметом спора в котором стали тарифы на содержание и ремонт в многоквартирном доме. Суд отправил дело на новое рассмотрение. Но уже сейчас ясно, что при решении судами вопроса о правомерности начисления той или иной суммы за эти услуги нужно учитывать и способ управления в многоквартирном доме, и то, выбрали ли жители дома управляющую компанию, имеет ли она право самостоятельно определять тарифы, проводилось ли в спорный период собрание собственников помещений, на котором утвердили размер платы за содержание и ремонт, какие тарифы применялись при расчете платы за содержание и ремонт, кем они утверждались и каковы основания их применения. В последнее время появился еще один кот в мешке: не менее спорная строка с суммой платы за капремонт.

В последнее время на фоне дискуссий о росте платы за жилое помещение и коммунальные услуги актуализировалась юридическая проблематика взносов на капитальный ремонт. Законодательное положение, обязывающее собственников осуществлять взносы на капитальный ремонт, встречает критику не только в общественной и политической сфере (ведется даже сбор подписей с требованием отменить данные правовые нормы), но и в юридической.

 

Все по закону

 

Уплата собственниками взносов на капитальный ремонт регламентируется рядом положений ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ, которые были включены в него с принятием Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Они вступили в противоречие с некоторыми нормами ЖК РФ, в результате чего повлекли возникновение нормативных коллизий.

На данный момент ч. 2 ст. 154 ЖК РФ изложена в следующей редакции:

«2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги».

Обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт обеспечила рост размера сумм, предъявляемых собственникам к оплате.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Размер этого взноса зависит от занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

Существует ряд правовых проблем как в норме п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, так и в юридической обязанности собственников по уплате взносов на капитальный ремонт.

 

Проблема первая

 

Пункт 1 и п. 3 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ устанавливают в отличие от п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ обязанности напрямую оплачивать конкретные работы и услуги.

В пункте 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ речь идет об уплате взносов, которые в соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК РФ будут находиться на специальном счете и образовывать собой фонд капитального ремонта.

Специальный счет открывается на основании ст. 175 ЖК РФ в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Его средства используются для оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Однако данное положение входит в некоторое противоречие с самой сущностью права собственности. Решение о ремонте собственности может принимать лишь собственник. Здесь же решение фактически принимается за собственника законодателем, устанавливающим такую обязанность.

 

Проблема вторая

 

Вторая проблема касается владельцев такого специального счета, которыми на основании ч. 2 ст. 175 ЖК РФ могут быть товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, причем собственники также вправе выбрать регионального оператора в качестве владельца этого счета.

Региональный оператор в соответствии со ст. 178 ЖК РФ создается субъектом РФ в качестве юридического лица в организационно-правовой форме фонда и в соответствии со ст. 180 ЖК РФ аккумулирует взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора, и финансирует расходы на капремонт, а также осуществляет иные функции.

Благодаря определенному нюансу владельцами средств, получаемых от большинства в каждом регионе, становятся региональные операторы.

Так, ч. 5 ст. 170 ЖК РФ устанавливает, что решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекте Российской Федерации.

Часть 6 данной статьи предусматривает, что не позднее чем за месяц до окончания установленного срока орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.

Если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способа формирования фонда капитального ремонта или в установленный срок выбранный ими способ не был реализован, на основании ч. 7 ст. 170 ЖК РФ орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Таким образом, на практике региональные операторы аккумулируют средства, поступающие от подавляющего большинства многоквартирных домов, так как общественная активность по проведению общих собраний собственников невысока, и органы местного самоуправления принимают решение формировать фонд капремонта в отношении этих домов на счетах региональных операторов.

Но данная практика вступает в противоречие со ст. 170 ЖК РФ. Часть 6 данной статьи устанавливает обязанность органа местного самоуправления созвать общее собрание собственников. Таким образом, принятие или непринятие соответствующего решения, которое запускает механизм ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, должно быть осуществлено при условии выполнения органом местного самоуправления обязанности — созыва общего собрания собственников.

