Аренда зданий и сооружений

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

 

Комментарий к статье 650

 

  1. Договор аренды здания и сооружения представляет собой собственно договор аренды, то есть передачу во временное владение и пользование или во временное пользование такого предмета договора, как здание или сооружение. Именно этот особый предмет договора аренды и является его существенным условием. Обратим внимание на то, что в п. 1 комментируемой статьи ничего не говорится о том, что здание или сооружение передается арендатору по договору аренды за плату. Вместе с тем ст. 654 ГК РФ регулирует вопросы о размере арендной платы. В этой связи договор аренды здания или сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Предметом по договору аренды может быть только комплексное завершенное строительством здание или только сооружение, что означает невозможность заключения договора аренды, например, в отношении строений или объектов незавершенного строительства, несмотря на то, что такие объекты также являются недвижимым имуществом. Не могут быть объектами договора аренды и разрушенные здания. Так, например, в Санкт-Петербурге при рассмотрении спора по иску ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом о признании за ним преимущественного права на приобретение в собственность восьми арендуемых объектов нежилого фонда и о признании незаконным отказа указанного органа власти в реализации преимущественного права ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» на приобретение в собственность данных объектов. Судом было установлено, что ООО «Агентство по развитию территорий «ДОГАРЪ» и Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом заключили договор аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения. Однако заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех — частично остались. Поэтому заявленные требования удовлетворены не были (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012).

Положения об аренде зданий или сооружений применяются также и к регулированию вопросов об аренде предприятий, так как предприятие как имущественный комплекс включает в себя и конкретное здание.

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 N А72-4923/2008;

— Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2007 N КА-А41/2309-07;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2006 N А19-14535/05-19-Ф02-1072/06-С2;

— Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2005 N КГ-А40/11122-05;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2005 N А33-32560/04-С2-Ф02-3874/05-С2;

— Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2005 N КГ-А40/6491-05;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 N 09АП-27753/2010;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 N 10АП-3421/2008;

— Определение СК по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 25.04.2012 по делу N 33а-1228/2012;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 N 33-36995;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15816/13 по делу N А65-15335/2013;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2014 N Ф06-15638/13 по делу N А65-15334/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2013 N Ф05-14812/13 по делу N А40-155707/2012.

 

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

 

Комментарий к статье 651

 

  1. Для договора аренды здания или сооружения установлена простая письменная форма. При этом в п. 1 комментируемой статьи оговаривается и вид этой письменной формы — один документ, подписанный сторонами. Это означает, что арендодатель и арендатор составляют на одном материальном носителе договор, указывая в нем сведения о субъектах (то есть собственно об арендодателе и арендаторе), существенные и иные условия договора аренды, ответственность сторон и порядок его расторжения, а также иные сведения по своему усмотрению.

В случае если такой документ составлен не будет, то есть договор аренды будет заключен в устной форме, такой договор будет являться недействительным.

На практике обычно возникают вопросы о том, что именно, какую форму, считать соблюдением письменной формы договора. Так, например, в Москве имело место судебное разбирательство по иску ООО «Инвестстройиндустрия» к Федеральной службе исполнения наказаний Минюста РФ, Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора на аренду нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции заявленные требования отклонил, установив, что сторонами был составлен акт, по которому нежилое помещение передано ООО «Инвестстройиндустрия» ГУИН Минюста России. Суд оценил как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды. Поэтому письменная форма в данном случае соблюдена (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).

К договору аренды здания или сооружение предъявляется также и требование о его государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более года, так как это свидетельствует о продолжительности нахождения здания или сооружения во владении и пользовании или во владении арендатора, что должно быть подтверждено актом органа государственной власти. Так, например, между ОАО «НИКА» (арендодатель) и ИП С.А. Осадчим (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина «Продуктовый». Однако данный договор сроком на 1 год не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, но не может быть признан недействительным (см. Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011).

  1. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  1. Судебная практика:

— Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;

— Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15518/13 по делу N А55-28978/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А55-4020/2008;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А43-6326/2007-13-147;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/11 по делу N А51-19703/2010;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010.

