Исполнительная надпись нотариуса (Часть 5)

  • 6. НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ, ВЫПОЛНЯЕМЫЕ ПРИ СОВЕРШЕНИИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ НАДПИСИ

 

Анализ правил совершения исполнительной надписи на договоре залога свидетельствует о том, что исполнительная надпись не может быть совершена в день обращения заинтересованного лица по поводу этого нотариального действия. То есть совершение исполнительной надписи является длящимся нотариальным действием, состоящим из ряда взаимосвязанных юридических и иных нотариальных действий.

Так, в соответствии со ст. 94.2 Основ о нотариате, прежде чем совершить исполнительную надпись, нотариус должен совершить другое нотариальное действие, суть которого заключается в предложении нотариуса залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае если залогодатель не является должником, исполнить обязательство. Данное предложение направляется нотариусом указанным лицам в виде уведомления, форма которого утверждена Приказом Минюста России от 7 июня 2012 г. N 95 и сводится к следующему:

 

УВЕДОМЛЕНИЕ

залогодателя (должника) об исполнении обязательства, обеспеченного залогом

 

(Место совершения нотариального действия (село, поселок, район, город,

край, область, республика))

Дата (число, месяц, год прописью)

 

Я, ___________________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса)

нотариус _________________________________________ в связи с обращением

(наименование нотариального округа)

залогодержателя (взыскателя) __________________________________________

_______________________________________________________________________

(указать необходимые данные о залогодержателе (взыскателе))

о совершении исполнительной надписи на ________________________________

_______________________________________________________________________

(указать вид документа: договор о залоге, закладная или договор,

влекущий возникновение ипотеки в силу закона)

 

в соответствии со статьей 94.2 Основ законодательства Российской

Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I предлагаю Вам

в течение семи дней с даты получения настоящего уведомления исполнить

обязательство, обеспеченное залогом, предусмотренное в договоре о залоге

_______________________________________________________________________

(ненужное зачеркнуть)

_______________________________________________________________________

______________________________________________________________________.

(указать сведения об обязательстве, стороны и реквизиты договора)

Заложенное имущество __________________________________________________

_______________________________________________________________________

_______________________________________________________________________

(указать сведения об имуществе, за счет которого требования

залогодержателя подлежат удовлетворению)

Способ реализации заложенного имущества _______________________________

______________________________________________________________________.

(указать способ реализации заложенного имущества, предусмотренный

соглашением сторон или федеральным законом)

Цена, начальная продажная цена заложенного имущества __________________

_______________________________________________________________________

(ненужное зачеркнуть)

______________________________________________________________________.

(сумма указывается цифрами и прописью)

Для исполнения обязательства сообщаю реквизиты залогодержателя,

_______________________________________________________________________

нотариуса (при исполнении обеспеченного залогом обязательства путем

передачи долга в депозит нотариуса) _______________________________________

______________________________________________________________________.

(ненужное зачеркнуть)

О   произведенном   исполнении   обеспеченного   залогом обязательства

необходимо меня (нотариуса) известить.

Предупреждаю, что в случае неполучения мною (нотариусом) подтверждения

об исполнении Вами — залогодателем (должником) своего обязательства,

обеспеченного залогом, будет обращено взыскание на предмет залога путем

совершения мной (нотариусом) исполнительной надписи на договоре о залоге

_______________________________________________________________________

или закладной либо на договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу

закона.

_______________________________________________________________________

(ненужное зачеркнуть)

Копия расчета задолженности должника, подписанная залогодержателем и

содержащая информацию о суммах и датах получения исполнения в счет

погашения обязательств должника по соответствующему договору, на ____

листах прилагается.

 

Зарегистрировано в реестре за N ____

Взыскано госпошлины (по тарифу) ____

Нотариус (подпись нотариуса)

Печать

 

Основы о нотариате (ч. 5 ст. 94.2) обязывают нотариуса направлять уведомление с предложением исполнить обеспеченное залогом обязательство в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о залоге для направления уведомлений залогодателю — должнику по обязательству, обеспеченному залогом. Такой порядок определен в ст. 55.2 Закона об ипотеке и в ст. 358.4, 385 ГК РФ. Однако и в самих Основах о нотариате (ч. 1 ст. 94.2) также частично содержится порядок направления нотариусом названного уведомления.

Необходимо отметить, что в названных актах не содержится единого подхода по определению адреса, по которому надлежит отправить уведомление.

