2.5. Актуальные вопросы защиты вещных прав на недвижимость (Часть 2)

Отождествление книжного владения и правомочия в составе субъективного вещного права недопустимо. Полагаем, что речь идет о совершенно различных правовых конструкциях, сравнение и выяснение степени взаимного поглощения которых некорректны. Необходимо помнить, что специфика недвижимости определяется не только физическими свойствами вещи, не позволяющими ежесекундно одной волей правообладателя осуществлять физический контроль над вещью (определять ее местонахождение в пространстве, сокрыть от глаз посторонних и т.д.), но и особенным правовым режимом, предопределяющим необходимость государственной регистрации. Во всех случаях право собственности на недвижимость включает в себя правомочие владения, которое может определяться возможностью правового господства управомоченного лица над вещью. Правомочие владения является неотъемлемым элементом содержания этого субъективного вещного права. Регистрационная запись или книжное владение имеет совершенно иное подтверждающее значение, позиционируя зарегистрированное лицо как носителя права в отношениях с третьими лицами, являясь видимостью права, но не его содержательным началом.

Смешение понятий фактического владения (обладания), книжного владения и правомочия в составе субъективного гражданского права приводит к непредсказуемым последствиям. В современной литературе можно встретить следующие положения: «Для недвижимости, наверное, можно говорить о двух видах владения: фактическом (как обладание вещью) и юридическом (как запись в реестре), или сложном, владении, состоящем из указанных двух частей… юридическое владение — это уже суть не владение как факт, а право» <486>. При таком понимании совершенно не ясно, что происходит с правомочием владения в составе субъективного права собственности, когда собственник лишен и фактического и книжного владения недвижимой вещью. По логике цитируемых авторов получается, что юридическим владельцем — правообладателем должно быть признано зарегистрированное лицо, а фактическим — лицо, которое реально обладает объектом недвижимости. Какое же место отводится правомочиям собственника, право которого вследствие указанных неправомерных действий оказалось нарушенным? Да и как следует понимать фактическое владение недвижимостью, пользуясь предлагаемым критерием обладания вещью? К примеру, весьма непросто определить, кто является фактическим владельцем сдаваемых в почасовой наем подмосковных коттеджей и в чем видится значение такого владения.

———————————

<486> Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права 2007. N 4. С. 127.

 

Действующее российское законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимость имеет существенные особенности. В частности, формулировка российского закона о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости, создает альтернативу толкования. Получается, что доказательство существования записи одновременно будет означать доказательство права, из чего можно было бы сделать порочный вывод о том, что регистрация все-таки обладает автономными правопорождающими свойствами. Дальнейшее положение действующего российского закона о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в данном ключе рассуждений только подкрепляет ранее сделанный вывод и в дополнение ко всему предоставляет легальную основу для оспаривания любого из зарегистрированных прав. Получается, что данная норма является специальной по отношению к ст. 8.1 ГК РФ и устанавливает особый способ защиты нарушенного права — оспаривание зарегистрированного права. Однако при таком понимании совершенно неясны основания, по которым господствующая точка зрения обосновывает использование управомоченным лицом для защиты своего права иска о признании. Очевидно, что в таком случае оспаривание и признание должны были бы быть признаны различными способами защиты гражданских прав.

Российские исследователи отмечают, что «сама возможность оспаривания права, а не исправления записи, допускает ситуации расхождения внесенных в реестр сведений и материально-правового положения… фактически предполагается возможность раздвоения права собственности на внесенное в реестр «формальное», абсолютное для третьих лиц, и «материальное», имеющее относительное действие в отношениях сторон сделки по отчуждению недвижимости» <487>. Полагаем, что разграничение права собственности на абсолютное и относительное в данном, как, впрочем, и в любом ином, случае неуместно. Правовая оценка последствий безосновательного или ошибочного внесения лица в реестр прав изначально возможна лишь с двух принципиально различных позиций.

———————————

<487> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 55.

