Прецедентные решения Верховного Суда РФ

Верховный Суд расставил приоритеты в спорах вокруг садовых товариществ

 

Верховный Суд сделал очень интересный анализ гражданских дел, связанных с садоводческими, огородническими, дачными и прочими некоммерческими объединениями граждан. Практика подобных судов в стране накоплена очень большая. Но тем не менее до сих пор суды в разных регионах зачастую решают споры садоводов и дачников каждый на свое усмотрение. Именно поэтому Верховный Суд счел необходимым собрать самые часто встречающиеся иски, проанализировать и объяснить своим коллегам, как надо разрешать ту или иную коллизию. Так появился Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 2 июля 2014 г.

Какие дела попали в поле зрения Верховного Суда? Это в первую очередь дела, связанные с членством в товариществе: прием в члены, восстановление, выход из товарищества, взыскание членских взносов. Изучались дела о взыскании членских взносов и прочих платежей. Проверялись споры с требованием освободить участок, иски с просьбой о признании незаконным решения общего собрания, иски о признании собственности на землю в товариществах.

Относительно права собственности на свой участок в товариществе Верховный Суд объяснил следующее. Очень часто граждане идут с исками к чиновникам местной власти, требуя признать их право собственности. На самом деле садоводы ломятся в открытую дверь. Если участок, составляющий территорию товарищества, выделен законно, то гражданин может просто написать заявление в орган местной власти и потом обратиться в Росреестр.

Много вопросов вызывает членство в садоводческом кооперативе. Верховный Суд подчеркивает: принятие новых членов — исключительная компетенция общего собрания членов товарищества. А членами этой организации могут быть лишь те садоводы, у кого есть участок в границах кооператива. Наследники же члена дачного товарищества имеют полное право в него вступить. И отказать им нельзя, так как по закону в состав наследства входят не только вещи и имущество, которыми владел прежний хозяин, но и имущественные права и обязанности.

В качестве примера Верховный Суд привел дело некоего гражданина, которому отказали в принятии в СНТ. Членом товарищества при жизни был его отец, после его смерти — мать претендента. Но женщина не стала переоформлять дом и участок. Этим хотел заняться после ее смерти сын, но для улаживания всех формальностей ему надо было вступить в члены товарищества. А ему отказали. Пришлось наследнику обратиться в суд, который своим решением поправил членов правления и заставил принять молодого человека в члены садового товарищества.

Отдельный большой вопрос — это уплата членских взносов. Далеко не все с суммой, которую насчитало правление, соглашаются. По Федеральному закону от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» по решению мирового судьи добровольная уплата может быть заменена на обязательную. Уравниловки с уплатой членских взносов нет. Причем одни считают, что все должны платить одинаково, а другие уверяют: чем больше площадь, тем выше сумма. Там, где в уставе общества записаны размеры взносов, утвержденных общим собранием, уплата отдельных членов становится обязательной.

Верховный Суд подчеркивает: если размер членских взносов определен уполномоченным органом и утвержден, то его платить обязаны. Но суд не исключает, что размер взносов может быть привязан к размеру участка. И это соответствует Земельному кодексу.

Не менее важный вопрос — выход из членов товарищества. Выходов, собственно, два — добровольный и исключение. При этом Верховный Суд отметил — суды не всегда различают исключение и добровольный выход. А это принципиально. По Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» это добровольные объединения. Значит, покинуть объединение можно при желании легко, но приход и уход членов должны быть прописаны в уставе. И если нового члена принимают общим собранием, то и расставание по собственному желанию должно проходить так же — общим собранием. Но голосование должно быть по схеме — «за» не меньше двух третей от общего числа членов.

Общее имущество членов садового товарищества — еще один камень преткновения и тема для многочисленных исков в суды. Даже асфальтирование дороги поселка решает суд.

Примером взят очень интересный и показательный иск, когда граждане-огородники наняли бригаду, заасфальтировали дорогу и попросили суд закрепить за каждым из них право долевой собственности на эту дорогу. А суд им отказал и объяснил, почему.

Для таких случаев Верховный Суд подчеркнул: речь в законе идет о том, что можно оформить право собственности на новую, только что созданную вещь. А дорога, которую захотели взять огородники, была дорогой и раньше, просто ее покрыли асфальтом. Суд процитировал документ самих же дачников: в задании строительной бригады на работу суд прочел, что рабочим поручили не сделать дорогу, а именно заасфальтировать.

Еще важный момент, связанный с общей собственностью садовых товариществ: право на получение доли в имуществе общего пользования предоставляется садоводу в строго ограниченных случаях. А именно только при реорганизации или ликвидации объединения.