Так, согласно Основам о нотариате уведомление направляется по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом, а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге, т.е. во внимание принимается любой почтовый адрес залогодателя или должника по обязательству, обеспеченному залогом, указанный в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом. Что касается адреса электронной почты, то законом установлены ограничения по его применению, сводящиеся к тому, что направление уведомления по адресу электронной почты допустимо только в случае, когда он указан в договоре о залоге. Если адрес электронной почты указан в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом, то, исходя из редакции вышеприведенной нормы закона, направление уведомления по нему залогодателю или должнику недопустимо. При этом, как следует из рассматриваемого положения, направление уведомления по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге не исключает направления уведомления и по адресу, содержащемуся в договоре о залоге, или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом.

По Закону об ипотеке уведомление подлежит направлению по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, т.е. адрес, указанный стороной договора об ипотеке, может отличаться от фактического адреса места нахождения юридического лица или места жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя. Если адрес, указанный стороной договора об ипотеке, совпадает с адресом места нахождения юридического лица или места жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, то направление уведомления осуществляется только по этому адресу. При различии указанных адресов, принимая во внимание редакцию ст. 55.2 Закона об ипотеке, представляется, что уведомление должно направляться по всем адресам. Таким образом, Законом в данном случае введено двойное одновременное направление уведомления.

Вспомним, что место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа (ст. 54 ГК РФ). Адрес юридического лица должен быть указан в Едином государственном реестре юридических лиц. Местом жительства физического лица могут быть жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и др.) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства. Если гражданин относится к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведет кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеет места, где он постоянно или преимущественно проживает, то его местом жительства может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина (ст. 20 ГК РФ и ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

По какому же адресу залогодателя или должника по обязательству, обеспеченному залогом, нотариусу следует направлять уведомление об исполнении обеспеченного залогом обязательства? Полагаем, что в целях подтверждения факта бесспорности наличия задолженности, обеспечения гарантии для сторон залоговых отношений получения соответствующей информации, а также принимая во внимание, что судами, как правило, признается в качестве официального адреса стороны по делу ее юридический адрес, уведомление надлежит направлять и по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом, и по адресу места нахождения юридического лица или места жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя. При совпадении указанных адресов надобность в двойном уведомлении отпадает. Если в договоре о залоге указан и адрес электронной почты, то уведомление целесообразно направить и по этому адресу тоже.

Руководствоваться таким способом определения адреса для направления уведомления, полагаем, надлежит и в том случае, когда для совершения исполнительной надписи представлена закладная. По нашему мнению, в данном случае Законом об ипотеке и Основами о нотариате установлена специальная норма, регулирующая основание выбора адреса для направления уведомления независимо от вида документа, представленного для совершения исполнительной надписи, т.е. данная норма в указанном случае имеет юридическую силу по сравнению с общим положением п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке, согласно которому при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, содержание закладной имеет приоритет над содержанием соответствующего договора.

Вопросы у нотариуса могут возникнуть и в отношении выбора способа направления уведомления. Закон об ипотеке (п. 2 ст. 55.2) предусматривает только два способа передачи уведомления: направление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручение адресату под расписку. В отличие от него Основы о нотариате называют еще один способ передачи уведомления — в электронной форме. Однако при отсутствии у залогодателя (должника) желания сотрудничать с нотариусом представляется затруднительным достоверно подтвердить факт получения адресатом электронной почты уведомления в электронной форме. Это связано с тем, что в целях ограждения электронных почтовых ящиков от спама не все электронные почтовые системы и программы вводят автоматическую функцию подтверждения доставки и прочтения электронного письма. Кроме того, отсутствие сообщения о недопоставке электронного письма до почтового сервера получателя может являться подтверждением доставки этого письма получателю лишь в случае, если такое сообщение изначально не содержало вирусов и спама. Для совершения исполнительной надписи нотариусу необходима бесспорная информация о получении залогодателем (должником) направленного нотариусом уведомления. Но поскольку данный способ направления уведомления предусмотрен Основами о нотариате, его игнорирование может в определенных случаях свидетельствовать о нарушении нотариусом установленной процедуры совершения нотариального действия. Поэтому полагаем, что применять этот способ направления уведомления в случаях, предусмотренных законом, следует, но пока совместно с использованием одного из вышеприведенных способов передачи уведомления. Однако при определении способа направления уведомления необходимо помнить, что ст. 165.1 ГК РФ разрешает устанавливать порядок направления уведомлений в договорах. И если стороны договора залога или стороны соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания укажут в договоре или соглашении конкретный способ направления уведомления залогодателю, то именно так оно и должно быть направлено.

