Как продать квартиру, оформленную на ребенка

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий — сделка не должна умалять имущественные права или ущемлять законные интересы несовершеннолетнего. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться неприобретение в пользу ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.

Чтобы продать квартиру, оформленную на ребенка, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

 

Шаг 1. Обратитесь в орган опеки и попечительства для получения предварительного разрешения на совершение сделки.

В г. Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований (п. 4.9.1.45 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пп. 44 п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 26.12.2007 N 51).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством г. Москвы не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.

 

Справка. Примерный перечень документов в орган опеки и попечительства

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:

1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);

2) паспорта родителей (законных представителей);

3) свидетельство о рождении ребенка;

4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;

5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);

6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;

7) свидетельство о праве собственности на квартиру;

8) акт передачи квартиры — в случае приватизации;

9) кадастровый паспорт на квартиру;

10) поэтажный план и экспликация на квартиру;

11) отчет о рыночной стоимости имущества;

12) единый жилищный документ или выписка из домой книги и финансового лицевого счета;

13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру.

 

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

 

Шаг 2. В случае получения от органов опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки заключите договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Он должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

 

Шаг 3. Сформируйте пакет документов для регистрации перехода права собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);

2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);

3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру;

4) договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для продавца, второй — для Росреестра, третий — для покупателя. Количество экземпляров договора может быть больше в зависимости от количества участников сделки);

5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

 

Шаг 4. Подайте совместно с покупателем документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона N 122-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):

— лично или через представителя (при наличии у него доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако заявитель вправе представить его по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

 

Обратите внимание!

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

 

Срок регистрации составляет не более 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

 

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — www.rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Материал подготовлен при содействии адвоката Жарина Е.Е., Коллегия адвокатов «Левинсон и партнеры»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code