 

Первая из них, с нашей точки зрения более предпочтительная, заключается в том, что безосновательно зарегистрированное лицо вообще не становится собственником на основании регистрации, а только в силу этого факта получает возможность распоряжаться объектом недвижимости в пользу добросовестно действующего третьего лица. В этом случае до приобретения третьим лицом прежний собственник сохраняет все права как во внутренних, так и во внешних отношениях.

Вторая полностью полагается на концепции Экснера и ф. Майбома, согласно которым право принадлежит только зарегистрированному лицу. В этом случае право собственности полностью и без остатка переходит к зарегистрированному лицу во всех случаях. В этом случае необоснованно зарегистрированное право собственности ничем не отличается от зарегистрированного права собственности любого другого лица, которое было приобретено на законных основаниях и, конечно, имеет абсолютные характеристики как во внешних, так и во внутренних отношениях.

Ни одна из приведенных точек зрения не позволяет считать право собственности относительным, равно как и разграничивать субъектов абсолютной и относительной собственности: право собственности как было, так и осталось абсолютным субъективным гражданским правом.

Было бы неверно утверждать, что текущая российская судебная практика рассматривает зарегистрированное в реестре лицо в качестве правообладателя до момента оспаривания регистрационной записи. Так, ВАС РФ предлагает считать фактического и реестрового собственника владельцем вещи, легитимированным на предъявление негаторного иска к лицу, приобретшему тот же объект недвижимости, вследствие изменения его адреса и кадастрового номера. Получается, что лицо, приобретшее в таком случае объект недвижимости с публичных торгов, не рассматривается в качестве владельца, как видно и в отношениях с третьими лицами. Суд указал, что, поскольку истец является зарегистрированным и владеющим спорным объектом недвижимости, заявленный иск о признании права ответчика отсутствующим тождественен негаторному иску <488>.

———————————

<488> См.: П. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4.

 

Виндикационный и негаторный иски в спорах о защите прав на недвижимое имущество. Конструкция виндикационного и негаторного исков берет начало из римского права, которому не были известны ни система государственной регистрации прав на объекты недвижимости, ни контрастное противопоставление правового режима движимых и недвижимых вещей. На тот период виндикация являлась едва ли не единственной формой петиторной защиты собственника от любого правонарушения, связанного с лишением владения вещью.

О справедливости такого подхода красноречиво свидетельствуют источники римского права: виндикационный иск имеет место в отношении всех вещей как живых, так и тех, которые лишены души, и вещей, которые соединены с почвой <489>. Как можно видеть, этот подход долгое время господствовал в литературе. Так, по мнению П. Эртманна, такие иски как vindicatio и negatorio всегда можно заявить в случае любых нарушений права собственности, какие только можно представить <490>.

———————————

<489> Дигесты Юстиниана. М., 2008. Т. II. С. 147.

<490> См.: Oertmann P. Der Dinglichkeitsbegriff // Jahrbuecher fuer die Dogmatik des heutigen roemischen und deutschen Privatrechts. 1892. Bd. 19. S. 447.

 

В российском дореволюционном праве указывалось, что неограниченная виндикация характерна в большей степени для недвижимых вещей <491>, случаи виндикации одинаково относятся как к движимым, так и недвижимым имуществам <492>. Определение надлежащего способа защиты нарушенного вещного права на объекты недвижимости не возводилось дореволюционной цивилистикой в ранг научной проблематики. В частности, изучение возможности истребования имений посредством виндикационного иска не имело принципиального значения и сводилось к выяснению вопроса о том, допускалось ли по действовавшим законам «изъятие недвижимого имения из владения лица, приобретшего его на законном основании, если это имение окажется впоследствии не принадлежащим отчуждателю» <493> и «признаются ли по нашим законам бесповоротными права лица, приобретшего на законном основании имение от несобственника» <494>.

———————————

<491> См.: Елеонский Н. О пределах виндикации недвижимых вещей // Журнал гражданского и уголовного права. 1883. Кн. 1. С. 1.

<492> См.: Окс М. Виндикация // Журнал гражданского и уголовного права. 1874. Кн. 2. С. 53.

<493> См.: Лыкошин А.И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. СПб., 1888. С. 1.

<494> Там же. С. 19.