В ст. 94.2 Основ о нотариате определено содержание уведомления, направляемого нотариусом залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

  1. К числу сведений, подлежащих включению в уведомление прежде всего относятся сведения нотариуса о самом себе. Такими сведениями являются фамилия, имя, отчество нотариуса, наименование его нотариального округа, а также реквизиты депозитного счета нотариуса для ситуации, при которой исполнение обеспеченного залогом обязательства будет совершено путем передачи долга в депозит нотариуса.
  2. Уведомление должно содержать предложение залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство. В связи с этим в уведомлении указываются сведения о залогодержателе, о залогодателе или о должнике. Так как в форме уведомления эти сведения не конкретизированы, то можно рекомендовать включать в качестве таковых следующие:

— в отношении юридического лица — полное наименование юридического лица, включая фирменное наименование, с указанием его организационно-правовой формы, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дату государственной регистрации юридического лица и наименование органа, зарегистрировавшего юридическое лицо, код причины постановки на учет, наименование и данные документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что в настоящее время в соответствии с Приказом ФНС России от 13 ноября 2012 г. N ММВ-7-6/843@ «Об утверждении формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей» такими документами являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме N Р51003 и Лист записи Единого государственного реестра юридических лиц по форме N Р50007;

— в отношении индивидуального предпринимателя — фамилию, имя и (в случае если имеется) отчество, пол, дату рождения, гражданство, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, наименование и данные документа, удостоверяющего личность, дату государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и наименование органа, зарегистрировавшего физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя, данные документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об указанной государственной регистрации. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, в соответствии с Приказом ФНС России от 13 ноября 2012 г. N ММВ-7-6/843@ признаются Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя по форме N Р61003, Свидетельство о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства по форме N Р61004 и Лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по форме N Р60009;

— в отношении физического лица — фамилию, имя и (в случае если имеется) отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания.

  1. Помимо этого в уведомлении указывается семидневный срок, предоставляемый залогодателю (должнику) для исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и исчисляемый с даты получения залогодателем (должником) данного уведомления. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, если иное не будет предусмотрено законом или условиями сделки либо не будет следовать из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В Законе об ипотеке (ч. 3 ст. 55.2) конкретизируется момент получения уведомления залогодателем (должником), которым признается:

а) дата, указанная в почтовом уведомлении о вручении уведомления по адресу (месту нахождения, месту жительства) залогодателя (должника), упомянутому в договоре об ипотеке;

б) дата, указанная на копии уведомления нотариусом при вручении уведомления залогодателю (должнику) под расписку;

в) дата отказа залогодателя (должника) от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи;

г) дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, месту жительства) залогодателя (должника), указанному в договоре об ипотеке, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства), о чем организация почтовой связи проинформировала нотариуса.

  1. В соответствии с п. п. 1 и 2 ч. 2 ст. 94.2 Основ о нотариате направляемое нотариусом уведомление должно содержать сведения об обязательстве, обеспеченном залогом, и о договоре о залоге (если залог возник на основании договора о залоге). При определении перечня сведений об обязательстве следовало бы исходить из общего понятия обязательства, содержащегося в ст. 307 ГК РФ. Информацией об обязательстве может являться указание о конкретном действии, которое залогодатель (должник) обязан совершить в пользу залогодержателя. В качестве сведений о договоре о залоге допустимо указание наименования договора, даты и места заключения договора, наименования (фамилии, имени, отчества) сторон договора, даты и номера государственной регистрации залога (ипотеки) и наименования органа, осуществившего государственную регистрацию в случаях, когда залог (ипотека) подлежит государственной регистрации. Необходимо отметить, что утвержденная Минюстом России форма уведомления обязывает нотариуса указывать аналогичную информацию и в отношении договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.
  2. К числу обязательных сведений, подлежащих отражению в уведомлении, относятся и сведения о заложенном имуществе, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя. Поскольку в соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть, за некоторыми исключениями, всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), то в качестве сведений о заложенном имуществе необходимо указать характеристики, которые позволят определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Данные сведения содержатся в договоре о залоге, договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, или в закладной.
  3. Помимо прочего, в уведомлении должны быть указаны способы реализации заложенного имущества, предусмотренные в договоре о залоге (соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке) или в федеральном законе.

