Необходимо ли осуществлять государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки

Вопрос: Необходимо ли осуществлять государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки?

 

Ответ: Дополнительное соглашение к договору ипотеки подлежит государственной регистрации лишь в случае, если подлежал государственной регистрации сам договор ипотеки. В остальных случаях такое дополнительное соглашение представляется на государственную регистрацию прав, если на его основании вносятся изменения в регистрационную запись об ипотеке.

 

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. При этом с фактом такой регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий сделки (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.

Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Федеральном законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.

Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами, в то время как в отношении договоров, заключенных до 01.07.2014 включительно, действовало правило об их обязательной государственной регистрации, с момента которой такие договоры считались заключенными.

Аналогичный принцип действует и в отношении дополнительных соглашений к договорам ипотеки: если дополнительное соглашение заключается к договору ипотеки, подписанному до 01.07.2014 включительно, оно подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в то время как дополнительное соглашение к договору ипотеки, заключенному после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежит и вступает в силу с момента его подписания сторонами, но при этом на основании такого соглашения могут быть внесены соответствующие изменения в регистрационную запись об ипотеке, в случае если данным соглашением изменяются существенные условия договора ипотеки (например, предмет ипотеки и его оценка, размер или срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства).

Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки является обязательной, только если сам договор ипотеки заключен до 01.07.2014 включительно. Применительно к остальным договорам ипотеки дополнительные соглашения должны представляться на государственную регистрацию лишь в случае необходимости внесения на их основании изменений в регистрационную запись об ипотеке.

Аналогичная позиция содержится в Письме Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14, где, в частности, указано, что дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации. Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Федерального закона N 367-ФЗ (то есть после 01.07.2014) и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений при необходимости могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со ст. 23 Федерального закона N 102-ФЗ.

Сообщаем также, что при государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав формируется лист записи об ипотеке, в котором указывается следующая информация (п. 96 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765):

— предмет ипотеки (данные о заложенном объекте недвижимости или его части);

— срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;

— сумма обеспеченного ипотекой обязательства;

— сведения о залогодателе и залогодержателе;

— оценка предмета ипотеки;

— сведения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество и/или о способах реализации предмета залога.

Соответственно, только при изменении вышеуказанных сведений регистрирующий орган сможет внести изменения в регистрационную запись об ипотеке на основании дополнительного соглашения к договору ипотеки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code