Определение Верховного суда РФ от 15 сентября 2015 г. N 310-ЭС15-4730

ООО «А.» обратилось с иском к управлению Росимущества о признании права собственности на долю 249/250 (99,62%) в праве общей долевой собственности на объект недвижимости — нежилое здание физкультурно-оздоровительного клуба общей площадью 936,1 кв. м со вспомогательными постройками.

Решением суда в иске отказано. Суд исходил из того, что ООО «А.» не доказано возникновение у него права собственности на спорный объект недвижимости. Апелляционный суд решение отменил, принял отказ от иска в части признания права общей долевой собственности на 53/500 доли (12,62%) в праве общей долевой собственности на спорный объект, в этой части производство по делу прекратил, иск удовлетворил.

Установив характер выполненных ООО «А.» работ, их результат, учитывая проведение реконструкции в соответствии с требованиями закона и с согласия управления, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 6 и 8 ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», пришел к выводу о том, что отношения сторон носят инвестиционный характер, в связи с чем результат таких отношений должен быть предметом общей долевой собственности. Выводы суда основаны на том, что арендованное имущество было истцом улучшено, его рыночная стоимость в результате проведенных им работ по реконструкции, капитальному ремонту имущества, благоустройству прилегающей территории увеличилась с 937 000 руб. до 35 400 000 руб.; удельный вес рыночной стоимости всех произведенных работ составляет 99,62% от общей рыночной стоимости имущества.

При таких обстоятельствах, ссылаясь на отсутствие между сторонами соглашения о распределении долей в общем имуществе, суд апелляционной инстанции на основании п. 5 ст. 244 ГК РФ, с учетом вложенных средств на реконструкцию объекта, установил долю ООО «А.» в праве общей долевой собственности на созданный объект недвижимости.

Суд округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

ООО «А.» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, бывшего оздоровительного лагеря, состоящего из зданий столовой, летних дач, прачечной-сушилки, душа, туалета, здания и земельного участка, на котором расположены эти здания.

В соответствии с договором аренды ООО «А.» вправе произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

ООО «А.» ссылается на проведение с согласия арендодателя работ по капитальному ремонту и реконструкции объектов, переданных в пользование по договору, благоустройство прилегающей территории, что значительно увеличило рыночную стоимость арендуемого имущества, считая понесенные на это финансовые затраты инвестициями в создание нового оздоровительного комплекса.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с истцом о возникновении права общей долевой собственности сторон на оздоровительный комплекс.

Спорный объект до выполнения ООО «А.» работ по его реконструкции и капитальному ремонту имел собственника в лице публичного образования — Российской Федерации.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что ООО «А.» приобрело право в общей долевой собственности на спорный объект, поскольку он был реконструирован в результате инвестиционных отношений, возникших между сторонами. При этом они приняли во внимание, что ООО «А.» были вложены значительные денежные средства в реконструкцию объекта, которые являются инвестициями в форме капитальных вложений.

Однако суды не учли, что между сторонами, как до выполнения работ, так и после их проведения, существовали арендные отношения, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования, за определенную договором плату, а также при наличии у него обязанности возвратить объект аренды.

В силу ст. 606 ГК РФ арендатор приобретает право собственности только на полученные в результате использования арендованного имущества плоды, продукцию и доходы.

Оснований для прекращения арендных отношений, возникших на основании заключенного сторонами договора аренды, судами не установлено, и истец на это не указывал.

Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций, оценивая обстоятельства, подтверждающие выполнение истцом работ по реконструкции арендуемого объекта, что послужило основанием для вывода о наличии инвестиционных отношений между сторонами, не учли предусмотренные договором аренды условия о возможности улучшения арендатором используемого имущества с последующим возмещением ему стоимости произведенных неотделимых улучшений собственником имущества.

Такие условия договора аренды не противоречат ст. 616 ГК РФ о возложении бремени поддержания имущества в исправном состоянии на арендатора, выполнении им за свой счет текущего или капитального ремонта.

Сам факт проведения работ в отсутствие на то правовых оснований не может повлечь изменение существующих между сторонами отношений по временному владению и пользованию арендованным имуществом и возникновение в связи с этим инвестиционных отношений.

Более того, заявляя иск о признании права на долю в общей собственности на объект недвижимости, истец не доказал, что спорное имущество выбыло из единоличной собственности публичного образования — Российской Федерации и стало объектом общей собственности.

Основания возникновения общей собственности предусмотрены п. 4 ст. 244 ГК РФ, который указывает на возникновение общей долевой собственности на делимое имущество в силу закона и (или) договора.

Суды апелляционной и кассационной инстанций с учетом доводов истца и обстоятельств дела пришли к выводу о том, что между сторонами возникли инвестиционные отношения, в том числе в соответствии с ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Однако п. 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ прямо предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не отрицается истцом, инвестиционный контракт между сторонами по делу не заключался. Соглашения о распределении долей в праве собственности на этот объект между сторонами также не имеется.

В отсутствие инвестиционного контракта как основания возникновения инвестиционных отношений, воли сторон, в том числе собственника имущества, на возникновение общей собственности на реконструированный объект и, соответственно, прекращения права публичной собственности данный вывод не соответствует закону.

Суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для возникновения права общей долевой собственности на спорный объект. Его выводы соответствуют ст. 218, 244, 606 ГК РФ.

Судебная коллегия отменила постановления апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code