В силу ст. 349 ГК РФ стороны могут предусмотреть один или несколько способов реализации заложенного имущества. При этом залогодержателю предоставляется право использовать эти способы по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий. Надо отметить, что указанное правомочие залогодержателя ограничено условием, что в договоре о залоге не должно быть предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 350.1 ГК РФ реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

— оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

— продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Согласно общему правилу способом реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, является его продажа с публичных торгов (п. 2 ст. 55, п. 1 ст. 56, ст. 57 Закона об ипотеке). В порядке исключения из указанного общего правила Федеральным законом определены случаи, при которых реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется следующими способами:

1) приобретение (оставление за собой) залогодержателем заложенного имущества по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первичных торгах в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке);

2) продажа заложенного имущества на закрытом аукционе в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 2 ст. 59 Закона об ипотеке). Однако сразу следует отметить, что до настоящего времени такой федеральный закон не принят;

3) продажа заложенных жилого дома или квартиры с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (абз. 2 п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Кроме того, Закон предусматривает право залогодержателя и залогодателя по взаимному соглашению предусмотреть такие способы реализации заложенного недвижимого имущества, как:

1) оставление залогодержателем заложенного имущества за собой, в случае если сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, а обеспечению по этому договору подлежат обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью. При этом к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений (абз. 2 п. 2 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке);

2) проведение открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени (абз. 1 п. 2 ст. 56, абз. 1 п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке). Данный способ не применяется в следующих случаях:

а) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

б) залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

в) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

г) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

д) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;

е) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

ж) предметом ипотеки является земельный участок, который указан в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;

з) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

и) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

к) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке);

3) приобретение залогодержателем заложенного имущества с зачетом в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой этого имущества, в случае объявления первичных торгов несостоявшимися (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке).

Что касается способов реализации заложенных документарных и бездокументарных ценных бумаг, то в соответствии со ст. 358.16, 358.17 ГК РФ к ним применяются правила о залоге вещей, если иное не установлено законами о ценных бумагах и не вытекает из существа соответствующих ценных бумаг.

В целях реализации заложенного любого имущества залогодержатель наделен правом совершать необходимые для этого сделки и требовать передачи ему заложенного имущества. По договоренности сторон реализация заложенного права возможна посредством уступки заложенного права залогодателем залогодержателю или указанному залогодержателем третьему лицу. В случае отказа передать залогодержателю заложенное имущество для целей его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате. При отказе залогодателя уступить заложенное право залогодержатель или третье лицо вправе требовать перевода на себя этого права по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса.

Необходимо отметить, что вышеуказанные правила не применяются лишь при реализации заложенных прав по договору банковского счета, поскольку на основании ст. 358.14 ГК РФ залогодержатель при обращении взыскания на заложенные права по договору банковского счета сможет удовлетворить свои требования путем списания банком на основании распоряжения залогодержателя денежных средств с залогового счета залогодателя и выдачи их залогодержателю или зачисления их на счет, указанный залогодержателем.

  1. В уведомлении нотариуса с предложением исполнить обеспеченное залогом обязательство должны быть также указаны сведения о цене или начальной продажной цене заложенного имущества, за исключением сведений в отношении ценных бумаг, подлежащих реализации на организованном рынке ценных бумаг.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ начальной продажной ценой (ценой реализации) предмета залога при обращении на него взыскания признается согласованная сторонами стоимость предмета залога, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Федеральным законом может быть предусмотрено обязательное привлечение оценщика при реализации заложенного имущества. В таком случае начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Данное требование не применяется лишь тогда, когда иное предусмотрено договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, или соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Согласно п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке независимый оценщик в обязательном порядке привлекается для определения стоимости заложенного недвижимого имущества в случаях, когда взыскание обращается на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов;

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 тыс. руб.

Потребуется привлечь оценщика и в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество путем оставления его залогодержателем за собой, поскольку зачет в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику будет определяться по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, указанной в отчете оценщика (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

  1. Уведомление нотариуса наряду с требованием исполнить обеспеченное залогом обязательство должно содержать требование об извещении нотариуса залогодателем (должником) о произведенном последним исполнении обязательства и предупреждение залогодателя (должника) о том, что если он не предоставит нотариусу подтверждения исполнения обязательства, то на его имущество, находящееся в залоге, будет обращено взыскание путем совершения нотариусом исполнительной надписи.

В соответствии с Основами о нотариате (ч. 3 ст. 94.2) и утвержденной формой уведомления нотариус для предоставления возможности залогодателю (должнику) исполнить обязательство должен указать в уведомлении реквизиты залогодержателя. Вместо реквизитов залогодержателя в уведомлении могут быть указаны реквизиты нотариуса для того, чтобы залогодатель (должник) мог исполнить обязательство путем перечисления денежных средств в депозит нотариуса.