 

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

 

Комментарий к статье 652

 

  1. Поскольку здания или сооружения являются объектами недвижимого имущества, то они, в свою очередь, прочно связаны с землей, поэтому при передаче их во временное владение и пользование или во временное владение арендатору передаются также аналогичные права и на земельный участок, на котором они находятся. Данное требование направлено также и на соблюдение общего принципа земельного законодательство о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как правило, арендатору здания или сооружения на земельный участок переходит исключительно только то право, которое позволяет ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению. То есть если арендодатель обладает земельным участком под зданием или сооружением на праве собственности, то он передает этот земельный участок арендатору также на праве аренды, так как это право позволит ему владеть и пользоваться земельным участков в целях, в свою очередь, владения и пользования (или только владения) арендуемым зданием или сооружением.

Если же земельный участок принадлежит арендодателю на ином праве, которое в договоре аренды не оговорено или не указано в целом, то арендатор будет обладать таким земельным участком только на праве пользования, что также позволит ему использовать арендуемое здание или сооружение по назначению.

В случае если земельный участок под зданием или сооружением не принадлежит арендодателю на праве собственности (например, также на праве аренды), то передача арендатору здания или сооружения во временное владение и пользование или временное владение может быть осуществлена без согласия собственника такого земельного участка, если дальнейшее использование такого земельного участка будет соответствовать целевому назначению такого земельного участка либо условиям договора, заключенным собственником такого земельного участка с арендодателем. Например, если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и используется под дачное хозяйство с расположением на нем жилого дома, то и при передаче такого жилого дома в аренду земельный участок не может быть использован для иных целей (например, оборудования стоянки для транспортных средств), чем сельскохозяйственных.

  1. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2013 N Ф05-14812/13 по делу N А40-155707/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2005 N КА-А40/3716-05;

— Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2002 N КГ-А40/5884-02;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 N 15АП-7786/2012;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 N 04АП-4982/13;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 15АП-19044/13.

 

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

 

Комментарий к статье 653

 

  1. В отношении арендатора здания или сооружения установлена гарантия сохранения его арендных прав на здание или сооружение в случае продажи земельного участка под такими зданием или сооружением. Арендатор сохраняет право пользования этим земельным участком, а следовательно, и право владения и пользования или право владения и в отношении здания или сооружения на весь срок действия договора аренды, если продажа земельного участка имела место до истечения срока договора аренды.

Полагаем, что установление такой гарантии для арендатора является обоснованным, так как он состоит в правоотношениях по поводу здания или сооружения, а также и земельного участка только с арендодателем, поэтому действия собственника земельного участка не касаются его прав и обязанностей по договору аренды здания или сооружения.

Аналогично если право собственности в отношении земельного участка под зданием или сооружением имеет арендодатель, который затем продает земельный участок в течение срока действия договора аренды здания или сооружения, то арендатор также должен сохранить право пользования и земельным участком, поскольку договор аренды им был заключен в отношении здания или сооружения, для реализации своих арендных прав на которые ему необходим в пользовании земельный участок. В противном случае со стороны арендодателя лишение его этого права будет, в свою очередь, являться нарушением и его арендных прав, как арендатора здания или сооружения.

Так, например, общество «Автотех» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, поскольку на данном земельном участке расположено муниципальное имущество — пристрой к нежилому зданию, переданное обществу «Автотех» в аренду. Однако суд установил, что переход права собственности на земельный участок к обществу «Консультант» (покупателю земельного участка) не прекращает право на его использование обществом «Автотех» при наличии аренды здания, суд первой инстанции правомерно признал, что договор купли-продажи соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы общества «Автотех» (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 18АП-10959/09).

  1. Судебная практика:

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 18АП-10959/09;

— Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2008 N 06АП-А73/2008-1/2050;

— Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-11582/10-С2 по делу N А60-59813/2009-С1;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2007 N А12-5517/07;

— Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7763/07-С6;

— Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7763/07-С6 по делу N А76-23080/2005.