 

Как виндикационный, так и негаторный иски изначально были ориентированы на устранение физических препятствий в осуществлении нарушенного вещного права (vin dicere — «объявляю о применении силы»): в первом случае речь шла о возврате вещи невладеющему собственнику от владеющего несобственника, во втором — об устранении чинимых помех правонарушителем и восстановлении спокойствия и полноты нарушенного вещного права. Присуждение по виндикационному иску предполагает совершение ряда физических действий, связанных с возвратом вещи из чужого незаконного владения. В буквальном смысле речь идет о принудительном лишении (отобрании) незаконного владения у ответчика и его возврате истцу по виндикационному иску. Однако сами физические свойства объекта недвижимости в большинстве случаев делают невозможным осуществление такой операции. В самом деле, о какой виндикации может идти речь, если третье лицо лишило собственника возможности беспрепятственного доступа в его жилище, произвольно сменив замок на входной двери или захламив доступ к последней? Ответчик в данном случае не произвел завладения имуществом собственника, но своими противоправными действиями создал существенные трудности к осуществлению правомочий пользования. Думается, это — типичная помеха в осуществлении субъективного права собственности и вполне достаточное основание для предъявления и удовлетворения именно негаторного, а не виндикационного иска.

Как возврат вещи во владение собственнику посредством виндикационного, так и восстановление спокойствия владения посредством негаторного иска предполагают восстановление физической ситуации, соответствующей праву в ненарушенной стадии. Присуждение по виндикационному или негаторному иску не влечет ни установления права истца, ни лишения прав на предмет спора ответчика.

Спор между лицом, считающим себя собственником вещи, и лицом, в отношении которого право собственности на эту же вещь зарегистрировано в установленном порядке, предполагает подтверждение судом действительного права на предмет спора и решение в зависимости от обстоятельств дела вопроса об опровержении уже зарегистрированного права, что не входит ни в предмет доказывания, ни в круг разрешаемых судом вопросов, ни в присуждение по виндикационному или негаторному иску.

С формальной точки зрения ни Австрийское гражданское уложение (ABGB), ни Немецкое (BGB), ни Швейцарское (ZGB), ни ГК РФ по-прежнему не ограничивают право собственника на предъявление виндикационного иска в отношении как движимого, так и недвижимого имущества. Однако отсутствие соответствующих запретов и правовых ограничений никак не свидетельствует в пользу универсальной обоснованности использования виндикационного иска в разнообразии споров о принадлежности объектов недвижимости. Тем более что соответствующая возможность может пониматься не только как процессуальное право обращения к суду, но и как требование о восстановлении владения объектом недвижимости, заявляемое лицом, считающим себя собственником предмета спора и являющимся таковым в силу положений поземельной книги или ЕГРП. В последнем случае наблюдается разрыв правового положения и физического состояния обладания, который вполне возможно устранить посредством предъявления виндикационного или негаторного иска.

Требует корректировки утверждение классиков современной российской цивилистики, что собственник объективно не может быть лишен владения недвижимостью до исправления регистрационной записи, а потому в спорах о принадлежности недвижимого имущества предпочтительно использование негаторного иска <495>. Как видно, речь идет о случаях, когда истец и зарегистрированное лицо в реестре прав совпадают. Важно разграничивать значение владения как правомочия в составе субъективного права и как соответствующего ему состояния физического контроля или обладания над объектом права. Первая предполагает правовую возможность обладания, вторая — физическую ситуацию, существование которой является нормальным последствием осуществления правомочия.

———————————

<495> Ср.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 369.

 

Неправомерные действия ответчика (к примеру, силовой захват помещений завода без противоправного оформления документов) влекут лишение собственника физического контроля над вещью как возможности осуществления правомочия владения в составе субъективного права, но не утрату самого правомочия владения. Физическое лишение владения принадлежащей собственнику вещи влечет нарушение субъективного права собственности посредством парализации осуществления правомочия владения.