Примером для такого вывода послужил иск некой дачницы, которую исключили из товарищества, а она в отместку пошла в суд с просьбой закрепить за ней 1/242 доли в общем имуществе товарищества — скважине воды, линии электропередачи и в прочих общих объектах.

Есть у судов затруднения, сказал Верховный Суд, и когда они рассматривают иски о ведении в индивидуальном порядке садоводства в дачном товариществе. Такого индивидуалиста, как правило, обязывают заключать отдельный договор на пользование инфраструктурой объединения. Некоторые суды считают, что право требовать заключение такого договора есть у гражданина, а не у товарищества. Но Верховный Суд такую позицию не разделяет. Он считает, что суды вправе обязать человека своим решением заключить договор на пользование общим имуществом.

Еще один серьезный повод для судебных тяжб — спор об устранении препятствий в пользовании общими землями товарищества.

Как пример Верховный Суд привел судебное дело некой дачницы, которая сама расширила свой участок, прихватив соседние сотки. На них она успела возвести баньку и забор, перекрыв подъезд к дому соседа.

По поводу таких исков Верховный Суд подчеркнул: надо не только в заседании установить, что действиями гражданина был нарушен закон, но и обязательно доказать, что это нарушение привело к существенному нарушению прав соседей.

 

Снести или узаконить?

Всякую ли постройку можно считать недвижимостью

 

Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным Судом, когда он пересматривал гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке «объект недвижимости». Речь шла о строительстве без разрешения «вспомогательных» объектов. Для одних это сарай, а для других — банный комплекс. В результате Верховный Суд вынес Определение от 24.09.2013 N 88-КГПР13-10, которым направил дело на пересмотр апелляционной инстанции.

Прокурор попросил обязать двух граждан-собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты: никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись все снести. А областной суд сказал — нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51) и подтвердил: постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для «хранения индивидуального транспортного средства», проще говоря — обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный Суд напомнил следующее: по ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, «созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом». Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный Пленум, причем совместный — Высшего Арбитражного и Верховного судов (от 29.04.2010 N 10/22). Там сказано следующее: рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный Пленум, «не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку».

Правда, Пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, пытался ли человек свой объект узаконить. А главное — если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал: спорный объект — сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный Суд в связи с этим заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и проч. Все они, говоря юридическим языком, следуют судьбе главной вещи, т.е. дома. Об этом подробно сказано в ст. 135 ГК РФ.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный Суд напоминает, что по закону единственным критерием отнесения строений к вспомогательным является наличие на участке основного здания, по отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект — это двухэтажное нежилое строение, а по документам — многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный Суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ — Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В Перечне разрешенное использование участков с «многофункциональными обслуживающими зданиями» и «сооружения для хранения транспортных средств» разделено.

 

Торг уместен. Вступил в силу новый порядок изъятия земельных участков

Тарас Фомченков, журналист.

 

Документ, регламентирующий изъятие земли для государственных нужд, вступил в силу 1 апреля 2015 г. Это Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Касается он не только граждан, но и юридических лиц. Чтобы защитить свои права, необходимо будет заключить специальное соглашение, в котором необходимо прописать цену на участок, подсчитать возможные убытки, которые понесет человек в случае отъема земли, и тоже внести их в документ. Главное новшество: сокращены сроки, в течение которых власти должны договориться с собственником об условиях изъятия принадлежащего ему земельного участка для госнужд, — с одного года до трех месяцев. По истечении этого времени чиновники смогут обратиться за отчуждением земли в суд.

Еще одна новация: поправки разрешают чиновникам изымать земельные участки по инициативе организаций, полный список которых должно утвердить Правительство. Чтобы изъять землю, компания должна подать соответствующее ходатайство в органы власти.

Кроме этого, документ разрешает изымать землю у собственников и в других случаях. Например, если на участке находится многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу. Землю могут изъять для разработки месторождений полезных ископаемых или для увеличения площади природного заповедника.

Поправки также уточняют порядок расчета денежного возмещения, которое власти должны выплатить собственнику отчуждаемого земельного участка. Так, в него входит рыночная стоимость земли и построек на ней, убытки, причиненные гражданину в результате изъятия земельного надела, а также упущенная выгода.

Как и ранее, вместо денег собственник может выбрать равноценный земельный участок или квартиру. Если стоимость нового объекта недвижимости будет превышать размер денежного возмещения, гражданину предложат доплатить.

Козлова Н.
«Юрист спешит на помощь», 2015, N 5

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code