 

Статья 654. Размер арендной платы

 

Комментарий к статье 654

 

  1. Обязательным условием для заключения договора аренды здания или сооружения является условие об арендной плате, а точнее, о его размере, поскольку договор аренды здания или сооружения является возмездным. Общих правил по определению размера арендной платы за здание или сооружение не существует. Однако можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования. Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.

При этом в договоре аренды здания или сооружения должна быть указана твердая денежная сумма, эквивалентная условиям пользования зданием или сооружением, а также стоимости. Взиматься арендная плата в размере, обычно устанавливаемом для таких зданий или сооружений, по договору аренды здания или сооружения не может.

Размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения включает в себя также и размер платы за использование земельного участка под зданием или сооружением, так как арендатору вместе с передачей права владения или прав владения и пользования зданием или сооружением передается и право пользования земельным участком. Размер такой платы должен учитывать рыночную стоимость земельного участка, его целевое назначение, а также предполагаемые условия пользования им.

Размер арендной платы за здание или сооружение может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения, то есть, например, определенная денежная сумма за каждый квадратный метр здания. Также такой размер может учитывать и иной показатель размера здания или сооружения, например, только площадь кухни, если это жилое помещение, так как кухня, как одно из основных помещений в жилом помещении является показателем размера, а также состояния жилого помещения. В этом случае арендная плата должна учитывать в целом также весь размер здания или сооружения, то есть всю его площадь либо иной показатель его размера.

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.06.2014 N Ф04-4379/14 по делу N А75-7185/2013;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 N 20АП-2329/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 N 05АП-621/2009;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.07.2006 N Ф03-А73/06-1/2205;

— Постановление ФАС Московского округа от 13.04.1998 N КА-А40/615-98;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 N 07АП-782/13;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 N 08АП-3875/12.

 

Статья 655. Передача здания или сооружения

 

Комментарий к статье 655

 

  1. Договор аренды здания или сооружения является консенсуальным, то есть для признания его заключенным необходима только договоренность сторон о передаче во временное владение или временное пользование и владение здания или сооружения. Однако для фактического обеспечения арендатору возможности осуществления переданных им по договору арендных прав необходима непосредственная передача здания или сооружения.

Поскольку договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме, то и факт передачи здания или сооружения во владение или владение и пользование арендатору также должен оформляться в письменной форме. Надлежащей формой такой передачи является акт о передаче здания или сооружения арендатору (передаточный акт) либо иной документ, подтверждающий факт передачи здания или сооружения по договору аренды арендатору.

Акт либо иной документ о передаче здания или сооружения во владение или пользование и владение арендатору оформляется в виде документа, составленного в одном экземпляре, содержащего наименования сторон договора аренды, указание на передаваемое здание или сооружение, указание на факт такой передачи, подписи сторон. С момента подписания такого документа обеими сторонами обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается исполненной.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания акта (документа) о передаче здания или сооружения, то есть отказывается от такого подписания, то такой отказ является отказом сторон от исполнения своих соответствующих обязательств по договору аренды здания или сооружения. В этой связи другой стороне предоставляется право потребовать возмещения убытков, причиненных таким отказом. Например, арендодатель может потребовать возмещения упущенной выгоды, связанной с невозможностью передать здание или сооружение иным лицам и получать арендную плату, а арендатор — также потребовать упущенную выгоду, связанную с невозможностью использовать здание или сооружения для своих целей (в том числе предпринимательских).

После прекращения действия договора аренды арендуемое здание или сооружение подлежит возврату арендодателю путем составления акта о передаче здания или сооружения либо иного документа, подтверждающего факт передачи (возврата), здания или сооружения арендодателю.

  1. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;

— Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2006 N Ф09-10879/06-С3;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 N 07АП-1053/12;

— Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2013 N Ф05-4179/13 по делу N А40-21776/2012;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2012 N Ф08-5602/2012 по делу N А32-42877/2011;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2003 N КГ-А40/4869-03;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 N 15АП-5675/2011.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code