Следование же обозначенному подходу заставляет признать, что лишенный возможности владения собственник (к примеру, насильно выдворенный с территории завода), но сохранивший прежний статус зарегистрированного лица в реестре прав не теряет владения спорной недвижимостью ни в каком случае и значении. Этот вывод может иметь весьма важные правовые последствия, поскольку вследствие отрицания применения виндикационного иска и утверждения о сохранении за собственником владения вещью правонарушитель может сослаться на невозможность применения положений ст. 303 ГК РФ. Есть и другой вариант, грозящий неприменением положений о негаторном иске к урегулированию возникшей ситуации. К примеру, при рассмотрении негаторного иска суд, установив, что ответчик лишен возможности доступа в помещения, не контролирует пользования и нахождения в них третьих лиц, может сделать вывод о том, что истец утратил владение спорной вещью, а это препятствует удовлетворению негаторного иска, поскольку нарушение соединено с лишением владения.

Вопрос об обоснованности использования виндикационного или негаторного иска всецело зависит в данном случае от обстоятельств конкретного дела и характера правонарушения, а его использование не должно зависеть только от данных поземельной книги.

Существенные различия в защите вещных прав на движимые и недвижимые вещи следует видеть в первую очередь в особенностях правового режима тех и других, которые являются кардинально различными.

Во французской литературе ученые указывают, что виндикационный иск направлен на «признание права собственности и возврат своего имущества» <496>. Подчеркивается, что именно виндикационный иск обеспечивает реальную защиту нарушенного права, поскольку любому правообладателю после доказательства своего права еще только предстоит осуществить его в будущем <497>. Едва ли возможно принять эту позицию без возражений, поскольку виндикационный иск преследует единственную цель — восстановить собственника во владении принадлежащей ему вещи. Действительно, как и большинство исковых требований о защите нарушенных гражданских прав, виндикационный иск предусматривает правоподтверждение в качестве самостоятельной стадии, которая, впрочем, не может рассматриваться как его определяющая, сущностная неотъемлемая черта.

———————————

<496> См.: Reboul-Maupin N. Droit des biens. Dalloz. 2012. P. 469.

<497> Ibid. P. 469.

 

В структуре CC не существует каких-либо особенных положений, свидетельствующих о какой-либо особенной системе доказательств о праве собственности на недвижимые вещи. Более того, ученые полагают, что в тех случаях, когда ни одна из спорящих сторон не может доказать свое право собственности на спорную вещь, судья не правомочен уклониться от разрешения по существу дела и признания одного из участников конфликта собственником вещи. В данном случае судья будет вынужден руководствоваться оценкой объяснений сторон, представленными доказательствами, в том числе косвенными. Вывод судьи, что представленные сторонами доказательства являются равнозначными, не освобождает судью от обязанности по рассмотрению и разрешению дела, поскольку право собственности доказывается любыми доступными сторонам способами — La d’un prouve par tout moyen <498>. В противном случае уклонение судьи вполне могло бы быть признано отказом от отправления правосудия <499>. При этом фактическое местоположение недвижимой вещи, условия ее сиюминутной эксплуатации, как правило, в расчет не принимаются. Действительно, суды и юристы рассматривают фактические обстоятельства, в том числе господство над вещью, в качестве косвенного доказательства титула, но здесь же встречаются оговорки, что подобное обладание страдает двусмысленностью, а его значение никак не очевидно для судьи. На практике отмечается и то, что при рассмотрении спора о принадлежности земельного участка доказательство возведения в его границах межевых столбов само по себе не доказывает его принадлежности, как и квитанция об уплате земельного налога идентифицирует лишь его плательщика, но никак не касается вопросов его правообладания <500>.

———————————

<498> Право собственности на имущество может доказываться любыми средствами (Cass. 1 — re civ., 11 janv. 2000, n 97 — 1540 / bull. Civ. N 5. D. 2001).

<499> См.: Dross W. Droit des biens. Montchrestien, 2012. P. 55.

<500> Ibid. P. 52.

 

Особенность французского правоприменения состоит и в том, что им не учитывается важность «видимости права», в том числе в фактическом владении или при оценке единогласных утверждений соседей истца или ответчика, которые в действительности были сформированы под влиянием череды заблуждений. Следование этому подходу позволяет выделить специфику подхода французской цивилистики к разрешению вопроса о соотношении фактического и юридического обладания недвижимой вещью.