Если же на собрании решение принято не было, орган местного самоуправления получает право воспользоваться механизмом ч. 7 данной статьи.

При этом на практике собственники сталкиваются с тем, что органы местного самоуправления реализуют механизм ч. 7 ст. 170 ЖК РФ в обход исполнения обязанности, установленной ч. 6 ст. 170 ЖК РФ, поскольку не созывают общие собрания собственников либо предпринимают попытки, но собрания в итоге не проводятся. И тогда по истечении установленного законом срока орган местного самоуправления реализует механизм ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, так и не выполнив обязанности, установленной ч. 6 ст. 170 ЖК РФ.

При такой ситуации привязка специальных счетов к региональным операторам и направление платежных документов собственникам противоречат закону.

 

Проблема третья

 

Третья проблема заключается в неясности формулировок ЖК РФ, регулирующих права на средства, аккумулированные на специальном счете.

Как говорилось выше, производится выбор владельца данного специального счета. Владение является одним из трех правомочий (наряду с пользованием и распоряжением), которые составляют право собственности. Если же исследовать правомочия, предоставляемые такому владельцу по ЖК РФ, то возникает противоречие. Нужно исследовать ст. 180 ЖК РФ, в которой устанавливаются функции регионального оператора. Приведенный в ЖК РФ перечень действий, которые он вправе осуществлять в отношении средств специального счета, говорит о том, что его правомочия шире правомочий владельца, который не является по определению собственником, так как должен обладать лишь правомочием владения.

Также стоит обратить внимание на ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ, в которой установлено: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете…»

В части 5 данной статьи указано, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. По сути, кроме данного ограничительного правила нет других определений объема «прав», которые принадлежат собственникам на основании ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ.

Туманность формулировки и неясная трактовка законодателем термина «владелец», употребляемого в ст. 175 и других статьях ЖК РФ, повлекли наделение его несколько иными правомочиями, чем те, которые по определению могут принадлежать владельцу.

 

Проблема четвертая

 

Статья 189 ЖК РФ устанавливает, что проведение капитального ремонта в доме осуществляется либо на основании решения общего собрания собственников, либо по решению органа местного самоуправления — в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Как правило, капитальный ремонт проводится согласно утвержденному графику. И финансирование капитального ремонта одних домов может осуществляться за счет фонда (в том числе и тех его средств, которые были в фонд внесены собственниками помещений в других домах).

Денежные средства, аккумулируемые в фонде и поступающие от собственников помещений самых разных домов, будут использоваться на ремонт конкретных домов по графику. Из этого следует, что далеко не всегда капитальный ремонт дома будет проводиться за счет собственников помещений именно этого дома. И средства, внесенные ими, вполне могут пойти на капитальный ремонт другого дома.

Такая правовая практика явно не соответствует пониманию права собственности жильцов дома (собственников помещений) по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме, на ремонт которого они осуществляют взносы.

 

Проблема пятая

 

Обязанность собственников заключить договор о формировании фонда капитального ремонта установлена в ст. 181 ЖК РФ. Этот договор заключается с региональным оператором в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Однако в ст. 445 ГК РФ указывается, что для заключения договора в обязательном порядке требуется направление оферты и ответное представление извещения об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий). Это значит, что внесение взносов на капитальный ремонт собственниками возможно только после заключения соответствующего договора в установленном законом порядке.

На практике многие собственники попросту получают платежные документы с требованием об оплате по почте, при этом ни о предшествующем направлении оферты, ни об ответном направлении акцепта, как того требует ст. 445 ГК РФ, на которую ссылается ст. 181 ЖК РФ, речь не идет.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что правовое регулирование взимания взносов на капитальный ремонт недостаточно проработано и содержит ряд противоречий, которые могут быть разрешены только кардинальной переработкой законодательной базы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code