К сожалению, Основы о нотариате не дают ответа на вопрос: в каком случае подлежат указанию реквизиты депозита нотариуса? Поскольку общие условия, перечисленные в действующей редакции ст. 327 ГК РФ, при возникновении которых должник вправе причитающиеся с него деньги или ценные бумаги внести в депозит нотариуса, не применимы к рассматриваемой ситуации, логично предположить, что законодатель предусмотрел еще одно новое основание использования депозита нотариуса для исполнения обязательств по договору. При этом инициатива по использованию депозита нотариуса для расчетов между сторонами договора в данном случае принадлежит уже не должнику, а кредитору.

Кроме того, в настоящее время при выборе залогодержателем депозита нотариуса в качестве способа исполнения залогодателем (должником) долга залогодержатель не ограничен никакими условностями, поскольку ни Основы о нотариате, ни законодательство о залоге не содержат иного. Таким образом, при обращении к нотариусу за совершением исполнительной надписи залогодержателю следует определиться с наиболее удобным для него способом исполнения залогодателем (должником) своего долга. Если в качестве такого способа залогодержателем будет выбран депозит нотариуса, то он уведомит об этом нотариуса, который тогда в рамках исполнительной надписи должен будет для залогодержателя совершить еще одно нотариальное действие — принятие денежных сумм и ценных бумаг в депозит нотариуса.

Однако использование депозита нотариуса исключительно по усмотрению залогодержателя в качестве способа исполнения залогодателем (должником) долга возможно будет лишь до 1 июня 2015 г. После этой даты в связи с вступлением в силу п. 1.1 ст. 327 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение залогодателем своих обязательств по передаче денег и (или) ценных бумаг путем внесения их в депозит нотариуса представляется допустимым только при наличии соглашения об этом между залогодержателем и залогодателем.

Основы о нотариате (ч. 2 ст. 94.1 и ч. 4 ст. 94.2) помимо направления уведомления и принятия денежных сумм и ценных бумаг в депозит вменяют нотариусу в рамках совершения исполнительной надписи совершение других нотариальных действий. Такими действиями, в частности, являются свидетельствование верности копий документов и направление залогодателю нотариально засвидетельствованной копии документа, на котором совершена исполнительная надпись.

В силу закона подлежат обязательному нотариальному свидетельствованию копии большинства представленных залогодержателем для совершения исполнительной надписи подлинных и иных документов, которые будут оставаться на хранении в делах нотариальной конторы. Как ранее говорилось, не требуется нотариального свидетельствования копий расчета задолженности, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Единого государственного реестра прав на воздушные суда, реестра судов Российской Федерации или судовой книги, отчета об оценке заложенного имущества или заявления залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены (цены реализации) величины оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге, поскольку на хранение нотариусу передаются подлинники этих документов.

Также понадобится нотариальное свидетельствование верности копии документа, на котором нотариусом будет совершена исполнительная надпись. Свидетельствование верности копии этого документа необходимо для направления такой копии залогодателю после совершения исполнительной надписи.

Часть 7 ст. 94.2 Основ о нотариате, предусматривая обязательность направления залогодателю нотариально засвидетельствованной копии документа, на котором совершена исполнительная надпись, не конкретизирует субъекта, которому вменяется эта обязанность. Однако, рассматривая во взаимосвязи наименование и содержание данной статьи, можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о том, что исполнение вышеназванной обязанности возлагается на нотариуса в интересах залогодержателя. Представляется, что данную обязанность нотариус сможет выполнить путем совершения нового нотариального действия, частичный порядок совершения которого определен в ч. 5 ст. 94.2 Основ о нотариате. На основании указанной нормы вышеуказанная копия направляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о залоге для направления уведомлений залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному залогом. Во всем остальном в отношении порядка совершения данного нотариального действия, нотариусу, очевидно, придется руководствоваться по аналогии положениями ст. 86 и ч. 4 ст. 86.1 Основ о нотариате.

Помимо перечисленного законодатель предусматривает возможность совершения нотариусом нотариального действия по повторному направлению залогодателю (должнику) уведомления с предложением исполнить обязательство. Такое нотариальное действие может быть совершено в случае отмены судом, арбитражным судом принятых им обеспечительных мер (ч. 3 ст. 94.3 Основ о нотариате). Направление повторного уведомления осуществляется нотариусом в порядке, установленном ст. 94.2 Основ о нотариате, но при необходимости залогодержатель должен представить нотариусу уточненный расчет задолженности. Однако в отличие от первого уведомления повторное уведомление может быть направлено нотариусом лишь по заявлению об этом залогодержателя без представления документов, указанных в ст. 94.1 Основ о нотариате.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code