Эта специфика имеет следующее практическое отражение, объясняющее причину, по которой судья, неверно установивший правопринадлежность вещи при отсутствии представленных сторонами по делу доказательств, в будущем не привлекается к какой-либо ответственности, а его вывод ни при каких обстоятельствах не рассматривается в дальнейшем в значении преюдиции по делу между теми же лицами. В частности, объяснение состоит в том, что при вынесении решения судья, признав истца или ответчика собственником предмета спора, не устанавливает и не закрепляет за ним бесспорного материального права, а только презумпцию обладания спорной вещью, которая кладется в основание принимаемого судом решения. С этой точки зрения договор между истцом и третьим лицом о приобретении им права собственности на предмет спора может свидетельствовать лишь о том, что некая вещь была когда-то передана истцу <501> и он является ее наиболее вероятным правообладателем.

———————————

<501> Ibid. P. 48.

 

С формальной точки зрения в целях доказывания могут быть использованы все способы доказывания, учитывая, что на практике существуют сертификаты и свидетельства на право собственности <502>. Если истец, требующий в виндикационном порядке возврата вещи, не предоставит доказательств принадлежности ему права, как и принадлежности спорной вещи своему правопредшественнику, то ответчик будет считаться собственником <503>. В процессе о праве на вещь могут быть использованы свидетельства, записи о кадастровом учете, квитанции об уплате налогов на объект недвижимости, конструкция приобретательной давности <504>. Необходимо помнить, что практика различно подходит к разрешению вопросов о соотношении представленных доказательств. Так, особо решается вопрос о соотношении и приоритете состояния владения, письменных документов реестрового учета, свидетельских показаний <505>. В литературе отмечается редкость использования виндикационного иска в целях защиты вещных прав на объекты недвижимости, а также эффективность использования посессорных исков в целях защиты вещных прав на недвижимые вещи. Однако не усматривается достаточных оснований для отнесения виндикационного иска к иску о признании ввиду различной правовой природы той и другой категории. Широкое применение механизмов посессорного иска в обороте недвижимого имущества смещает акценты изначального внимания суда в процессе; не до конца ясно, насколько в самом деле для последнего обязателен учет данных реестра и кадастра?

———————————

<502> См.: Reboul-Maupin N. Op. cit. P. 476.

<503> Ibid. P. 480. Это, как видно, противоречит изложенной позиции В. Дросса.

<504> Ibid.

<505> Ibid.

 

Таким образом, одним из существенных отличий французской цивилистики, качественно отличающей ее от германского и российского гражданского права, следует считать широкое распространение механизма посессорной защиты, исследование обстоятельств фактического обладания предметом спора, особенности толкования письменных доказательств, свидетельствующих об экономических актах обладания и эксплуатации вещи, что, с одной стороны, свидетельствует об ограничениях и специфике применения к случаям защиты прав на недвижимые вещи виндикационного иска, а с другой — о специфике оборота и закрепления прав на недвижимые вещи.

Иск об оспаривании записи о регистрации права в публичном реестре прав на недвижимость как особый способ защиты вещных прав. Правовой режим недвижимости обосновывает ряд существенных особенностей защиты вещных прав на недвижимые вещи, сведения о которых внесены в реестр прав. В российском праве применение виндикационного иска в отношении объектов, сведения о которых не внесены в ЕГРП, не вызывает отторжения. Вопрос о понятии, значении и месте иска об исправлении записи в реестре прав на недвижимость в российской юридической науке остается открытым. Обращает внимание тот факт, что даже в специальных исследованиях, посвященных правовому регулированию оборота недвижимости, данные вопросы не получают должного освещения. Так, в работе С.А. Бабкина содержится отдельная глава, посвященная специальным средствам защиты интересов участников оборота, нарушенных в результате необоснованного оглашения прав, в числе которых иск об исправлении записи в реестре прав на недвижимость даже не называется <506>.

———————————

<506> См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 268 — 270.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code